ПРАВО  ПРИОБРЕТЕНИЯ  ЧУЖОЙ  НЕДВИЖИМОЙ  ВЕЩИ  В  КОНТЕКСТЕ  ВЕЩНЫХ  И  ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫХ  ПРАВООТНОШЕНИЙ

Трошкин  Сергей  Иванович

аспирант  кафедры  гражданского  права  и  процесса  ФГБОУ  ВПО  МГУ  им.  Н.П.  Огарева  г.  Саранск

E-mail: 

Концепцией  развития  гражданского  законодательства  Российской  Федерации,  подготовленной  на  основании  Указа  Президента  РФ  от  18  июля  2008  г.  №  1108  «О  совершенствовании  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации»  (Далее  —  Концепция)  в  разделе  четвертом  «Законодательство  о  вещных  правах»  предусмотрено  введение  такого  ограниченного  вещного  права,  как  право  приобретения  чужой  недвижимой  вещи  [4].  Следует  отметить,  что  если  данное  право  будет  введено  в  отечественный  правопорядок  и  признано  в  качестве  вещного,  это  будет  являться  определенной  инновацией  не  только  для  отечественного  законодательства,  но  и  в  целом  для  стран  романо-германской  правовой  семьи.  Это  связано  с  тем,  что  ни  в  одной  из  этих  стран  данный  институт,  еще  пока  не  был  закреплен  в  качестве  вещного  права  на  законодательном  уровне,  хотя  активно  развивается  как  в  доктрине,  так  и  в  правоприменительной  практике.  Например,  в  Германии,  в  которой  по  сути  и  был  разработан  данный  правовой  институт,  он  так  и  не  был  узаконен,  хотя  и  были  попытки.  Основными  мотивами  не  признания  права  последующего  приобретения  собственности  (das  Anwartschaftsrecht)  в  качестве  вещного,  в  немецком  законодательстве  являются:  во-первых,  то,  что  принцип  numerusclausus  определяет  перечень  вещных  прав  как  закрытый  и  не  допускает  создания  дополнительных  вещных  прав,  во-вторых,  то,  что  речь  идет  о  вещном  праве,  условия  существования  и  содержание  которого  полностью  зависят  от  обязательственного  договора,  а  не  закона  (как  это  предусматривает  принцип  принудительной  фиксации  содержания  —  (Typenfixierung))  [3].  Таким  образом,  исходя  из  вышеперечисленных  доводов,  о  том  что  право  приобретения  чужой  недвижимой  вещи,  не  может  быть  признано  вещным,  необходимо  выяснить,  что  именно  послужило  причиной,  побудившей  разработчиков  концепции  ввести  данное  право  в  отечественный  правопорядок  и  отнести  его  к  разряду  вещных  прав.  Для  этого  проанализируем  состояние  действующего  законодательства,  регулирующего  данную  область  правоотношений.  В  настоящий  момент  данное  право  заменяют  различные  договорные  обязательства.  Однако  следует  отметить,  что  в  последнее  время  в  перечень  договорных  обязательств,  оформляющих  процесс  перехода  прав  собственности  на  вещь,  которая  будет  создана  или  приобретена  в  будущем,  претерпел  значительные  изменения.  Данные  изменения  произошли  благодаря  принятию  Пленумом  ВАС  РФ  постановления  от  11  июля  2011  г.  №  54  «О  некоторых  вопросах  разрешения  споров,  возникающих  из  договоров  по  поводу  недвижимости,  которая  будет  создана  или  приобретена  в  будущем»  [5].  До  принятия  этого  постановления  данные  отношения  оформлялись  в  основном  посредством  таких  договорных  обязательств  как:  предварительный  договор  и  так  называемый  инвестиционный  договор  —  непоименованный  договор  в  ГК  РФ. 

Анализируя  правоприменительную  практику,  можно  сделать  определенные  выводы  о  том,  каким  образом  вышеуказанные  договорные  обязательства  в  основном  использовались  юристами  при  оформлении  сделок  по  купле-продаже  будущих  объектов  недвижимости.

При  использовании  конструкции  предварительного  договора  стороны,  стремились  осуществить  передачу  денег  от  будущего  покупателя  к  продавцу,  передать  помещение  во  владение  будущего  покупателя  (арендатора)  для  осуществления  отделки  помещения  за  счет  своих  средств  и  в  соответствии  с  потребностями  приобретателя.  Эта  необходимость  возникала  на  стадии  готовности  к  вводу  в  эксплуатацию  объекта  недвижимости,  право  собственности  на  который  не  было  зарегистрировано. 

Поскольку  подобные  отношения  выходили  за  рамки  правового  регулирования,  стороны  оформляли  передачу  денег  путем  использования  таких  инструментов,  как,  например,  обеспечительный  залог  денег,  а  помещение  передавалось,  как  указывалось  выше,  по  краткосрочному  договору  аренды.  Такая  конструкция  была  не  совсем  удачной,  поскольку  не  соответствовала  сути  предварительного  договора.  Именно  поэтому  стороны  оказывались  в  невыгодном  положении,  когда  возникали  споры,  связанные  с  расторжением  таких  договоров  [1].

Что  касается  инвестиционных  договоров,  то  здесь  в  правоприменительной  практике  сложилась  следующая  ситуация.  Денежные  средства,  привлекаемые  от  инвесторов  /  соинвесторов,  не  являются  объектами  для  исчисления  налога  на  добавленную  стоимость  и  налога  на  прибыль  (ст.  39,  251  НК  РФ).  В  этой  связи  застройщик,  привлекая  данные  денежные  средства  по  договору  инвестирования  (соинвестирования),  не  создавал  для  себя  налоговых  последствий  в  виде  налога  на  добавленную  стоимость  и  налога  на  прибыль,  за  исключением  разницы  между  полученными  денежными  средствами  от  инвестора  и  направленными  на  строительство  объекта  недвижимости  [6].  Однако  правовая  природа,  указанных  выше  инвестконтрактов  оказалась  весьма  сомнительной,  что  было  подтверждено  весьма  разнообразной  судебной  практикой  при  рассмотрении  споров,  связанных  с  использованием  данной  правовой  конструкции.  Теперь,  согласно  постановлению  ВАС  РФ  от  11  июля  2011  г.  №  54  при  рассмотрении  споров,  вытекающих  из  договоров,  связанных  с  инвестиционной  деятельностью  в  сфере  финансирования  строительства  или  реконструкции  объектов  недвижимости,  судам  следует  устанавливать  правовую  природу  соответствующих  договоров  и  разрешать  спор  по  правилам  глав  30  («Купля-продажа»),  37  («Подряд»),  55  («Простое  товарищество»)  Кодекса  [5].

Основной  целью  данного  постановления,  было  заменить  конструкции  предварительного  и  инвестиционного  договоров  на  договор  купли-продажи  будущей  недвижимой  вещи,  и  тем  самым  урегулировать  надлежащем  образом  правоотношения,  возникающие  при  оформлении  и  переходе  прав  собственности  на  вещь,  которая  будет  создана  или  приобретена  в  будущем.

  Согласно  данному  постановлению  договор  купли-продажи  будущей  недвижимой  вещи  —  это  договор  купли-продажи  в  отношении  недвижимого  имущества,  право  собственности  продавца  на  которое  на  дату  заключения  договора  не  зарегистрировано  в  Едином  государственном  реестре  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  (далее  —  ЕГРП),  но  по  условиям  этого  договора  возникнет  у  продавца  в  будущем.

Однако,  стоит  задуматься,  о  том  что  изменилось  с  принятием  постановления  ВАС  РФ  от  11  июля  2011  г.  №  54,  а  самое  главное,  какие  гарантии  в  нем  предусмотрены  в  случае  неисполнения  обязательств  по  договору  купли  продажи  будущей  недвижимой  вещи. 

Продавец,  согласно  постановлению  в  судебном  порядке  не  может  быть  понужден  к  совершению  действий  по  приобретению  или  созданию  вещи,  подлежащей  передаче  покупателю  в  будущем.  В  то  же  время  покупатель  по  договору  вправе  требовать  понуждения  продавца  к  исполнению  обязательства  по  передаче  недвижимой  вещи,  являющейся  предметом  договора  (статья  398  ГК  РФ).  Такой  иск  подлежит  удовлетворению  в  случае,  если  суд  установит,  что  спорное  имущество  имеется  в  натуре  и  им  владеет  ответчик  -  продавец  по  договору,  право  собственности  которого  на  спорное  имущество  зарегистрировано  в  ЕГРП.

  В  том  случае  если  у  продавца  отсутствует  недвижимое  имущество,  которое  он  должен  передать  в  собственность  покупателя  (например,  недвижимое  имущество  не  создано  или  создано,  но  передано  другому  лицу),  либо  право  собственности  продавца  на  это  имущество  не  зарегистрировано  в  ЕГРП,  покупатель  вправе  потребовать  возврата  уплаченной  продавцу  денежной  суммы  и  уплаты  процентов  на  нее  (пункты  3  и  4  статьи  487  ГК  РФ),  а  также  возмещения  причиненных  ему  убытков  (в  частности,  уплаты  разницы  между  ценой  недвижимого  имущества,  указанной  в  договоре  купли-продажи,  и  текущей  рыночной  стоимостью  такого  имущества)  [4].

Таким  образом,  можно  сделать  вывод  о  том  что,  данные  меры  предусмотренные  постановлением  не  смогут  в  полной  мере  удовлетворить  интересы  покупателя  в  случае  возникновения  каких  либо  проблемных  ситуаций  при  продаже  будущих  объектов  недвижимости,  т.  к.  нельзя  будет  принудить  продавца  к  государственной  регистрации  перехода  права  собственности  на  него,  а  взыскать  убытки  в  полном  объеме  с  продавца  зачастую  бывает  просто  не  возможно,  особенно  в  случае  его  банкротства.  В  связи  с  этим,  следует  сказать,  что  использование  вещно-правовой  конструкции  приобретения  чужой  недвижимой  вещи,  предложенной  в  концепции,  более  надежно  защищает  интересы  покупателя.  Согласно  концепции,  интересы  покупателя  гарантируются  более  полно,  именно  за  счет  вещного  обеспечения,  т.е.  лицо  приобретающее  какой  либо  объект  недвижимости  в  собственность  вправе  требовать  от  продавца  абсолютно  конкретную  вещь,  которая  была  предусмотрена  по  договору.  В  том  же  случае,  если  вещь  еще  не  создана,  то  покупатель  вправе  рассчитывать  на  приобретение  другой  недвижимой  вещи,  на  которой,  в  составе  которой  или  из  которой  будет  создана  новая  недвижимая  вещь  (земельного  участка,  на  котором  будет  возводиться  объект  недвижимости;  объекта  незавершенного  строительства,  в  котором  будет  находиться  помещение,  и  др.)  [4].

Известно,  что  основным  мотивом,  введения  такого  ограниченного  вещного  права,  как  право  приобретения  чужой  недвижимой  вещи,  была  проблема  с  обманутыми  дольщиками,  в  целях  ликвидации  так  называемых  двойных  продаж  объектов  недвижимости.  Согласно  концепции,  в  случае  обременения  недвижимой  вещи  ее  собственником  вещными  правами  третьих  лиц,  в  том  числе  ипотекой,  правом  застройки  без  письменного  согласия  лица,  имеющего  право  приобретения  этой  вещи,  указанные  права  прекращаются  с  момента  возникновения  права  собственности  на  эту  вещь  у  данного  лица,  если  он  не  согласится  на  сохранение  указанных  прав  [3].  В  настоящее  время,  в  соответствии  с  федеральным  законом  №  214-ФЗ  «Об  участии  в  долевом  строительстве  многоквартирных  домов  и  иных  объектов  недвижимости»,  на  который  кстати  не  распространяется  постановление  ВАС  РФ  от  11  июля  2011  г.  №  54,  можно  будет  лишь  взыскать  убытки  и  неустойку,  которые  как  кажется  не  смогут  удовлетворить  потребности  граждан,  рассчитывавших  на  получение  жилья  в  собственность  [7].

Таким  образом,  исходя  из  анализа  действующего  законодательства  можно  сделать  следующий  вывод  о  том,  что  несмотря  на  многочисленные  попытки  урегулировать  ситуацию  с  процессом  перехода  прав  собственности  на  чужую  вещь,  кардинально  что  то  изменить,  так  и  не  удалось.  Сторонам  по-прежнему  не  предоставляется  реальных  гарантий  обеспечения  их  прав.  Такие  договорные  виды  ответственности  как  убытки  и  неустойка,  не  могут  в  должной  мере  обеспечить  интересы  приобретателя,  рассчитывающего  на  получение  конкретной  вещи  в  собственность,  которая  была  предусмотрена  договором.  Введение  такого  ограниченного  вещного  права,  как  право  приобретение  чужой  недвижимой  вещи,  возможно  положило  бы  конец  различным  серым  схемам  при  строительстве  объектов  недвижимости  и  их  последующей  продажи.  Зачастую,  убытки  и  неустойку  просто  не  с  кого  взыскивать.  Тот  порядок  создания  юридических  лиц,  который  существует  в  настоящий  момент,  позволяет  создавать  некие  абстракции,  которые  помимо  записи  в  реестре  налоговых  органов  и  весьма  незначительного  уставного  капитала,  практически  ничего  не  имеют.  Такие  юридические  лица,  никогда  не  смогут  удовлетворить  многомиллионные  требования  своих  кредиторов.  Право  приобретения  чужой  недвижимой  вещи,  создает  реальные  гарантии  для  покупателя  потому,  что  предоставляет  ему  реальную  возможность  требовать  конкретную  недвижимую  вещь,  независимо  от  того  на  балансе  какого  юридического  лица  она  находится.  В  этом  и  заключается  вся  суть  вещных  правоотношений,  то,  что  право  всегда  следует  за  вещью,  и  не  зависит  от  существования  каких-либо  абстрактных  обязательств  и  тем  более  фиктивных  юридических  лиц. 

В  целом  же  следует  отметить,  что  потенциал  использования  права  приобретения  чужой  недвижимой  вещи  может  заключаться  не  только  в  устранении  проблем  связанных  с  обманутыми  дольщиками.  Введение  данного  право  будет  являться  весьма  продуктивным  для  развития  рынка  недвижимости,  так  как  позволит  привлечь  дополнительные  средства  на  строительство,  а  также  может  быть  использовано  в  качестве  одного  из  механизмов  секьюритизации.

Список  литературы:

1. Анисимов  А.П.  Гражданский  оборот  объектов  незавершенного  строительства  //  Закон  —  февраль  2012  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа  —  URL:http://pro-jects.ru  (дата  обращения  1.03.2013).
2. Гражданский  кодекс  РФ  [Электронный  ресурс]  /  Доступ  из  справ.-  правовой  системы  «Гарант»:  —  2013  г. 
3. Емелькина  И.А.  Система  ограниченных  вещных  прав  на  земельный  участок:  монография  [Электронный  ресурс]  /  И.А.  Емелькина  Доступ  из  справ.-  правовой  системы  «Гарант»:  —  2012  г.
4. Концепция  развития  гражданского  законодательства  Российской  Федерации,  подготовленная  на  основании  Указа  Президента  РФ  от  18  июля  2008  г.  №  1108  «О  совершенствовании  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации»  [Электронный  ресурс]:  Режим  доступа  —  URL:  http://www.  privlaw.ru  (дата  обращения  1.03.2013).
5. Постановление  Пленума  ВАС  РФ  от  11  июля  2011  г.  №  54  «О  некоторых  вопросах  разрешения  споров,  возникающих  из  договоров  по  поводу  недвижимости,  которая  будет  создана  или  приобретена  в  будущем»  [Электронный  ресурс]  /  Доступ  из  справ.-правовой  системы  «Гарант»:  —  2013  г. 
6. Поротиков  Дмитрий  Юрьевич  Оформление  продаж  строящейся  недвижимости:  изменения  под  влиянием  судебной  практики  //  R.S.  ConsultGroup  —  февраль  2012  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа  —  URL:  http://rs-trust.ru  (дата  обращения  1.03.2013).
7. Федеральный  закон  №  214-ФЗ  «Об  участии  в  долевом  строительстве  многоквартирных  домов  и  иных  объектов  недвижимости»  [Электронный  ресурс]  /  Доступ  из  справ.-правовой  системы  «Гарант»:  —  2013  г.