О НЕКОТОРЫХ ОСОБЕННОСТЯХ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ПОСРЕДСТВОМ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

ABOUT SOME FEATURES OF MANAGING A MULTI-APARTMENT HOUSE BY CONCLUDING A MANAGEMENT AGREEMENT

Ilya Silantiev

student of «Chelyabinsk state University»

Russia, Chelyabinsk

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена изучению специфики правоотношений, возникающих в процессе заключения, исполнения и расторжения договора управления многоквартирным домом. На основе анализа норм жилищного кодекса РФ и сложившейся судебной практики обозначены некоторые правовые проблемы, возникающие при реализации субъектами договора управления своих прав и обязанностей. Кроме того, в статье дана характеристика сторон договора, а также рассматриваются проблемы правового регулирования данной разновидности гражданско-правовых договоров.

ABSTRACT

The article is devoted to the study of the specifics of legal relations arising in the process of concluding, executing and terminating an apartment building management contract. Based on the analysis of the norms of the housing code of the Russian Federation and the prevailing judicial practice, some legal problems are identified that arise when the subjects of the contract manage their rights and obligations. In addition, the article gives a description of the parties to the contract, as well as discusses the problems of legal regulation of this variety of civil contracts.

Ключевые слова: договор управления; управляющая организация; собственники жилых помещений; многоквартирный дом.

Keywords: management contract; management organization; owners of residential premises; apartment house.

В настоящее время управления многоквартирным домом посредством заключения договора управления является наиболее распространенной из всех существующих формой управления. Это обусловлено тем, что управляющая организация выступает в жилищных правоотношениях в качестве профессионального участника, который осуществляет управленческую деятельность в отношение нескольких объектов, в связи с чем, расценки на услуги по управлению приемлемы даже для небольших домов.

После проведения собственниками помещений общего собрания по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, необходимо также выбрать конкретную управляющую компанию, которая будет осуществлять управление, согласовать с ней необходимые условия договора управления и устанавливаемый размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома. Договор управления должен быть заключен персонально каждым из собственников на тех условиях, которые указаны в решении общего собрания. Основной особенностью правоотношений между собственниками и управляющей организацией является их договорной характер. Наибольшее распространение получило мнение о том, что договор управления является смешанным договором с преимущественным влиянием договора возмездного оказания услуг.

С.Л. Филимонов отмечает, что «составляющие элементы договора управления – услуги и работы по содержанию общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг, поэтому самостоятельным (новым) видом договора он быть не может. Следовательно, договор управления следует рассматривать как смешанный договор» [4, с. 19]. Некоторые авторы рассматривают договор управления многоквартирным домом как совокупность таких гражданско-правовых договоров, как возмездное оказание услуг и подряд [3, с. 5].

Управляющая компания получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы, образованные перечислением на ее расчетный счет платы собственников квартир в многоквартирном доме за обслуживание и коммунальные услуги, и несет полную ответственность за эксплуатацию многоквартирного дома в соответствии с утвержденными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии со ст. ст. 161 и 162 ЖК РФ, на управляющую организацию возложена обязанность по обеспечению всего комплекса работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечение предоставления коммунальных услуг в соответствии с уровнем благоустройства многоквартирного дома [1].

На управляющую организацию также возлагается обязанность предоставления собственников помещений в многоквартирном доме определенных гарантий финансового обеспечения осуществляемой ею деятельности. Указанное обстоятельство связано с тем, что в результате некачественного осуществления своих функций, управляющая организация вполне способна довести многоквартирный дом до фактического разрушения, тем самым причинив собственникам колоссальные убытки. Таким образом, перед тем как подписать договор с управляющей организацией, в первую очередь необходимо определить объем ответственности управляющей организации перед собственниками, то есть в результате каких нарушений собственник имеет право расторгнуть договор.

Договор управления многоквартирным домом дает возможность управляющей организации совершать любые действия в соответствии с указанными условиями в договоре. Собственники помещений на базе заключенного договора с управляющей компанией передают совокупность правовых возможностей для реализации ряда своих правомочий.

Таким образом, управляющая организация, фактически не имея права собственности на передаваемое ей в управление имущество, единовременно обязуется и вправе осуществлять определенные действия, которые должны соответствовать условиям заключенного с собственниками договора управления многоквартирным домом (то есть утвержденного собственниками финансового плана и договора). Стоит также отметить, что все то имущество, которое будет приобретено на полученные в результате осуществления указанной деятельности средства, принадлежит собственникам помещений в конкретном многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Этот тезис отчасти находит подтверждение в части 9 статьи 161 ЖК РФ, в соответствии с которой многоквартирный дом управляется только одной управляющей компанией. Законодательный запрет на управление многоквартирного дома двумя либо большим количеством управляющих организаций объясняется так: сособственники уже распорядились имущественным комплексом, передав его профессиональной организации по договору управления домом, которая фактически осуществляет все правомочия собственника относительно указанного имущества в соответствии с договором управления. Если собственники решат распорядиться имуществом иным путем, например, посредством передачи его другой организации в управление, они сначала должны расторгнуть ранее заключенное соответствующее соглашение.

Становится очевидной необходимость обособления при предоставлении управляющей компании широких полномочий на имущество, передаваемое в управление, от иного имущества управляющей организации и имущества собственников. Это позволяет избежать смешивания доходов от применения имущества, которое находится в управлении, и имущества с имуществом управляющего, возможных злоупотреблений и недоразумений со стороны управляющей компании. Поэтому имущество, переданное на базе договора управления многоквартирным домом, будет подлежать учету по отдельному балансу управляющей организации, а денежные средства, поступающие на счет (платежи, взносы и другие доходы), учитываются на специальных банковских счетах.

М. И. Брагинский и В. В. Витрянский в научных трудах указывают на то, что благодаря подобного рода обособлению, в отношении имущества, предоставляемого управляющей организации по договору управления, устанавливается специальный правовой режим, в связи с тем, что такое имущество не становится базой для формирования какого-либо юридического лица. Указанное имущество участвует в имущественном обороте непосредственно, что реализуется посредством деятельности доверительного управляющего, осуществляющего непосредственное управление этим имуществом. Таким образом становится очевидным, что только при таком режиме, по сути, у управляющей организации имеется возможность замещать специализированные потребительские кооперативы и ТСЖ, учреждаемые собственниками площадей в многоквартирном доме [2, с. 899].

Срок, на который заключается договор управления не может составлять менее одного года и более пяти лет. Если собственники не удовлетворены качеством оказываемых услуг, то они, на основании п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке. Вместе с тем процедура расторжения договора управления в одностороннем порядке имеет ряд немаловажных нюансов. Например, за ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством. В случае если управляющая организация не выполняет условий договора, собственники помещений на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом. Относительно вопроса расторжения договора управления в одностороннем порядке, существует также позиция ВАС РФ, отраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14. Предмет иска в данном случае состоял в «признании права управления многоквартирными домами». В сложившейся ситуации суд приходит к выводу о том, что п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом [6].

Таким образом, проведенный анализ совокупности норм жилищного законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

В отличие от арбитражной практики по отказу от услуг управляющей компании со стороны собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке, практика судов общей юрисдикции по данному вопросу исходит из буквального толкования положений, содержащихся в части 8.2. статьи 162 ЖК РФ. Верховный Суд РФ в своем определении от 05.06.2012 года № 59-В12-5 указывает на то, что возникновение права на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом у собственников помещений напрямую связано с фактом неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятых на себя обязательств в рамках указанного договора. Однако стоит учесть и то, что если речь идет о смене способа управления (например, собственники решили создать ТСЖ или перейти на непосредственное управление), то отказаться от услуг управляющей компании можно вне зависимости от выполнения ею условий договора управления [5].

В многоквартирном доме отношения между управляющей организацией и собственниками помещений отличаются от стандартных корпоративных или договорных отношений. Например, участие для граждан имеет обязательный характер, потому что, являясь собственниками квартир в многоквартирном доме, гражданам приходится избрать определенный способ управления общим имуществом многоквартирного дома. Этот выбор нередко выглядит, как попытка определить более выгодный вариант.

К тому же, для обычных граждан зачастую имеет место элементарная нехватка времени, которая ограничивает возможности гражданина по осуществлению предоставленных жилищным законодательством прав. Однако для управляющей организации управление имуществом многоквартирного дома является основным видом деятельности. Коммерческая или некоммерческая организация располагает значительными экономическими, информационными, организационными преимуществами и может навязать собственнику условия договора, которые нельзя назвать выгодными с объективной стороны.

В принципе, определенного рода дисбаланс в правоотношениях между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией прослеживается в любом случае. Именно на устранение этого дисбаланса направлены недавние нововведения жилищного законодательства. Попытка внедрения системы контроля деятельности управляющих компаний абсолютно четко прослеживается во введении института лицензирования деятельности по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, повторно внедренном в Жилищный кодекс РФ.

Тем не менее, даже, несмотря на попытки законодателя сбалансировать положение сторон в рамках договора управления многоквартирным домом, управляющие компании в настоящее время выступают доминирующим субъектом в складывающихся правоотношениях. В качестве наглядного примера целесообразно привести то, в какой форме в действующем жилищном законодательстве представлена технология расчета платы за теплоснабжение. Согласно ст. 157 ЖК РФ, размер платы рассчитывается, отталкиваясь от объема потребляемых коммунальных услуг, который фиксируется по показаниям прибора учета, а в случае их отсутствия исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.

Некоторые управляющие компании изначально рассчитывают плату по нормативам за отопление, что предполагает взимание максимально возможного размера оплаты, взимают с собственников эту рассчитанную плату по максимальным показателям, тогда как теплоснабжающей организации они оплачивают счета по данным, полученным со счетчиков и других приборов учета. Получившуюся разницу управляющая компания использует в целях удовлетворения своих организационных нужд [7].

Представляется, что подобное расхождение может быть устранено посредством нормативной корректировки порядка начисления платы в ежегодном формате, основная цель которого – совершить начисления населению в соответствии с платой за тепловую энергию, которую многоквартирный дом потребил в целом за определенный период времени.

Проведенные исследования позволяют констатировать следующее: несмотря на то, что договор управления многоквартирным домом уже на протяжении достаточно длительного периода времени является неотъемлемым элементом сферы жилищных правоотношений и имеет под собой сложившуюся правовую базу, существующее законодательство, регулирующее некоторые аспекты реализации указанного договора, неспособно в полной мере обеспечить равные условия для реализации каждым из субъектов своих прав и нуждается в более детальной регламентации.

Список литературы:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1(ч.1). – Ст. 14.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2008. С. 899 900.
3. Филатова У.Б. Проблема разграничения видов общей собственности // Нотариус. 2011. № 4. С. 4–5.
4. Филимонов С.Л. Об управлении в жилищной сфере // ЖКХ. 2005. №1. - С. 1821.
5. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 июня 2012 г. N 59-В12-5 [Электронный ресурс] // URL: http://base.garant.ru/70214732/ (дата обращения: 15.11.2019).
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 4.
7. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 07 июля 2016 года № 11-7884/2016 [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru(дата обращения: 15.11.2019).