ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ МЕР ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРАМ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ В УСЛОВИЯХ ПАНДЕМИИ COVID-19

FEATURES OF APPLICATION OF RESPONSIBILITY MEASURES WITHIN THE CONTRACT OF PARTICIPATION IN SHARE CONSTRUCTION UNDER CONDITIONS OF THE COVID-19 PANDEMIC

Dmitry Aleshin

postgraduate student, Department of legal regulation of economic activity, Financial University under the Government of the Russian Federation,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена вопросам применения ответственности сторон договора участия в долевом строительстве за его неисполнение или ненадлежащее исполнение в условиях пандемии COVID-19. Автор анализирует текст постановления правительства РФ от 02.04.2020 № 423 и приходит к выводу о том, что предпринятые правительством меры отражают интересы застройщиков и не способствуют снижению рисков участников долевого строительства при совершении сделок по приобретению будущей жилой недвижимости.

ABSTRACT

The article is devoted to the issues of applying the liability of parties to an agreement on participation in shared construction for its non-performance or improper performance in the context of the COVID-19 pandemic. The author analyzes the text of Decree of the Government of the Russian Federation of 04.04.2020 No. 423 and concludes that the measures taken by the Government reflect the interests of developers and do not contribute to reducing the risks of participants in shared construction when making transactions for the acquisition of future residential real estate.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, пандемия COVID-19, ответственность застройщика.

Keywords: Participatory Share Construction Agreement, pandemic CONID-19, responsibility of the developer.

В 2020 году мировая экономика испытала разрушительные последствия пандемии коронавируса COVID-19. Российская экономика не была исключением. Правительство утвердило перечень отраслей, наиболее пострадавших от пандемии, которые вправе претендовать на меры государственной поддержки. В указанный список по состоянию на 28.04.2020 включены 11 отраслей народного хозяйства (в частности, авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки, организация досуга и развлечений, спорт, гостиничный бизнес и туризм, общественное питание, бытовые услуги, розничная торговля некоторыми видами непродовольственных товаров) [8]. Прочие секторы экономики оказались предоставлены сами себе, в том числе и строительство.

Особая социальная значимость жилищного строительства неоднократно подчеркивалась представителями всех ветвей государственной власти Российской Федерации [2, с. 55; 4, с. 1; 3, с. 1].

Однако в условиях пандемии законодатель ограничился скупым упоминанием отрасли в пунктах 3 и 4 статьи 17 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон № 98-ФЗ), предоставив правительству Российской Федерации право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени) и иных мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, а также особенности включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче дольщику объекта долевого строительства.

Таким образом, правительство Российской Федерации получило право вносить изменения как в гражданско-правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве, так и в правовой режим самого объекта долевого строительства, которым оно и воспользовалось буквально на следующий день, приняв постановление правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее – постановление № 423).

Следует отметить, что по общему правилу, установленному указанным постановлением, неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве не начисляются лишь за период с 03.04.2020 до 01.01.2021, а в отношении неустойки (пени), требования об уплате которых были предъявлены застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021. Иными словами, обязанность по уплате неустойки, начисленной до дня вступления в силу постановления № 423, сохраняется.

Вместе с тем указанные изменения коснулись лишь тех мер ответственности, которые предусмотрены частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), т. е. связаны исключительно с нарушением застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства, а также с нарушением дольщиком установленного договором срока уплаты цены договора.

Вместе с тем часть 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ предполагает еще одно основание для применения мер ответственности – нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. Однако никаких особенностей исчисления и уплаты неустойки на этот случай постановление № 423 не предусматривает. Таким образом, правительство Российской Федерации, реализуя предоставленные ему полномочия, демонстрирует немотивированную избирательность подхода к регулированию вопроса о применении мер ответственности в условиях пандемии, ставя дольщиков, осуществивших приемку дефектного объекта, в привилегированное положение по сравнению с теми дольщиками, которым объект долевого строительства не был передан вовсе.

Аналогичный подход правительство избрало и применительно к особенностям исчисления и уплаты процентов за пользование денежными средствами, подлежащими возврату дольщику в случае расторжения договора как по инициативе застройщика, так и по инициативе самого дольщика: введен мораторий на начисление процентов за период с 03.04.2020 по 01.01.2021.

При этом расторжение договора участия в долевом строительстве по своим материальным последствиям (возврат ранее внесенных дольщиком денежных средств и уплата процентов за пользование ими) тождественно последствиям признания договора недействительным в случае нарушения застройщиком установленных Федеральным законом № 214-ФЗ требований к проектной декларации (пункт 7 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ). Однако в отношении начисления процентов, подлежащих уплате застройщиком за пользование денежными средствами дольщика в случае признания договора недействительным, никакого моратория в связи с пандемией не установлено. Таким образом, на застройщика, не обеспечившего соответствие проектной декларации установленным законом требованиям, в условиях пандемии возлагаются дополнительные неблагоприятные последствия его поведения по сравнению с застройщиком, передавшим дольщику дефектный объект. Думается, что подобный подход можно было бы признать правильным лишь в случае, когда допущенные застройщиком нарушения при размещении проектной декларации по своим последствиям всякий раз оказывались бы более разрушительны, нежели передача дольщику хотя бы и дефектного, но все же достроенного и введенного в эксплуатацию объекта. Однако представляется, что вопрос о соразмерности ответственности допущенному нарушению не имеет универсального ответа и должен разрешаться судом в индивидуальном порядке применительно к обстоятельствам конкретного дела, а не правительством в порядке принятия подзаконного нормативного акта.

Указанное постановление № 423 затронуло также и вопросы, связанные с возмещением убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору участия в долевом строительстве. В частности, не подлежат возмещению убытки, причиненные в период с 03.04.2020 по 01.01.2021 независимо от причин их возникновения, а также убытки, причиненные в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории нахождения строящегося объекта долевого строительства независимо от времени их обнаружения. Думается, что придавать столь широкое толкование тексту постановления не следует, несмотря на то что чисто грамматически эти две категории убытков упомянуты в нем раздельно. Напротив, данные виды убытков следовало бы объединить операцией логического умножения, исключив из расчета убытков, подлежащих возмещению сторонами договора участия в долевом строительстве, лишь такие убытки, которые возникли в период с 03.04.2020 по 01.01.2021 в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, где расположен возводимый объект долевого строительства. Именно такой подход демонстрирует президиум Верховного суда РФ в своем Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном 21.04.2020.

В частности, президиум Верховного суда РФ исходит из того, что должник не несет ответственности за просрочку исполнения обязательства, возникшую вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, если таковые будут установлены судом применительно к условиям распространения коронавирусной инфекции. Иными словами, основанием для освобождения должника от ответственности является возникновение просрочки не просто в период действия обстоятельств непреодолимой силы, а именно вследствие их наступления, т. е. обстоятельства, вызванные угрозой распространения коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлена причинно-следственная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Таким образом, придание указанному правилу об определении размера убытков буквального грамматического толкования означало бы, что постановление № 423 входит в противоречие с целями законодателя, стремящегося оказать экономическую поддержку отрасли именно в связи с распространением коронавирусной инфекции.

Как бы то ни было, постановление № 423 устанавливает исключение из принципа полного возмещения убытков для любой стороны договора участия в долевом строительстве, не исполнившей или ненадлежаще исполнившей свои обязательства, хотя очевидно, что бенефициаром подобного правила окажется прежде всего застройщик. Отечественному правопорядку известны исключения, связанные с осуществлением лицом, причинившим убытки, определенного вида деятельности. Так, например, сторона, нарушившая обязательство по договору энергоснабжения (пункт 1 статьи 547 Гражданского кодекса РФ), а также исполнитель по договору на выполнение НИОКР (пункт 2 статьи 777 Гражданского кодекса РФ) возмещают причиненные ими убытки в размере реального ущерба или в пределах стоимости работ, в которых выявлены недостатки, соответственно. Однако исключение из расчета убытков, причиненных в течение заранее определенного периода времени, как это происходит в случае с застройщиком, встречается, кажется, впервые.

Более того, как следует из пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если возмещение убытков в меньшем размере не предусмотрено законом или договором. Таким образом, очевидно, что исключения из принципа полного возмещения убытков могут быть установлены только законом, но не подзаконным нормативным правовым актом. Представляется, что законодатель, устанавливая данное правило, не помышлял о делегировании своих полномочий исполнительной власти даже на случай обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых. То обстоятельство, что пунктом 3 части 1 статьи 17 Федерального закона № 98-ФЗ правительству РФ предоставлено право устанавливать особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, само по себе не означает, что такие особенности могут затрагивать вопросы, которые законодатель оставил в собственном ведении (например, вопрос о возмещении убытков в меньшем размере).

Кроме того, правительство РФ до 01.01.2021 освободило уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, а также публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» от обязанности направлять в Росреестр уведомление о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) обязанностей по передаче дольщику объекта долевого строительства. В условиях нормального гражданского оборота такое уведомление послужило бы основанием для приостановления осуществления государственной регистрации новых договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта, расположенного в незавершенном строительством доме, что призвано уменьшить риски дольщиков при приобретении квартир в проблемных домах, не допустить вовлечения новых граждан в круг так называемых обманутых дольщиков и тем самым снизить расходы Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или выплату дольщикам возмещения в случае банкротства застройщика. Однако в условиях пандемии, совпавшей по времени с чрезвычайно неблагоприятной экономической обстановкой, вызванной падением цен на энергоносители на мировом рынке, данное решение правительства не выглядит очевидным, поскольку падение покупательского спроса не может не повлиять и на финансовое положение застройщиков, а значит, и на их способность выполнять свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве. Думается, что подобные решения могут считаться оправданными лишь при наличии эффективной системы мониторинга финансового состояния застройщиков, которая позволяла бы своевременно приостанавливать их деятельность с целью локализации возникающих рисков. Правительство же в своем постановлении № 423 на срок с 03.04.2020 по 01.01.2021 лишило уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, права обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик не удовлетворяет требования дольщиков по возврату ранее внесенных денежных средств, а также возмещению причиненных им убытков, уплате неустойки (штрафа, пеней) и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства, если такие обстоятельства возникли в указанный период. Отметим, что в отношении возврата застройщиком денежных средств, ранее внесенных дольщиком, мораторий не введен вовсе. Тем не менее до 01.01.2021 деятельность застройщика, не способного не только нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, но и просто вернуть дольщику денежные средства, внесенные в качестве цены договора, приостановить невозможно, что повышает риски совершения сделок на первичном рынке будущей жилой недвижимости.

Соответственно те многоквартирные дома и иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения их строительства и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства дольщику, будут включаться в единый реестр проблемных объектов лишь после 01.01.2021.

Таким образом, потенциальные участники долевого строительства, которые пожелают приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме в период с 03.04.2020 по 01.01.2021 в течение этих девяти месяцев, по сути, будут лишены объективных сведений о потенциальных рисках совершения подобной сделки.

Список литературы:

1. Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1: утв. президиумом Верховного суда РФ 21.04.2020 // Официальные документы. Еженедельное приложение к газете «Учет, налоги, право». – 2020. – № 18–19.
2. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: утв. президиумом Верховного суда РФ 19.07.2017 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2018. – № 9. – С. 55–69.
3. Стенограмма парламентских слушаний Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства». Здание Государственной Думы. Зал заседаний. 3 июля 2017 г. 14 часов / [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://komitet3-.test.km.duma.gov.ru/upload/site49/document_news/002/723/068/Stenogramma_3.7.2017_PS_DOLSchIKI.pdf (дата обращения: 10.05.2020).
4. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 01.03.2018 // РГ. – 2018. – № 46.
5. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч. I). – Cт. 40.
6. Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» // СЗ РФ. – 2020. – № 14 (ч. I). – Cт. 2028.
7. Постановление правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», // Официальный интернет-портал правовой информации / [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru. (дата обращения: 10.05.2020).
8. Постановление правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (ред. от 18.04.2020) «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» / [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru. (дата обращения: 10.05.2020).