ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Недвижимость, служащая пространственно-операционной базой для экономических отношений, была и остается одним из наиболее значимых, если не самым значимым для общества имущественным объектом. Не случайно именно земля и связанные с ней объекты традиционно служили предметом наиболее подробного нормативного закрепления. Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими объектами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц.

Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество составляют ГК РФ и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и принятые в соответствии с ними иные федеральные законы. Закон о регистрации устанавливает правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость. Определяет функции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Раскрывает понятие Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и указывает на все особенности его формирования, пополнения, актуализации и др.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133. 1 и 164 ГК РФ.

Вопрос, касающийся понятия недвижимости в связи с проблемами государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на него, обусловливается рядом условий. Основной вопрос касается отнесения объекта к недвижимому имуществу. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) ст. 130 ГК РФ относит: земельные участки; участки недр; все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; жилые и нежилые помещения; предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Предназначение любого определения заключается в том, чтобы выделить отмечаемые определяемым представлением объекты. С учетом определений, которые находятся в законе, объект причисляется к недвижимости, если он:

а) относится к числу объектов, которые конкретно упомянуты в определении;

б) является объектом, который связан с землей так, что его невозможно передвинуть без несоразмерного убытка его предназначению.

Перечисленные категории объектов согласно с законодательным определением недвижимости обладают независимым значением. Прочие категории объектов, указанные в определении, приводятся как примеры объектов. Законодательство практически не охватывает определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства [2].

Зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства могут не соответствовать признаку законодательного определения. В практике органов кадастрового учета недвижимого имущества использовался термин «сооружение» применительно к объектам, связь с землей которых носит не постоянный характер – сборно-разборные торговые павильоны или складские модули.

Исходя из этого, только такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без определения каких-нибудь добавочных признаков соответствует критериям отнесения к недвижимости [3, c. 73]. Для всех прочих объектов должна существовать крепкая связь с землей, при которой их передвижение невозможно без несоразмерного ущерба предназначению.

На сегодняшний день критериев, которые предлагает законодательство для разграничения недвижимых вещей от прочих объектов, находящихся на земельных участках крайне мало. Это заметно при разграничении объектов недвижимости и временных построек. На сегодняшний день современные технологии позволяют без урона передвигать на местности здания, причисление которых к недвижимости не должно порождать сомнения, а также довольно широко распространились сборно-разборные объекты, которые могут быть разобраны и собраны за довольно непродолжительное время. К таким постройкам можно отнести как павильоны, гаражи, навесы, так и торговые и производственные комплексы. При учете данных условий заметно, как критерий невозможности передвижения без несоразмерного ущерба назначению делается для объекта недостаточно конкретным. Как показывает практика регистрации недвижимости, различными образованиями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях, безусловно, признаются недвижимостью, а в других нет [1, c. 44].

Объект недвижимости – определенный предмет материального мира, владеющий конкретными характеристиками, местоположением, границами, который имеется физически и юридически независимо. В этом значении не практическими кажутся те процессы, какие происходят в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), так как они крайне условно отображают те события, которые закрепляют. Вероятность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может воздействовать на признание объекта недвижимой вещью в смысле гражданского права.

Существенный признак вещи – вероятность при конкретных обстоятельствах стать объектом гражданских прав. Недвижимая вещь должна различаться от прочих вещей объективными признаками – такими, какие не объединены с правовыми отношениями, имеющимися по поводу данной вещи.

Этот подход определен взаимосвязью объекта правоотношения собственности или другого вещного права с настоящим правоотношением. Объект – нечто наружное к правоотношению, которое можно охарактеризовать согласованностью субъектов по поводу объекта. Без объекта правоотношение становится беспредметным.

С другой стороны, если под возможностью быть объектом права собственности осознавать потенциал приобретения подобного права кем-либо. При подобном подходе даже самовольное строительство, и объект незавершенного строительства с существующим договором подряда возможно причислить к объектам недвижимости, потому что они располагают требуемыми объективными критериями, а право собственности на них при конкретных обстоятельствах может быть уточнено. Для самовольной постройки подобным условием является осуществление правового механизма, указанного в п. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права на самовольную постройку), а для объекта незавершенного строительства – прекращение договора подряда.

К недвижимым вещам законодатель приравнивает морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Федеральным законом к недвижимости может быть приравнено и другое имущество.

При подобном выражении пропадают причины утверждать, что недвижимость явление «не фактическое, а юридическое» [4, с. 65], так как одним критерием причисления объектов к недвижимости остается прочная связь с землей. Объекты, не соответствующие настоящему критерию, но нуждающиеся в правовом режиме, подобно режиму недвижимости уравниваются с недвижимостью в части данного правового режима, но недвижимостью значиться не будут, что довольно в полном объеме отвечает достоверному положению дел.

Тем не менее, в ГК РФ не существует статья, прямо посвященная объектам права собственности или объектам других вещных прав на недвижимость. Только два раза упоминается в ГК РФ объект права собственности на недвижимые вещи: земельный участок как объект права собственности (ст. 261 ГК РФ) и квартира как объект права собственности (ст. 289 ГК РФ). По отношению к данному вопросу для рассмотрения основных признаков понятия недвижимости приходится обращаться к теории гражданского права и судебной практике.

Л.В. Щенникова подмечает отличительные признаки законодательного определения недвижимости: законодатель использует три термина-синонима: «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество»; применен метод перечисления, при этом на основном месте в списке указаны земельные участки; перечень недвижимого имущества не является закрытым; применен совместный критерий, который изъявляется в последующей формуле: «объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»; к недвижимости закон причисляет (приравнивает) «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты» [5, c.120].

На основе рассмотрения судебной практики можно выделить единые характеристики объектов недвижимости. Например, при рассмотрении дела № А63-2179/2013 суд уточнил, что «объект недвижимого имущества обязан иметь тесную связь с землей, владеть полезными свойствами, которые может использовать владелец автономно от земельного участка, на котором он находится, а также от прочих зданий, сооружений и иного недвижимого имущества, которое присутствует на общем земельном участке» [6].

Тем не менее, в некоторых случаях можно замечать появление в судебной практике излишних признаков недвижимых вещей. Например, Арбитражный суд Московского округа указал, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что для причисления строения к объектам недвижимости по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ нужно учитывать кроме степени прочности с землей и то, каким образом по отношению к ней ее создатель/приобретатель ставил себя перед третьими лицами (как создатель движимого или недвижимого имущества), и если заранее для застройщика земельный участок передавался под временную постройку, проект строительства принимался в эксплуатацию как некапитальный вне зависимости от того, что он в силу примененных при постройке материалов и технологии крепко связан с землей, сооружение не может быть признано недвижимостью в юридическом смысле, противоречит п. 1 ст. 130 ГК РФ [7].

Также излишним является указание на надобность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Этот признак представляется по существу не первоначальным, производным от специального правового режима гражданского оборота недвижимости, следующего из вышеуказанных признаков.

Таким образом, анализ доктринальных источников и судебной практики позволяет выделить следующие признаки недвижимости:

- данные объекты всецело (не только опорная часть) обязаны располагать тесной связью с землей, иметь полезные свойства, которые могут применяться владельцем вне зависимости от земельного участка, на котором данный объект находится, а также от всех прочих объектов недвижимости, присутствующих на общем земельном участке;

- свидетельство о прочности связи с землей обозначает трудность передвижения объекта в связи с его высокой массой, что определено использованием в процессе его создания крепких и тяжелых материалов;

- обладание комплексом материальных (природных) признаков: прочностью, долговечностью, стационарностью, фундаментальностью, индивидуальной определенностью, определенной, в том числе адресностью (месторасположением) недвижимого объекта;

- данные объекты обязаны строиться, собственно, как объекты недвижимости в конкретном, указанном в законе порядке, после приобретения всей нужной разрешительной документации и с учетом градостроительных норм и правил.

Список литературы:

1. Варламов А.А., Гатауллина Л.А. Проблемы развития кадастровых систем в Российской Федерации / А.А. Варламов, // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 11 (146). – С. 43-45.
2. Дегтярева Н.С. Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным // СПС КонсультантПлюс, 2020. [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Савенко Г.В. Правовой режим земельного участка: от идеальных конструкций к практике // Право и экономика. - 2014. -  № 1. – С. 72-79.
4. Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. - 2019. - № 3. - С. 53-95.
5. Щенникова Л.В. Цивилистические записки о недвижимом имуществе // Гражданское законодательство : Выпуск 42. - 2013. - С. 118-127.
6. Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2014 по делу № А63-2179/2013. [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2018 № Ф05-16463/2016 по делу № А40-127338/15. [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».