Статья опубликована в рамках: CXVI Международной научно-практической конференции «Экспериментальные и теоретические исследования в современной науке» (Россия, г. Новосибирск, 27 августа 2025 г.)
Наука: Экономика
Скачать книгу(-и): Сборник статей конференции
дипломов
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
DEVELOPMENT TRENDS OF REGIONAL MORTGAGE HOUSING CONSTRUCTION MARKETS
Alexander Kolkin
Postgraduate student of the Department of Regional and Sectoral Economics, RANEPA (South Russian Institute of Management),
Russia, Moscow
АННОТАЦИЯ
Цель научного исследования – проанализировать тенденции рынка ипотечного жилищного строительства, обусловленные различными моделями финансирования. Основные результаты научного исследования: статья содержит актуальность исследования развития региональных рынков ипотечного жилищного строительства; анализ тенденций рынка жилищного строительства; сценарии развития региональных рынков ипотечного жилищного строительства. Практическая значимость данного научного исследования определяется тем, что результаты анализа тенденций ипотечного жилищного строительства могут быть использованы организациями девелоперского и риэлторского бизнеса, подрядными компаниями в сегменте жилой недвижимости, для того чтобы увеличить успешность и рентабельность осуществляемых инвестиционно-строительных проектов на региональном уровне.
ABSTRACT
The purpose of the scientific research is to analyze the trends of the mortgage housing construction market, caused by various financing models. The main results of the scientific research: the article contains the relevance of the study of the development of regional mortgage housing construction markets; analysis of housing construction market trends; scenarios for the development of regional mortgage housing construction markets. The practical significance of this scientific research is determined by the fact that the results of the analysis of mortgage housing construction trends can be used by development and real estate businesses, contracting companies in the residential real estate segment in order to increase the success and profitability of ongoing investment and construction projects at the regional level.
Ключевые слова: региональные рынки; российский рынок жилой недвижимости; ипотечное жилищное строительство; тенденции; модели финансирования ипотечного строительства; сценарии развития.
Keywords: regional markets; Russian residential real estate market; mortgage housing construction; trends; models of financing mortgage construction; development scenarios.
В современных условиях геополитической напряженности, существующих макроэкономических вызовов, усиления международного санкционного давления, ускорения инфляционных процессов, воздействующих, в свою очередь, на ключевую ставку Банка России, формируется принципиально новая рыночная среда. Традиционные подходы к управлению ипотечным жилищным строительством, базирующиеся на краткосрочном планировании и применении реактивных концепций и методов при наличии кризисных явлений в национальной экономике, показывают свою относительно низкую эффективность [Куровский, Ковалева, 2024], [Куровский, Соснин, Шевчук, 2023].
Появляется потребность в постепенном переходе к долгосрочному планированию моделей ипотечного жилищного строительства, учитывая тенденции национального рынка жилой недвижимости в разрезе трёх основных моделей финансирования ипотечного строительства (табл. 1).
Таблица 1.
Систематизация тенденций национального рынка жилой недвижимости в разрезе моделей финансирования ипотечного строительства
|
Модель финансирования ипотечного строительства |
Кластер регионов, для которых характерны тенденции национального рынка жилой недвижимости |
Тенденции национального рынка жилой недвижимости |
|
Бюджетно-ориентированная модель |
Республика Крым, г. Севастополь |
- достаточно высокая волатильность рынка жилой недвижимости, поскольку присутствует прямая зависимость от цикла бюджетного финансирования; - высокая зависимость программ ипотечного строительства от бюджетных трансфертов; - существование рисков перегрева рыночных цен в сегментах жилья эконом-класса |
|
Рыночно-ориентированная модель |
г. Москва, г. Санкт-Петербург, Московская область, Тюменская область |
- достаточно высокая взаимосвязь между региональными и общефедеральными трендами рынка жилой недвижимости (динамика основных параметров региональных рынков ипотечного жилищного строительства синхронизирована с фазами экономического цикла; - высокая чувствительность к стоимости кредитных финансовых ресурсов; - устойчивость и высокий уровень качества коммерческих предложений на рынке жилья; - тестирование и активное применение новых финансовых продуктов (ипотечных ценных бумаг, краудлендинга) |
|
Смешанная модель с участием институтов развития |
Республика Башкортостан, Республика Татарстан, Красноярский край |
- сбалансированность развития рынка жилой недвижимости; - значительный уровень устойчивости к кризисным явлениям в экономической системе; - диверсификация рисков между государственным сектором, банковскими организациями и застройщиками; - синхронизация действий институтов развития с принципами стратегического планирования на рынке ипотечного жилищного строительства |
Для того чтобы осуществлять долгосрочное планирование моделей ипотечного жилищного строительства на региональном уровне, по мнению автора, целесообразно применять метод сценарного анализа. В соответствии с результатами ряда научных исследований [Ерочкина, 2021], [Ефимова, Ибрагимова, 2021], [Лаптева, Гришина, 2022] можно выделить три сценария современного развития региональных рынков ипотечного жилищного строительства: инвестиционный рост, стагнация, турбулентность (табл. 2).
Таблица 2.
Сценарии современного развития региональных рынков ипотечного жилищного строительства
|
Сценарий развития |
Условия сценария |
Модели финансирования ипотечного жилищного строительства |
||
|
Бюджетно-ориентированная |
Рыночно-ориентированная |
Смешанная с участием институтов развития |
||
|
Инвестиционный рост |
Устойчивая макроэкономи-ческая среда, относительно низкий темп инфляции (максимум 4%), планомерное уменьшение ключевой ставки Банка России, увеличение деловой уверенности и активности в сегменте рынка жилой недвижимости, приток финансовых вложений |
Нужно использовать благоприятную рыночную конъюнктуру, для того чтобы частично трансформировать данную модель в сторону смешанной модели с участием институтов развития |
Для сдерживания риска перегрева на рынке жилой недвижимости целесообразно использовать меру по увеличению коэффициента риска по ипотечному кредитованию с высоким отношением суммы ипотечного кредита и оценочной стоимостью недвижимости |
Ориентация на практическое осуществление стратегических инвестиционно-строительных проектов комплексного освоения региональных территорий и развития городской агломерации |
|
Стагнация |
Низкий темп роста национальной экономики (не более 1%), стагнация реальных денежных доходов граждан, достаточно высокий уровень ключевой ставки Банка России, низкий уровень инвестиционной активности |
Точечное применение бюджетных ресурсов для поддержки наиболее высоко-чувствительных социальных проектов |
Застройщики должны адаптировать объект недвижимости под покупательский спрос (сократить площадь жилья, оптимизировать издержки на строительство), а органы государственной власти – ускорить осуществление административных процедур для снижения бюрократических барьеров |
Ориентация на рефинансирование имеющихся ипотечных банковских портфелей и завершение проектов ипотечного жилищного строительства на региональном уровне |
|
Турбулентность |
Ужесточение монетарной политики, усиление международного санкционного давления, девальвация российского рубля, отток финансовых ресурсов |
Данная модель обладает низкой степенью релевантности к макро-экономическим шокам |
Достаточно быстрая адаптация к макро-экономическим шокам |
Имеет весьма высокую антикризисную устойчивость и потенциал к проявлениям экономических кризисов |
Таким образом, наиболее перспективной и устойчивой среди моделей финансирования ипотечного жилищного строительства выступает смешанная модель с участием институтов развития, поскольку при её использовании можно диверсифицировать риски между государственным и частным сектором. При этом институты развития играют стабилизирующую роль в период кризисных явлений в макроэкономической среде, обеспечивают синхронизацию рыночных механизмов с целями стратегического развития региональных территорий. Рыночно-ориентированная модель финансирования наиболее всего применима для сценария инвестиционного роста, так как в периоды кризисных явлений данная модель уязвима в связи с относительной высокой зависимостью от рыночной конъюнктуры и динамичными экономическими циклами. Крайне низкая степень устойчивости к макроэкономическим шокам наблюдается у бюджетно-ориентированной модели финансирования ипотечного жилищного строительства, соответственно, как самостоятельный инструмент в сегментах рынка недвижимости не представляется возможным её применить.
Перспективными направлениями для дальнейших научных исследований могут стать формирование системы мониторинга рынка недвижимости, способствующей своевременному переходу между сценариями развития рассматриваемого сегмента, моделирование воздействия цифровых технологий (технологий BIM-моделирования, платформенных решений, облачных технологий) на сметную стоимость инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на региональном уровне, анализ эффективности специализированных программ ипотечного строительства в контексте их воздействия на рынок труда, миграционную привлекательность российских регионов, обнаружения потенциальных негативных факторов на действующие программы ипотечного строительства.
Список литературы:
- Ерочкина Н. В. Тенденции и перспективы развития регионального рынка недвижимости // Экономика и бизнес: теория и практика. – 2021. – №. 4-1. – С. 159-162.
- Ефимова Н. А., Ибрагимова Г. М. Современные тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Экономика и управление: научно-практический журнал. – 2021. – №. 2. – С. 163-166.
- Куровский С. В., Ковалёва А. А. Социально-экономическая сущность государственной поддержки рынка жилой недвижимости и её реализация на примере США, Германии и Сингапура // Финансовые рынки и банки. – 2024. - № 11. – С. 80-87.
- Куровский С. В., Соснин Д. А., Шевчук Н. И. Анализ влияния мер государственного регулирования на рынок первичной недвижимости в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2023. - № 7. – С. 19-24.
- Лаптева И. П., Гришина Е. Н. Современное состояние и перспективы развития рынка жилья на региональном уровне // Вестник Челябинского государственного университета. – 2022. – №. 4 (462). – С. 30-38.
дипломов
Оставить комментарий