КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ АНАЛИЗА ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: ИСТОРИЯ ВОПРОСА И СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ПРОБЛЕМЫ

CONCEPTUAL PROBLEMS OF THE ANALYSIS OF THE WEAR AND TEAR OF REAL ESTATE: BACKGROUND AND CURRENT STATUS OF THE PROBLEM

Lyubov Petrenko

associate Professor of the Department of construction management Academy of Architecture and construction Don State Technical University

Russia, Rostov-on-Don

Adam Akhmedov

graduate student of the Department of construction management Academy of Architecture and construction Don State Technical University

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

Изучаются проблемы оценки физического износа  объектов строительства. Делается широкий обзор литературы по этому вопросу. Вывделяются наиболее важные аспекты и даются рекомендации по организации оценки физического износа объекта на научной основе .

ABSTRACT

We study the problem of estimation of physical wear of construction projects. Done a wide literature review on this issue. Vyvalyayutsya the most important aspects and recommendations for the assessment of physical deterioration of the facility on a scientific basis .

Ключевые слова: организация, планирование и управление в строительстве.

Keywords: organization, planning and management in construction/

Учет морального износа здания- обязательное условие, позволяюшего эффективно управлять эксплуатационными издержками и учитывать вероятность и эффективность реконструкции объекта. В настоящее время этому вопросу уделяется недостаточное внимание. В результате происходит нецелесообразное расходование средств или невозможность создать привлекательные условия  для потенциальных инвесторов[9]. В этой связи вопрос о износе объекта представляется актуальным. По данным International Scientific Review Group Engineering Support [1], до 40% зданий в странах Западной Европы имеют существенный моральный износ, в США количество подобных объектов превышает 60%, затрагивая в основном малоэтажный жилой фонд. В этот процент входит и ряд объектов, имеющих важное культурно-историческое значение. Тем не менее, эксплуатационные характеристики объектов по-прежнему рассчитываются без учета их морального износа в едином комплексе.

С первых дней эксплуатации все элементы и конструкции зданий изменяются, постепенно снижая свои прочностные качества.

При этом общая износоустойчивость оказывается не постоянной величиной, а складывается из различных факторов - субъективных и объективных. Прогнозируемые затраты на эксплуатацию объекта постоянно варьируются в зависимости от степени и скорости износа.

 Проблема определения физического износа с учетом факторов морального износа рассматривалась рядом исследователей.

Например, в работе польского исследователя Арендский Е. [2] изучался вопрос связи долговечности жилых зданий различного типа в зависмости от их эксплуатационных характеристик и перспектив реконструкции городской инфраструктуры. А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев в научной монографии «Реконструкция жилых зданий» [4] предлагают ряд правил и коэффициентов, позволяющих определить перспективность модернизации объекта с учетом его морального износа. Советский ученый Авиром Л.С. в своей аналитической работе «Надежность конструкции сборных зданий и сооружений» [2] исследовал прогрессию износа различных типов сборных конструкций с учетом как моральных, так и физических параметров соответствия  модернизационному потенциалу.

Однако, все эти исследования были проведены достаточно давно, порядка 30-40 лет назад. Новые условия эксплуатации, новые материалы и новые технологии предполагают новые подходы к решению этой проблемы.

В научной статье Болотин С. А. Системная постановка проблемы технической экспертизы зданий и сооружений. Моделирование и измерение процесса физического износа [5] рассматривается проблема физического износа объекта нежвижимости как комплексная проблема, однако автор не приводит расчетов, учитывающих показатели степени морального износа, лишь постулирует ее.

Кятов Н. Х. [6] в целом соглашается с С.А. Болотиным, но указывает на необходимость введения четких коэффициентов, учитывающих степень морального износа по объекту в зависимости от времени постройки, материалам, конструктивным и архитектурным решениям.

Современные исследователи О. А. Побегайлов и О. В. Ключникова в работе «Rationalization of Strategic Management Principles as a Tool to Improve a Construction Company Services» [10] отмечают необходимость применения постоянного мониторинга объекта в процессе его эксплуатации, учитывая его фактический и перспективный износ. Л.К. Петренко, С.Е. Манжилевская, Д.О. Богомазюк [11], исследуя проблему закрепления грунтов, отмечают, что управление эксплуатацией здания зависит, в том числе, от актуального мониторинга его износа, параметры которого должны быть спрогнозированы на этапе проектирования объекта. 

Следует отметить, что в целом проблема учета факторов физического износа зданий и сооружений столь велика, что существует объективная необходимость во всестороннем исследовании этой проблемы в научной литературе. Краткое исследование, проведенное авторами [7,8] показывает  характер и особенности физического износа зданий новых конструктивных систем (монолитных, сборно-монолитных, каркасных). Эти наблюдения позволяют устанавливать более эффективные с точки зрения долговечности (надежности) конструктивные системы зданий. Поэтому сбор данных по накоплению дефектов и повреждений имеет большое практическое значение. Оценку физического состояния зданий проводили на зданиях в г. Ростове-на-Дону с учетом требований таблицы 1.

Таблица 1.

Оценка физического состояния зданий

Таким образом, в отрасли существует потребность во всестороннем изучении проблем физического износа объектов, построенных, в том числе с использованием новых технологий.

Список литературы:

1. Абеев М.-С.С. Моделирование инновационно-инвестиционного развития объектов - Екатеринбург, 2013. - 410 с.
2. Арендский Е. Долговечность жилых зданий- М.: Стройиздат, 1983. -255 с.
3. Авиром Л.С. Надежность конструкции сборных зданий и сооружений. Л.: Стройиздат, 1971. - 171 с.
4. Афанасьев А.А., Матвеев Е.П. Реконструкция жилых зданий-М.,2008,240с.
5. Болотин С. А. Системная постановка проблемы технической экспертизы зданий и сооружений. Моделирование и измерение процесса физического износа // Недвижимость: экономика, управление. - М.: АСВ, 2002. - № 2.
6. Кятов Н. Х. Моделирование процесса физического износа объектов недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. - М.: АСВ, 2003.- №7.
7. Манжилевская С.Е., Евлоева И.А.  Cистема  и  модели  организационного  инжиниринга:  актуальные  проблемы  и  пути  их  решения// Технические науки — от теории к практике : сб. ст. по материалам XLVI междунар. науч.-практ. конф. № 5 (42). – Новосибирск: Изд. «СибАК», 2015. – 57-63с.
8. Манжилевская С.Е., Богомазюк Д.О. Моделирование инноваций в строительстве// Инженерный вестник Дона, 2016. № 1. - URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n1y2016/3556 (Дата обращения: 28.02.2017)
9. Мельников Л.М., Мясищев Г.И.  К вопросу о коммуникативном аспекте организации и управления строительным производством// Инженерный вестник Дона, 2015. № 3. - URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n3y2015/3087 (Дата обращения: 28.02.2017)
10. Kliuchnikova O.V., Pobegaylov O.A. Rationalization of Strategic Management Principles as a Tool to Improve a Construction Company Services// Procedia Engineering, Volume 150, 2016, Pages 2168-2172
11. Petrenko L.K., Manzhilevskaya S.E., Bogomazyuk D.O. Mathematical Simulation of SiO2 Leaching from Silicified Soils: Innovative ApproachOriginal Research Article//Procedia Engineering, Volume 150, 2016, Pages 2302-2307