ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В данное время вопросы осуществления переустройства и перепланировки жилого помещения востребованы из-за стремления людей улучшить условия проживания, осовременить, привести к большему комфорту, безопасности жилища.

Методология исследования включает методы: диалектический, общенаучный, общефилософский, системного анализа для обозначения правовой природы переустройства и перепланировки, их места в системе правоотношений, нормативно-аналитический, метод сравнительного правоведения.

Собственники часто изменяют жилое помещение. По статистике, осуществляя это на практике, не всегда предоставляются разрешения на данные работы, или же они признаются неправомерными. Это может привести к  применению мер гражданско-правовой и административной ответственности. При этом стоит отметить, что нормы носят межотраслевой характер, природа их гражданско-правовая.

Конституция Российской Федерации гарантирует такие права как неприкосновенность жилища, право на выбор места жительства, право на жилище.

После принятия Жилищного Кодекса Российской Федерации изменился порядок произведения переустройства и перепланировки жилых помещений. В Жилищном Кодексе Российской Федерации детализирована процедура осуществления переустройства и перепланировки, указан порядок действий собственника помещения, органа, согласующего такие манипуляции с жилым помещением. Самовольное переустройство и перепланировка влекут за собой последствия.

В настоящее время работы по переустройству и перепланировке вызывают многочисленные судебные разбирательства. Поэтому возникает ряд проблем, которые не охватывает жилищное законодательство в этой сфере.

Исходя из этого, переустройство и перепланировка жилого помещения является проблемной и актуальной темой.

Многие цивилисты обращались к институту переустройства и перепланировки жилого помещения. А.Я. Беленькая, Е.А. Грызыхина, В.С. Жабреев, Ю.А. Ламейкин, М.М. Попович, Л.В. Пуляевская,  О.В. Гумилевская, А.В. Иваненко, А.В. Савина, В.В. Селиванов, П.А. Шишканов.

Наиболее часто обращаются к теме в сфере переустройства и перепланировки – самовольные переустройства и перепланировки. Тема отражена в трудах В.А. Бетхер, Н.В. Василенко, С.Б. Иванникова, И.О. Клименко, О.И. Плехановой, О.В. Сахно. В научных трудах, посвящённых гражданско-правовому регулированию договоров купли-продажи жилых помещений, договоров и иных обязательств по социальному найму жилых помещений, осуществлению права собственности на жилые помещения, их наследованию, то есть рассматривается с точки зрения именно воздействия на предмет договора или обязательства. [5]

В научных трудах  Е.О. Трубачева и П.В. Макеева указано на возможность переоборудования, перепланировки, реконструкции, совершения иных действий в отношении нежилого помещения и рассматривается изменение правового режима помещений, обусловленное переводом жилых и нежилых помещений из одной категории в другую, соответственно.[4]

Таким образом, эти манипуляции с жилыми помещениями проанализированы с точки зрения влияния переустройства и перепланировки на предмет или обязательства договора.

Переустройство и перепланировка исследованы в научных трудах у П.В. Крашенникова, П.С. Баринова, Е.В. Вавилина, С.И. Сусловой, Ю.К. Толстого, Б.М. Гонгало, В.Ю. Рамзаевой, Т.Н. Халбаевой, Н.Р. Лисиченко.[1] При большом количестве научных трудов, в каждом, из которых затрагивается, так или иначе, тема переустройства и перепланировки жилого помещения, полного анализа переустройства и перепланировки жилых помещений нет, также отсутствуют и предложения по изменению или дополнению законодательства в сфере переустройства и перепланировки.

Целью исследования является формирование научно обоснованного авторского видения на институт переустройства и перепланировки жилых помещений, исходя из реалий российского законодательства.

Научная и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы могут определить научную обоснованность представления о переустройстве и перепланировке жилого помещения. Выводы могут быть использованы в правоприменительной и правотворческой практике, использованы в процессе подготовки и преподавания дисциплин гражданское и жилищное право.

Нормативной основой исследования являются  Конституция Российской Федерации [6], Гражданский кодекс Российской Федерации [7], Жилищный кодекс Российской Федерации [2], Градостроительный кодекс Российской Федерации. [8]

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации переустройство жилого помещения – это установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. Перепланировкой жилого помещения же является изменение его конфигурации.[2]

Для осуществления переустройства, перепланировки жилого помещения собственник этого помещения предоставляет в орган местного самоуправления:

- заявление в соответствующей форме, которая утверждена постановлением Правительства [9];

- документы на жилое помещение, по которым можно установить право собственности;

- проект переустройства и перепланировки, подготовленный в установленном порядке;

- технический паспорт жилого помещения;

-согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое или перепланируемое помещение на основании договора найма.

Если помещение – это памятник архитектуры или истории, культуры, то необходимо заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки.

Орган местного самоуправления вправе требовать лишь те документы, которые указаны в законе. Решение о согласии или отказе в переустройстве или перепланировке принимается по результатам рассмотрения заявления в течение 45 дней со дня предоставления документов.

Согласующий орган местного самоуправления через три рабочих дня со дня согласования выдает или отправляет заявителю документ, подтверждающий принятие решения или отказ. Этот документ и будет основанием для проведения переустройства или перепланировки.

В Жилищном Кодексе Российской Федерации указаны основания отказа в переустройстве и перепланировке. Например, если собственник не представил нужные документы, предоставил их не в тот орган, проект перепланировки или переустройства не соответствует требованиям, установленным правовыми актами.

Если решение принято против просьбы собственника, то в нем должно содержаться обоснование такого исхода, ссылки на нарушения. Заявитель же может обратиться в суд и обжаловать решение.[3]

Завершение переустройства и перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который отправляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

В Жилищном Кодексе Российской Федерации указано, что собственник жилого помещения или наниматель помещения по договору найма, обязан привести такое жилое помещение в предшествующее состояние в разумный срок в установленном порядке.

При неисполнении требований по приведению жилого помещения в предшествующее состояние, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд. Суд, в свою очередь, выносит одно из следующих решений:

- в отношении собственника о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- в отношении нанимателя указанного жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по договору, обязанности по приведению этого жилого помещения в прежнее состояние.

Если собственник только приобрел жилое помещение, или наниматель только расторг договор, а жилое помещение нужно привести в предшествующее неправомерным изменениям состояние, то орган местного самоуправления, который осуществляет согласование переустройства и перепланировки, может установить новый срок для этого.

Если по решению суда, жилое помещение оставляют в переустроенном или перепланированном виде, то права и законные интересы граждан не должны быть нарушены, должен отсутствовать риск для жизни и здоровья.

Список литературы:

1. Крашенинников П.В. Жилищное право. – 10-еизд., перераб. и доп. // М.: Статут, 2017.– 415 с.
2. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ // "Российская газета", N 1, 12.01.2005.
3. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений. 2-е изд., перераб. и доп.//М. 2015. 47 с.
4. Трубачёв Е.О., Понятие и признаки нежилого помещения в законодательстве и судебной практике // Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2007. №3.
5. Бетхер В.А. Правовой режим самовольно переустроенных, перепланированных жилых помещений. // Вестник Омского Университета. Серия «Право». 2011. № 1. С. 130-135.
6. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)//"Собрание законодательства РФ", 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
7. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ // "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.
8. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ // "Российская газета", N 290, 30.12.2004.
9. Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения"// "Российская газета", N 95, 06.05.2005.