ПРЕСТУПЛЕНИЯ, СВЯЗАННЫЕ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

CRIMES RELATED TO REAL ESTATE

Anastasiya Osipova

3rd year student, Law faculty, Leningrad state University. A. S. Pushkin,

Russia, St. Petersburg

Одной из основополагающих частей перехода нашего государства к рыночной модели экономики послужило признание права частной собственности и другого законного владения на земельные участки и другие объекты недвижимости. Совсем за небольшой отрезок времени многие из наших соотечественников приобрели в собственность квар­тиры, дома, земельные участки и т. д. К сожалению, это послужило толчком к заинтересованности в данном секторе правоотношений лиц, которые с удовольствием использовали все недочеты и проблемы в законодательстве для совершения гражданско правовых сделок с недвижимостью, к которой они не имели никакого отношения. В результате не только собственники объектов недвижимого имущества страдали от такого рода действий, но и огромное количество земельных ресурсов оказались нелегально предоставленными в собственность мошенникам [1, с. 49-52,].

Разумеется, что за небольшой отрезок времени после введения частной собственности на землю, на этой самой земле были построены жилые дома и другие строения, которые нередко относились к самостоя­тельным объектам недвижимости. На наш взгляд это и послужило толчком к совершенствованию различных средств юридической защиты прав и интересов собственников. И лишь по мере вступления в силу Федерального закона РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» был принят государственный кадастр недвижи­мости, включающий в себя единый систематизирующий учет объектов недвижимости; земельных участков, зданий и т. д. В общем, с тех пор и продолжается регулярное усовершенствование правоотношений по вопросам заключения сделок с недвижимостью и их юридического оформления [2, с. 72-77].

В настоящее время проведение незаконных сделок, к сожалению, тоже имеет место быть. Основная проблема заключается в их регистрации.

Определение преступлений в данной сфере дано в ст. 170 Уголовного кодекса Российской Федерации. В соответствии с ней незаконными считаются: регистрация заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом, умышленное искажение сведений госу­дарственного кадастра недвижимости и (или) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а равно зани­жение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, на наш взгляд, регистрация нелегальных сделок заключается во внесении сведений о незаконной сделке с недвижимым имуществом в единый государственный реестр прав.

Проблемы могут возникнуть при следующих аспектах:

• Первоначальный этап узаконивания сделки;
• Последующее внесение заведомо ложных сведений в государ­ственный реестр.

Важно понимать, что совершить преступление такого рода может только должностное лицо, которое находится на государственной службе.

Так, например, судебно следственная практика рассказывает нам, что за преступления связанные с недвижимым имуществом должностные лица могут привлекаться к уголовной ответственности по ст. 285 УК РФ (злоупотребление должностными полномочиями), ст. 286 УК РФ (превышение должностных полномочий), ст. 290 (получение взятки), ст. 292 УК РФ (служебный подлог). Это может быть характерно в тех случаях, когда регистрация нелегальных сделок с недвижимым иму­ществом является частью преступного хода по выводу недвижимого имущества из правомерного оборота и впоследствии его передачи заинтересованным лицам.

Например, А. Жабреев и Ю. Авдеева были осуждены за мошен­ничество в особо крупном размере. Земельный участок, который находился в государственной собственности, на котором находился детский лагерь, был куплен подставными лицами А. Жабреева. Они действовали под подставными иностранными организациями. Однако совершить такое преступление было бы невозможно без поддержки со стороны Росреестра. Так Ю. Авдеева, являясь заместителем начальника территориального подразделения Управления Росреестра, заведомо зная о поддельных документах на земельный участок, самостоятельно зарегистрировала данную сделку [5].

Более того, судебно-следственная практика рассказывает о случаях, когда мошеннические действия, связанные с регистрацией нелегальных сделок с недвижимым имуществом, выступают частью в структуре деятельности по отмыванию имущества, которое приобретено нелегаль­ным образом. Пленум Верховного суда РФ в своем Постановлении от 07.07.2015 «По делам о легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» рекомендует рассматривать использование должностных и служебных полномочий при осуществлении юридически важных манипуляций, которые необхо­димы для совершения сделки, заранее зная, что они будут использованы для отмывания денежных средств, как пособничество по ч. 5 ст. 33 УК РФ и по ст. 174 или ст. 174.1 УК РФ. Также стоит отметить, что мошен­нические действия, которые предусмотрены ст. 170 УК РФ, особенно те, что связаны с занижением стоимости недвижимого имущества, часто оказываются налоговыми преступлениями [4].

Сама проблема кроется в определении характера законности сделки. Общие основания нелегальности можно найти в гражданском кодексе. А специальные – в земельном.

В качестве примера можно привести ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ недействительной считается сделка, при которой последующее распоряжение участком земли становится ограниченным. Регистрация сделки такого рода будет считаться преступным деянием.

На наш взгляд большинство правонарушений в данной отрасли относятся к коррупционным и имеют корыстный характер. Подделку документов очень сложно доказать, поэтому большое количество таких дел закрывается. Если же сделка признана недействительной, то все лица, принимавшие участие в ней несут уголовную ответственность. Все данные в таком случае аннулируются и удаляются из Росреестра.

Сложность доказывания на наш взгляд заключается в том, что даже в таких, можно сказать, обыденных преступлениях, как злоупотребление должностными полномочиями, отсутствует большой опыт инкримини­рования их согласно к нарушению действующих законов, которые регулируют оборот объектов недвижимого имущества [3, с. 245-254].

Хотелось бы рассмотреть одну из самых масштабных афер на российском рынке недвижимости. Это деятельность преступной груп­пировки, которая была организована Валерием Даниеляном. Целью этой группы было оформление на подставные лица выписок, на право получения квартир, которые предназначались военным очередникам. При этом подделывались даже договоры социального найма. После этого мошенники обращались в суд, с требованиями приватизации квартир и получали решения, которые закрепляли их права на недвижимость. Сегодня В. Даниелян и его пособники находятся под арестом [6].

Стоит также отметить, что преступления с недвижимым иму­ществом совершаются не только должностными лицами.

По мима проблем с регистрацией недвижимого имущества, опасность существует и при его приобретении.

Например, в настоящее время в г. Санкт-Петербург активно ведутся стройки новых домов. Купить квартиру в новом доме мечта многих, особенно молодых семей. Мошенники не оставляют это без своего внимания.

Использоваться может множество схем. Открывается поддельная организация, которая работает якобы от застройщика, который в свою очередь планирует строить многоэтажный жилой дом. Фактически никакого здания нет, планы только на бумаге. Зато имеется красивая реклама о начале стройки, и приёме платы за будущие квартиры. Цены при этом на порядок ниже рыночных. Но после сбора денежных средств с нескольких лиц, выясняется, что организации нет, а «учредители» давно исчезли. Как бы это не казалось очевидным мошенничеством, к сожалению, всегда находятся люди, которые готовы вложить свои средства в такие фиктивные мероприятия.

На наш взгляд, если говорить о совершении преступных действий в отношении недвижимого имущества нельзя обойти стороной меха­низмы мошенничества в системе аренды.

Договор найма (ст. 35 ГК РФ) и договор аренды (ст. 32 ГК РФ) относятся к договорам неимущественного найма. Как известно договор аренды применяется, когда за определённую плату сдаётся абсолютно любое недвижимое имущество, кроем жилых помещений, а также, если недвижимое имущество переходит во владение юридического лица. Если же недвижимым имуществом будет владеть физическое лицо, то применяться будет договор найма.

Судебная практика позволяет нам выделить следующие виды мошеннических действий при аренде жилых помещений:

• Сдача в аренду жилых помещений одновременно нескольким лицам.

В качестве примера можно привести случай, произошедший в Барнауле. Сразу несколько человек оказались втянуты в действия мошен­ницы, которая сдавала в аренду чужую квартиру, при этом денежные средства присваивала себе. Жильё при этом в пользование, естественно не передавалось. Как выяснилось позже, женщина сама снимала эту квартиру.

• Сдача в аренду несуществующего жилого недвижимого иму­щества.

Мошенники обманным путем предлагают к сдаче жилье, которого в принципе не существует. Люди, которым срочно и не дорого нужны квартиры, все оплачивают и получают адреса несуществующих квартир.

Примеров с такими ситуациями очень много, однако, виновных найти получается крайне редко.

Вообще можно сказать, что современный рынок жилья характе­ризуется довольно непростым криминальным образованием. На рынке имеется огромное количество организаций, которые без прикрытия занимаются преступной деятельностью. В основном об организациях, которые владеют информацией об интересных предложениях в сфере аренды недвижимого имущества. Они якобы сводят арендодателей и арендаторов. Но на самом деле в таких ситуациях все владельцы ненастоящие. За поиск подходящих квартир с «арендатора» требуется плата, однако «найденные» квартиры либо уже сданы, либо их не существует.

В конце прошлого года на Алтае была разоблачена деятельность нелегального агентства недвижимости, которое описанным выше способом обмануло более 200 человек.

На наш взгляд важно отметить, что в связи с экономическим кризисом показатели преступности в области жилой недвижимости значительно увеличились. По мима преступных организаций, мошен­ничеством занимаются и отдельные лица.

Специфика классификации в случаях преступных действий с арендой жилых помещений заключаются в том, что действия виноватых лиц должны рассматриваться по общей статье о мошенничестве, потому что хоть он и не завладевает правом собственности на недви­жимое имущество, денежные средства, которые получаются за аренду жилья, являются похищенными. В таких случаях в основном преобладает статья об ответственности за мошенничество, хотя бывает, что этого недостаточно, ведь в совокупности можно оценить, например, и под­делку документов. В таких случаях уместно было бы разъяснение Пленума Верховного Суда РФ в известном постановлении о том, что все участники организованной группы, независимо от выполненной роли, являются соисполнителями мошенничества.

На сегодняшний день договор аренды составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации только в случаях, когда недвижимое имущество сдается на срок более одного года, либо если имущество сдается какой‑либо организации (на любой срок). А вообще сделки с недвижимым имуществом, с цель исключения подобных мошеннических действий следует регистрировать не только в налоговых органах, но и в органах государственной регистрации независимо от срока аренды. Это позволит снизить преступность в данной сфере.

На наш взгляд рост мошеннических действий в сфере недвижимого имущества каждый год находится примерно на одном и том же уровне. Это говорит о том, что наши соотечественники с юридической стороны совершенно не подкованы. Люди не знаю своих прав, не знают, как обезопасить себя. Многие при попадании в такие ситуации даже не обра­щаются в полицию, предполагая, что закон их все равно не защитит.

Также на наш взгляд действенным средством обеспечения повы­шения эффективности и раскрытия различных преступлений в сфере недвижимого имущества является разработка различных криминалисти­ческих методик.

В настоящее время имеется потребность в разработке частной межвидовой криминалистической методики расследования мошенни­ческих действий в сфере регистрации незаконных сделок с недвижимым имуществом. Которые охватывают не только преступления, которые предусмотрены ст. 170 УК РФ, но и другие мошеннические действия.

Список литературы:

1. Варданян А.В., Гончаров К.В. Злоупотребление управленческими полномо­чиями в коммерческой или иной организации: опыт правоприменительной практики и некоторые проблемы возбуждения уголовного дела и предвари­тельного расследования // Юристъ-Правоведъ. 2015.№2 (69). С. 49-52.
2. Варданян А.В., Айвазова О.В. Должностные преступления в сфере экономики как объект криминалистического научного анализа // Труды Акад. Управления М-ва внутренних дел России. 2017. № 1 (41). С. 72-77.
3. Варданян А.В., Казаков В.В. Криминалистический анализ субъектов преступлений, связанных с воспрепятствованием законной предпринима­тельской или иной деятельности, как фактор повышения результативности расследования // Криминол. журанл. Байк. гос. ун-та экономики и права. 2015. Т. 9. № 4. С. 745-754.
4. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 50.
5. Судебные и нормативные акты Российской Федерации: [Электронный ресурс] // Приговор от 29.12.2015 Сысертского районного суда Свердловской области. URL: https://sysertsky--svd.sudrf.ru/modules.php?  (Дата обращения 20.11.2019).
6. Официальное периодическое издание: электронный журнал BFM.RU. [МСК]. URL: https://www.bfm.ru/news/271296 (Дата обращения 21.11.2019).