ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ ТЕРМИНА «КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ»

PARTICULAR ISSUES OF TERM “COMPLEX TERRITOTY DEVELOPMENT”

Anastasiya Sotnikova

postgraduate student of ecological and land law department of law faculty

of Lomonosov Moscow State University, master of law (RSPL),

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье выявлено соотношение понятий «комплексное освоение территории» и «вид разрешенного использования земельного участка» в теории и на практике. Посредством толкования правовых норм с использованием сравнительного метода сформулирован вывод о том, что комплексное освоение территории не является видом разрешенного использования земельного участка.

ABSTRACT

In the article terms “complex territory development” and “permitted use of land plot” are correlated with respect to its theoretical and practical issues. Using interpretation of legal norms and comparative method it is concluded that complex territory development is not a kind of permitted use of land plot.

Ключевые слова: градостроительный кодекс; комплексное освоение территории; земельный участок; вид разрешенного использования земельного участка; кадастровая стоимость.

Keywords: town planning code; complex territory development; land plot; permitted use of land plot; cadastral value.

Регулирование комплексного освоения земельных участков появилось в российском законодательстве в 2004 году, первоначально оно могло осуществляться только в целях жилищного строительства [17]. Попытки реализации проектов по осуществлению комплексного освоения территории (далее – КОТ) сейчас предпринимаются уже во многих регионах нашей страны. Применение на практике нового института всегда порождает множество проблем. Рассмотрим некоторые из них, связанные с институтом КОТ.

Согласно действующей редакции ст. 46.4 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ [5] (далее – ГрК РФ) КОТ включает в себя: подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Среди возникающих на практике вопросов хотелось бы обратить внимание на специфику указания вида разрешенного использования земельного участка (далее – ВРИ) в аукционной документации, составленной при проведении аукционов на право заключения договора аренды для КОТ.

Отметим, что «разрешенное использование» является сравнительно новым термином для российского законодательства, в связи с чем единообразие практики его применения еще формируется. Впервые данное понятие было закреплено нормативно в 1998 году [6].

В земельном законодательстве значение понятия «ВРИ» четко не установлено. Статья 7 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ [15]) содержит указание лишь на то, что он определяется по классификатору, утверждаемому в установленном порядке [8].

Теоретические подходы к определению сущности ВРИ разнообразны. Например, О.И. Крассов определяет разрешенное использование земельного участка как установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок (объект недвижимости на нем), на основании осуществления определенных процедур (например, зонирования территорий) или действий органов государственной власти, органов местного самоуправления [9, с. 138–139]. Л.Е. Бандорин определяет его как неотъемлемый элемент правового режима земельного участка, установление которого имеет целью определение конкретного, устойчивого способа использования земель, соответствующего целевому назначению земель, из состава которых образован земельный участок [1, с. 199]. В судебной практике имела место позиция, согласно которой для определения ВРИ земельного участка, необходимо установить, в состав какой территориальной зоны этот участок входит, какие в ней предусмотрены ВРИ и для чего предназначены расположенные на участке объекты недвижимости [12]. Из указанного следует, что ВРИ связан с использованием земельного участка по назначению в границах территориальных зон.

В то время как из приведенного выше определения «КОТ» следует то, что оно представляет собой более широкое понятие, которое может быть определено как способ освоения земли [7, с. 43–51]. КОТ не исчерпывается одним лишь ВРИ, оно может стать основой для существования различных территориальных зон с несколькими ВРИ. В связи с этим ч. 1 ст. 46.4 ГрК РФ в настоящее время предусматривает открытый перечень разнообразных видов объектов, которые могут быть созданы в результате реализации проекта КОТ.

При этом на практике распространена квалификация КОТ как ВРИ земельного участка.

Такие ситуации встречаются, в частности, при оформлении кадастровых планов. В рамках организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для КОТ (в целях жилищного строительства) местные органы власти размещают в сети «Интернет» документы, где в кадастровых планах в графе «разрешенное использование» указано, например, «для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства» [2; 3; 4].

Такая правовая квалификация представляется некорректной, несмотря на то, что прямо относящиеся к вопросу руководящие документы долгое время отсутствовали. В данном случае смешиваются различные понятия, а итоговый (образующийся в результате КОТ) ВРИ так и остается неизвестным.

До конца 2014 года определение ВРИ земельного участка было вопросом, решавшимся местным органом власти по собственному усмотрению, в качестве ориентира мог использоваться, например, Приказ Минэкономразвития от 15.02.2007 № 39 [14], утвердивший Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [10, с. 62–67]. Из содержания данного нормативного акта следует, что в нем не содержится указание на такой ВРИ как «для комплексного освоения территории».

С 24.12.2014 применяется новый классификатор ВРИ земельных участков (утвержден Приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540 [13]). В данном документе также не предусматривается такого ВРИ как «для комплексного освоения территории», в т. ч. для целей жилищного строительства. При этом в соответствии с ч.ч. 11–12 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [16] ВРИ, установленный до утверждения нового классификатора ВРИ, остается действительным в любом случае, но до 01.01.2020 органы местного самоуправления обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки с целью приведения их в соответствие с новым классификатором.

Как усматривается из изложенного, КОТ с теоретических позиций не может признаваться ВРИ, поскольку не исчерпывается данным понятием.

Кроме того, неверное указание ВРИ может иметь ощутимые практические последствия. В частности, исходя из указанного в документах ВРИ земельного участка определяется его кадастровая стоимость, которая служит базой для расчета земельного налога [11]. Таким образом ВРИ может влиять на обязательные платежи, которые несет правообладатель земельного участка.

Сама по себе процедура изменения ВРИ достаточно сложна (например, ст. 39 ГрК РФ по вопросу изменения ВРИ с основного на условный предполагает проведение публичных слушаний), споры в связи с изменением ВРИ могут доходить до судебного разбирательства. В связи с этим корректность в использовании терминологии при заполнении документов объясняется не только теоретическими предпосылками, но и предотвращением незапланированных финансовых и временных затрат.

Список литературы:

1. Бандорин Л.Е. Разрешенное использование земельных участков: Дис. … канд. юрид. наук. – М., 2011.
2. Город Челябинск // – [Электронный ресурс] – // Официальный сайт Администрации города Челябинска http://cheladmin.ru/ru. Режим доступа: URL: http://cheladmin.ru/ru/auctions/aukcion-po-prodazhe-prava-na-zaklyuchenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-dlya-5 (Дата обращения: 21.09.2015).
3. Город Нижневартовск // – [Электронный ресурс] – // Официальный сайт органов местного самоуправления города Нижневартовска http://www.n-vartovsk.ru/ Режим доступа: URL: http://www.n-vartovsk.ru/tradingfloor/municipalproperty/plots/torgi/167601.html (Дата обращения: 21.09.2015).
4. Город Улан-Удэ // – [Электронный ресурс] – // Официальный сайт органов местного самоуправления Улан-Удэ http://www.ulan-ude-eg.ru/ Режим доступа: URL: https://www.google.ru / (Дата обращения: 20.09.2015).
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069.
7. Железнов Д.С. Новеллы правового регулирования предоставления земельных участков для строительства в свете ключевых положений Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ // Аграрное и земельное право. 2014. № 11.
8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
9. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007.
10. Минина Е.Л. Разрешенное использование земельных участков: вопросы установления и изменения // Журнал российского права. 2012. № 1.
11. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.
12. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11 // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс: Судебная практика». (Дата обращения: 01.10.2016).
13. Приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс: Законодательство». (Дата обращения: 01.10.2016).
14. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс: Законодательство». (Дата обращения: 01.10.2016).
15. Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2010. № 30. Ст. 3998.
16. Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2014. № 26 (часть I). Ст. 3377.
17. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 17.