СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: ХАРАКТЕРИСТИКА, ОСОБЕННОСТИ

Цацорин Кирилл Владимирович

начальник юридического отдела ООО «Добродел», г. Абакан

E-mail: 

В связи с переходом на рыночные формы ведения хозяйства и изменением отношений собственности назревала необходимость преобразования системы управления в соответствии с новыми общественно-экономическими условиями. Предложенные Жилищным кодексом РФ способы управления многоквартирным домом послужи­ли основой формирования и более полной реализации собственниками права по содержанию своего имущества.

В ч. 2 ст. 161 ЖК РФ закреплен закрытый перечень способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специали­зированным потребительским кооперативом, управление управляю­щей организацией.

С учетом изменений, внесенных в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ [4] для выявления способа управления, позволяющего собственникам наиболее эффек­тивно реализовывать свои права по управлению многоквартирным домом, рассмотрим и дадим характеристику данным способам.

Часть 2 ст. 35 Конституции РФ [2], закрепляет положение о том, что каждый имеет право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Эта норма является основополагающей для институ­та непосредственного управления.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

При этом если количество квартир в многоквартирном доме пре­вышает двенадцать, собственники на общем собрании обязаны выб­рать управляющую организацию и заключить с ней договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Договоры на выполнение работ по уборке, ремонту и снабжению коммунальными услугами заключаются каждым собственником поме­щения непосредственно, от своего имени, с подрядными и ресурсо­снабжающими организациями. В силу ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ в тех случаях, когда собственникам некогда заниматься вопросами управления многоквартирным домом, на основании решения общего собрания, они могут передать свое правомочие по решению вопросов управления общим имуществом одному из собственников или иному лицу. Данные полномочия удостоверяются доверенностью, которая выдается в письменной форме и подписывается всеми или большинст­вом собственников помещений в таком доме.

Как отмечает Ю. Н. Чернышева: «Преимущества данного способа управления очевидны: нет отдельных органов управления домом, нет штата работников этого органа управления, которым нужно платить заработную плату, следовательно, собственник дома несет меньше расходов на содержание жилья. Степень риска взяточничества и воровства бухгалтера, председателя и других членов правления дома равна нулю ввиду его отсутствия, а это значит, что все деньги, сдан­ные жильцами дома, пойдут по назначению поставщикам коммуналь­ных услуг и лицам, осуществляющим услуги по содержанию и ремонту дома» [8, с. 4].

Однако если собственники не обладают необходимыми познания­ми в правовой, бухгалтерской и инженерно-строительных сферах, шансы неэффективного управления или обмана со стороны контраген­тов повышаются.

Как это установлено жилищным законодательством такая форма правления может себя реализовать только в малоквартирных жилых домах. В домах количество квартир, составляет более чем двенадцать, данный способ управления может быть реализован только при заклю­чении собственниками с управляющей организацией договора оказа­ния услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, однако фактически данный способ преобра­зовывается в управление управляющей организацией.

Понятие управляющей организации сформулировано в п. 2 Пра­вил предоставления коммунальных услуг гражданам, для целей этих правил управляющая организация — это юридическое лицо незави­симо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основа­нии договора управления многоквартирным домом[6].

При системном анализе положений ЖК РФ можно прийти к вы­воду, что управляющая организация — это сторона в договоре управ­ления многоквартирным домом, который может заключаться с ТСЖ, ЖК или с собственником каждого помещения напрямую, если собст­венники выбрали способ управления, предусмотренный п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ [7], либо, управляющая организация выбирается по результатам открытого конкурса, в случаях и порядке предусмот­ренных ч. 13, 14 ЖК РФ.

Положительным моментом в этом способе управления является слаженность работы управляющей организации, наличие у нее связей, как с властными структурами, так и с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг. При данном способе управления она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквар­тирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и за предос­тавление коммунальных услуг.

С другой стороны, для обслуживания большого комплекса домов, которыми управляет управляющая компания, ей требуется и большой штат квалифицированных работников, которым конечно надо платить заработную плату. Их заработная плата входит в структуру тари­фа [8, с. 20].

Товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установ­ленных законодательством пределах распоряжения общим имущест­вом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

В соответствии с правилами ч. 5 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признает­ся добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные и жилищно-строительные кооперати­вы являются видом потребительского кооператива. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строи­тельстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирно­го дома. Данный вид управления может быть выбран, как и до строительства многоквартирного дома и последующего ввода в эксплуатацию, так и после.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ и кооператив действуют на основании устава, который утверждается большинством голосов на общем собрании.

Регистрация данных организаций осуществляется в порядке, предусмотренном федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ [5]. При этом в органы государственной регистрации представляются про­токол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о ли­цах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собствен­ности на общее имущество в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья может быть создано:

1.         Собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструк­туры, которые предназначены для совместного использования собст­венниками помещений в данных домах.

2.         Собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаража­ми и другими объектами, если данные дома расположены на земель­ных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

При чем следует отметить, что на ТСЖ, созданные до 17 июня 2011 года, данное ограничение не распространяется.

ТСЖ может поручить управляющей организацией реализацию только технического управления, оставив за собой финансово-хозяйст­венное управление. Такая «промежуточная» модель, в которой распо­рядительные полномочия остаются за ТСЖ, как носителем опосре­дованного управления, сохраняются функции финансово-хозяйствен­ного управления, а техническое управление отдается на откуп профессиональным управляющим организациям, данная модель, более привлекательна и должна получить наибольшее распространение [3].

ТСЖ создается как юридическое лицо со специальной право­способностью для содержания и ремонта многоквартирного дома. В силу этого статуса отношения ТСЖ с собственниками жилых помеще­ний, вступивших в члены ТСЖ, будут основаны на членстве, а отно­шения с жильцами дома, не вступившими в члены ТСЖ, — на возмез­дных договорах о содержании и ремонте общего имущества в много­квартирном доме [1].

Несомненно, плюсом ТСЖ и жилищных кооперативов — воз­можность сокращать расходы жильцов за счет наименьшего количест­ва необходимого персонала и подотчетной работы управляющего. Кроме того, если работа подрядчика будет признана неудовлетвори­тельной, в этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подряд­чиками, а это, несомненно, легче, чем производить замену управляю­щей компании на другую.

При данном способе управления собственники по-прежнему принимают непосредственное участие в решении основных вопросов и могут контролировать всю хозяйственную деятельность.

К минусам можно отнести, низкий уровень контроля государст­венных и муниципальных органов за финансовой деятельностью ТСЖ, а так же действующее ограничение на количество квартир, однако, стоит отметить, что на жилищные кооперативы данное ограничение не распространяется. К минусам так же можно отнести и низкий уровень заинтересованности и соответственно контроля собственников за тратами правления ТСЖ и эффективностью управления многоквартир­ным жилым домом.

Таким образом, управление с помощью ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом является способом управления, который позволит, при должной заинтересованности среди самих собственников, наиболее эффективно реализовать права по управлению многоквартирным домом. Поскольку в настоящее время законодателем введен запрет на создание ТСЖ в многоквартирных домах, количество помещений в которых превышает тридцать, данный способ управления не будет широко распространен.

Список литературы:

1. Илюшина М. Н. Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением управления многоквартирным жилым домом. — «Законы России: опыт, анализ, практика». — 2008. — № 8. [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.kmcon.ru/main/articles/jurist1/jurist1_2802.html
2. Конституция Российской Федерации от 12 дек. 1993 г.: в ред. Законов Рос. Федерации о поправках к Конституции Рос. Федерации от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ и № 7-ФКЗ // Парламент. газ. — 2009. — 23 янв.
3. Маркова И. В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения. — М.: «Деловой двор». — 2010. - URL: http://www.lawmix.ru/commlaw/116/
4. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Фед. закон от 04 июня 2011 г. № 123-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Фед. 13 мая. 2011 г., одоб. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 25 мая 2011 г. // Росс. газ. — 2011. — 07 июн. — № 121.
5. О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Фед. закон от 08 авг. 2001 г. № 129-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Фед. 13 июл. 2001 г., одоб. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 20 июл. 2001 г.: в ред. Фед. зак. от 03 дек. 2001 г. № 383-ФЗ // Росс. газ. — 2001. — 10 авг. — № 153.
6. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307. // Росс. газ. — 2006. — 1 июн. — № 115.
7. Стрембелев С. В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом. — «Закон». — 2006. — № 8. — Система ГАРАНТ, 2010.
8. Чернышева Н. Ю. Жилищно-коммунальное хозяйство: практическое пособие. - М.: ИД «Юрайт». — 2010. — 97 с.