АНАЛИЗ ТЕКУЩЕГО ПОЛОЖЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВНЫЕ СПОСОБЫ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ ГРАЖДАН РОССИИ

Усольцева Наталья Андреевна

канд. юрид. наук, доцент ГБОУ ВПО «Сургутский государственный университет Ханты-Мансийского автономного округа — Югры», г. Сургут

E-mail: netali77@list.ru

Проблема обеспечения граждан России доступным качественным жильем относится к числу государственных приоритетов. Основные направления современной государственной жилищной политики ориентированы на настоящий момент на формирование механизмов, повышающих доступность приобретения жилья в собственность. Эти направления реализуются посредством государственных жилищных сертификатов, субсидирования расходов граждан на приобретение жилья или обслуживание ипотечных жилищных займов путем непосредственного предоставления квартир, развития долевого строительства и других инструментов.

Одновременно, стратегической целью государственной жилищной политики является создание устойчивой системы обеспечения доступности жилья и комфортных условий проживания всех категорий граждан [3], что не всегда связано с приобретением жилья в собственность гражданином. На фоне формирования целей жилищной политики государства имеется острая необходимость обеспечения условий для существенного роста объема жилищного строительства, как для предоставления жилья по социальному найму, так и для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке относительно роста покупательской способности граждан.

В целях реализации государственной жилищной политики (Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011—2015 гг. [4]), в ближайшие годы на территории России среди прочих будут развиваться следующие направления:

• преодоление тенденции ухудшения состояния основной части жилищного фонда, переселение граждан из аварийного жилищного фонда и проведение его капитального ремонта;
• обеспечение комплексного освоения новых территорий на основе системного градостроительного планирования, с обеспечением граждан жильем, местами приложения труда, социальной и инженерной инфраструктурами;
• стимулирование строительства жилья экономического класса разной этажности с применением современных строительных материалов и технологий, а также технологий с наилучшими показателями энергоэффективности и энергосбережения [9, с. 6—7].

Если проанализировать состояние жилищного фонда в России, необходимо отметить, что по данным официальной статистики на декабрь 2010 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3229 млн. кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2333 млн. кв. метров (72 % общей площади), в сельской местности — 896 млн. кв. метров (28 % общей площади). В частной собственности находится около 86 % жилищного фонда, из которого 82 %перешло в частную собственность граждан в результате приватизации. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителяна конец 2010 г., в Российской Федерации составила 22,6 кв. метра [2].

По состоянию на декабрь 2010 г. жилищный фонд, отнесенный к ветхому и аварийному жилью,составил 99,4 млн. кв. метров, увеличившись по сравнению с 2000 г. более чем в 1,5раза.В 2010 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 716,9 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 58,4 млн. кв. метров. Объемы ввода жилья в течение 2006—2008 гг. ежегодно возрастали, с 2009 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5 %, а в 2010 г. — на 2,4 % [2].

В 2011 году организациями всех форм собственности построено 788,2 тыс. квартир общей площадью 62,3 млн. кв. метров, что на 6,6 % выше соответствующего периода предыдущего года.Индивидуаль­ными застройщиками построено 26,7 млн. кв. метров общей площади жилых домов, или 42,9 % от общего объема жилья, введенного в 2011 году [1].

В I квартале 2012 г. организациями всех форм собственности построено 11,8 тыс. квартир общей площадью 9,8 млн. кв. м., что на 5,7 % выше соответствующего периода предыдущего года. Индивидуальными застройщиками построено 5,3 млн. кв. метров общей площади жилых домов, или 53,8 % от общего объема жилья, введенного в I квартале 2012 года [1].

В I полугодии 2012 г. организациями всех форм собственности построено 242,8 тыс. квартир общей площадью 21,0 млн. кв. м., что на 1,9 % выше соответствующего периода предыдущего года. Индивидуальными застройщиками построено 11,1 млн. кв. метров общей площади жилых домов, или 53 % от общего объема жилья, введенного в I полугодии 2012 года [1].

По состоянию на январь 2010 г. на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 2,82 млн. семей(5,5 % от общего числа семей). Получили жилые помещения и улучшили жилищные условия за 2010 год — 244 тыс. семей (8,6 % от числа, состоявших на учете на январь 2010 г.). В 2010 г. зарегистрировано 2,4 млн. прав граждан на жилые помещения на основании договоров купли-продажи, против 1,5 млн. в 2009 г. (рост — на 58,1 %). В 2010 г. 12,3 тыс. семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, купили жилые помещения по системе ипотечного кредитования (в 2009 г. — 10,6 тыс. семей). Общая заселенная площадь жилых помещений этими семьями составила 688,1 тыс. кв. метров [2].

За счет реализации государственных жилищных сертификатов, выданных в рамках подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг. для граждан, уволенных с военной службы, из органов внутренних дел, и приравненных к ним лиц, в 2011 г. приобретено 734 квартиры. Общая площадь приобретенных жилых помещений составила 40,2 тыс. кв. метров, на их приобретение использовано 1455,4 млн. рублей, в том числе за счет предоставленных социальных выплат — 1399,2 млн. рублей [1].

Несмотря на наличие положительных тенденций по вопросу приобретения гражданами жилых помещений в собственность, нельзя не отметить, что сохраняется достаточно большое количество граждан России, которые не имеют финансовых возможностей самостоятельно или с помощью заемных/привлеченных средств приобретать жилые помещения и не имеют правовых оснований для участия в каких-либо программах, направленных на улучшение жилищных условий. В связи с этим по-прежнему актуальными остаются договоры найма жилого помещения. Современное жилищное и гражданское законодательство предлагают ограниченное количество договоров найма из частного, государственного и муниципального жилищного фонда. При этом нельзя не отметить, что договор коммерческого найма из частного жилищного фонда частично дискредитирован, так как на практике этот договор редко облекают в письменную форму, часто нарушаются права сторон договора, не декларируют получаемые доходы и как следствие не платят налоги.

В настоящее время органами государственной власти и общественными организациями активно обсуждаются вопросы введения в законодательство новых институтов, связанных со строительством и эксплуатацией наемного жилья, а также вопросы взаимодействия государства и частного бизнеса для развития отношений найма на рынке жилой недвижимости. В концепциях развития Российской Федерации и регионов разрабатываются модели, предполагающие развитие рынка предложения наемного жилья путем активного участия в нем органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также частного бизнеса. Подобный вид найма жилья в обиходе имеет ряд наименований, в частности «аренда», «некоммерческий найм жилья», «срочный социальный найм», «найм жилья в «доходных домах» и т. д.

При этом стоит отметить, что в истории развития законодательства России уже существовала попытка введения подобного института.

В 2001 году в Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» предлагалось включить понятие «доходный дом» (в ст. 1). При этом под доходным домом предлагалось рассматривать многоквартирный жилой дом, собственник которого в целях извлечения прибыли предоставляет по договору аренды арендатору и членам его семьи жилые и нежилые помещения, без ограничения их размеров [5]. В 2005 году проект Федерального закона был возвращен авторам в связи с отсутствием заключения Правительства РФ.

При этом, как указывали авторы законопроекта в пояснительной записке, идея возрождения доходных домов должна сохранить свою привлекательность и органически вписаться в жилищно-коммунальную реформу, которая предполагает многоукладность в использовании городского жилого фонда. Наличие таких домов в жилом фонде города предоставляет жителю города право выбора условий проживания или с опорой на социальную поддержку государства (социальный найм муниципального жилья) или с опорой на собственные силы и возможности (аренда или купля-продажа жилья). Подобные доходные дома должны отличаться от жилья, предоставляемого на условиях социального найма тем, что они:

• предоставляют своим жильцам (арендаторам) более высокий уровень жилищно-бытового и коммунального обслуживания;
• их проектирование, строительство и эксплуатация обеспечивают доход и сохранение ликвидности в течение всего срока службы дома (не менее 50 лет) [7].

В 2009 году в Жилищный кодекс РФ предлагалось включить новый раздел о жилищном фонде некоммерческого использования [6]. В 2010 году проект изменений был снят с рассмотрения в Государственной Думе в связи с отзывом субъектом права законодательной инициативы.

Как указывали авторы законопроекта в пояснительной записке, жилые помещения по договорам некоммерческого найма будут предоставляться определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях и не являющихся малоимущими. Отличие от социального жилищного фонда в том, что жилищный фонд некоммерческого использования не дотируется из бюджета, не надо выделять средства на содержание и ремонт этого фонда, так как он не требует бюджетных расходов. С другой стороны, плата за некоммерческий наем жилого помещения доступна для граждан, так как отличается от рыночных цен в 2—3 раза. Особенностью жилищного фонда некоммерческого использования является и то, что жилое помещение в нем не подлежит приватизации, и то, что договор найма заключается на срок, как правило, до 5 лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Этот способ найма жилого помещения удобен для тех, кто не хочет обременять себя собственностью. Он дает возможность перемещения трудовых ресурсов по стране, что крайне актуально в период кризиса [8].

В современных реалиях и проектах термины «доходный дом» и «жилищный фонд некоммерческого использования» планируются к использованию в несколько другом контексте и звучании, однако идея использования данных терминов уже рассматривалась и не является новой.

Безусловно, развитие института найма представляется эффективным способом обеспечения россиян жильем. Однако практическая реализация разрабатываемых концепций до нынешнего дня значительно отстает от обсуждаемых возможностей [9, с. 5]. В настоящее время практически каждый регион России находится в стадии разработки модели нового института найма исходя из возможностей организации государственно-частного партнерства и реальных потребностей в возводимом жилье. Каждая из обсуждаемых моделей может частично решить проблему обеспечения доступности жилья и комфортных условий проживания всех категорий граждан. Однако стоит предположить, что каждому из регионов потребуется правовое основание для формирования и использования предлагаемой им модели. Правовое основание для возможности использования нового вида договора найма жилого помещения должно найти отражение в Гражданском или в Жилищном кодексе РФ. Таким образом, включение в Гражданский кодекс РФ или в Жилищный кодекс РФ нового вида договора найма жилых помещений, вероятнее всего, только вопрос времени.

Список литературы:

1. Бюллетень Федеральной службы государственной статистики «Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации» за 2012 г. — № 1—3. — [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b12_100//Main.htm.
2. Жилищные условия населения — оперативная информация. // Статистический бюллетень Федеральной службы государственной статистики за 2011 год. — [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_04/IssWWW.exe/Stg/d09/2-jil.htm.
3. О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года: Распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р // СЗ РФ. — 2008. — № 47. — Ст. 5489.
4. О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011—2015 годы: Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 г. № 1050 (ред. от 20.07.2012 г.) // СЗ РФ. — 31.01.2011. — № 5. — Ст. 739.
5. Проект Федерального закона № 98708-3 «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики». — [Электронный ресурс]. — URL: http://www.duma.gov.ru/systems/ law/?number=98708-3&sort=date.
6. Проект Федерального закона № 162577-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». — [Электронный ресурс]. — URL: http://www.duma.gov.ru/systems/law/?number=162577-5&sort=date.
7. Пояснительная записка к Проекту Федерального закона № 98708-3 «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики». — [Электронный ресурс]. — URL: http:// www.duma.gov.ru/systems/ law/?number=98708-3&sort=date.
8. Пояснительная записка к Проекту Федерального закона № 162577-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». — [Электронный ресурс]. — URL: http://www.duma.gov.ru/systems/law/? number=162577-5&sort=date.
9. Семина Т.А., Садиков А.В., Чернов А.В. Развитие института доступного наемного жилья в России с использованием инструмента государственно-частного партнерства. // Законодательство и экономика. — № 11. — ноябрь 2011. —с. 5—11.