К ВОПРОСУ О РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ

TO THE QUESTION OF RENT RELATIONS

Lybove Andreeva

candidate of juridical sciences, senior researcher of the Novgorod branch

Modern humanitarian Academy,

Russia, Veliky Novgorod

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются вопросы совершенствования правового регулирования и разработки механизмов государственного контроля, защиты прав граждан в рентных отношениях. Автор анализирует способы и порядок определения содержания, оценку норм ограничений, предусматривающих для плательщиков ренты по договору пожизненного содержания с иждивением физических лиц, а также приравненных к ним индивидуальных предпринимателей или некоммерческих организаций.

ABSTRACT

The article considers the issues of improvement of legal regulation and the development of mechanisms of state control of protection of citizens ' rights in the rental relationship. The author analyzes the procedure for determining scope of content the rating standards restrictions providing for payers of the rent under the contract of lifelong maintenance of a dependent individuals, and equated individual entrepreneurs or non-profit organizations.

Ключевые слова: рента, плательщик, регистрация недвижимости, пожизненное содержание, договор, государственный контроль, физическое лицо, некоммерческая организация, индивидуальный предприниматель.

Keywords: the rent payer, registration of real estate, life annuity contract, state control, natural person, nonprofit organization, individual entrepreneur.

В настоящее время в России весьма актуален вопрос о разработке процедуры и оценки норм ограничений, предусмотренных для плательщиков ренты по договору пожизненного содержания с иждивением физических лиц, индивидуальных предпринимателей или некоммерческих организаций, приравненных к ним.

Слово «рента», которое в переводе с немецкого означает «возвращать», имеет несколько значений, в том числе в юриспруденции. По мнению одних ученых-юристов, рента – это односторонний договор, получатель ренты сразу после передачи своего имущества в собственность другого, оставляет за собой права, но не несет никаких обязательств. Плательщик ренты после заключения сделки получает права распоряжаться имуществом, предусмотренные законом, реально обладать имуществом, извлекать выгоду из такого пользования, распоряжаться имуществом по своей воле. Вместе с тем, по мнению автора, рента представляет собой двухсторонний договор, так как получатель ренты обязан получать плату за ренту в определенном виде, в том числе в натуральной форме, а также при выкупе ренты обязан проявить свое волеизъявление.

Гражданское законодательство РФ указывает разнообразные виды ренты: постоянная, когда права на владение имуществом передаются по наследству или в порядке правопреемства; получателями могут выступать организации, некоторые юридические лица или отдельные граждане. Обязательным условием такой ренты являются выплаты, которые должны следовать в строго определенные промежутки, а прекращаются только в том случае, если плательщик выкупит ренту.

Пожизненная рента представляет собой соглашение, когда получатель передает свое жилье (или другое имущество) плательщику, за что тот обязан до смерти содержать получателя, оказывать ему оговоренные в сделке услуги или выплачивать фиксированные денежные суммы. Имущество становится собственностью другого лица (плательщика) только после смерти получателя. Отчуждение имущества может быть бесплатным (когда учитывается только рента) или платным (к ренте вносится дополнительная сумма). Пожизненное содержание с иждивением подразумевает передачу исключительно недвижимости. Плательщик может пользоваться имуществом получателя в двух случаях: либо с его письменного согласия, либо после его смерти. Плательщик будет содержать получателя, оплачивать его нужды, уход или это заменяется денежной суммой. Расторгается такой договор либо по взаимному согласию сторон, либо в случае неисполнения его условий.

В настоящее время широкое распространение получила земельная рента. Отдельные владельцы земель сельскохозяйственного назначения заключают рентные договоры, в которых сумма должна уплачиваться за аренду или использование ограниченных ресурсов. Видами земельной ренты в настоящее время являются: абсолютная рента, которая уплачивается арендатором за все участки, независимо от их использования и плодородия; дифференциальная, получаемая за счет новейших технологий, положительно влияющих на производительность и, как следствие, урожайность и общий доход (если земли высокоплодородные, образуется первый тип такой ренты, а если нужны крупные вложения - второй тип); монопольная, которая выплачивается или получается при продаже (купле) фиксированных видов сельхозпродуктов по монопольной цене, заметно превышающей их среднюю стоимость. Ренту могут получать владельцы за использование земель, на которых расположены предприятия, идет добыча ископаемых.

ГК РСФСР 1964 года [1] регулировал лишь одну разновидность договора ренты – пожизненное содержание с иждивением гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома и на других условиях. Следует подчеркнуть, что гражданские законодательство регулирует эти отношения исчерпывающе и не предусматривает отсылочных норм к другим нормативно-правовым актам. Институт ренты закреплен в гл. 33 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Вместе с тем к отношениям, регулируемых нормами главы, указывающей на рентные отношения, применяются нормы о купле-продаже, о дарении и некоторые другие нормы гражданского законодательства. Вместе с тем, глава, регулирующая рентные отношения является самостоятельным институтом российского гражданского права. В зависимости от срока договоры ренты классифицируются на постоянную и пожизненную ренту, а пожизненное содержание с иждивением являются разновидностью пожизненной ренты. Между видами ренты имеется ряд существенных различий.

В настоящее время потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Экономическая сторона жизни людей пенсионного возраста в России такова, что практика заключения договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением продолжает расширяться. Договор ренты принадлежит к группе институтов гражданского права, предусматривающих отчуждение имущества за плату или бесплатно. В первом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его стоимости. Однако более типичным для подавляющего числа случаев рентных отношений представляется отчуждение имущества в собственность плательщика ренты, бесплатно с получением взамен переданного имущества только периодических рентных платежей. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам, и в этой связи он сходен с договорами займа, купли-продажи, мены и дарения.

Договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности среди других гражданско-правовых договоров. Рента приводит к установлению между участвующими в ней лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением – и личный характер, т. е. неразрывно связаны с личностью получателя ренты. Заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Указанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

ГК РФ является единственным источником правового регулирования договора ренты. Никакие федеральные законы или подзаконные нормативные правовые акты его не дополняют и в компетенцию субъектов РФ его регулирование не входит.

Любой рентный договор предусматривает встречное предоставление в той или иной форме. Договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных сферах: договор дарения – в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты – в правовом поле возмездных договоров. В ст. 585 ГК РФ предусмотрена также возможность применения правил о купле-продаже лишь к тем рентным отношениям, в которых имущество передается за плату, и только в части передачи и оплаты имущества. ГК РФ не допускает применения норм о купле-продаже к рентным обязательствам, не предусматривающим денежной оплаты.

Содержание правовых норм, регулирующих договор ренты, направлено на защиту интересов слабой стороны договора, такой стороной является получатель ренты.

Регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется, в основном, на началах диспозитивности. Большинство норм гл. 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулировать отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и другие. В то же время ряд конкретных отношений урегулирован императивным образом. В основном, это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права – отсутствие самого права; для договора – его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а, следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165 ГК РФ), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты, полученные рентные платежи. Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной (ничтожной) сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.

Проект федерального закона № 26653-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений» [4] предлагает внести изменения в статью 584 ГК РФ, исключив, положение, что «а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации». Автор полагает, что никакие ограничения в форме государственной регистрации, не могут препятствовать развитию рентных отношений, тем более в связи с получением полномочий нотариусами в части регистрации недвижимости и сделок с ней.

Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций согласно ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях» [5], а равно специальные цели, определенные законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

В обязанности плательщика ренты входит выплата в указанном в договоре порядке и размере рентных платежей. Это общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты. Выплата рентных платежей осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важное условие договора – периодичность, размер и обеспечение выплат. При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен.

Автора подчеркивает, что договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же имеют различное нормативное регулирование. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы. Игнорирование данного принципа приводит к необоснованному распространению на ренту не свойственных ей правовых норм. Весьма затруднительно обосновать применение к отношениям ренты таких правил института дарения, как отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ), ограничение, запрещение и отмена дарения (ст. 575, 576, 578 ГК РФ) и другие. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества - также государственной регистрации. Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Установленный размер пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением относится к коллизионным нормам. Поскольку в настоящее время суммы, устанавливаемые в договорах ренты в МРОТ, не сопоставимы с суммой, которая получателю ренты требуется ежемесячно, целесообразно определять размер рентных платежей, исходя из размера прожиточного минимума.

Проектом федерального закона № 26653-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений» [4] предлагается п. 2 статьи 602 изложить в следующей редакции: «В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость объема пожизненного содержания в месяц. При этом стоимость объема пожизненного содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации».

Требуются и другие изменения и дополнения в нормы гл. 33 ГК РФ, в частности изменить название гл. 33 ГК РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением» следует именовать в дальнейшем «Рента». Законодатель весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации. Автор полагает, что данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности.

В настоящее время законодатель предлагает внести изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации [2], которые, по мнению автора, могут носить как положительные, так и отрицательные последствия, в том числе в статье 584 ГК РФ слова», а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации» исключить[4] – уменьшит правовую защищенность сторон договора ренты.

Вместе с тем, дополнение проектом пункта 1 статьи 586 ГК РФ абзацем следующего содержания [4]: «Обременение рентой недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения о виде ренты (постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением) и о сроках ее выплаты» укрепит правовую защищенность сторон ренты.

Следует отметить, что проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений» [4] разработан для совершенствования правового регулирования рентных отношений и разработки механизмов государственного контроля в этой сфере в целях защиты прав граждан пожилого возраста. Однако, учитывая, что правила о государственной регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, в том числе правило, содержащееся в статье 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (часть 8 статьи 2 Федерального закона «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [6]), законодатель предлагает исключить из статьи 584 ГК РФ указание на необходимость государственной регистрации договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 8¹ Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. В соответствии с данным правилом и для обеспечения всеобщего доступа к сведениям об обременении рентой недвижимого имущества законодателем предлагается дополнить статью 586 Гражданского кодекса Российской Федерации правилом о том, что такое обременение подлежит государственной регистрации с включением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о виде ренты (постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением) и о сроках (периодичности) ее выплаты [4]. Автор отмечает, что формулировки лишний раз доказывают коллизионность норм ГК РФ в части процедуры установления рентных отношений и содержания договоров ренты.

С целью защиты прав получателей пожизненной ренты на ее непосредственное получение, а также исключения злоупотреблений при заключении и реализации договоров пожизненной ренты, предусматривающих отчуждение имущества за символическую плату, что приводит к обходу правила о минимальном размере пожизненной ренты по договору пожизненной ренты, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, проектом федерального закона № 26653-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений» [4] предлагается закрепить правило о том, что плата за передачу отчуждаемого под выплату ренты имущества получателя ренты в собственность плательщика ренты должна составлять не менее двадцати процентов от кадастровой стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, а в случае ее отсутствия – рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком.

Проектом федерального закона № 26653-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений» [4] предлагается привести в соответствие минимальную стоимость объема пожизненного содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, с минимальным размером пожизненной ренты, установленным договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц. Законодатель полагает, что это изменение для многих участников рентных правоотношений связано с установлением минимальной стоимости объема пожизненного содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, что представляется завышенным и непосильным, в связи с этим сторонами договоров принимались меры по обходу соответствующих положений закона.

Для предоставления участникам гражданского оборота возможности заключения договора пожизненного содержания с иждивением, допускающего содержание с иждивением в натуральной форме и в форме выплаты периодических платежей, Проектом федерального закона № 26653-7 [4] вносится изменение в пункт 1 статьи 602 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая возникающую неопределенность в применении статьи 602 Гражданского кодекса Российской Федерации в части объема содержания с иждивением, вносится уточняющее изменение пункта 2 статьи 602 ГК РФ.

Кроме того, Проектом федерального закона № 26653-7 [4] вводится ограничение, предусматривающее, что плательщиками ренты по договору пожизненного содержания с иждивением могут быть только физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, или некоммерческие организации. Данное изменение связано с отсутствием возможности обеспечить необходимый контроль за деятельностью некоммерческих организаций, однако отсутствует и механизм контроля за индивидуальными предпринимателями в данной сфере.

Контроль за соблюдением некоммерческими организациями требований законодательства Российской Федерации и целей, предусмотренных их учредительными документами, осуществляется при проведении федерального государственного надзора за деятельностью некоммерческих организаций (пункт 4¹ статьи 32 Федерального закона «О некоммерческих организациях» [5]).

Государственный надзор осуществляется Министерством юстиции Российской Федерации и его территориальными органами в соответствии с Положением о федеральном государственном надзоре за деятельностью некоммерческих организаций, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июля 2012 г. № 705 «Об утверждении Положения о федеральном государственном надзоре за деятельностью некоммерческих организаций» [4].

Согласно пункту 5 статьи 32 Федерального закона [5] в отношении некоммерческой организации Минюст России и его должностные лица в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право:

1. запрашивать у органов управления некоммерческой организации их распорядительные документы;
2. запрашивать и получать информацию о финансово-хозяйственной деятельности некоммерческих организаций у органов государственной статистики, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов, и иных органов государственного надзора и контроля, а также у кредитных и иных финансовых организаций;
3. направлять своих представителей для участия в проводимых некоммерческой организацией мероприятиях;
4. проводить проверки соответствия деятельности некоммерческой организации, в том числе по расходованию денежных средств и использованию иного имущества, целям, предусмотренным ее учредительными документами;
5. выводить ей письменное предупреждение с указанием допущенного нарушения и срока его устранения, составляющего не менее месяца, в случае выявления нарушения законодательства Российской Федерации или совершения некоммерческой организацией действий, противоречащих целям, предусмотренным ее учредительными документами.

Некоммерческая организация предоставляет информацию о своей деятельности органам государственной статистики и налоговым органам, учредителям и иным лицам в соответствии с законодательством Российской Федерации и ее учредительными документами (пункт 1 статьи 32 Федеральный закон «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 № 7-ФЗ [5]).

В случае неоднократного непредставления некоммерческой организацией в установленный срок сведений, предусмотренных Федеральным законом, Минюст России вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации данной некоммерческой организации (пункт 10 Федеральный закон «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 № 7-ФЗ [5]). Автор подчеркивает, что законодатель не исследует последствия прекращения рентных отношений в связи с ликвидацией некоммерческой организации, так как это меры административного контроля, не урегулированные гражданским законодательством, а учитывая длительный характер рентных отношений и отсутствие у некоммерческой организации финансов, приведет к чрезвычайно рискованным правоотношениям. Контроль за индивидуальными предпринимателя, в отличие от некоммерческих организаций, практически не установлен.

Таким образом, осуществление контроля за деятельностью некоммерческих организаций в сфере рентных отношений, позволит обеспечить больший уровень защиты прав граждан старшего поколения, однако не обеспечит в целом достаточный уровень защиты граждан в следствии заключения договора ренты.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс РСФСР (утв. Верховным Советом РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001). // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 18.12.2016).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 5, Ст. 410; 2011, № 49, Ст. 7041 // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 18.12.2016).
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 июля 2012 г. № 705 «Об утверждении Положения о федеральном государственном надзоре за деятельностью некоммерческих организаций» // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 18.12.2016).
4. Проект федерального закона № 26653-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений» // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 18.12.2016).
5. Федеральный закон «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 № 7-ФЗ (действующая редакция, 2016). // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 18.12.2016).
6. Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.12.2012 года № 302-ФЗ // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 18.12.2016).