К ВОПРОСУ О СЕРВИТУТЕ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ

TO THE QUESTION OF SERVITUDE IN THE HOUSING LAW

Lybove Andreeva

сandidate of juridical sciences, senior lecturer of the Novgorod branch Modern humanitarian Academy,

Russia, Veliky Novgorod

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается понятие сервитута, особенности установления сервитутов в отраслевом законодательстве, способы и формы установления сервитутов в жилищном праве. Автор анализирует содержание действующего законодательства и проектов нормативных актов о сервитутах с точки зрения юридической техники. Рассмотрев проекты о внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации об обременениях в сфере права на жилое помещение, автор предлагает установить определенные критерии, обеспечивающие права бывших членов семьи собственника жилого помещения, а также внести соответствующие изменения в гражданское законодательство в целом.

ABSTRACT

The article discusses the concept of servitude, especially the establishment of easements in sectoral legislation, the ways and forms of establishing easements in housing law. The author analyzes the content of existing legislation and drafts of normative acts on easements from the point of view of legal technique. Having considered the draft on amendments and additions to certain legislative acts of the Russian Federation about the encumbrances in the right to housing, the author proposes to establish certain criteria that ensures the right of former family members of the owner of the premises, and to amend the civil law in General.

Ключевые слова: семья, жилищное право, право собственности, сервитут, защита.

Keywords: family, housing law, ownership, easement, protection.

Право собственности на вещи является абсолютным правом, вместе с тем имеются права относительно чужой вещи (iura in re aliena). Поскольку это были права на вещи, принадлежащие несобственникам, то лицо, имеющее право на чужую вещь, не могло иметь таких обширных правомочий, как собственник, который мог по римскому праву делать со своей вещью всё, что ему угодно, за исключением лишь того, что ему было прямо запрещено законом. Право на чужую вещь представляет собой сервитутное право (или сервитуты), состоявшие в праве одного лица пользоваться (в каком-нибудь определённом отношении или в нескольких отношениях) вещью, принадлежащей другому лицу. В эпоху перехода прав собственности на определенные вещи (движимые и недвижимые), возникла необходимость в определении правового режима таковых, а также установления отдельных обременений. В сферу вещных прав были вовлечены многочисленные объекты: земельные участки, хозяйственные комплексы, предприятия, жилые дома, квартиры, комнаты и т. д. Вместе с частной собственностью в гражданский оборот были включены сервитуты (обременения).

Первоначально, необходимость вещных прав и сервитутов была очевидна ввиду существования права частной собственности на землю. Отдельный земельный участок нередко не имел всех тех свойств и качеств, какие необходимы для нормального его использования. Для того, чтобы пользование земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании соседней землёй. Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности, но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был содействовать соседу. Настоятельная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном соотношении чужой землёй возникла в связи с увеличением плотности собственников земельных участков, которые стали нуждаться в правовом средстве регулирования отношений сервитута, когда необходимо было обеспечить более надёжным и прочным способом, независимо от изменения собственника соседней земли, режим пользования. Для этой цели и была введена такая категория прав, как сервитуты (от слова servire – служить: один земельный участок в этом случае служит потребностям другого участка). Прочность удовлетворения потребности посредством такой правовой формы состояла в вещном характере сервитутного права. Подобного рода потребности в римском праве удостоверялись двумя путями: установлением публичного либо частного сервитута. Поэтому субъект сервитутного права сохранял своё право пользования соседним участком независимо от того, остаётся ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут, или же произошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику. Таким образом, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие (при существовании права частной собственности на землю) вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Например, как отмечает М.Х. Хутыз: «В исторической ретроспективе первыми были три дорожных сервитута. Они формировались таким образом, что каждый последующий сервитут включал в себя и предыдущий: право прохода через чужой участок, право прохода и прогона скота, право прогона, прохода и проезда. Среди первых был и сервитут воды – право провести воду с чужого участка. Со временем возникают другие сервитуты: право прогонять скот к водопою, право пасти скот на чужом пастбище, право брать песок, глину на чужом участке» [12, с. 92].

Далее, наряду с сервитутами, возникшими на почве поземельных отношений, появились другие категории сервитутных прав, не обязательно в пользу соседа и не обязательно на пользование землёй, а на любое имущество (например, стадо коров) и в пользу какого-либо другого лица, не являющегося соседом. Например, завещатель, оставляя имущество наследнику, одновременно предоставлял другому лицу право пожизненного пользования этим имуществом (так называемый узуфрукт). Узуфрукт появился, позднее, чем указанная выше категория сервитутов, возникших на почве поземельных отношений. Однако ученые-юристы, как правило, термином «сервитут» охватывают и узуфрукт.

Установление на вещь сервитутного права не означает обязательного отстранения собственника от пользования вещью. Например, предоставив соседу сервитут пастьбы скота на участке, собственник участка сохраняет право пасти и свой скот на том же участке. Однако в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника, и субъекта сервитутного права невозможно, преимущественное право пользования принадлежит субъекту сервитутного права. Как принято, при коллизии сервитута с правом собственности право собственности уступает сервитуту (собственник, устанавливая сервитут на свою землю, тем самым себя ограничил). Из числа сельских сервитутов известны сервитуты дорожные (iter – право проходить и проезжать через соседний участок, via – право перевозить тяжести, actus – право прогонять скот и проезжать), сервитуты водные (aquaeductus – право провести воду с соседнего участка, aquaehaustus – право черпать воду на соседнем участке), пастбищные (право пасти скот на соседнем участке). Типичные городские сервитуты: право опереть постройку на стену соседа, право вделать балку в стену соседа, право света, право вида (то есть, чтобы сосед не закрывал вида постройкой) и т. д. В форме специального личного сервитута можно было бы предоставить право жить в доме (habitatio).

«Цивилистика четко разделяет все права на вещные и обязательственные. Среди первых помимо права собственности существуют и многие другие, в числе которых большое место занимают сервитуты, т. е. права ограниченного пользования чужой недвижимостью. До недавнего времени российское право знало этот институт только в историческом аспекте. Ни один из юридических словарей, ни один из юридических учебников даже не упоминал этого термина. Он встречался только в учебниках по римскому праву да изредка в учебниках по истории государства и права» [6].

Институт сервитута нашел свое отражение в Гражданском Кодексе РФ. В статье 216 ГК РФ указывается, что вещные права лиц, не являющихся собственниками, где в числе прочих вещных прав указаны и сервитуты. В главе 17 ГК РФ подробнее рассматриваются сервитуты, как право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст.ст. 274–277 ГК РФ) [2]. В части второй ГК РФ конкретизированы отдельные случаи реализации сервитутного права [3]. Древнее сервитутное право, воспринятое современными юристами, свидетельствует, что в мире нет абсолютной частной (и любой другой) собственности. Поэтому реализация всех трех правомочий собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться вещью по усмотрению собственника) возможна лишь при условии, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации [7] и п. 3 ст. 209 ГК РФ). Ограничения права собственности могут вводиться, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. В числе таких ограничений находится и сервитутное право. Оно достаточно широко распространено во многих современных государствах. Сервитуты устанавливаются в целях обеспечения национальной безопасности, здравоохранения, градостроительства, охраны окружающей природной среды, нормального осуществления судоходства, а также обеспечения других публичных интересов. Многочисленные сервитутные нормы содержатся в гражданском, земельном, административном, горном законодательстве США, ФРГ, Франции, Италии. Представляется, что в число таких ограничений будут входить, например, многочисленные экологические сервитуты.

С закреплением в Гражданском кодексе Российской Федерации норм о сервитутах, распространением данного института в отраслевом законодательстве, появилась необходимость дальнейших теоретических исследований. В основном сервитуты рассматриваются в рамках права собственности на землю, отсутствует нормативно закрепленное понятие сервитута, отсутствии приемлемой классификации сервитутов, обеспечивающей единство применения норм, регулирующих не только земельные сервитуты, но и сервитуты в области градостроительства, жилищные и личные сервитуты.

В частности, А.А. Бирюков предлагается закрепить в Гражданском кодексе РФ следующее понятие сервитута: «Сервитут, – вещное право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом в строго ограниченном объеме и пределах, определенных необходимостью его установления и осуществления» [1]. Вместе с тем, многие ученые предлагают закрепить квалификацию сервитутов следующим образом, и отразить следующие виды сервитутов: частные и публичные, в свою очередь подразделяющиеся на сервитуты в области недвижимости (земельные и градостроительные) и личные. По способу осуществления сервитуты должны подразделяться на положительные и отрицательные; по сроку действия – на срочные и постоянные [1]. Таким образом, следует подчеркнуть, что сервитуты устанавливаются как на вещи недвижимые, так и движимые вещи.

Автор полагает, что в Гражданском Кодексе РФ необходимо закрепить понятие и признак сервитута, а затем в отраслевом законодательстве (кодексе) урегулировать отдельные виды сервитутов. Известные науке гражданского права понятия сервитута показывают, что сервитуты тесно связаны с правом на чужую вещь, т.е. вещь, находящуюся в собственности другого лица. В римском праве присутствовал специальный термин, который применялся к подобного рода отношениям – Jura in re aliena – права на чужую вещь. Возникновение сервитута всегда связано с обременением недвижимой (движимой) вещи вещным правом ограниченного пользования этой вещью или ее части – сервитута. В настоящее время складывается ситуация, когда регулирование вещных прав может относиться не только к ведению Гражданского кодекса РФ, но и к ведению правовых актов иной отраслевой принадлежности. Примером такого регулирования является природоресурсное право. По мнению Н.Д. Егорова, это связано с тем фактом, что земля, другие природные объекты были лишены стоимостного признака, т. к. не создавались трудом человека. Поэтому регулировались только природоресурсным правом. В настоящее время и земля, и иные природные ресурсы втягиваются в товарный оборот и имущественные отношения, складывающиеся вокруг них, приобретают стоимостный характер. Тем самым регулирование таких отношений включается в предмет гражданского права [4].

Большинство из вышеперечисленных правовых актов в той или иной мере затрагивают и регулирование сервитутов, как одного из видов вещных прав. Таким образом, сервитут, как один из важнейших институтов гражданского права, становится объектом регулирования и смежных отраслей права – природоресурсного, земельного (аграрного) и экологического и других.

Сервитут является одним из видов ограничений (обременений), под которыми понимаются существующие условия, запрещения, установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (ст. 1 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [10]). В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на два вида: публичные и частные. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъектов РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Независимо от вида публичного земельного сервитута он устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. По общему правилу публичный сервитут имеет безвозмездный характер.

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто. Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (в частности, имеющий общую границу), а в отдельных случаях – и на другой участок, имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут. По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер, установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Наконец, гражданскому праву известны сервитуты в пользу определенного лица (личные сервитуты), когда предоставляется пожизненное, а иногда и наследуемое право пользования недвижимостью, например, для проживания. В условиях перехода к рынку и отношениям частной собственности сервитуты стали получать заметное распространение и потребовали регламентации. Нормы о сервитутах содержатся в ГК РФ, многих других актах гражданского права, а Закон о государственной регистрации прав на недвижимость дает в ст. 1 легальное определение сервитута [10]. Сервитут создает постоянное или достаточно длительное по сроку право пользования чужой недвижимостью, собственник которых сохраняет свои правомочия в отношении этой недвижимости и может ею свободно распоряжаться, в частности продать. При этом для нового собственника сервитут сохраняет свою силу, что отражает его вещный характер. Возможны судебные споры также в отношении объема прав, предоставляемых сервитутом, и других его условий (периодичность и время пользования, необходимость предварительного уведомления и т. д.). Собственник обремененного сервитутом вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соответствующей платы за пользование, если иное не установлено законом.

Для устранения пробелов в правовом регулировании некоторые нормы ГК РФ о праве собственности могут применяться к сервитутам в порядке аналогии закона, например, нормы о прекращении права собственности. Как и право собственности на недвижимость, обременения подлежат государственной регистрации. Каждую запись об ограничении идентифицируют номером регистрации. Обременения могут возникнуть на основании: сделки в отношении недвижимого имущества; акта органов государственной власти (органов местного самоуправления); закона; решения суда, вступившего в законную силу.

Государственная регистрация ограничений имеет важное практическое значение. Во-первых, с этого момента сведения попадают в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП). Во-вторых, при совершении сделок с недвижимостью обычно запрашивают выписку из ЕГРП. Она обязательно содержит данные о наличии или отсутствии обременений, право о притязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта. Поэтому если в отношении квартиры, которую хотят приобрести, установлены ограничения, от покупки, как полагает автор, следует отказаться.

Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (нежилые помещения либо жилые помещения, переведенные в категорию нежилых).

Вопросы о сервитуте в жилищном праве стали предметом неоднократного разрешения в судебном порядке, в том числе Постановлением Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева» [8]. Благодаря применению по аналогии статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [11] сложился эффективный правовой механизм защиты права на бессрочное пользование жилым помещением бывших членов семьи собственника в жилищно-строительном кооперативе. В связи с этим возникает сомнение о необходимости установления новых регулятивных норм, когда конституционные права указанной категории граждан должным образом защищены законом и сложившейся судебной практикой, а новый собственник имеет механизмы защиты своих прав. В любом случае признание приоритета прав нового собственника жилого помещения либо имеющих право бессрочного пользования и проживающих в этом помещении лиц, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования всех обстоятельств при разрешении спора.

Таким образом, ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации следует дополнить: "4¹. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение (в том числе жилое помещение, право собственности на которое возникло на основании пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) правом пользования таким жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения на определенный срок на основании соглашения между собственником и бывшим членом его семьи о пользовании данным жилым помещением таким бывшим членом семьи или решения суда, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [9].

Соглашение между собственником и бывшим членом его семьи о пользовании жилым помещением (в том числе жилым помещением, право собственности, которое возникло на основании пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) считается заключенным с даты государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на данное жилое помещение правом пользования таким жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения на срок, установленный таким соглашением.

Следует также учитывать особенности государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, приватизированное из состава государственного или муниципального жилищного фонда, правом пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения осуществляется по заявлению лица, приватизировавшего данное жилое помещение, и (или) бывшего члена семьи такого лица, имевшего на день приватизации равные права пользования данным помещением с лицом, его приватизировавшим.

В случае представления заявления об обременении одновременно с заявлением о государственной регистрации права собственности на приватизированное жилое помещение, государственная регистрация права собственности и ограничения (обременения) такого права осуществляются одновременно.

В Проекте федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [11] предложен перечень документов, прилагаемых к заявлению о государственной регистрации ограничения (обременения) права:

1. документ, выданный органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на управление жилищным фондом на соответствующей территории (в муниципальном образовании), подтверждающий равные права пользования приватизированным жилым помещением на день его приватизации лица, приватизировавшего такое жилое помещение, и бывшего члена его семьи;
2. документ, подтверждающий прекращение семейных отношений между лицом, приватизировавшим жилое помещение, и бывшим членом его семьи;
3. соглашение между лицом, приватизировавшим жилое помещение, и бывшим членом его семьи о пользовании этим жилым помещением бывшим членом семьи указанного лица (при наличии).

Возможно соглашение между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о пользовании этим жилым помещением бывшим членом семьи лица. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение правом пользования таким жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [10].

Вместе с тем, следует согласиться с мнением судьи Конституционного суда Российской Федерации Г.А. Гаджиева по Постановлению Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева», что требует прояснения и детализации вопрос о том, кто же является членами семьи прежнего собственника [8].

Рассмотрев вопросы установления сервитутов в жилищном законодательстве, автор отмечает, что наиболее обоснованным является прием юридической техники, заключающийся в указании в ЖК РФ отдельных жилищных сервитутов, в том числе постоянного проживания, временного проживания, регистрации в данном жилом помещении с оплатой сервитута в размере коммунальных платежей либо без таковых, залога, наследования с пожизненным проживанием, ипотеки и т. п.

Список литературы:

1. Бирюков Александр Александрович. Сервитуты в российском гражданском законодательстве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03: Ставрополь, 2004 – 165 c.
2. Гражданский Кодекс РФ. Часть 1 введена в действие Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ // – [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 20.02.16).
3. Гражданский Кодекс РФ. Часть 2 введена в действие Федеральным законом от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // – [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 20.02.16).
4. Егоров Н.Д., Сергеев А.П. Гражданское право. Практикум по гражданскому праву. Часть II. Издание третье, переработанное и дополненное / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. – М.: Юристъ, 2002.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, Ст. 14; 2008, № 17, Ст. 1756.
6. Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская юстиция. 1997, № 5. С. 27.
7. Конституция Российской Федерации // – [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 20.02.16).
8. Постановлением Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева» // – [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 20.02.16).
9. Проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // – [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 20.02.16).
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 2015, № 14, Ст. 2022.
11. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, Ст. 15.
12. Хутыз М.Х. Римское частное право. – М., 1994.