ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ

Право общей долевой собственности носит двойственный характер. Несмотря на то, что право собственности является наиболее полным правом, позволяющим собственнику по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые законные действия, наличие иных собственников ограничивает правомочия распоряжения, владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собствен­ности. Ограничением распоряжения таким имуществом является преимущественное право покупки согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [1].

Право преимущественной покупки впервые возникло в немецком праве во времена Средневековья, когда особое влияние имела кол­лективная концепция. Ситуацию изменила рецепция римского права, ориентированного в первую очередь на индивидуальность, а не на коллективность. Мнение доктрины поменялось, и было решено, что собственник сам должен решать, как распоряжаться своей собствен­ностью [7, с. 89]. Цель преимущественного права покупки – препят­ствовать возможности вступления третьих лиц в общность сособствен­ников [5, с. 32]. Во Франции и России преимущественное право покупки распространяется на любое имущество, являющееся объектом права общей долевой собственности [6, с. 25]. Право преимущественной покупки можно охарактеризовать, как предоставленную законом участ­никам общей долевой собственности возможность приобрести право на продаваемую одним из сособственников долю преимущественно перед посторонними лицами на равных с ними условиях [8, с. 32].

Для совершения отчуждения доли в пользу третьего лица, не являющегося долевым собственником, по договору купли-продажи, продавцу необходимо известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Таким образом, продать долю можно только, если участники долевой собственности не приобретут ее в течение месяца со дня изве­щения или предоставят письменный отказ от преимущественного права покупки. На практике данная процедура, по мнению В.Г. Мальцевой, вызывает некоторые затруднения:

Во-первых, большое значение играет количество долевых собствен­ников и возможность их установления. Проблем не возникает, когда объектом договора является, например, квартира, сособственниками которой являются 2-3 человека. Как правило, между ними есть родствен­ные или иные связи, которые позволяют определить местонахождение друг друга и в случае сделки оформить все необходимые документы (направить извещения; совместно посетить нотариуса). Сложнее ситуация, при которой объектом договора выступает, например, комната в коммунальной квартире. В данном случае, долевыми являются собственники всех комнат, находящихся в той же коммунальной квартире, а комнат может быть, как 5, так и 18, причем у каждой комнаты может быть не обязательно один собственник. В таких случаях может быть достаточно непросто связаться напрямую с собственниками комнат, так как зачастую комнаты сдаются по договору найма жилого помещения.

Во-вторых, трудности вызывает надлежащее оформление изве­щений о намерении продать долю. На практике делается это не столько для того, чтобы обезопасить себя и добросовестного покупателя от притязаний других долевых собственников, а сколько для беспроб­лемной регистрации сделки в Росреестре. Направить извещение можно заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или телеграммой, а также с помощью нотариуса. В тексте извещения должна быть указана информация, предусмотренная ч. 1 ст. 250 ГК РФ. Следующий момент - стоимость отправки извещений. Естественно, самостоятельное направление извещений экономически выгоднее для продавца доли, однако нотариус, как профессионал, сделает все необхо­димое с минимальной вероятностью допущения ошибок, из-за которых Росреестр может отказать или приостановить регистрацию сделки по отчуждению доли. Однако с 1 января 2017 года для упрощения извещения сособственников в случаях, когда их больше двадцати был установлен порядок размещения извещений на официальном сайте Росреестра.

В-третьих, все сделки, направленные на отчуждение долей, подлежат нотариальному удостоверению. Такие нововведения неудобны тем, что требуют дополнительных затрат, которых для данного типа сделок и без того множество. Простая письменная форма договора сохраняется только при продаже доли в праве на объект недвижимости, находящийся в единоличной собственности продавца, так как право общей долевой собственности возникнет только после регистрации сделки [4, с. 359-360].

В современном гражданском законодательстве подробно не регла­ментирован механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в том случае, когда на приобретение доли претендует несколько участников долевой собственности - сособственников.

Продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадле­жащей ему доли в праве общей долевой собственности. Он может продать свою долю одному из участников долевой собственности, нескольким участникам в равных долях, нескольким участникам в неравных долях.

В сложившейся ситуации, возможно, предположить следующие варианты продажи доли в праве общей долевой собственности:

• договор купли-продажи доли заключается с каждым участником долевой собственности, выразившим свое желание на покупку, пропор­ционально размеру той доли, которая уже принадлежит участнику - покупателю;
• договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым, обратившимся к покупателю и выразившим свое желание на приобре­тение доли;
• право выбора покупателя по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу по собственному усмотрению.

Бесспорно, каждая из приведенных точек зрения не противоречит законодательству и имеет право на существование.

Первая из приведенных точек зрения представляется наиболее «справедливой» для каждого из лиц, имеющих долю в праве общей долевой собственности. Продавец в итоге получает денежную сумму за проданную долю, а участники, изъявившие желание на покупку, часть от отчуждаемой доли пропорционально той, которая уже имеется в собственности приобретателей. Схожая норма содержится в ч. 4 ст. 21 Федерального Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с огра­ниченной ответственностью» [2] (далее - Федеральный Закон «Об ООО»), согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или ее части пропорционально размерам своих долей.

Вторая точка зрения, в отличие от первой, ставит участников долевой собственности в неравное положение, так как по гражданскому законодательству у них есть месяц на реализацию своего права преиму­щественной покупки.

Последняя точка зрения, согласно которой выбор покупателя из числа участников долевой собственности лежит на продавце, пользуется наибольшей популярностью.

Согласимся с А.И. Голубевой в том, что существующий пробел в порядке отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество нескольким участникам долевой собственности, возможно решить по аналогии со ст. 21 Федерального Закона «Об ООО». Отчуждение доли, в случае согласия на ее приобретение нескольких сособственников, должно осуществляться всеми такими участниками пропорционально размеру их долей в имуществе. Такой порядок учитывает интересы сособственников в полном объеме и не ставит кого-либо из приобретателей в неравное положение. Считаем, что в таком случае преимущественное право покупки должно быть реализовано в рамках заключения одного договора между продавцом и покупателями-сособственниками в целях недопущения расхождения предмета договора [3, с. 155-156].

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 2018. № 32 (Часть II). ст. 5132.
2. Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 23.04.2018) «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства РФ. 2018. № 18. ст. 2557.
3. Голубева А.И. Проблемы реализации участниками общей долевой собствен­ности преимущественного права покупки доли // Лучшая студенческая статья 2018: сборник статей XVI Международного научно-исследовательского конкурса: в 2 ч. - М., 2018. - С. 152-156.
4. Мальцева В.Г. К вопросу о преимущественном праве покупки на объекты недвижимости // Вестник современных исследований. - 2018. - № 7.2 (22). - С. 358-360.
5. Филатова У.Б. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи (Германии, Австрии, Швейцарии, Франции и России: сравнительно-правовое исследование): автореф. дисс. ... д.ю.н.: 12.00.03. - М., 2015. - 36 с.
6. Филатова У.Б. Концепция развития института общей собственности в России и за рубежом: монография. - М.: Юрлитинформ, 2013. - 224 c.
7. Филатова У.Б. Право общей собственности в России, Германии, Австрии и Швейцарии: историко-компаративистское исследование: монография / Под научн. ред. д.ю.н., профессора А.П. Фокова. - М., 2012. - 140 с.
8. Филатова У.Б. Право преимущественной покупки в европейских право­порядках: история и современность // Правовые вопросы недвижимости. - 2012. - № 2. - С. 30-32.