ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ЭЛЕМЕНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ МНОГОКВАРТИРОГО ДОМА: ОСОБЕННОСТИ ОБРАЗОВАНИЯ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

LAND AREA AS A ELEMENT OF COMMON PROPERTY OF OWNERS OF THE PREMISES OF THE APARTMENT HOUSE: THE PECULIARITIES OF EDUCATION AND STATE REGISTRATION

Anna Ivleva

PhD, associate professor of the Department of jurisprudence, Northen (Arctic) Federal University named after M.V. Lomonosov,

Russia, Severodvinsk

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена анализу российского законодательства, регу­лирующего правовой режим земельного участка под многоквартирным домом. Рассмотрены некоторые особенности образования земельных участков, регистрации прав на земельные участки. На основе анализа положений законодательства сформулированы выводы и предложения по совершенствованию правовых норм.

ABSTRACT

The article is devoted to the analysis of the Russian legislation regulating the legal regime of a land plot under an apartment house. Some features of formation of the parcels of land, registration of the rights to the parcels of land are considered. On the basis of the analysis of provisions of the legislation conclusions and proposals on improvement of legal norms are formulated.

Ключевые слова: земельный участок; многоквартирный дом; общее имущество; государственная регистрация

Keywords: land plot; apartment house; community property; state registration

Закрепление в Земельном кодексе Российской Федерации [5] (далее – ЗК РФ) принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе последних, обусловило включение в законодательство соответствующих положений о правовом режиме взаимосвязанных объектов недвижимости.

Одним из примеров юридической и конструктивной связи земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости является придомовая территория многоквартирного дома.

Единообразная трактовка термина «придомовая территория» в научной литературе отсутствует. По мнению А.Б. Рыжова, придомовой территорией является определенный участок земли, который при­креплен к той или иной многоквартирной застройке [7, с. 48]. С.В. Стрембелев придомовой территорией определяет земельный участок, который закреплен за многоквартирным домом [8, с. 130]. С.Г. Певницкий отмечает, что придомовая территория – это земельный участок, на котором расположен дом, территория, а также участок, примыкающий к дому, с непосредственным выходом из него [6, с. 17]. Л.К. Беджаше считает придомовую территорию частью земельного участка, территорией, прилегающей к многоквартирному дому, на которую распространяется право собственности (пользования) собствен­никами многоквартирного дома [1, с. 40]. Несмотря на различие определений понятия «придомовая территория», общим для всех трактовок признаком является «привязка» земельного участка к много­квартирному дому и в таком понимании земельный участок можно рассматривать как принадлежность главной вещи – жилому дому.

Земельный участок как элемент общего имущества впервые получил свое закрепление в Федеральном законе от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» [12], а именно в статье 7, где содержался перечень общего имущества в кондоминиуме. После упразднения института кондоминиума вопрос о принадлежности земель­ного участка под многоквартирным домом получил нормативное урегулирование в Жилищном кодексе Российской Федерации [4] (далее – ЖК РФ), п. 4 ч. 1 ст. 36 которого предусматривает, что в состав общего имущества многоквартирного дома включается земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуа­тации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Помимо ЖК РФ, закрепление всех элементов общего имущества многоквартирного дома осуществляется ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации [3], однако, земельный участок в числе объектов права общей долевой собственности собственников помещений много­квартирного дома не назван, что представляется необоснованным и не согласуется с положениями жилищного законодательства.

В настоящее время вопрос принадлежности придомовой территории законодательно решен, однако, на практике возникают многочисленные споры как по вопросам образования земельного участка под много­квартирным домом, так и его дальнейшего использования. Актуализирует данную проблему увеличение количества транспортных средств, принадлежащих собственникам помещений многоквартирных домов, и как следствие, необходимость организации парковочных мест в границах общего земельного участка. Особенно остро такая необходимость заметна для новых многоквартирных домов, построенных в порядке долевого участия, регулируемого Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [10]. Большинство граждан и организаций, приобретающих квартиры на условиях долевого участия в их строительстве, как правило, имеют личные транспортные средства. Подземные парковки не могут решить проблему нехватки мест для размещения личного транспорта, так как, во-первых, коли­чество многоквартирных домов, проекты которых предусматривают наличие таких сооружений, крайне невелико в общей массе строящихся домов, во-вторых, места на таких парковках застройщик предлагает приобрести за отдельную плату, что для многих покупателей квартир представляется финансово затруднительно.

Отчасти решением обозначенной проблемы может стать опти­мальная организация придомовой территории, предусматривающая размещение максимально возможного количества парковочных мест с учетом сохранения резерва для размещения детских, рекреационных и хозяйственных объектов. Данный вопрос может быть решен только собственниками помещений многоквартирного дома, являющихся одновременно и собственниками доли в праве собственности на общее имущество.

Важным моментов в процессе образования земельного участка, который в дальнейшем станет объектом права общей долевой собствен­ности собственников помещений многоквартирного дома, является вопрос о его границах и размере.

Образование земельного участка под многоквартирным домом условно осуществляется в два этапа. Первоначально земельный участок образуется как строительная площадка в границах, которые опреде­ляются на стадии предварительного согласования предоставления земельного участка, испрашиваемого под строительство. Размер и границы земельного участка, а также вид разрешенного использования устанавливаются в соответствии с требованиями земельного законода­тельства и законодательства о градостроительной деятельности.

В период существования института кондоминиума порядок определения как размеров, так и границ земельного участка в составе кондоминиума был урегулирован достаточно подробно. Действующее законодательство такую подробную регламентацию не предусматривает. Основным ориентиром в данном вопросе являются проекты межевания территорий и схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, которые утверждаются органами местного самоуправ­ления с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации [2]. При этом необходимо соблюдать предусмотренные ст. 11.9 ЗК РФ требования к образуемым земельным участкам.

Второй этап образования земельного участка происходит после окончания строительства дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Важно отметить, что после ввода много­квартирного дома в эксплуатацию изменится вид разрешенного использования земельного участка, которым будет обслуживание и эксплуатация объекта капитального строительства. При этом следует обратить внимание на то, что градостроительное законодательство, устанавливающее правила выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, не содержит требования образования земельного участка для целей обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства. Специальное законодательство содержит лишь требо­вание о том, чтобы расположение объекта на земельном участке соответствовало разрешенному использованию.

Действующее законодательство не отождествляет понятия земель­ного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и земельного участка, необходимого для его обслуживания и эксплуатации после его постройки, из чего следует вывод о допус­ти­мости несовпадения границ и размеров таких земельных участков.

Размер земельного участка, который передается в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, зависит:

1. площади земельного участка, предоставленного для строи­тельства дома;
2. площади построенного многоквартирного дома;
3. территории, прилегающей к многоквартирному дому и иным объектам, входящим в состав такого дома, необходимым для обеспечения их обслуживания и эксплуатации.

При этом соблюдаются все требования норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме, обслужи­вания жилых зданий и другого имущества, доступ к этим объектам, в том числе: градостроительные нормативы, требования пожарной безопасности, требования санитарных разрывов между зданиями и иные, также должны обеспечиваться условия проживания граждан, не являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома. Условия для граждан, проживающих в зданиях, расположенных на смежных земельных участках и правообладателей этих участков, а также владельцев расположенных на них объектов недвижимости не должны быть ухудшены.

Положения ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» [11] (далее – Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ), предусматривающие, что многоквартирные дома, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, могут быть введены в эксплуатацию только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, не исключают необходимости образования земельного участка в целях обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома.

По вопросу оформления прав собственников помещений во вновь построенных многоквартирных домах на принадлежащий им в силу закона земельный участок, отметим ряд важных моментов.

Первоначальным субъектом права на земельный участок является застройщик, обладающий правом собственности либо иным правом. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, передачи помеще­ний участникам строительства по акту приема-передачи и последующей государственной регистрации права собственности на помещения, указанные лица становятся правообладателями земельного участка как элемента общего имущества дома.

Закон четко определяет вид правового титула в данном случае – согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ, со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В этой связи возникает вопрос о необходимости последующей госу­дарственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок как юридического факта, порождающего соот­ветствующее право. Как следует из положений Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижи­мости» [9], такая регистрация не является условием возникновения и существования права общей долевой собственности на участок под многоквартирным домом, поскольку осуществляется не как самостоя­тельный вид регистрационного действия, а происходит одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме.

Резюмируя изложенное, необходимо отметить, что образование и регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом имеет важное значение для собственников помещений такого дома, поскольку юридическое закрепление прав на общее имущество, в состав которого входит земельный участок, является необходимым условием реализации правомочий собственников, гарантирует неприкосновенность имущества и его правовую защиту.

Список литературы:

1. Беджаше Л.К. Практические проблемы применения норм о приобретении права общей долевой собственности на земельный участок под много­квартирным жилым домом // Юридический мир. – 2008. – № 9. – С. 39-41.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (Дата обращения 21.03.2018).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (Дата обращения 21.03.2018).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (Дата обращения 21.03.2018).
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (Дата обращения 21.03.2018).
6. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. – М.: Статут. – 2009. – 541 с.
7. Рыжов А.Б. Региональные законодатели – за чистоту придомовых территорий // Жилищное право. – 2006. – № 11. – С. 47-64.
8. Стрембелев С.В. Земельный участок как элемент общего имущества многоквартирного дома // Закон. – 2007. – № 10. – С. 129-136.
9. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 28.02.2018) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (Дата обращения 21.03.2018).
10. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 31.12.2017) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (Дата обращения 21.03.2018).
11. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 01.07.2017) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51061/ (Дата обращения 21.03.2018).
12. Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собствен­ников жилья» (ред. от 21.03.2002) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 25. – Ст. 2963. Документ утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.