ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И ДРУГИЕ СПОРЫ НА ОСНОВЕ МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ

АННОТАЦИЯ

В статье исследуются проблемы, возникающие в практической регистрации прав на недвижимость в России, связанные с недостатками действующего законодательства и трудностями в проверке правоустанавливающих документов. Анализ судебной практики показывает, что как рядовые граждане, так и профессионалы сталкиваются с рисками и неясностями, что приводит к спорам и материальному ущербу. Акцентируется внимание на принципе публичной достоверности реестра и отсутствующих критериях для оценки убытков, что усугубляет ситуацию. Цель исследования – анализ судебной практики и выявление проблем, связанных с регистрацией прав на недвижимость и применением действующих норм законодательства. Ключевые выводы: необходимо дальнейшее совершенствование законодательного регулирования общественных отношений, возникающих в сфере онлайн-коммерции и предоставления услуг в удаленном формате, поскольку имеются пробелы в нормативно-правовом регулировании удаленной продажи товаров. Результаты исследования могут быть использованы для разработки рекомендаций по улучшению законодательства о регистрации прав на недвижимость, устранению правовых пробелов и нормировании процедур, а также для повышения юридической определенности и защиты прав граждан в рамках судебных разбирательств.

Ключевые слова: регистрация прав на недвижимость, споры в правоприменительной практике, недостатки законодательства, публичная достоверность реестра, добросовестный приобретатель, судебно-арбитражная практика, компенсация убытков.

Регистрация прав на недвижимость в современной правоприменительной практике порождает множество споров, связанных с несовершенством действующего законодательства, а также сложностями в проверке и подтверждении правоустанавливающих документов. Анализ судебных разбирательств демонстрирует, что проблемы возникают как у рядовых граждан, впервые сталкивающихся с оформлением сделок, так и у профессионалов рынка недвижимости, включая риелторов, кадастровых инженеров и юристов данной отрасли [1]. Данная ситуация во многом обусловлена пробелами правового регулирования и недостаточной согласованностью норм, регулирующих государственную регистрацию недвижимости [2; 3].

Сама процедура регистрации нередко носит формальный характер. Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 18.07.2019 № 1966-О разъяснил, что внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) подтверждает юридическую силу поданных документов, однако не всегда исключает возможность оспаривания добросовестности приобретателя в дальнейшем [4]. Эту же позицию поддержал Верховный Суд Российской Федерации (Определение № 5-КГ19-196 от 26.11.2019), подчеркнув, что государственная регистрация призвана служить дополнительной гарантией стабильности гражданского оборота недвижимости, но не устраняет полностью риски недействительности сделок [5].

В судебно-арбитражной практике нередко встает вопрос о возмещении убытков гражданам, которые столкнулись с проблемами в процессе регистрации: задержка в оформлении документов, неверное отражение данных в реестре или отказ в государственной регистрации сделки могут приводить к материальному ущербу [6]. По ряду дел суды удовлетворяют требования истцов полностью, в других случаях – лишь частично, ограничиваясь компенсацией реального ущерба или пошлины, а иногда и вовсе отказывают при недоказанности вины регистрационного органа. Такая неоднородная практика обусловлена тем, что законодательство не вырабатывает единых критериев для исчисления убытков.

Значительное влияние на характер судебных споров оказывает принцип публичной достоверности реестра. По российскому праву он формально закреплен в статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако в действительности его реализация затруднена [7]. Если в зарубежных правовых системах (например, Германии) принцип publicreliance («публичного доверия») означает безоговорочную защиту добросовестного приобретателя в случае расхождения между фактической и зарегистрированной информацией, то в России существуют ограничения. Часть исследователей (в том числе Ф.О. Богатырев и Е.Ю. Самойлов) указывают, что данный принцип в отечественном законодательстве фактически не действует в полной мере [3; 8].

Рассматривая российскую судебную практику, можно отметить, что суды стремятся защитить стороны, полагавшиеся на данные ЕГРН, но отсутствие четкой регламентации добросовестного поведения приводит к сложным коллизиям. В частности, при возникновении вопросов о мошеннических сделках либо о фальсификации документов суды вынуждены проводить дополнительную проверку, что затягивает процесс и создает еще больше споров [9; 10]. В результате лицо, считающее себя добросовестным владельцем на основании данных ЕГРН, зачастую рискует столкнуться с судебным иском, когда обнаруживается, что права предыдущих собственников или иных лиц не были должным образом учтены.

Серьезной проблемой остается отсутствие детального правового закрепления трехмерного характера объектов недвижимости. В действующем кадастровом учете объекты отражаются в двухмерной плоскости, что осложняет понимание действительных границ и конфигурации строений [6; 11]. Между тем, в зарубежных исследованиях (например, в труде Й. Стотера, который изучал 3D Cadastre) указывается, что формирование трехмерной модели позволяет исключить споры о вертикальных границах и правах на подземные или надземные части недвижимого имущества [12]. Российские цивилисты все чаще указывают на необходимость перехода к 3D-учету в кадастре, что позволило бы избежать наложений границ или неопределенностей по поводу этажности, подземных коммуникаций и иных аспектов [13; 14].

Дополнительные сложности создают несовершенства в государственной регистрации земли и строений под единой процедурой. С точки зрения классификации объектов недвижимого имущества, земельные участки и все, что прочно с ними связано, подчиняются разным правилам оценки и учета [15]. При этом в практике встречаются случаи, когда постройки не оформлены должным образом, а сведения в реестре о них отсутствуют. Из-за этого инициируются судебные иски, затягивающие оборот недвижимости и усложняющие разрешение споров [19]. Кроме того, в рамках развития реформы вещного права некоторыми учеными предлагается шире использовать регистрацию ограничений высоты и глубины, учитывая, что современные объекты недвижимости порой включают подземные уровни или надстроенные конструкции [6; 16].

Еще один аспект, отраженный в судебно-арбитражной практике, связан с внедрением цифровых технологий. Ряд авторов указывает на потенциал блокчейн-системы при передаче данных о регистрации недвижимости, что могло бы повысить надежность и прозрачность реестра [2; 17]. Однако это требует создания специального консоциума, куда входили бы государственные регистраторы, банки, страховые компании, кадастровые инженеры и т.д. При этом возникает вопрос об информационной безопасности: с одной стороны, децентрализация обеспечивает проверку всех изменений в реестре, с другой – необходимо исключить доступ к системным ключам лиц, не обладающих правом вносить изменения в данные [18].

Судебно-арбитражная практика показывает, что иски, возникающие из споров по регистрации прав на недвижимость, распределяются по нескольким направлениям. Чаще всего речь идет о:

– признании сделок недействительными, если имеются доказательства фальсификации документов;

– взыскании убытков с Росреестра или иных уполномоченных органов в случае недостоверной регистрации и причиненного этим ущерба;

– установлении или признании прав на объекты, не внесенные своевременно в ЕГРН;

– спорах о пределах долевого участия, когда недвижимость формально разделена неверно либо отсутствуют полные данные об объектах [10; 19].

Таким образом, анализ споров, возникающих при регистрации недвижимости, указывает на то, что правоприменение затруднено прежде всего несовершенством законодательной базы. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», несмотря на внесенные изменения, пока не обеспечивает в полной мере защиту добросовестных участников сделок и не устраняет коллизий между нормами Гражданского кодекса и прочими правовыми актами [19]. Необходима более подробная регламентация принципа публичной достоверности, а также его взаимодействия с нормами о моменте возникновения права собственности (ст. 223 ГК РФ) и виндикации (ст. 302 ГК РФ) [7].

Кроме того, следует учитывать и мировой опыт: например, австралийская система Торренса предусматривает уплату участниками сделки регистрационного сбора, формирующего компенсационный фонд, который покрывает убытки пострадавшим сторонам в случае недействительности зарегистрированной сделки [18]. В России подобные механизмы пока не реализованы, что приводит к дополнительным судебным спорам и рискам для владельцев.

Завершая рассмотрение судебно-арбитражной практики, можно сделать вывод, что проблема регистрации прав на недвижимость не сводится лишь к техническим вопросам оформления документов. Корень многих споров лежит в несогласованности законодательных норм, отсутствии четких критериев добросовестности и лакунах, которые не учитывают сложность современных гражданско-правовых сделок. В результате участники рынка недвижимости – от граждан до крупных юридических лиц – оказываются перед риском оспаривания своих прав, а судебные инстанции нередко вынуждены принимать решения на основе толкования, а не на основе однозначных законодательных предписаний [9; 1].

Как итог, государственная регистрация прав на недвижимость в России требует качественной реформы. Необходимо устранить пробелы в праве, модернизировать технические аспекты учетных процедур, внедрить более надежные способы подтверждения и проверки информации (включая потенциальные механизмы блокчейна) и закрепить четкие принципы, обеспечивающие защиту добросовестных участников сделок. Учитывая, что любые изменения в этой области прямо влияют на экономическую стабильность и безопасность гражданского оборота, законодательные органы и правоприменительная практика должны действовать согласованно, опираясь на успешные зарубежные примеры и глубоко анализируя уже накопленный массив судебных дел. Именно такой комплексный подход позволит повысить уровень доверия к системе регистрации недвижимости и существенно сократить количество судебных споров в рассматриваемой сфере.

Список литературы:

1. Пищулин, В. И.; Данилова, Л. В.; Шляпина, Е. В. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Теоретические и практические исследования XXI века: труды II междунар. науч.-практ. конф. – 2016. – С. 164–166.
2. Стрельников, П. А.; Тарба, Е. Р. Правоприменительная практика по вопросам квалификации мошенничества в сфере недвижимости // Евразийская адвокатура. – 2023. – № 5 (64). – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravoprimenitelnaya-praktika-po-voprosam-kvalifikatsii-moshennichestva-v-sfere-nedvizhimosti  (дата обращения: 16.04.2025).
3. Шайдуллина, В. К. Анализ типичной личности потерпевших от мошенничеств с недвижимостью // Евразийская адвокатура. – 2023. – № 4 (63). – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-tipichnoy-lichnosti-poterpevshih-ot-moshennichestv-s-nedvizhimostyu  (дата обращения: 16.04.2025).
4. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2019 № 1966 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=597945#Krcvvttyoi1ltdXm1  (дата обращения: 16.04.2025).
5. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 ноября 2019 г. № 5-КГ19-196 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-grazhdanskim-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-26112019-n-5-kg19-196/?ysclid=ld4viv27jr984891240  (дата обращения: 16.04.2025).
6. Сасиков, А. С.; Гызыев, А. Х.; Сасиков, Т. А. Кадастровые работы при межевании земельного участка // Актуальные проблемы аграрной науки: прикладные и исследовательские аспекты: сб. науч. тр. Всерос. (нац.) науч.-практ. конф. – Нальчик, 2021. – С. 216–218. 
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.12.2022) // URL: (дата обращения: 16.04.2025).
8. Самойлов, Е. Ю. Публичная достоверность при приобретении недвижимого имущества: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2010. – 26 с.   
9. Гожва, О. О. Обзор государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных решений // Исследования молодых ученых: материалы IX Международной научной конференции. – 2020. – С. 12–14. 
10. Шалов, Т. Б.; Шалова, Ш. Т. Земельный фонд и управление развитием территорий КБР // Проблемы агропромышленного комплекса стран Евразийского экономического союза: материалы I Междунар. науч.-практ. конф. – 2015. – С. 177–183. 
11. Сасиков, А. С.; Гызыев, А. Х.; Сасиков, Т. А. Применение современных кадастровых технологий при межевании земельных участков // Материалы Всероссийской научно-практической конференции: в 2 ч. – Благовещенск, 2021. – С. 412–416.
12. Stoter, J. E. 3D Cadastre: PhD thesis. – Delft, the Netherlands: Delft University of Technology, 2004. – 327 p. 
13. Жиляев, М. С. Особенности порядка государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество на основании электронных документов // Проблемы государственной регистрации недвижимости и кадастрового учёта: материалы V науч.-практ. конф. / отв. ред. С. В. Праскова. – 2020. – С. 27–31. 
14. Лифинцев, В. Н. Формирование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории России // Теоретические аспекты юриспруденции и вопросы правоприменения: сб. ст. по материалам IX Междунар. науч.-практ. конф. – 2018. – С. 58–63.  
15. Махотлова, М. Ш.; Маммеева, А. Э.; Хачиев, Л. И.; Мизиев, З. И. Особенности недвижимости как объекта оценки // Аграрное и земельное право. – 2021. – № 2 (194). – С. 113–116.  
16. Балкизов, А. Б.; Балкизов, В. А. Экологизация агропромышленного комплекса как основа экологоэкономической эффективности хозяйствования // Инженерное обеспечение в реализации социально-экономических и экологических программ АПК: материалы Междунар. науч.-практ. конф. – Курган, 2021. – С. 179–183.  
17. Лоренц, Д. В. Цифровые права в сфере недвижимости: юридическая природа и способы защиты // Российская юстиция. – 2020. – № 2. – С. 14–19. 
18. Предложения завтра же перевести весь реестр прав на недвижимость на блокчейн представляются смешными: Интервью с Людмилой Новоселовой [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.zakon.ru/discussion/2018/09/07/predlozheniya_zavtra_zhe_perevesti_ves_reestr_prav_na_nedvizhimost_na_blokchejn_predstavlyayutsya_sm  (дата обращения: 16.04.2025).  
19. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 28.12.2022) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/  (дата обращения: 16.04.2025).