НОВЕЛЛЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

NOVELS OF LEGAL REGULATION OF STATE REGISTRATION OF REAL ESTATE AND TRANSACTIONS WITH HER

Svetlana Narushkevich

ph.D., Associate Professor, Head of the of Civil Law Department of Volgograd Institute of Business,

Russia, Volgograd

Lily Tkacheva

master of Civil Law Department of Volgograd Institute of Business,

Russia, Volgograd

АННОТАЦИЯ

В статье раскрываются изменения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с принятием Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Авторы отмечают новации в порядке регистрации недвижимости, объектов недвижимости и их кадастрового учета, государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимость.

ABSTRACT

The article describes the changes in the state registration of real estate rights in connection with the adoption of the Federal Law “On state registration of real estate”. The authors point out the innovations in order of registration of real estate, real estate and cadastre registration, state registration and transfer of real property rights.

Ключевые слова: недвижимость; государственная регистрация прав на недвижимое имущество; государственная регистрация недвижимости; кадастровый учет

Keywords: real estate; state registration of rights to immovable property; state registration of real estate; cadastral registration

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе экономических отношений любого общества. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сформировалась как результат реформ начала 90-х годов (в первую очередь – земельной реформы) и в нынешнем виде действует с 1998 года – согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2] (далее Федеральный закон № 122-ФЗ). Однако с тех пор гражданское законодательство претерпело существенные изменения, что предопределило принятие нового закона – Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] (далее Федеральный закон № 218-ФЗ), который принципиально изменяет соотношение регистрационно-правовых и кадастрово-учетных действий в сфере недвижимости, ее оборота и регистрации прав на нее. Закон вступает в силу только с 1 января 2017 года, что позволит всем участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, подготовиться к новым правилам.

Изменения коснутся таких полномочий Росреестра как государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также оказание государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, предложив объединить Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в единую систему учёта – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Рассмотрим подробнее.

Значимым представляется вопрос об объектах недвижимого имущества, которые подлежат государственной регистрации и кадастровому учёту на данный момент, и тех объектах, состав которых будет изменён с момента введения в действие Федерального закона № 218-ФЗ.

Действующее законодательство Российской Федерации устанавливает общее правило, согласно которому сделки с объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. В ст. 131 Гражданского кодекса РФ [1] указывается, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Федеральным законом № 218-ФЗ будут уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учёту, и права, на которые регистрируются. Сведения о едином недвижимом комплексе и предприятии как имущественном комплексе будут вноситься в ЕГРН. Причём свидетельство о государственной регистрации возникновения и перехода прав, о постановке на кадастровый учёт больше выдаваться не будет. В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ кадастровый учёт, государственная регистрация возникновения и перехода прав будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а регистрация договора или иной сделки – специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки.

Изменения коснутся регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс. Зарегистрировать данное право можно будет лишь после учёта и регистрации прав на каждый объект недвижимости, который входит в его состав. Некоторые объекты, наоборот, больше не подлежат кадастровому учёту, например, такие как участки недр.

В настоящее время регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляет Росреестр, а кадастровый учёт – подведомственные ему ФГБУ «Кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации. В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ данные полномочия нельзя будет передать подведомственным учреждениям, а проводить кадастровый учёт недвижимости и регистрировать права на неё должен исключительно Росреестр и его территориальные органы.

В настоящее время одновременное осуществление учёта и регистрации невозможно. Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривает ряд случаев, когда это можно будет сделать:

• создание объекта недвижимости (за исключением случаев, когда кадастровый учёт можно осуществить без одновременной регистрации прав);
• образование объекта недвижимости (кроме случая изъятия земельного участка или расположенной на нём недвижимости для государственных и муниципальных нужд);
• прекращение существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;
• образование или прекращение существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие регистрации.

Зарегистрировать права на объекты недвижимости по общему правилу будет невозможно, если они не учтены в кадастре недвижимости.

Нововведением является возможность проведения кадастрового учета и государственной регистрации без участия правообладателя, в порядке межведомственного взаимодействия. При принятии решений у органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов появится обязанность направлять необходимые для учёта и государственной регистрации документы, при том, что обязанность у каждого органа будет своя. При поступлении документов в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр вносит на их основании сведения в ЕГРН (исключения составляют случаи, когда их внести невозможно) и уведомляет правообладателя о таком внесении.

При личном обращении, за исключением выездного приёма, место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости, а в настоящее время это является ключевым условием. Хотя на законодательном уровне такое положение было отменено, но на практике заявления и документы предоставляются также по месту нахождения недвижимости. Таким образом, будет закреплён принцип экстерриториальности предоставления заявителями документов.

В Федеральном законе № 218-ФЗ будет установлен единственный случай отказа в приёме документов, который по сравнению с действующим законом о кадастре недвижимости не предусмотрен. Единственным условием, является обстоятельство, при котором личность заявителя, обратившегося с документами, не была установлена. Также расширен перечень и уточнены случаи, при которых документы возвращаются без рассмотрения, среди них – срок отсутствия информации об уплате госпошлины (пять дней с момента подачи заявления). Согласно Федерального закона № 218-ФЗ, Росреестр самостоятельно запрашивает учредительные документы юридического лица, организация вправе подать такие документы по собственной инициативе. Документы на государственную регистрацию может предоставлять нотариус и при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с послед. доп. и изм.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
3. Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2015, не вступил в силу) «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.