ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ В ОСОБЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗОНАХ

LAND USE IN SPECIAL ECONOMIC ZONES

Andrey Riga

Postgraduate student, Department of Management and Management of Agricultural Production State University of Land Use Planning

Moscow, Russia

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются особенности землепользования в особых экономических зонах России. Проанализированы правовой режим, порядок предоставления земель резидентам, а также преимущества и проблемы, возникающие в процессе использования участков. Особое внимание уделено перспективам развития механизмов землепользования в ОЭЗ и их значению для инвестиционной привлекательности регионов [1].

ABSTRACT

The article examines the specific features of land use in special economic zones (SEZs) of Russia. It analyzes the legal regime, procedures for granting land to residents, as well as the benefits and challenges encountered in the process. Special attention is given to the prospects for improving land use mechanisms in SEZs and their importance for the investment attractiveness of regions.

Ключевые слова: землепользование, ОЭЗ, резиденты, аренда, правовой режим, инвестиции, развитие.

Keywords: land use, SEZ, residents, lease, legal regime, investment, development.

Особые экономические зоны (ОЭЗ) представляют собой территориальные образования, в пределах которых действует особый правовой режим для ведения предпринимательской и инвестиционной деятельности. В России правовое основание для создания и функционирования ОЭЗ закреплено в Федеральном законе от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» [6]. Цель создания таких зон — стимулирование экономического роста, привлечение инвестиций, развитие инфраструктуры и создание рабочих мест [8].

По данным Минэкономразвития и выступлений экспертов, в России на конец 2024 г. действует 53 особые экономические зоны. Из них 34 – промышленно-производственного типа, 7 – техниковнедренческих; остальные – портовые (2) и туристско-рекреационные (10). Суммарно в них участвует порядка 1,2 тыс. резидентов. По состоянию на 2024 г. резиденты ОЭЗ заявили инвестиции порядка 6,3 трлн руб. (из которых фактически вложено около 2,0 трлн). Создано примерно 81 тыс. рабочих мест [8]. Общей чертой для всех ОЭЗ является наличие налоговых и таможенных льгот, а также упрощённых административных процедур для резидентов.

Правовой режим в ОЭЗ устанавливает особые правила землепользования, регулирования капитального строительства и доступа к инфраструктуре. Управление зонами осуществляют управляющие компании, действующие от имени государства. Взаимодействие резидентов с государственными органами также происходит преимущественно через управляющую компанию, что упрощает административные процедуры [5]. Таким образом, ОЭЗ выступают инструментом целенаправленного развития территорий с применением специальных правовых и экономических механизмов.

Правовое регулирование землепользования в особых экономических зонах (ОЭЗ) отличается от общего порядка, действующего на территории Российской Федерации. Это объясняется необходимостью создания привлекательных условий для инвесторов, ускоренного запуска инвестиционных проектов и эффективного использования территорий.

Основу регулирования составляют:

— Федеральный закон № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;

— Земельный кодекс РФ;

— Градостроительный кодекс РФ;

— Нормативные акты, принятые субъектами Российской Федерации и управляющими компаниями ОЭЗ [5].

Резиденты ОЭЗ, как правило, получают земельные участки в аренду у управляющей компании, заключающей договор на срок действия соглашения о ведении деятельности. Постоянное (бессрочное) пользование или собственность применяются крайне редко. В случае утраты статуса резидента договор аренды подлежит расторжению [7].

Законом установлена возможность предоставления земельных участков без проведения торгов, если получатель — резидент ОЭЗ. Это существенно ускоряет реализацию проектов и снижает административные барьеры. Однако при этом требуется соблюдение градостроительного плана, проекта межевания и согласование с управляющей компанией.

Землепользование в ОЭЗ осуществляется с учётом следующих ограничений:

— вид разрешённого использования строго регламентирован

— запрещается передача участка третьим лицам без согласования

— обязательство по освоению участка в установленные сроки

— соблюдение требований по охране окружающей среды и инженерной инфраструктуре

Закон возлагает на государство (в лице управляющей компании и региональных органов) обязанность по обеспечению резидентов инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Это позволяет снизить капитальные затраты инвесторов на этапе запуска бизнеса.

За соблюдением правил землепользования следят органы исполнительной власти и управляющая компания. Нарушения могут повлечь расторжение договора аренды и исключение резидента из реестра.

Таблица 1.

Сравнительная характеристика правового режима землепользования в ОЭЗ и на остальной территории РФ

Правовой режим землепользования в ОЭЗ направлен на ускорение инвестиционной деятельности и снижения издержек, при этом требует соблюдения установленных ограничений и соблюдения норм при использовании земли.

Процедура предоставления земельных участков в особых экономических зонах (ОЭЗ) значительно отличается от общей практики в Российской Федерации. Это обусловлено необходимостью стимулировать инвестиции и создать для резидентов максимально благоприятные условия для старта и ведения бизнеса. Предоставление земли происходит в упрощённом порядке, с участием управляющей компании, что исключает необходимость участия резидента в публичных торгах и снижает административную нагрузку.

Порядок предоставления земель резидентам ОЭЗ регламентируется Федеральным законом № 116-ФЗ. Основные этапы:

Организация подаёт заявку на получение статуса резидента в управляющую компанию ОЭЗ. Заявка рассматривается экспертным советом, после чего заключается соглашение о ведении деятельности.

После получения статуса резидент совместно с управляющей компанией выбирает участок, подходящий под заявленные цели проекта. Участок должен соответствовать требованиям генплана и правилам землепользования и застройки.

Управляющая компания подготавливает проект договора аренды. Участок предоставляется без торгов в соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. В договоре указываются цели использования, сроки освоения, ограничения и обязанности резидента.

После подписания договор регистрируется в Росреестре. Только после регистрации резидент получает законное право пользования землёй и может приступать к строительству или эксплуатации объекта [4].

Управляющая компания ОЭЗ выполняет функцию посредника между государством и резидентом. Она:

– подбирает земельные участки;

– контролирует соблюдение сроков и условий освоения;

– обеспечивает подключение к инфраструктуре;

– организует согласования с органами власти.

Срок аренды, как правило, равен сроку действия соглашения о ведении деятельности. В случае:

– утраты статуса резидента,

– нарушения условий освоения участка,

– нецелевого использования — договор подлежит расторжению в одностороннем порядке.

Пример правовой коллизии

Арбитраж Санкт-Петербурга лишил статус резидента ООО «Энергоэффект» за неосвоение участка (1,84 га, инвестиций 360 млн руб.) и расторг договор аренды. Аналогичные иски были к ООО «Норд базальт» (Свердловская область) за срыв сроков освоения.

Таблица 2.

Процедура подачи заявки на статус резидента для ОЭЗ «Алабуга» (АО «2БИО»):

Процедура предоставления земельных участков в ОЭЗ строится по принципу "одного окна", с минимальными издержками и сроками для инвестора. Это позволяет оперативно запускать проекты, избегая бюрократических препятствий.

Землепользование в особых экономических зонах (ОЭЗ) представляет собой ключевой элемент инвестиционной политики государства, направленной на привлечение капитала и развитие территорий. Несмотря на наличие значительных преимуществ, существует ряд проблем, снижающих эффективность использования земельных участков резидентами.

Преимущества

Земельные участки в ОЭЗ предоставляются без проведения торгов, что позволяет избежать длительных процедур, характерных для общего порядка, и сократить время на реализацию инвестиционного проекта.

Резиденты получают участки в аренду с правом строительства, при этом могут пользоваться льготами по налогу на имущество, прибыль, а также освобождением от НДС и пошлин при ввозе оборудования, что значительно снижает совокупные затраты на запуск бизнеса.

Участки предоставляются с подведёнными инженерными сетями (вода, электричество, дороги и др.), строительство которых финансируется из федерального и регионального бюджетов. Это избавляет резидентов от необходимости нести инфраструктурные издержки.

Функция взаимодействия с органами власти сосредоточена в руках управляющей компании. Это позволяет ускорить получение разрешений, согласований и технических условий [3].

Проблемы

Во многих зонах доступна ограниченная площадь, а участки, соответствующие требованиям резидента по размеру и расположению, могут быть заняты. Это снижает гибкость планирования.

В договорах аренды зачастую установлены жёсткие сроки освоения участков и высокие штрафные санкции за нарушение условий, что усложняет реализацию долгосрочных проектов.

На практике возникают юридические коллизии между нормами федерального законодательства, актами субъектов РФ и документами, утверждёнными управляющими компаниями. Это создаёт правовую неопределённость.

Медленная координация между федеральными, региональными и местными органами власти приводит к задержкам в регистрации прав, подключении к инфраструктуре и выдаче разрешений [2].

 Также ниже приведены примеры конкретных инвестиционных проектов и в ОЭЗ.

Таблица 3.

Примеры инвестпроектов в ОЭЗ

Каждый проект реализуется по федеральному закону об ОЭЗ. Земельные участки предоставляются обычно в аренду на льготных условиях (выкуп земли резидентам, как правило, запрещён). Примеры из таблицы показывают, что сроки запуска производств варьируются от 2020 до 2027 года, а компании создают десятки–сотни рабочих мест при массовых инвестпроектах.

Несмотря на очевидные преимущества, система землепользования в ОЭЗ нуждается в дальнейшей доработке, особенно в части правового регулирования и расширения доступного земельного фонда. Устранение текущих проблем позволит сделать ОЭЗ ещё более эффективным инструментом развития региональной экономики.

Землепользование в особых экономических зонах Российской Федерации представляет собой важный механизм стимулирования инвестиционной активности и развития регионов. Особый правовой режим, льготные условия аренды, упрощённые процедуры получения участков и государственная поддержка в обеспечении инфраструктурой делают ОЭЗ привлекательными для резидентов, способствуя быстрому запуску проектов.

Однако анализ показал, что наряду с преимуществами существуют и существенные проблемы: ограниченность доступных земель, высокая степень административной зависимости от управляющей компании, правовые противоречия и технические сложности с подключением к инфраструктуре. Эти факторы могут снижать эффективность функционирования ОЭЗ и препятствовать реализации долгосрочных стратегических инициатив.

Для повышения результативности системы землепользования в ОЭЗ необходимо устранение правовых пробелов, расширение земельного фонда, совершенствование координации между уровнями власти и внедрение цифровых сервисов для управления земельными ресурсами. Последовательная реализация этих мер будет способствовать укреплению института ОЭЗ и формированию благоприятной инвестиционной среды в России.

Список источников:

1. Назаров Т. Б. Особая экономическая зона как объект землепользования // Российский журнал менеджмента. — 2023. — № 2. — С. 77–85. — URL: https://rusjm.ru/ru/nauka/article/93031/view (дата обращения: 29.05.2025).
2. Зельднер А. Г., Козлова С. В. Пути улучшения использования земли в особых экономических зонах // Право и государство. — 2015. — № 11. — С. 151–157. — URL: https://www.law-journal.ru/wp-content/uploads/201511_151.pdf (дата обращения: 29.05.2025).
3. Особые экономические зоны как объект государственного кадастра недвижимости // Российский журнал менеджмента. — 2022. — № 4. — С. 66–73. — URL: https://rusjm.ru/ru/nauka/article/93031/view (дата обращения: 29.05.2025).
4. К вопросу правового регулирования особых экономических зон в России // КиберЛенинка. — 2021. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-pravovogo-regulirovaniya-osobyh-ekonomicheskih-zon-v-rossii (дата обращения: 29.05.2025).
5. Особенности правового режима земельных участков в особых экономических зонах // КиберЛенинка. — 2020. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-pravovogo-rezhima-zemelnyh-uchastkov-v-osobyh-ekonomicheskih-zonah (дата обращения: 29.05.2025).
6. Федеральный закон от 22.07.2005 № 116-ФЗ (ред. от 27.12.2023) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» // Официальный интернет-портал правовой информации. — URL: https://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102099061 (дата обращения: 29.05.2025).
7. Нормативное регулирование — Особая экономическая зона «Пермь» // Официальный сайт ОЭЗ «Пермь». — URL: https://sezperm.ru/vopros-otvet/normativnoe-regulirovanie/ (дата обращения: 29.05.2025).
8. Особые экономические зоны — важный инструмент развития экономики: аналитический доклад // Совет Федерации Федерального Собрания РФ. — 2023. — 45 с. — URL: https://council.gov.ru/media/files/41d44f2434d9dd1e9431.pdf (дата обращения: 29.05.2025).