ЗАЩИТА ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИВАТИЗАЦИЕЙ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Одним из важных аспектов жилищных прав несовершеннолетних является право на приватизацию жилого помещения. Отметим, что бесплатная приватизация жилых помещений является бессрочной: ограничение срока бесплатной приватизации отменено Федеральным законом от 22.02.2017 № 14-ФЗ [5]; следовательно, проблемные вопросы правового регулирования приватизации не утрачивают своей актуальности.

Так, в соответствии со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, может быть приобретено и в собственность ребенка; для приватизации необходимо согласие всех лиц, имеющих право на нее, в т.ч. несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Малолетние, будучи неспособными самостоятельно реализовать свои права, участвуют в приватизации по заявлению их законных представителей с предварительного разрешения или по инициативе органов опеки. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, являющиеся единственными проживающими в жилом помещении, осуществляют приватизацию по их собственному заявлению с согласия законных представителей и органов опеки и попечительства [4].

Важным моментом, разъясненным в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8, является то, что отказ от участия в приватизации может быть осуществлен законными представителями несовершеннолетних лишь с разрешения органов опеки [3].

В случае утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки, руководители учреждений для детей-сирот, опекуны (попечители), приемные родители несовершеннолетних в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетнему. Несовершеннолетними, достигшими 14 лет, эти договоры оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки.

Однако данная, казалось бы гарантия, несёт в себе угрозу правам несовершеннолетних. В данном случае, как и в ситуации (о которой будет сказано ниже), собственники могут стать жертвой недобросовестных субъектов вследствие своей неграмотности и отсутствия жизненного опыта. Пусть право собственности и наиболее полное право, оно возлагает и определённую степень ответственности.

Потому, на наш взгляд, абз. 3 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» следует изложить следующим образом: «В случае утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, жилое помещение не может быть им передано по договору приватизации до достижения ими совершеннолетия; до указанного момента за несовершеннолетним сохраняется право проживать в жилом помещении на основании договора социального найма».

В соответствии со статьей 7 Закона РФ № 1541-1, в договор приватизации включаются несовершеннолетние: 1) имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это оно передается в общую с несовершеннолетними собственность, или 2) проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Невключение ребенка, имеющего право на приватизацию, в договор передачи жилья в собственность, является основанием для признания такого договора недействительным. При этом, как справедливо отмечается в юридической литературе, законодательно не решен вопрос о начале течения срока исковой давности по сделкам о приватизации: сам несовершеннолетний, даже зная о нарушении своих прав, в силу возраста не в состоянии полноценно защищать свои законные интересы. Законодательно не предусмотрен и механизм сохранения права бессрочного пользования жильем за ребенком в случае невключения его в число собственников при приватизации, поскольку эти нормы предусмотрены только для бывших членов семьи [8]. Поэтому представляется, что за несовершеннолетним также следует сохранять право бессрочного пользования жильем, поскольку на момент приватизации он должен был включаться в число собственников.

Статьей 11 Закона РФ № 1541-1 предусмотрено исключение из принципа однократности приватизации: лицо сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения им совершеннолетия, даже если будучи несовершеннолетним, оно уже воспользовалось правом на приватизацию. Эта норма является дополнительной гарантией прав несовершеннолетних на участие в приватизации.  Однако многие граждане не знают о существовании данной нормы.

Интересным примером является решение Индустриального районного суда г. Перми: мать не желала, чтобы ее дети были включены в договор приватизации, чтобы в дальнейшем они воспользоваться таким правом в приватизации какого-нибудь иного жилья. Суд правильно указал, что приватизация спорной квартиры без включения в договор приватизации несовершеннолетних детей будет нарушать жилищные права этих детей, что недопустимо, и является препятствием для получения истцом в единоличную собственность спорного жилого помещения в порядке его приватизации [7].

Данный пример показывает, что существующее в законе исключение из принципа однократности приватизации является одной из важнейших гарантий жилищных прав несовершеннолетних; в противном случае, было бы очень много ситуаций, когда родители отказываются от имени своих детей от участия в приватизации, чтобы сохранить эту возможность для детей на будущее – а в результате ребенок может и никогда уже не получить такой возможности.

Нужно также учитывать ситуации, когда кто-либо из лиц, имеющих право на приватизацию, не дает на нее согласия, в результате чего квартира не может быть приватизирована вообще и, соответственно, жилищные права ребенка тоже нарушаются. Такой пример можно найти в определении Верховного Суда РФ от 06.03.2012 № 5-В11-127. ВС РФ пришел к выводу, что отказ бывшего члена семьи от приватизации не является злоупотреблением правом [6].

По мнению В. Алистархова, данное определение носит несправедливый характер: совершенно не учтены права несовершеннолетнего, который в результате приватизации также получил бы недвижимость в собственность. Невозможно не согласиться с автором в том, что в судебное заседание нужно было привлечь органы опеки, которые представили бы свое заключение о возможности совместного проживания бывших членов семьи, чтобы сделать обоснованный вывод о наличии или отсутствии злоупотребления правом со стороны бывшего члена семьи [1].

Следует также учитывать, что факт дачи согласия лица на приватизацию не обременяет его: такое лицо не обязано участвовать в приватизации жилого помещения; за гражданами, не ставшими собственниками в результате приватизации, сохраняется право бессрочного проживания в жилом помещении [2].

Таким образом, видится целесообразным ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» дополнить следующим абзацем: «В случае, если в жилом помещении проживает несовершеннолетний, не обладающий иным жилым помещением на праве собственности и имеющий право на приватизацию, отсутствие согласия одного из лиц, имеющих право на приватизацию, не является препятствием для ее осуществления».

Список литературы:

1. Алистархов В. Неоднозначная позиция суда по вопросу злоупотребления правом при отказе приватизировать жилище // Жилищное право. 2015. № 6. С. 15.
2. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 22.02.2017) // Российская газета. № 1. 12.01.2005.
3. О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 // [Электронный ресурс] – режим доступа. – СПС «Консультант-плюс» (дата обращения 20.05.2017). 
4. О приватизации жилищного фонда в РФ: Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) // Бюллетень нормативных актов. № 1. 1992.
5. О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федеральный закон от 22.02.2017 № 14-ФЗ // Российская газета. № 40. 27.02.2017.
6. Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2012 № 5-В11-127 // [Электронный ресурс] – режим доступа. – СПС «Консультант-плюс» (дата обращения 20.05.2017). 
7. Решение Индустриального районного суда г. Перми Пермского края от 17.06.2015 по делу № 2-1534/2015. // [Электронный ресурс] – режим доступа. – URL: http://sudact.ru/regular/doc/T№aWuW3xXE5g/  (дата обращения 20.05.2017). 
8. Ростовская И.В., Тарасова А.Е. Деятельность органов и организаций в сфере защиты жилищных прав несовершеннолетних // Северо-Кавказский юридический вестник. 2015. № 1. С. 64.