ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ СИСТЕМЫ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

THE PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF THE RUSSIAN MORTGAGE OF ACCOMMODATION FORTHWITH

Anastasiya Martynova

fifth-year student of Jurisprudence department Sevastopol Economics and Humanities Institute (Branch) of V.I. Vernadsky Crimean Federal University,

Russia, Sevastopol

АННОТАЦИЯ

В статье рассмотрены общие положения об ипотеке жилых помещений. В результате исследования сформулированы основные проблемы системы ипотеки в соответствии с современным законода­тельством Российской Федерации.

ABSTRACT

The article deals with general provisions of the mortgage of accommodation forthwith. As a result, the major problems of the mortgage system in accordance with modern Legislation of the Russian Federation were formulated.

Ключевые слова: ипотека, жилое помещение, правовое регули­рование, жилищный фонд.

Keywords: mortgage, accommodation forthwith, legal regulation, housing stock.

В Российской Федерации до перехода к конкурентным рыночным отношениям источниками пополнения жилищного фонда было госу­дарственное жилищное строительство, а также строительство жилья предприятиями и организациями. В свою очередь, индивидуальное и кооперативное строительство жилья использовались в качестве факультативных способов соблюдения конституционных социальных прав граждан. В процессе упразднения монополии государства в хозяйственной сфере и экономической трансформации в стране, наметилось резкое уменьшение темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций. Сложившаяся ситуация привела к повсеместному исчезновению поддержки населения в жилищной сфере.

Проблема обеспечения населения жильем является одной из первостепенных социальных проблем в настоящее время в Российской Федерации. Принимая во внимание важность решения представленной проблемы, необходимо отметить, что ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств, а именно, одним из видов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Под ипотекой (залогом недвижимости) следует понимать право­отношение, в котором: «одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом» [3, с. 2]. Таким образом, юридическое содержание ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Законодательной базой для регулирования вопросов залога неви­димости являются: Гражданский кодекс РФ, в частности глава 23 ГК РФ «Залог» [1]; Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» [3]. Существуют также документы стратеги­ческого планирования, разрабатываемые органами исполнительной власти для достижения приоритетов и целей в сфере социально-экономического развития – государственные программы. В настоящее время действие Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015‑2020 годы досрочно прекращено с 1 января 2018 года Поста­новлением Правительства РФ от 12.10.2017 № 1243 [4]. Реализация мероприятий представленной программы будет осуществляться в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [4].

Проблематика развития системы ипотеки жилых помещений нашла своё отражение в работах учёных юристов: Е.И. Анциферовой, А.Д. Батуевой, С.П. Гришаева, В.К. Гуртова, Н.Г. Журкиной, Л.А. Комисаровой, В.М. Старостина, А.Н. Ужегова.

Анализируя положения законодательства Российской Федерации, термин «ипотека» является многофункциональным, и употребляется для обозначения, во-первых, права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости. Во-вторых, под «ипотекой» понимают обременение или ограничение прав залогодателя на заложенное имущество. В-третьих, рассматривая залог, возникший на основании договора, под этим понятием понимается вид сделки [6].

Важными представляются особенности ипотеки как по отношению к залогодателю, так и по отношению к залогодержателю, определенные Федеральным законом «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. К таким особенностям необходимо отнести регламентацию обязанностей залогодателя по сохранению (страхование, ремонт) заложенного иму­щества в течение действия договора ипотеки. Кроме того, учитывая долгосрочность ипотеки, определены действия в случае перехода прав на заложенное имущество, и расширены пути реализации заложенного имущества [3].

Таким образом, под ипотекой жилых помещений представляется система правоотношений, которые следуют друг за другом или существуют одновременно. В то же время, ипотечные правоотношения направлены на создание юридически законных и материально устойчивых условий обеспечения граждан жильем [5].

Основные проблемы правового регулирования ипотеки жилых помещений в Российской Федерации определяются ожидаемыми результатами реализации новой государственной программой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

Во-первых, планируется увеличить годовой объем ввода жилья в эксплуатацию, что возможно при упрощении порядка получения «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также постановки на кадастровый учет и выдачи технического и кадастрового паспортов.

Во-вторых, неотъемлемой частью глобальной проблемы обеспе­чения реализации конституционного права человека и гражданина на доступное жилье остается невысокий уровень дохода. Следовательно, необходимо создать развитый рынок арендного жилья и некоммер­ческого жилищного фонда для граждан, имеющих такой уровень дохода, и ужесточить контроль исполнения законодательства в сфере обеспечения жильем малоимущие слои населения.

В-третьих, одним из ожидаемых результатов государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» является создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет, а также достижение уровня соответствия жилищного фонда современным условиям энерго­эффективности, экологическим требованиям, а также потребностям отдельных групп граждан (многодетные семьи, пожилые люди, инвалиды и др.) [4]. Для реализации повышения уровня содержания жилищного фонда необходимо законодательно закрепить современные требования к фонду, предоставить доступные пути выполнения таковых, а также установить последствия невыполнения требований.

В-четвертых, важным представляется повышение качества жилищно-коммунальных услуг и уровня удовлетворенности им населения Российской Федерации, что также требует определенности в трактовке и законодательного закрепления.

К проблемам правового регулирования жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации следует также отнести пробелы в Законе «Об ипотеке» механизма возврата кредита. Существующие правовые сложности, касающиеся возврата кредита, и имеющийся риск его невозврата вынуждают банки устанавливать крайне высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они выдаются. Такая ситуация создает условия невоз­можности приобретения жилья малоимущими слоями населения в ипотеку.

Таким образом, сущность проблем правового регулирования ипотеки жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации заключается, в первую очередь, в несоот­вет­ствии ситуации в стране современному законодательству Российской Федерации, отсутствии конкретизации некоторых перечней, понятий, невысоком уровне дохода населения, а также несовершенству механизма возврата кредита. Решение представленных проблем обеспечит эффек­тивное выполнение новой государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и достижение ожидаемых результатов.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/document/ (Дата обращения 10.03.2018).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/document/ (Дата обращения 10.03.2018).
3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/document/ (Дата обращения 10.03.2018).
4. Постановление Правительства РФ от 12.10.1017 № 1243 «О реализации мероприятий федеральных целевых программ, интегрируемых в отдельные государственные программы Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 23.10.2017. – № 43. – Ст. 6324.
5. Кабалоева Б.В. Российская система ипотечного жилищного кредитования и ее правовое регулирование // Бизнес в законе. – 2009. – № 5. – С. 189–191.
6. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: Автореф. дис. канд. юр. наук. – Краснодар, 2009. – 26 с.