К ВОПРОСУ О СОСЕДСКИХ ПРАВАХ НА ИМУЩЕСТВО И ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

ON THE ISSUE OF NEIGHBORING RIGHTS TO PROPERTY AND LAND

Lyubov Andreeva

candidate of juridical sciences, associate Professor of the Department of theory and history of state and law ANO "Open University of Humanities and Economics",

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье автор рассматривает актуальные проблемы нормативно-правового регулирования в связи с введением, так называемых соседских прав на имущество и земельные участки. Введение норм предполагает необходимость учитывать права владельцев соседних участков при осуществлении права собственности на земельный участок. В проекте изменений и дополнений в ГК РФ указываются содержание и основания владения соседскими земельными участками, степень воздействия на соседний земельный участок, а также запреты на возведение зданий и сооружений, которые будут оказывать недопустимое воздействие на соседний участок.

ABSTRACT

In the article, the author examines the current problems of legal regulation in connection with the introduction of the so-called neighborhood rights to property and land. The introduction of norms implies the need to take into account the rights of owners of neighboring plots when exercising ownership of land. The draft amendments and additions to the civil code lists the contents and grounds of possession of a neighbor's land, the impact on the adjacent land, as well as prohibitions on the construction of buildings and structures that will have unacceptable impacts on adjacent land.

Ключевые слова: земельный участок, соседские права, собственник, право собственности.

Keywords: land plot, neighboring rights, owner, ownership.

Вопрос относительно возникновения и развития понятия недвижимого имущества рассматривался еще во времена существования римского государства. К недвижимости  римляне относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки – latifundia, campi, малые – praedicia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением «res soli» (лат. – принадлежность). Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit – сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен.

Законодатель рассматривает право собственности в свете двух подходов. В объективном смысле оно представляет собой совокупность правовых норм, которые закрепляют отношения собственности, регулируют и охраняют их. В субъективном смысле – это закрепленная за субъектом гражданского права возможность совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия по своему усмотрению, неся бремя содержания имущества, одновременно не превышая пределов, установленных правопорядком, не нарушая прав и законных интересов других лиц и не нанося ущерба окружающей среде.

Рассматривая Проект федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [1] прежде всего, следует остановиться на юридической природе и терминологии, которая носит системно-связанный характер, а также на логике последовательности, обособленности и самостоятельности юридической терминологии в правовой системе в целом. Специфика юридического термина «соседское право» состоит в его связи с определенной правовой системой, а восприятие термина требует точной, а не приблизительной семантизации. В законодательных текстах проектов нередко вводятся новые понятия-термины без их легальных определений, что приводит к противоречию, коллизии норм права, регулирующих одни и те же или сходные общественные отношения. Особенно негативно это отражается в правоприменении [4].

Понятие «соседское право» в проекте  федерального закона № 47538-6/5 [1] относится только к регулированию земельных отношений. Как полагает автор, соседское право распространяется не только на земельные отношения, но например, регулирует отношения собственников и проживающих в многоквартирных жилых домах, там, где интересы собственников складываются из собственных потребностей, а также потребностей в эксплуатации общего имущества дома, коммуникаций и других объектов. Эти объекты находятся как в общей совместной собственности, так и в долях, если возможно их выделить. Следует отметить, что данные отношения регулируются Жилищным кодексом РФ [3], а в определенной части – Гражданским Кодексом РФ [2]. Такие же отношения складываются по поводу земельных участков. Возникает вопрос о том, являются ли указанные выше отношения соседскими, либо они имеют иные формы, например, носят характер публичных и  частных сервитутов. Рассмотрим новеллы, регулирующие вопросы садоводства, огородничества и дачного хозяйства, которые в частности, определяют земельные правоотношения. В настоящее время из трех организационно-правовых форм соответствующих объединений – садоводческое, огородническое и дачное товарищества – в федеральном законе остаются две формы: садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ, для ведения садоводства и дачного хозяйства) и огородническое некоммерческое товарищество (для ведения огородничества). Законодатель стирает различия между садоводческим и дачным некоммерческим товариществом и вводит понятие «садовый дом», на строительство которого не требуется разрешения, кроме того, и жилой дом как объект индивидуального жилищного строительства, пригодный для постоянного проживания, а на огородном земельном участке граждане вправе размещать исключительно хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства, а также устанавливается понятие имущества общего пользования товариществ, которое не может быть разделено. Регулирование форм организации садоводческими, огородническими и дачными объединениями не обеспечивает оптимизации деятельности данных объединений.

Одной из целей реформы садоводства и огородничества считалось совершенствование правоотношений в данной сфере, приведение в соответствие с ГК РФ, в том числе положения о статусе юридического лица. Вместе с тем, любые преобразования в области гражданских правоотношений, в первую очередь должны гарантировать соблюдение и охрану права собственности, что не может быть объяснимо низким юридическим и техническим уровнем, а также эффективностью практического применения.

Логика реформирования правоотношений в области садоводства, огородничества и дачного хозяйства должна исходить из приоритета регулирования гражданско-правовых отношений в системе отношений, а затем необходимо комплексное регулирование земельного, жилищного, градостроительного законодательства в соответствии с последним.[4] Применение методики администрирования (публичного права) не может быть использовано в конструкции гражданских правоотношений, гарантирующих собственникам движимого и недвижимого имущества широкие права, и несущих самостоятельно гражданские обязанности.

Данная новелла также не была направлена на достижение цели создания товариществ собственников недвижимости, к которым относятся садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, определенные в статье 123¹⁹ ГК РФ. Вместе с тем, законодатель приходит к выводу о специфике деятельности в сфере садоводства, огородничества и дачного хозяйства, в связи с чем, предусматривает дополнительные цели создания таких некоммерческих организаций. В первую очередь, это создание благоприятных условий для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства путем обеспечения осваиваемых участков различной коммунальной и дорожной инфраструктурой, комплексное благоустройство территории, обеспечение ее гармоничного развития и освоения и представления интересов членов товарищества в отношении с третьими лицами, в том числе защиты их прав и законных интересов. Однако категории «благоприятных условий», «комплексное благоустройство территории», «гармоничное развитие территории» не обеспечивают регулирование правовых отношений в садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве.[4]

К числу серьезных дефектов законотворчества относится вопрос о пробелах дефинитивного регулирования, определенных критериев, ориентирующих законодателя на необходимость либо отсутствия требований использования законодательных дефиниций в том или ином нормативно-правовом акте.

Законодатель определил правовые отношения, связанные с оборотом имущества общего пользования товарищества, в том числе установление возможности передачи общего имущества садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, включенных в границы территории товарищества. Предположительно, такое правовое регулирование способно существенно нарушить права собственников долевого имущества. Вместе с тем устанавливается гарантия возможности получения доли лицами в праве собственности на имущество общего пользования товарищества.

В нормах ГК РФ последовательно реализуется принцип единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем зданиями и сооружениями. В частности, в ГК РФ устанавливается преимущественное право собственника здания, возведенного на чужом земельном участке, приобрести земельный участок  при его отчуждении собственником (статья 292  Проекта ГК РФ).[1] Таким образом, в одночасье, возведите на земле соседа строение, а потом ожидайте, когда последний, используя все законные способы, в том числе судебные инстанции, не сможет восстановить свои права на земельный участок, и вынужден будет его продать, воспользуетесь преимущественным правом покупки.

Законодателем вводится принципиально новая норма о необходимости учитывать права владельцев соседних земельных участков при осуществлении права собственности на земельный участок, а также содержание так называемых соседских прав (статьи 293 и 294 Проекта [1]). Глава 19² также содержит ряд новых норм, регулирующих основания ограничения правовых возможностей собственника земельного участка в публичных интересах (статьи 295, 295¹ и 295²). [1]

Глава 19² [1] указывает право собственности на земельные участки и распространяет эти отношения на иные природные объекты. Из статьи 286 ГК РФ усматривается, что такими природными объектами являются земельные участки, образовавшиеся при естественном наносе (намыве) земли водным потоком, а равно при обмелении водного объекта общего пользования приращение земельного участка  поступает в собственность собственника земельного участка, имеющего береговую линию с соответствующим водным объектом, при условии, что такое приращение земельного участка сохраняется не менее трех лет. Что касается наноса (намыва) земли водным потоком, следует рассматривать причину такого наноса, которая должна устанавливаться органами местного самоуправления. Автор полагает, что поступление земельного участка в результате обмеления водного объекта общего пользования, приращение земельного участка  производиться не может собственнику земельного участка, имеющего береговую линию с соответствующим водным объектом.

Вызывает сомнения и установленный проектом срок условия, что если такое положение сохраняется более трех лет, право собственности на земельный участок прекращается или соответственно сохраняется в измененных  границах. Отдельные территории, в условиях обмеления (карстовые озера), могут находиться в таком состоянии более 3 лет, что не умаляет ценности водного объекта. Следует подчеркнуть, что это водные объекты общего пользования, доступ к которым должен быть обеспечен публичным сервитутом, что не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник земельного участка вправе передать во временное владение и пользование или в пользование часть земельного участка при условии индивидуализации в договоре в соответствии с требованиями закона.

Статья 288 Проекта федерального закона[1] указывает земельные участки, доступные для общего пользования, в том числе: граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, не противоречащих требованиям, установленным законом; если земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Статья 292 Проекта федерального закона[1] регулирует преимущественное право собственника земельного участка и собственника здания или сооружения, в том числе собственник здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности, имеет преимущественное право приобретения земельного участка. Собственник земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, не принадлежащие ему на праве собственности, имеет преимущественное право приобретения здания или сооружения.

Преимущественные права собственников зданий (сооружений) или земельных участков осуществляются  в порядке, по аналогии, установленном в ЖК РФ.

Статья 293 Проекта федерального закона[1] ограничивает право собственности на земельный участок в пользу соседей (соседские права), в том числе; собственник земельного участка должен осуществлять правомочия владения и пользования земельным участком с соблюдением прав и охраняемых законом интересов собственников (владельцев) соседних земельных участков (соседских прав).

Соседними земельными участками в целях установления ограничений права собственности признаются земельные участки, как соприкасающиеся, так и не соприкасающиеся друг с другом, если последствия использования (эксплуатации) одного из участков оказывают влияние на использование другого участка.

Собственник земельного участка должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие, если оно не оказывает влияния на использование его земельного участка или оказывает на его использование такое влияние, которое не превышает установленных нормативов, а при их отсутствии – разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая. Актуальной проблемой является установление разумности в указанных отношениях, оспоримость и неконкретность последней очевидна.

Законодатель устанавливает перечень (содержание) соседских прав, вместе с тем это перечень запретов, если соглашением с собственником (владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное: не возводить здания или сооружения, что их существование или использование будет иметь следствием недопустимое воздействие на соседний земельный участок; принимать меры по предотвращению вреда, который может быть причинен соседнему участку ненадлежащее содержащимся собственником существующего здания (сооружения), устранять опасность обрушения здания или сооружения либо его части на соседний участок; допускать на земельный участок владельца соседнего участка для земляных и иных работ в целях доступа к зданию или сооружению, расположенному на соседнем земельном участке, при необходимости его ремонта, если такие работы не могут быть осуществлены иным способом; свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего земельного участка, а также не подсыпать землю на свой земельный участок, если это нарушает естественные стоки с соседнего земельного участка или препятствует им; не осуществлять на своем земельном участке посадки таким образом, что это может ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем либо нарушить устойчивость расположенных на нем зданий или сооружений; не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишился опоры; не сооружать колодцы таким образом, чтобы это препятствовало поступлению воды в колодец на соседнем участке; не возводить канализационных сооружений, приводящих к загрязнению соседнего участка; воздерживаться от иных действий, которые заведомо могут привести к существенному нарушению прав соседей.

В статье 295¹ Проекта ГК РФ [1] указана реквизиция земельного участка и его временное занятие. Автор полагает, что понятие «реквизиция» в данной ситуации не корректно, так как предполагает случаи невозможности возврата земельного участка его собственнику при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, собственнику по его заявлению предоставляется в собственность другой земельный участок. Разница в стоимости реквизированного и предоставленного земельного участка подлежит учету при расчетах с собственником земельного участка. В такой редакции понятие реквизиции смешивается с понятием «изъятие». При наличии обстоятельств, являющихся основаниями для реквизиции земельного участка, он может быть временно занят по решению уполномоченного государственного органа с возмещением собственнику убытков, причиненных таким временным занятием Таким образом, это представляется как временное изъятие, а не «временная реквизиция». При прекращении обстоятельств, послуживших основанием временного изъятия (а не занятия – прим.автора), земельный участок подлежит незамедлительному возврату собственнику.

В статье 295² Проекта федерального закона [1] изложены ограничения права собственности на  земельный участок в публичных интересах без изъятия участка у собственника, собственно представляют нормы, обеспечивающие публичный сервитут земельного участка. В частности, в публичных интересах могут быть ограничены принадлежащие собственнику правомочия владения и (или) пользования земельным участком с сохранением за ним возможности распоряжения. Такое ограничение устанавливается в случае, когда публичные интересы не могут быть реализованы установлением вещного или обязательственного права в отношении земельного участка, и должно осуществляться способом, наименее обременительным для собственника земельного участка. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на содержание ограничений права собственности на такой участок, установленных в публичных интересах.

Ограничения права собственности на земельный участок, предполагающие доступ на земельный участок других лиц без разрешения собственника, могут устанавливаться для обеспечения: прохода или проезда через земельный участок; ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных; проведения геологического изучения недр, научно-исследовательских или проектно-изыскательских работ; сохранности объектов культурного наследия или их территорий. В зависимости от цели и характера ограничений права собственности они устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах без изъятия земельного участка устанавливаются нормативными актами уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, что предоставляет широкие полномочия последним. Государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные устанавливать ограничения права собственности на земельный участок, а также размер и порядок выплаты компенсации, определяются законом и иными правовыми актами. Споры о размере компенсации рассматриваются судом.

В случае, когда установление ограничений приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка вправе требовать его выкупа по цене, определяемой в соответствии с ГК РФ, или предоставления равноценного земельного участка, а также возмещения причиненных убытков.

Таким образом, предлагаемые изменения в ГК РФ не в полной мере отвечают реализации норм гражданского законодательства в ЗК РФ и других нормативных актах.

Список литературы:

1. Проект федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации /[Электронный ресурс] – Режим доступа: КонсультантПлюс (дата обращения 18.06.2020)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации Части 1,2,3,4 // [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.constitution.ru/ (Дата обращения 20.06.2020).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации // [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.constitution.ru/ (Дата обращения 20.06.2020).
4. Андреева Л.А. К ВОПРОСУ О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ САДОВОДСТВА, ОГОРОДНИЧЕСТВА И ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА // Вопросы современной юриспруденции: сб. ст. по матер. LXIV-LXV междунар. науч.-практ. конф. № 8-9(59). – Новосибирск: СибАК, 2016. – С. 38-48.
5. Земельный кодекс Российской Федерации // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.constitution.ru/ (Дата обращения 20.06.2020).