НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Пестряков Максим Викторович

аспирант СВФУ г. Якутск

Е-mail: pestmax@yandex.ru

Государственная Дума РФ 18 сентября 2012 приняла в третьем чтении проект федерального закона № 632210-5 «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [8]. Законопроектом вносятся комплексные изменения в Основы законодательства о нотариате, закон «О залоге», Гражданский кодекс РФ. С 10 января 2014 года вступает в силу глава VII.1. Основ законодательства о нотариате, предусматривающая создание Единой информационной системы нотариата (ЕИСН), представляющей собой автоматизированную информационную систему, оператором и собственником которой является Федеральная нотариальная палата. Назначением ЕИСН является автоматизация процессов сбора, обработки сведений о нотариальной деятельности и обеспечения информационного взаимодействия [8].

Особенности недвижимого имущества предполагают специаль­ные требования к оформлению сделок, связанных с его оборотом. Для достижения цели сделки — перехода права собственности нужно не только фактически заключить договор, но и зарегистрировать его в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав. Не последнюю роль в данном процессе играет нотариус, который осуществляет нотариальное удостоверение сделок, тем самым обеспечивая соответствие заключенного договора правилам гражданского оборота. 

Несколько лет назад участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью в Российской Федерации получило необязательный характер, и в настоящее время любой гражданин или организация могут заключить договор купли-продажи в простой письменной форме без присутствия юриста. В результате люди часто оказываются лишенными правовой защиты, которую обеспечивает нотариус, хотя основная деятельность нотариата как раз сводится к этому — обеспечению защиты прав граждан и организаций при заключении договоров, соглашений и иных документов. 

Многие конфликты, связанные с недвижимостью, произошли именно потому, что стороны действуют не до конца понимая суть сделки. Просто в силу своей недостаточной юридической грамотности люди, зачастую, не могут дать правильную оценку документу и самостоятельно проверить текст договора.

В первом варианте проекта нового ГК РФ, внесенном на рассмотрение Госдумы, имелась норма об обязательном нотари­альном заверении всех сделок, связанных с госрегистрацией перехода прав на недвижимость [3]. Стремление нотариата обеспечить себе некоторые преимущества в новом Гражданском кодексе встретило резкое противодействие бизнес-сообщества. Главы ТПП, РСПП, «Деловой России» и иных крупных организаций выразили несогласие с планируемым обязательным нотариальным заверением сделок с недвижимостью. В этом виде норма пережила первое чтение, но видоизменилась ко второму. Депутаты посчитали, что на ситуации сделок между юридическими лицами норму можно не распространять. Это обусловлено наличием у юридических лиц штата юристов, на которых и возложены обязанности по составлению договоров и защите интересов данных хозяйствующих субъектов. У простых граждан такой защиты нет. Тем не менее, претензии к доработанному проекту сохраняются.

В случае принятия поправок, непосредственно нотариус начнет сдавать документы на регистрацию. Это должно снизить число мошенничеств в сфере недвижимости. Более того, вполне возможно, что расчеты между сторонами сделки станут в обязательном порядке проводиться через банковский счет нотариуса.

Клиентам эти услуги обойдутся ориентировочно в 0,75—1 % стоимости сделки. Кроме того, нотариус будет вправе выставлять отдельный счет за подготовку документов. Таким образом, во-первых, минимум на 1 % вырастет стоимость всех сделок. «Если будет нотариальное удостоверение, то у нас в 150 раз увеличатся затраты заявителя. Сейчас 1 тыс. рублей платим за госпошлину, а с 15 миллионов заплатим 150 тысяч», — отмечает председатель комитета по оценке и экономике недвижимости Торгово-промыш­ленной палаты РФ Олег Скуфинский [7].

Многие участники рынка вообще считают, что нет необхо­димости таких кардинальных изменений. «Мы работали с недвижи­мостью при обязательном нотариальном оформлении, — отмечают в банке «Александровский», — и при его отмене почувствовали явное облегчение». Кстати, подчеркивают, что и при упрощенной процедуре никаких юридических проблем с обслуживаемой недвижимостью не случалось [9].

Эксперты также опасаются того, что нотариусу не удастся проверить юридическую чистоту владения собственности в связи с ограниченными кадровыми возможностями. Например, в случае введения обязательной услуги нотариус должен регистрировать две сделки в день, а для этого ему понадобится значительный штат помощников, к примеру, председатель СПРФ Петр Шелищ задает вопрос: «В стране ежегодно совершается до 2,5 млн сделок с недвижимостью, регистрируются права на примерно 70 млн кв. метров и возникает резонный вопрос: справится ли сооб­щество нотариусов с такой нагрузкой?» [4]. Следует отметить, что одним из ключевых инструментов для решения этой проблемы станет вышеупомянутая ЕИСН.

Как отмечают некоторые эксперты, например сопредседатель Союза потребителей России по юридическим вопросам Антон Недзвецкий, нотариус не будет давать дополнительных гарантий при оспаривании сделки. Указывается, что существует ограниченный круг нарушений, за которые нотариус несет ответственность, при этом, если нотариус докажет, что при совершении сделки его ввели в заблуждение, он не будет нести никакой имущественной ответственности.

Автор считает, что здесь необходимо обратить внимание на такой основополагающий принцип нотариальной деятельности: бесприст­растность и независимость нотариуса. Любой юрист, адвокат — это представитель одной стороны, он преследует интерес защитить конкретную сторону, с которой у него заключен договор на оказание юридической помощи. Составляя договор, сотрудники организации преследуют цель обеспечить интересы, прежде всего, организации, а не противоположной стороны. Нотариус же защищает всех участ­ников договорных отношений. Эта беспристрастность как раз направ­лена на то, чтобы обеспечить защиту. Нотариус увидит в договоре неблагоприятные последствия, которые могут наступить для одной стороны из-за корыстных соображений другой. Договоры чаще всего так и составляются, чтобы защитить ту сторону, которая является автором этого документа.

Например, гражданин в банке заключает кредитный договор. Этот договор сейчас не подлежит нотариальному заверению, и гражданин может полагаться только на свою юридическую грамотность, свое знание вопроса, которое в достаточной степени имеется далеко не у всех. В итоге гражданин часто даже не читает этот договор, а если и читает, то он многие вещи не может понять. Банк — это структура, где работают специалисты, где просчитан каждый пункт договора.

Нотариус в силу закона обязан обеспечить защиту прав и интересов тех лиц, которые к нему обращаются. Своей печатью, удостоверительной надписью, действиями в процессе подготовки документов нотариус обеспечивает правовую защиту. В обязанности нотариуса входит предупреждение участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях, которые могут наступить для клиента в результате тех или иных положений документа. Иными словами, нотариус не просто ставит подпись и печать, во время удостоверения, составления нотариального акта он разъясняет правовое содержание документа, предостерегает о последствиях, которые возможны. Он также проверяет дееспособ­ность гражданина и правоспособность юридического лица.

Следует отметить еще один важный момент. Нотариус несет имущественную ответственность за все, что делает. Если в результате нотариальных действий понесла потери какая-либо сторона принимаемого соглашения или сделки, она вправе потребовать от нотариуса возмещения причиненного ущерба в судебном порядке. В итоге нотариус находится под двойным контролем: с одной стороны — это клиент, перед которым нотариус несет имущественную ответственность за неправильные действия, с другой — это государство в лице вышестоящей региональной нотариальной палаты и органов юстиции, которые могут лишить его полномочий.

В сфере сделок с недвижимостью крайне высок уровень криминогенности, это упоминают многие представители правоохрани­тельной системы, и их слова подтверждаются судебной практикой. Каждая пятая сделка, зарегистрированная Росреестром, оспаривается в судах. Из тех, что заверяют нотариусы, оспаривается только 0,07 % [1]. Более того, с введением ЕИСН и обязательной нотариальной формы договора, покупатели увидят реальную цену квартиры, а продавцы узнают, сколько на самом деле забрал риелтор. Оформление сделки практически полностью станет прозрачно. Прямо заинтересованные в проведении полной суммы через свой счет нотариусы снизят возможности проведения сделок по «серым» схемам. Для справки: в Петербурге на вторичном рынке риэлторы оценивают долю «серых» сделок в 50—80 % [4].

Список литературы:

1. Глушенкова М. Пышные нотариусы // Журнал «Коммерсантъ Деньги», № 40 (897) 08.10.2012 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: URL: www.kommersant.ru/doc/2039014 (дата обращения: 22.10.2012).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. (Принят Гос. Думой 23.04.1994 года, с изм. и доп. по состоянию на 01.07.2012 г.) Москва, Рид Групп, 2012 г. — 576 с.
3. Крашенников П.В. Доклад на Открытом правительстве «Подготовка ко второму чтению проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» [Электронный ресурс] — Режим доступа: URL: www.consultant.ru/ law/hotdocs/20935.html (дата обращения: 21.10.2012).
4. Невинная И. Третий — лишний? // Российская газета. Федеральный выпуск № 5911 (238) 16.10.2012 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: URL: www.rg.ru/2012/10/16/notarius.html (дата обращения: 20.10.2012).
5. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. (Утв. ВС РФ 11.02.1993 года № 4462-1, ред. от 05.07.2010) Москва, АСТ, 2011 г. — 144 с.
6. Проект Федерального Закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» № 47538-6 [Электронный ресурс] — Режим доступа: URL: base.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc;base=LAW;n=128204 (Дата обращения: 21.10.2012).
7. Свиткова А. АСИ просит Медведева не давать нотариусам право госрегистрации // Известия 21.09.12 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: URL: www.izvestia.ru/news/535748 (дата обращения: 25.09.2012).
8. Федеральный закон «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Принят Гос. Думой 18.09.2012 № 166-ФЗ) [Электронный ресурс] — Режим доступа: URL: base.consultant.ru/cons/ cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=135992;fld=134;dst=4294967295;rnd=0.6919390941038728 (Дата обращения: 23.10.2012).
9. Чубаха И. Нотариусы будут контролировать рынок недвижимости