«ЗАЩИТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ПРИ ПРИЗНАНИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ»

PROTECTION OF CIVIL RIGHTS WHEN RECOGNIZING AN APARTMENT PURCHASE AND SALE TRANSACTION AS INVALID

Nargiz Kadimova

Assistant Professor of the Department of Jurisprudence and Psychology Volzhsky branch of FGAOU VO Volgograd State University,

Russia, Volzhsky

Ekaterina Pashina

Master's student of the Department of Law and Psychology Volzhsky branch of FGAOU VO Volgograd State University,

Russia, Volzhsky

АННОТАЦИЯ

В статье обсуждаются основные моменты обеспечения гражданских прав при признании недействительности сделки купли-продажи недвижимости, в частности, квартиры. Актуальность темы обусловлена значительной важностью заключения таких сделок для граждан и частыми случаями, когда сделки могут быть оспорены или признаны недействительными. Исследование включает анализ оснований для признания сделки недействительной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25. Особое внимание уделяется различиям между ничтожными и оспоримыми сделками, различным основаниям для признания сделки недействительной, таким как нарушение законодательства или психическое состояние одной из сторон. Автор детально рассматривает примеры мнимых и притворных сделок, которые могут привести к аннулированию договора купли-продажи. Статья будет полезна юристам, специалистам по недвижимости и всем, кто сталкивается с вопросами защиты своих прав в сделках с недвижимостью.

ABSTRACT

The article discusses the main points of ensuring civil rights when in validating a real estate purchase and sale transaction, in particular, an apartment. The relevance of the topic is due to the significant importance of concluding such transactions for citizens and the frequent cases when transactions can be challenged or in validated. The study includes an analysis of the grounds for invalidating the transaction in accordance with the Civil Code of the Russian Federation and Resolution No.25 of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation dated 06/23/2015. Special attention is paid to the differences between void and disputed transactions, and to various grounds for in validating the transaction, such as a violation of the lawor the mental state of one of the parties. The author examines in detail examples of imaginary and fake trans actionst hat canlead to the cancellation of the purchase agreement. The article will be useful for lawyers, real estate professionals and anyone who is faced with issues of protecting their rights in real estate transactions.

Ключевые слова: правоотношение, договор, купля-продажа, недвижимость, гражданское право.

Keywords: legal relationship, contract, purchase and sale, real estate, civillaw.

Актуальность данного исследования обусловлена тем, что гражданское общество ежедневно вовлечено в гражданские правоотношения, зачастую даже не осознавая этого. Примеры таких ситуаций включают покупку товаров, использование общественного транспорта, сдачу автомобиля в автомойку или изменение условий проживания. Заключение договора купли-продажи всегда является важным и ответственным шагом, но несмотря на это, расторжение сделки может происходить на различных основаниях, предусмотренных законом, в частности, в соответствии с частью 1 Гражданского кодекса РФ и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25[4].

В настоящее время основными причинами, по которым сделки признаются недействительными, часто выступают недостаток юридической осведомленности и компетентности и, что не менее важно, злоупотребление со стороны недобросовестных участников. Согласно пункту 1.1 Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации число общих положений, регулирующих недействительность сделок, невелико, они существенно влияют на поддержание стабильности в гражданском обороте. Эти нормы выступают основным инструментом для защиты прав и интересов добросовестных участников, если их права ущемляются во время заключения гражданско-правовых сделок. [3].

Некорректное понимание и использование норм гражданского права может привести к множеству последствий. С целью избежать подобного рода нарушений, необходимо предоставить ясное объяснение терминологии, связанной со сделками, и их разновидностями. Важно четко разграничить понятия действительных и недействительных сделок. Авторы обращают внимание на необходимость выявления ключевых проблем, связанных с применением данного метода защиты прав гражданского общества.

Сделками считаются действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть как двух- или многосторонними (договоры), так и односторонними [2].

В определённых обстоятельствах сделки могут быть признаны недействительными. Авторы рассматривают одним из показательных примеров куплю-продажу квартиры. Главным юридическим документом, который выступает в качестве основополагающего акта в сфере коммерческих отношений, является договор купли-продажи. Договор занимает центральное место в системе гражданских правоотношений и находит своё регламентирование в рамках ч. 2 ст. 454 Гражданского кодекса РФ. Нормативная база устанавливает чёткие обязательства для сторон сделки. Продавец, согласно условиям договора, берёт на себя ответственность за передачу товара, который является предметом сделки, в собственность покупателя, что является ключевым моментом в процессе купли-продажи. Это обязательство продавца является фундаментальным и определяет суть договора, закрепляя права и обязанности сторон и обеспечивая правовую защиту интересов участников сделки, а покупатель обязан принять и оплатить его стоимость. Такой договор подтверждает переход права собственности на имущество от продавца к покупателю.

Имеются случаи, в которых недействительной признается сделка на основании п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ. Это может произойти либо в соответствии с законом, либо по решению суда (оспоримая сделка), либо без участия суда (ничтожная сделка).

Законодательство Российской Федерации предусматривает чёткие механизмы для защиты прав и законных интересов сторон в гражданских правоотношениях, позволяя в необходимых случаях признавать сделки недействительными с целью устранения правовых неурядиц.

Сделки делятся на два типа: ничтожные и оспоримые. Авторы отмечают, что ничтожные сделки - сделки не имеют юридической силы с момента их заключения. Например, право собственности на недвижимость, которое должно быть оформлено в соответствии с законом [2]. Обращая внимание, в отношении завещания важен момент оформления сделки в письменной виде, иначе сделка будет считаться недействительной.

Несостоятельные сделки подразделяются на два типа. Первый тип — мнимая сделка, заключенная исключительно для видимости. Например, должник оформляет дарственную на родственника, чтобы защитить недвижимость от возможных потерь, но фактически продолжает жить в этом доме и оплачивать коммунальные услуги.

Второй тип — притворная сделка, которая осуществляется для сокрытия другой сделки. Примером может служить ситуация, когда договор купли-продажи оформляется на минимальную сумму, чтобы скрыть более крупную сделку и избежать налогов.

Стоит отметить, что существуют сделки, которые могут быть оспорены. В юридической практике существует четкое правило: для того, чтобы сделка была официально признана недействительной, требуется вынесение соответствующего судебного решения. Это означает, что без вмешательства суда и без наличия иска, поданного одной из заинтересованных сторон, сделка продолжает оставаться юридически действительной. Она будет считаться таковой, как и любая другая сделка, даже если в ней присутствуют определенные юридические недостатки или неточности.

В случаях с договором купли-продажи недвижимости, когда такой договор по каким-то причинам признается судом недействительным, то возникает обязанность у покупателя вернуть приобретенное имущество продавцу. Этот возврат осуществляется в том же состоянии, в котором квартира находилась на момент признания сделки недействительной, за исключением естественного износа. Таким образом, покупатель должен будет вернуть квартиру продавцу, как обязательное условие в такой ситуации, а продавец должен возвратить покупателю полученные деньги. В зависимости от нарушенного условия, основания для изменения и расторжения договора указаны в ст. 450 Гражданского кодекса РФ [2].

Необходимо подчеркнуть, что процесс регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость в пользу покупателя не является обстоятельством, которое могло бы помешать последующему расторжению договора купли-продажи. Например, если покупатель, после завершения всех формальностей и оформления права собственности, допустил серьезные нарушения условий заключенного контракта, например, не произвел оплату за имущество в установленный срок, то продавец, в свою очередь, получает законное право на предъявление требований об аннулировании ранее заключенного договора. Такие ситуации могут возникнуть в случае, когда в ходе исполнения обязательств по договору происходят существенные изменения, которые делают дальнейшее его исполнение невозможным или крайне затруднительным. В таких случаях, одна из сторон имеет полное право обратиться в судебные органы с просьбой о расторжении договора. Судебное расторжение договора может быть инициировано и в ситуации, когда стороны приходят к взаимному согласию об отмене соглашения. Это может быть обусловлено значительными изменениями обстоятельств, произошедшими после заключения договора и оказав влияние на его условия.

В случае, проведения процесса оформления соглашения с нарушениями, по которому договор купли-продажи недвижимого имущества не был составлен в строгом соответствии с установленными правилами, то крайне важно уделить особое внимание тому, чтобы данный договор был оформлен именно в письменной форме. Есть необходимость в создании полноценного единого документа, который будет содержать в себе подписи всех участников сделки - обеих сторон. Следует представлять, что если до этого момента стороны лишь обменивались устными договоренностями относительно покупки недвижимости, но так и не перешли к оформлению соответствующего документа, то юридически договор будет считаться незаключенным.

Необходимо подчеркнуть, что стороны могут заключить фиктивную сделку и, несмотря на внешнюю корректность, она не будет иметь под собой реального намерения осуществления тех прав и обязанностей, для которых обычно и заключается договор купли-продажи. На первый взгляд, все может выглядеть правильно и соответствовать всем требованиям законодательства, но, в действительности, стороны могут не иметь истинного желания выполнять условия сделки, что делает ее фиктивной и, следовательно, недействительной с точки зрения права.

Примером может служить фиктивная сделка, заключаемая с целью скрыть истинную правовую природу соглашения. Обычно стороны оформляют такой договор, чтобы завуалировать другой, подлинный контракт. В некоторых обстоятельствах, когда происходит передача квартиры, продавец и покупатель по ряду причин могут выбрать не заключать договор купли-продажи. Вместо этого они оформляют договор дарения, фактически производя денежный расчет за объект недвижимости. В этом случае договор дарения играет роль фиктивной сделки, так как он маскирует договор купли-продажи.

Обратимся к О.В. Гутникову, который подчеркивал, что сохранение разграничения недействительных сделок на ничтожные и оспоримые, расширение возможностей для признания их недействительными и сложность в их квалификации указывают на то, что новые общие нормы о недействительности сделок несут в себе значительный негативный потенциал. Недобросовестные участники могут использовать этот потенциал, что может еще сильнее подорвать стабильность гражданского оборота по сравнению с дореформенным периодом [6].

Признание сделок недействительными в практике служит для поддержания стабильности в гражданском обороте и обеспечения баланса интересов его участников. Однако, некоторые споры по поводу недействительности сделок возникают из-за попыток недобросовестных лиц уклониться от своих обязательств. В своей статье С. В. Герасимовский подчеркнул необходимость внесения изменений в классификацию недействительных сделок, акцентируя внимание на ст. 168 Гражданского кодекса РФ [5].

Авторы рассматривают ситуацию, когда одна из сторон сделки является недееспособной. Сделки, заключенные человеком, который не осознает свои действия и их последствия, считаются недействительными. Лицо, признанное судом недееспособным, не способно понять, что именно оно подписывает и на каких условиях, что может быть использовано в корыстных целях недобросовестными продавцами или покупателями недвижимости. Такие сделки, согласно закону, не имеют юридической силы и считаются абсолютно недействительными. На основании, что человек формально считается дееспособным, но в момент заключения сделки не может осознавать значение своих действий, он вправе оспорить сделку в суде.

Особое внимание следует уделить правам детей в вопросах, связанных с недвижимостью. В то время, как несовершеннолетний является владельцем недвижимости, любые сделки требуют одобрения органов опеки и попечительства. До достижения 18 лет ребенок не имеет полной правоспособности, поэтому его интересы представляют родители или законные представители. На основании этого, если сделки совершаются детьми младше 14 лет без необходимого разрешения, они считаются недействительными. Сделки с подростками от 14 до 18 лет могут быть признаны оспоримыми.

В этом контексте важно подчеркнуть, что сделки, заключенные без одобрения третьей стороны, юридического лица, государственного органа или местного самоуправления, если такое одобрение требуется законом, считаются оспоримыми. Исключение составляют случаи, когда закон прямо указывает на их ничтожность или отсутствие правовых последствий для стороны, уполномоченной давать согласие, в случае его отсутствия.

Согласно ч. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ, лицо, признанное банкротом, в процессе реструктуризации долгов не вправе заключать некоторые сделки без одобрения финансового (конкурсного) управляющего. При условии, что сделка осуществляется без требуемого законом согласия третьей стороны, органа юридического лица, государственного органа или местного самоуправления, она считается недействительной.

Обращается внимание, когда сделка была заключена под влиянием заблуждения, как это предусмотрено ст. 178 Гражданского кодекса РФ. Когда одна из сторон неправильно интерпретировала объект сделки, её участников или основные условия договора не соответствуют ожиданиям, участник сделки имеет право его оспорить. Это подразумевает, что если бы условия были правильно поняты, человек, скорее всего, не согласился бы на неблагоприятные для себя условия.

Рассматриваем пример: гражданин приобрел участок земли с намерением построить дом, думая, что он относится к категории «земли населенных пунктов» и подходит для индивидуального жилищного строительства. Однако позже выясняется, что строительство на этом участке запрещено. В другой ситуации продавец указал одну площадь недвижимости в договоре, но фактически она оказалась меньше, и это несоответствие нельзя объяснить строительными погрешностями.

Таким образом, все упомянутые сделки могут быть оспорены, и стороны, участвующие в них, имеют право, но не обязаны, требовать признания их недействительными. Обычно с желанием аннулировать сделку купли-продажи может выступать сторона, чьи права были ущемлены. Однако бывают случаи, когда закон позволяет подать иск в суд и другому лицу.

Обратим внимание на формулировку ст. 167 Гражданского кодекса РФ, согласно которой недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью, и считается недействительной с момента ее заключения.

Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что такая сделка не приводит к тем юридическим результатам, которые ожидались от ее совершения, но, тем не менее, вызывает другие юридические последствия [8].

Из данного контекста можно сделать вывод, что опекун имеет право требовать следующее: сделку признать недействительной, если она совершена человеком, не способным осознавать свои действия. В другой ситуации, если один из супругов продал жилье без согласия другого, последний имеет право оспорить такую сделку, даже если он не является стороной договора.

При оспаривании сделки необходимо доказать, какие нарушены права или законные интересы, что привело к негативным последствиям.

Согласно ч. 2 ст. 45 и ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, заинтересованное лицо может самостоятельно выбирать способы и формы защиты своих прав, если они не противоречат закону, включая обращение в суд, руководствуясь исключительно порядком, установленным федеральным законом [1].

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется исключительно способами, указанными в статье, либо другими методами, предусмотренными законодательством.

Исходя из этого, нет необходимости признавать ничтожную сделку недействительной, поскольку она изначально не имеет правовой поддержки. Тем не менее, для того, чтобы стороны возвратили друг другу всё, что было получено в рамках подобного соглашения, необходимо использовать последствия сделки недействительного типа.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется исключительно способами, указанными в статье, либо другими методами, предусмотренными законодательством.

Исходя из этого, нет необходимости признавать ничтожную сделку недействительной, поскольку она изначально не имеет юридической поддержки. Современная практика в области права указывает, что когда речь заходит о необходимости восстановления первоначального состояния между сторонами по сделке, которая была заключена на основании определенного соглашения, возникает вопрос о применении последствий недействительности данной сделки. Это становится актуальным по требованию возврата всего, что было передано по условиям сделки. Согласно нормам, закрепленным в п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, существует определенная процедура, которая позволяет удовлетворить требование о признании сделки недействительной. Ключевым элементом является наличие у заявителя интереса, защищаемого законом, который требует такого признания. Это обстоятельство имеет место даже в ситуациях, когда последствия недействительности сделки не применяются в полном объеме.

Исходя из проведенного анализа, авторы резюмируют, что признание сделки недействительной выступает в качестве одного из способов защиты гражданских прав. Процесс может включать в себя не только само признание сделки недействительной, но и последующее применение всех предусмотренных законом последствий такого признания. Юридическая система предусматривает механизмы, которые направлены на обеспечение справедливости и законности в гражданских правоотношениях и, в случае выявления недействительности сделки, предоставляет инструменты для восстановления нарушенных прав и интересов сторон.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации: принята 12 декабря 1993 года : с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 14 марта 2020 года // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2020. — №11.
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024) /  [Электронный ресурс] // ГАРАНТ: [сайт]. — URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71634878/  (дата обращения: 10.08.2025).
3. Концепция совершенствования общих положений гражданского кодекса Российской Федерации /  [Электронный ресурс] // ГАРАНТ: [сайт]. — URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71634878/  (дата обращения: 10.08.2025).
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25/  [Электронный ресурс] // ГАРАНТ: [сайт]. — URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71634878/  (дата обращения: 10.08.2025).
5. Герасимовский С.В. К вопросу о недействительных сделках и их классификации // Отечественная юриспруденция. 2016. №10 (12). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-nedeystvitelnyh-sdelkah-i-ih-klassifikatsii  (дата обращения: 10.08.2025).
6.  Гутников О. В. Деление недействительных сделок на ничтожные и оспоримые: основные идеи и результаты реформирования гражданского кодекса Российской Федерации // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2017. №2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/delenie-nedeystvitelnyh-sdelok-na-nichtozhnye-i-osporimye-osnovnye-idei-i-rezultaty-reformirovaniya-grazhdanskogo-kodeksa-rossiyskoy  (дата обращения: 10.08.2025).
7. Суханов Е. А. О диссертациях по гражданскому праву / Е. А. Суханов // Вестник гражданского права, 2006. № 1. С. 357-358.
8. Шершеневич, Г. Ф.  Учебник русского гражданского права в 2 т. Том 2. Особенная часть / Г. Ф. Шершеневич. — Москва : Издательство Юрайт, 2025. — 450 с. — (Антология мысли). — ISBN 978-5-534-07292-1. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/565001 (дата обращения: 10.08.2025).