АКТУАЛЬНОСТЬ ФОРМАТА АРЕНДНОГО ЖИЛИЩА ДЛЯ РОССИИ

THE RELEVANCE OF THE FORMAT OF RENTAL HOUSING FOR RUSSIA

Valery Grubov

associate Professor of Moscow Institute of Architecture (State Academy),

Russia, Moscow

Anna Khokhlateva

master student of Moscow Institute of Architecture (State Academy),

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена новым типам жилых пространств. Рассмотрена история развития и современное состояние принципов управления и формирования арендного жилья в общемировой практике. На основании существующего мирового опыта сделано предположение о необходимости развития арендного жилья в нашей стране.

ABSTRACT

The article is devoted to new types of living spaces. The history development and status of principles of management and formation of rental housing in the global practice. Based on existing international experience made an assumption about the need for the development of rental housing in our country.

Ключевые слова: арендное жилье, социальное жилье, неблагополучная экология;

Keyword: rental housing, social housing, unfavorable environment.

Большей части населения страны крайне сложно приобрести жилье в собственность, поскольку они не умеют необходимого уровня дохода. Существующий жилищный фонд имеет истекающий нормативны срок эксплуатации. Решение жилищного вопроса может стать формирование арендного сектора жилья. Подобный опыт во многих странах достаточно успешен. Непрерывное развитие типов арендного жилья в западных странах позволил сформировать систему свойств, необходимых для их успешной и продуктивной работы. Анализ зарубежного и отечественного опыта проектирования и использования арендных жилых домов позволяет проследить закономерности их формирования, выявить тенденции дальнейшего развития арендного жилья.

Во второй половине XX в. в Европе ответом на экономические последствия военных разрушений стало массовое развитие социального арендного жилья [4, с. 124–168]. Жилье предлагалось в аренду – либо в виде субсидирования коммерческой аренды, как в Германии, либо в виде масштабного жилищного строительства социальных домов, как в Скандинавии.

По типу аренды квартиры подразделяются на социальные и коммерческие. При социальной аренде часть расходов дотируется государством, при коммерческой аренде жилья реализуется по общерыночным ценам. Ведущие позиции по уровню социальной аренды занимает Нидерланды, Австрия, Великобритания, по уровню коммерческой аренды первенствует США, Германия, Швейцария. Развитость арендного жилья является одним из решений жилищной проблемы в стране. Научные исследования показали, чем выше процент жилья, находящийся в аренде, тем выше темпы экономического развития.

Можно выделить социально-экономические причины выбора человеком арендного жилья:

•  недостаточно денежных средств для покупки квартиры, необходимо экономичное жилье, которым он будет пользоваться временно, до переезда в собственную квартиру;

•  временное жилье, предназначенное для людей, не рассчитывающих на длительное пребывание, которые мобильны и не планируют жить в этом городе постоянно.

Основными арендаторами являются студенты, сотрудники компаний, трудовые мигранты, а также семьи с низким уровнем дохода. Большинство арендаторов – это молодые люди от 18 до 35 лет, семейные пары без детей или одинокие люди, имеющих уровень дохода, не позволяющий приобрести жилье в собственность. Квартиры минимальной площади, как правило предлагающиеся по минимальной цене, пользуются самым большим спросом.

Арендаторы высказывают различные требования к характеристикам жилья в зависимости от исторических и культурных особенностей страны. Исторически сложившаяся культура отношений между арендатором и арендодателем оказывает влияние на уровень комфорта жилища и обустройства территорий [6, с. 58]. В большинстве случаев, жилье сдается полностью меблированным.

Государство в большинстве случаев является неэффективным управляющим жилищного фонда. Это приводит к тому, что государственное жилье передается в частные руки (Великобритания), или муниципальным властям (Австрия, Канада, США) [1, с. 13–20].

В секторе коммерческого найма в Канаде распространено объединение арендаторов в кооперативы, занимающийся управлением жилья. Размер арендной платы определяется общим решением жителей дома. Законодательно предусмотрено, что при выполнении некоторых условий кооперативы получают государственные субсидии. Такая частно-государственная модель управления арендным жильем является наиболее эффективной.

Принадлежность жилья (государственное, частное или кооперативное) определили основные типы арендного жилья и управляющих (органы власти, кооперативы, владельцы жилья).

Анализируя мировой опыт аренды жилья, можно выделить ряд преимуществ по сравнению с владением жильем. Аренда позволяет человеку оставаться достаточно мобильным, не привязывает к месту работы и жительства. Такой вид использования жилья позволяет гибко адаптироваться к социальным изменениям: состав семьи, уровень дохода, место работы [3, с. 48].

Наиболее высокая доля арендного жилья наблюдается в Берлине – 89 %, Париже – 71 %, Лондоне – 45 %. В центрах городов с развитой инфраструктурой доля арендного жилья выше чем на окраинах.

Одной из лидирующих стран по показателям доступности, комфортности и грамотной градостроительной политики в отношении жилья является Дания. В это стране сложилось несколько типов жилища по эксплуатационным и управленческим показателям: это социальное жилище, дотируемое государством, кооперативное жилье, и арендное жилье.

Социальное жилье в Дании возникло еще в середине XIX в. Кооперативные и благотворительные общества были главными поставщиками социального жилья. После второй мировой войны социальное жилье стало одной из главных политических задач в стране. Наибольшее количество социального жилья было построено в период между 1960 и 1970 годами. В основном это были типовые, единообразные проекты из сборного железобетона. Такие дома строились изолированно, вдали от центра города. В 2000-х было построено множество различных новых типов социального жилья были построены в Дании. Стоимость аренды может существенно отличаться в зависимости от района и типа дома. Процент социального жилья в общем жилом фонде равняет 21 %. Средняя площадь таких квартир равняется 77 м2. Для граждан Дании нет ограничений по получаемым доходам, чтобы претендовать на социальное жилье.

Кооперативный дом появляется в конце XIX в., когда некоторые из проектов социального жилья были основаны на членстве и постоянном наращивании сбережений в жилищной ассоциации. В Дании 1975 году был принят законопроект согласно которому инвертирование в жилищный проект сначала предлагалась для жителей дома, при этом на строительство предлагалось субсидирование государством. Сейчас данный законопроект не реализуется, и такой тип здания перестал быть рентабельным. Процент таких жилых единиц в общем жилом фонде равняется 7 %. Средний размер квартиры в таком здании 81 м2.

Пик развития сектора арендного жилья в Дании относится к середине 60-х годов. Жилье было далеко не однородным, квартиры были как маленькие, очень низкого качества, так и большие, предназначенные для состоятельных групп граждан. Регенерация городов в период между 1970–2000 годами повлияла на повышение качества арендного жилья. При этом арендаторы готовы оплачивать стоимость квартиры выше чем в аналогичных зданиях, предназначенных для социального сектора жилья. Это обусловлено желанием жить не по соседству с люди имеющими социальные и экономические проблемы. Процент таких жилых единиц в общем жилом фонде равняется 17 %. Средний размер квартиры в таком здании 87 м2.

В нашей стране под понятием арендного жилья чаще всего понимают именно апартаменты. Апартаменты, в российском законодательстве, – это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Апартаменты, как правило, располагаются в зданиях многофункциональных комплексов. Апартаментах это жилье гостиничного типа, предназначенное для временного проживания, в таких квартирах невозможно оформить прописку, только временную регистрацию сроком на не более пяти лет. Другой отличительной особенностью апартаментов в России является стоимость эксплуатационных расходов, которые равняются стоимости эксплуатации офисов, превышает цены по сравнению с жилыми домами в 1,5 раза.

Появление и развитие апартаментов обусловлено следующими факторами:

•  отсутствием участков для жилищного строительства;

•  на апартаменты не распространяется нормативные ограничения по инсоляции и плотности застройки;

•  на одном земельном участке можно построить существенно больше, чем нормативно обоснованных квартир;

•  экспертиза архитектурные объектов занимает меньшие сроки.

В данный момент арендное жилье представлено в основном арендой жилья на вторичном рынке. Такой тип жилища составляет около 30 % от всего жилого фонда, при этом официально зарегистрировано от этого числа всего 20 %.

Предпосылкой для формирования сектора арендного жилья в нашей стране может послужить снижение затрат на одну из составляющих строительного объекта, такую как стоимость земельного участка [2, с. 349]. Недорогие земельные участки в основном характеризуются неблагоприятной экологической обстановкой. К неблагоприятным градостроительным воздействиям можно отнести шум, загазованность, вибрацию, недостаточное освещении и инсоляцию, а также некоторые неблагоприятные факторы конкретного места [5, с. 88]. Такие территории являются сосредоточием городских пустот, столь редких для такого крупного города, как Москва. Из-за неблагоприятных воздействий, такие территории не является приоритетной зоной для типового жилищного строительства. В этих местах из жилых помещений возможно размещать только апартаменты (арендное жилье), так как они является местом временного проживания, поэтому не так строго нормируется. Вредные факторы, действующие на человека в таких условиях, не успевают накапливаться в организме человека, из-за временности нахождения в таком месте.

Список литературы:

1. Бойко М.В., Шерель А.Н. Доходный дом: вчера, сегодня, завтра: моногр. – М.: ИИУ МГОУ, 2014. – 132 с.
2. Виленский П.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. – М.: Дело, 2002. – 888 с.
3. Глазычев В.Л. Урбанистика. – М.: Издательство «Европа», 2008. – 220 с.
4. Иконников А.В. Архитектура капиталистических стран XX в. – М.: Стройиздат, 1973. – 892 с.
5. Маслов Н.В. Градостроительная экология. – М.: Высшая школа, 2003. – 285 с.
6. Хегай И.В. Градостроительная организация смешанной жилой застройки в условиях нового строительства: дис. ... кандидата архитектуры – М., 2013. – 225 с.