ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ РОССИИ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Доля ИЖК, предоставленных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (далее ¾ ИЖК по ДДУ) по количеству выданных ипотечных кредитов на 1 октября составила 207 тыс. единиц (29,4 %) на сумму в 431 млрд. рублей (33,4 %), уменьшившись к аналогичному периоду 2016 г. соответственно на 5,7 п.п. и 4,7 п.п. [1].

По состоянию на 01.10.2017 объем ипотечного портфеля составил 5 трлн. руб., из которых более 1 трлн. руб. составляет задолженность по ИЖК по ДДУ при приобретении жилья на первичном рынке.

Ставки по ипотеке находятся на минимальных значениях за всю историю развития рынка с 2005 года – на 1 октября 2017 г. они составляют: 9,9 % – на новостройки; 10,1 % – на вторичное жилье. Средняя ставка по всем выданным кредитам – 10,05 % [2]. Год назад (на сентябрь 2016 г.) они составляли 11,7 % на первичном и 13,25 % на вторичном. На рис. 1. графически отображены средневзвешенные ставки по выданным ипотечным кредитам за 2016 год и девять месяцев 2017 года с отмеченными локальными минимумами процентных ставок.

Рисунок 1. Средневзвешенные ставки по выданным ипотечным кредитам за 2016 г. и три квартала 2017 года, % годовых

На графике отчетливо прослеживается снижение ставок и постоянное их снижение, начиная с февраля 2017 года.

Снижение банками процентных ставок делает для населения актуальной тему рефинансирования ранее взятых кредитов, когда массово перекредитовываются ссуды 2014–2015 годов, оформленные по ставкам 15-20 %. Объем рефинансирования ипотеки по итогам девяти месяцев 2017 года составил порядка 65-90 млрд. рублей, или 5-7 % всего объема ипотечного рынка [3] (в 2016 г. аналогичный показатель составил 1,0 %). Банкиры ожидают, что объемы рефинанси­руемой ипотеки будут беспрецедентными: в целом за 2017 год — до 15 %, а в 2018 году могут превысить 20 % от выдачи.

25 сентября АИЖК снизило ставки на 0,5-2,5 п.п. в зависимости от типа продукта, а минимальная ставка по ипотеке составила 9,0 % [4]. В крупнейших банках уже с августа 2017 г. ставки предложений по ипотеке начинаются от 9,5 %.

Рынок ипотечного жилищного кредитования в основном делят пять крупнейших игроков — около 85 % общей суммы (1,1 млрд. рублей) и 86 % — от общего количества выданных кредитов (594 тыс.). В таблице 1 приведен рейтинг этих банков на 1 октября 2017 г.

Таблица 1.

Рейтинг ипотечных банков. Итоги девяти месяцев 2017 года [5]

Из таблицы 1 видно, что лидером по объему выданных ипотечных кредитов является Сбербанк России. Его объем в 2,6 раза превышает объем ближайшего конкурента — банка ВТБ 24, входящий в группу ВТБ.

Ниже показана статистика в распределении долей рынка по объему выдачи ипотечных кредитов в III квартале 2017 года [6] среди первой десятки крупнейших банков. На их долю приходится 91 % от суммы всех выданных жилищных ипотечных кредитов (1,16 трлн. рублей) и выглядит данное распределение следующим образом:

• Сбербанк – 51,99 %;
• Группа ВТБ (объемы выдачи группы ВТБ состоят из портфелей ВТБ24 и Банка Москвы) – 22,04 %;
• Газпромбанк, Россельхозбанк и Райффайзенбанк выдают более 3 %, но менее 4 % от всего объема ипотеки каждый;
• Банк ДельтаКредит близок к 3 %;
• Абсолют банк, Банк Санкт-Петербург, АИЖК, Банк Уралсиб и Банк Возрождение кредитуют от 0,99 до 1,34 % долей рынка каждый.
• По официальным данным ЦБ РФ количество кредитных организаций по состоянию на 1 октября 2017 г. сократилось на 49 (с 623 в начале года до 574 на 1 октября) [7]. Так же продолжилось сокращение числа банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. За III квартала 2017 г. они сократились на 61 (с 484 в начале года до 418 на 1 октября) [8].

В связи с этим наблюдается обостряющаяся конкуренция между кредиторами не только за новые выдачи, но и за уже действующих заемщиков. При этом для клиента на передний план в выборе кредитора выходит не только размер ипотечной ставки, но и уровень его сервиса, удобство взаимодействия и индивидуальный подход.

По оценке АИЖК, текущее состояние ипотечного рынка не вызы­вает беспокойства. Качество ипотечного портфеля на балансах банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 октября 2017 года снизилась до 2,44 % (годом ранее – 3,02 %).

Хорошее качество ипотечных портфелей и обострившаяся конкуренция стимулирует кредиторов к запуску более рискованных продуктов. Так, уже с июня 2017 г. 8 банков выдают ипотеку без перво­начального взноса: «Возрождение», СМП Банк, Металлинвестбанк, Промсвязьбанк, Локобанк, Россельхозбанк, «Санкт-Петербург» и «Открытие» [9]. Общая статистика ипотеки говорит о том, что чем меньше вложил заемщик собственных средств в покупку квартиры, тем больше вероятность того, что он перестанет платить по кредиту в случае чрезвычайной ситуации. Однако, такое предложение компенсируется более высокой ставкой 12,5-14 % для заемщиков и повышающим коэффициентом риска для банков. Об этом подробно говорится в § 3.1.

Из таблицы 1 прослеживается тенденция к увеличению среднего срока кредитования: если до 2016 года он чаще всего составлял 15 лет (180 месяцев), то по состоянию на 1 октября 2017 году он равен 15,49 года (185,9 месяцев), увеличившись на 5,9 месяцев. Стоит отметить, что срок кредитования в 2017 году практически на год дольше, чем показатель за 9 месяцев 2014 г. (14,72 года).

Несмотря на увеличивающийся средневзвешенный срок ИЖК, общая банковская статистика говорит о том, что ипотечный кредит в среднем гасится за 5-7 лет. Т. е. за счет снижения ставок и увеличения срока кредитования заемщики оформляют кредиты на большие суммы, при этом продолжая активно досрочно погашать, как и в прошлые годы. В первом полугодии 2017 года досрочно погашено ипотечных кредитов на сумму 347,3 млрд. руб., что на 16,1 % больше аналогичного периода 2016 года (299,2 млрд. рублей). Соотношение объемов досрочно пога­шенных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК составило 44,9 % (в аналогичный период 2016 года – 45,0 %) [10].

Также растет средний размер кредита: теперь он составляет 1,820 млн. рублей, что на 5 % больше, чем в I полугодии прошлого года и на 12,4 % больше, чем в 2014 году. В условиях стабильных цен на жилье это говорит о том, что снижение ставок по ипотечным кредитам позволяет гражданам приобретать жилье большей площади.

Список литературы:

1. Анализ ипотечного рынка за первые три квартала 2017 года [Электронный ресурс] // Реальное время URL: https://realnoevremya.ru/analytics/81737-obzor-rynka-ipoteki-za-9-mesyacev-2017-goda (Дата обращения: 20.11.2017).
2. Ипотека 2017: что происходит на рынке кредитования жилья [Электронный ресурс] // СИА. URL: http://sia.ru/?section=484&action=show _news&id=351907 (Дата обращения: 17.11.2017).
3. Рефинансирование на коне [Электронный ресурс] // РБК URL: https://www.rbc.ru/finances/14/11/2017/5a0af4009a79471555cfd797 (Дата обращения: 14.11.2017).
4. Что может остановить взрывной рост ипотеки? [Электронный ресурс] // СИА URL: http://sia.ru/?section=484&action=show_news&id=349908 (Дата обращения: 9.10.2017).
5. Ипотека в России. Анализ ипотечного рынка за первые три квартала 2017 года. [Электронный ресурс] // Реальное время URL: https://realnoevremya.ru/analytics/81737-obzor-rynka-ipoteki-za-9-mesyacev-2017-goda (Дата обращения: 20.11.2017).
6. Итоги III квартала 2017 года на рынке ипотеки [Электронный ресурс] // Все новостройки.ru. URL: http://vsenovostroyki.ru/articles/12990/ (Дата обращения: 20.11.2017).
7. Сведения о количестве действующих кредитных организаций и их филиалов в территориальном разрезе по состоянию на 01.10.2017. [Электронный ресурс] // ЦБ РФ. URL: http://www.cbr.ru/statistics/print.aspx?file=bank_system/cr_inst_branch_011017.htm&pid=lic&sid=itm_3982 (Дата обращения: 20.11.2017).
8. Отдельные показатели, характеризующие деятельность кредитных организаций (сгруппированных по величине активов) на рынке ипотечного жилищного кредитования. [Электронный ресурс] // ЦБ РФ. URL: http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?Month=10&Year=2017&TblID=4-8 (Дата обращения: 20.11.2017).
9. Банки возвращают ипотеку без первоначального взноса [Электронный ресурс] // URL: http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=9785781 (Дата обращения: 20.11.2017).
10. О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в первом полугодии 2017 года С.4. [Электронный ресурс] // ЦБ РФ. URL: http://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/am_1-2017.pdf (Дата обращения: 12.11.2017).