ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

Высокая потребность человека в жилище является определяющей в закреплении конституционного права на его владение, что обусловило обязанность государства по созданию условий осуществления указанного права и соблюдению гарантированной неприкосновенности и безопасности жилья. Помимо обязанности обеспечения населения жильем, государство обеспечивает безопасность оборота жилья путем закрепления особого порядка возникновения, изменения или прекращения права собственности, а также судебного контроля за проникновением в него. Следует, однако, признать, что принимаемые меры совершенно не препятствуют криминализации рынка жилья.

Задаваясь вопросом о том, какие же обстоятельства в наибольшей степени детерминируют преступность на рынке недвижимости, необходимо обратить внимание на то, что современный ее характер определяется корыстными преступлениями против собственности в виде мошенничества, присвоения и растраты. Таким образом, наибольшее влияние на преступность рынка недвижимости оказывают те же детерминанты, что и на общую корыстную преступность.

Противодействие любым преступным посягательствам осуществляется в двух основных направлениях: применение более сурового наказания за совершенные преступления и их, собственно, предупреждение. Одной из целей наказания является восстановление социальной справедливости, и применительно к преступлениям на рынке жилья подразумевается полное возмещение ущерба пострадавшей стороне, тогда как более жесткое наказание виновного лица никоим образом не будет способствовать этому, не говоря уже о том, что на данном этапе наше общество просто не обладает ресурсами, позволяющими выявить всех лиц, совершающих преступления, и даже быстрое раскрытие преступления и последующее справедливое наказание виновного не способны обеспечить полное устранение общественно опасных последствий, наступивших в результате преступного деяния.

Таким образом, нам видится, что наиболее эффективным способом борьбы с преступлениями на рынке жилья является недопущение их совершения, создание препятствующей этому обстановки.

Предупреждение совершения преступлений есть первостепенная задача развитого правового и социального государства. В криминологической теории оно представляется как деятельность государства и общества, направленная против преступности с целью удержания ее на социально терпимом уровне посредством устранения или нейтрализации порождающих ее причин.

Предупреждение преступлений на рынке жилья должно, прежде всего, осуществляться на специальном криминологическом уровне, который должен в первую очередь заключаться в разработке и реализации приемов и способов, направленных на устранение детерминант совершения преступлений с недвижимостью. Не случайно основная сложность в квалификации преступлений на рынке жилья возникает из-за их внешнего сходства с гражданско- правовыми сделками.

Судебно-следственная практика позволяет выделить несколько направлений совершения мошенничества на рынке жилья: во-первых, это преступления, совершаемые в отношении потерпевших так называемой «группы риска» - престарелых и социально незащищенных граждан, во-вторых, преступления, тщательно маскируемые под законные действия.

Некоторые авторы классифицируют преступления на рынке жилья с позиции вида рынка недвижимости: мошенничество, совершаемое на вторичном рынке жилья; мошенничество, совершаемое при строительстве жилья (первичный рынок жилья) [1, c. 244-246]. Другие авторы классифицируют способы в зависимости от вида совершаемых сделок: мошенничество при купле-продаже, мошенничество при обмене, мошенничество при строительстве, мошенничество при аренде [2, c. 167].

Виды способов представленной классификации достаточно полно представлены С.Р. Низаевой [3, c. 32].

Так, на первичном рынке жилья совершается с созданием видимости строительства жилого дома фирмой-застройщиком; с многократной продажей квартир; с заключением лжедоговора инвестиционной компанией с фирмой-застройщиком об инвестировании строительства жилого объекта; с созданием финансово-строительных пирамид; при продаже не существующих квартир; при строительстве многоквартирного дома на участке, предназначенном для ИЖС.

На вторичном рынке совершается мошенничество при продаже недвижимого жилого имущества лицом, не являющимся собственником; при продаже квартиры под предлогом приобретения продавцом жилья меньшего по площади; с созданием ЖСК (жилищно-строительного кооператива); при продаже доли собственности приватизированного жилья; с обременением в виде ренты с пожизненным содержанием собственника; при признании сделки недействительной; при продаже квартиры по заведомо ложной доверенности; в сфере аренды жилья; при одновременной продаже квартиры нескольким лицам.

Можно заключить, что способы совершения в каждом конкретном случае, исходя из специфики ситуации, могут быть весьма отличающимися друг от друга и, к сожалению, постоянно оттачивающимися и совершенствующимися.

На сегодняшний день мы имеем ситуацию, когда законодатель, урегулировав отношения в сфере оборота недвижимости, ее кадастровой оценки, фактически устранился от контроля данных правоотношений, сведя весь контроль к наблюдению за совершением процессуальной последовательности действий. Так, государство не несет ответственности в сфере кадастровой оценки недвижимости, совершенного при мошенничестве, не предусматривает гарантий восстановления прав потерпевших.

Правовая экспертиза, осуществляемая регистрирующим органом, сводится лишь к формальному установлению законности представленных на регистрацию документов и не касается ни предыдущей юридической истории объекта недвижимости, ни анализа каких-то сопутствующих совершению сделки обстоятельств. Налицо неэффективность государственного регистрационного механизма, основное назначение которого и должно заключаться в проведении надлежащей правовой экспертизы.

Размаху мошенничества в этой сфере способствует в немалой степени неподготовленность большинства граждан к жизни в новых социально­экономических условиях, неумение пользоваться принадлежащими им правами и нежелание обращаться за сотрудничеством к профессиональным юристам или риелторам. Обеспечение безопасности граждан от совершения в отношении них мошеннических действий должно осуществляться в первую очередь с помощью комплекса мер виктимологической профилактики, в частности, разработки и пропаганды мер защиты потенциальных участников рынка недвижимости от преступных посягательств.

В механизме совершения мошенничества виктимное поведение потерпевшего играет ключевую роль, причем такое поведение может проявляться как при непосредственном совершении сделки с преступниками, так и в элементарной невнимательности, доверчивости, нигилизме и правовой безграмотности относительно возможных последствий совершаемых действий. В связи с этим разработка и реализация мер пропаганды в обществе последствий совершения определенных процессуальных действий, снижения виктимного поведения является ключевой в предупреждении совершения преступлений на рынке жилья.

По мнению профессора С.И. Кириллова, нужен закон, определяющий правовое положение потерпевшего [4, c. 167]. Правоохранительные органы и органы местного самоуправления путем выступления в средствах массовой информации, сообщения информации о новых способах совершения мошенничеств, способах защиты и противодействия мошенникам должны реализовывать профилактические меры защиты недвижимости от преступных посягательств.

Необходимо воздействовать на правосознание населения, широко и предметно информировать его о тех способах и приемах, которые используют преступники, появлении новых видов мошенничества, практических мерах, как избежать виктимизации, информировать население о форме осуществления кадастровой оценки, порядке регистрации сделок и перехода права на недвижимость, документах, необходимых для совершения сделок с недвижимостью, возможных способах проверки этих документов, деятельности риелторских организаций и действиях, которые должен предпринять потерпевший при совершении посягательства на его права в сфере недвижимости [5, c. 108-112].

Формируемая система виктимологической профилактики должна также включать комплекс правовых и организационных мер по снижению преступлений в отношении самых распространенных социальных групп, наиболее подверженных совершению преступления, к которым относятся наименее защищенные слои населения.

Разработка и реализация мер предупреждения преступлений в сфере рынка недвижимости должны гарантировать безопасность осуществления жилищных сделок от причинения ущерба мошенническими действиями, а также создать в перспективе эффективную модель противодействия преступности на рынке жилья.

В заключение хотелось бы отметить, что для государства вполне посильная задача нормативно закрепить за определенными субъектами в пределах их полномочий выполнение действий разъяснительно-профилактического характера для снижения количества совершаемых преступлений, и принятие этих мер вполне реально может сформировать безопасный рынок жилья.

Список литературы:

1. Горобченко С. В. Криминалистическая классификация способов совершения мошенничества в сфере оборота недвижимости // Право и образование. - 2008. - № 8. – С. 167
2. Кириллов С.И. Общеуголовная корыстно-насильственная преступность: проблемы теории и методологии. Коломна, 1999. – С. 167
3. Лобанов С.С. Мошенничество при строительстве жилья // Общество и право. - 2008. - № 2 (20). - С. 244-246.
4. Низаева Р.С. Расследование мошенничества в сфере оборота жилой недвижимости (проблемы теории и практики): дне. ... канд. юрид. наук. - Уфа, 2017. – С. 32
5. Парфенов М.Р. К вопросу о предупреждении мошенничества в сфере оборота недвижимости // Вестник факультета управления и права Коломенского института (филиала) ФГБОУ ВПО Московский государственный машиностроительный университет (МАМИ). 2015. № 10. С. 108-112.