ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Ненадлежащие исполнение или не неисполнение обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, несет за собой обязанность стороны, пренебрегшей согласованными раннее с контрагентом требованиями договора, возмещения причинённых убытков (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

Однако в некоторых случаях, когда имеет место быть отдельное нарушение, например, такое как нарушение условленного срока договором внесения платежа, установлена ответственность в виде законной неустойки. В описанном выше случае, участник договора участия в долевом строительстве обязан выплатить застройщику пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, актуальной в момент исполнения обязательства, по отношению к сумме просроченного платежа преумножая на каждый день просрочки. (ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Также предусмотрена ответственность застройщика.  В случае, если были нарушены сроки передачи объекта строительства участнику договора, застройщиком уплачивается неустойка в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ действующей актуальной на день исполнения обязательства, от стоимости договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Введение неустоек за нарушение договора является не лучшим способом правового регулирования частноправовых отношений. Законодателю стоит брать во внимание то, что участник договора по отношению к застройщику, квалифицированному, профессиональному контрагенту, является слабой стороной договора. Вызывает сомнения и придание неустойкам штрафного характера, взыскиваемая с участника долевого строительства (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Еще более усугубляет положение участника долевого строительства, что данными договорами предусмотрены не только законные неустойки, но и те, что устанавливаются в договоре, проект которого, как всем известно, разрабатывается застройщиком. Последний, предусмотрев в договоре ряд условий о дополнительных неустойках, может подтолкнуть участника к ситуации «кабальной» зависимости. В связи с этим, следует отметить, что такие условия противоречат целям принятия Закона об участии в долевом строительстве.

Также не должна рассматриваться в качестве применения к застройщику меры ответственности за ситуацию досрочного прекращения договора и возврата денежных средств участнику долевого строительства. Законодательством предусмотрен возврат участнику долевого строительства процентов со дня внесения денежных средств застройщику и до дня их возврата (к примеру, ч.3 ст. 7, ч. 2 ст. 9). Так возможно судить, если рассматривать данную ситуации как плату за использование коммерческим кредитом, по сути предоставленным застройщику участником долевого строительства (ст. 823 ГК РФ).

Законодателем предусмотрена и иная ответственность за нарушение одной из сторон условий договора, которые также не могут быть отнесены к мерам ответственности.  К примеру, если объект долевого строительства построен застройщиком с отклонениями от условий договора, выявлены недостатки, которые привели к ухудшению качества, участник долевого строительства на свой выбор требует от застройщика или устранение недостатков в разумный срок, уменьшение цены договора, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В том случае если качество объекта понесло существенные нарушения, участник долевого строительства вправе отказаться от надлежащего исполнения договора и потребовать у застройщика возврата денежных средств и предусмотренных процентов (ч. 2 ст. 7 Закона).

Когда нарушение касается требований Закона, предъявляемых к проектной декларации, участник долевого строительства имеет право обращения в суд с прошением о признании недействительной заключенной им сделки, заключенной под влиянием заблуждения.

И в таком случае, после признания недействительности договора, застройщик обязан возвратить стоимость договора, внесенную участником долевого строительства, и уплатить установленные проценты (ч. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

Список литературы:

1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40; СЗ РФ. 2010. № 25. Ст. 3070; СЗ РФ. 2011. № 49 (ч. 1). Ст. 7040.
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2002. № 12. Ст. 1093; № 48. Ст. 4746; 2006. № 2. Ст. 171; № 3. Ст. 282; № 45. Ст. 4627; 2007. № 49. Ст. 6079; 2008. № 20. Ст. 2253; 2009. № 29. Ст. 3582.