АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

АННОТАЦИЯ

Актуальность темы обусловлена тем, что в настоящее время вырос объем строительства многоквартирных домов на долевых началах, что получило достаточно широкое распространение на территории Российской Федерации. Целью исследования заключается в рассмотрении некоторых пробелов российского законодательства, касающихся регулированию договорных отношений в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Методологическая основа исследования представляет собой совокупность различных общенаучных и специально-юридических методов.

Ключевые слова: договор, правоотношения, долевое строительство, застройщик.

Сторонами договора долевого строительства выступают застройщик и участники долевого строительства.

На основании закона об участии в долевом строительстве, можно выделить следующие обязательства сторон:

• одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;
• застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи – многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности или на праве аренды застройщику до момента принятия выполненной работы;
• застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц [1, с.12-14].

Стороны могут заключить договор долевого участия, а также изменить, уступить права требования или расторгнуть его путем обмена документами. При этом заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

Случается так, что после подписания и регистрации договора долевого участия менеджер застройщика звонит дольщика и приглашает срочно прийти и подписать дополнительное соглашение об изменении ДДУ. Бывает, что изменения в договор нужны самому дольщику.

Первое, о чем следует помнить: изменение договора долевого участия в строительстве — дело добровольное. Дополнительное соглашение можно подписать, если и застройщик, и дольщик согласны с предполагаемыми изменениями.

Такое дополнительное соглашение к ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре в том же порядке, что и основной договор.

Когда одна из сторон договора против, она может не подписывать документ. Если другая сторона обижена этим отказом, она может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению дополнительного соглашения к ДДУ. В этом случае суд будет решать, кто прав и должно ли соглашение быть подписано.

Замена стороны договора долевого строительства.

Если дольщик не желает оставаться стороной договора долевого участия, он может попытаться передать права и обязанности по договору новому дольщику. В этом случае речь идёт не просто о дополнительном соглашении к ДДУ, а об уступке прав требования или передаче договора в целом.

Такая уступка может осуществляться как с согласия застройщика, так и вне зависимости от него.

Исправление ошибок в ДДУ.

Бывают такие случаи, когда в договоре долевого строительства была допущена техническая ошибка. Исправить такую ошибку можно, заключив и зарегистрировав дополнительное соглашение, в котором будет указан правильный текст.

Изменение условий ДДУ после его подписания.

Застройщик может предложить дольщику изменить условия ДДУ по существу. Например, если был представлен неправильный план квартиры, может оказаться, что застройщик изменил проектную документацию, и предназначенной для дольщика квартиры больше не существует, либо ее площадь уменьшилась или увеличилась. Дольщик не обязан подписывать такое дополнительное соглашение.  Вместо этого, если план квартиры в договоре не соответствует фактическому, дольщик может потребовать расторжения договора в связи с нарушением его застройщиком. По общему правилу, для расторжения договора по этому основанию придётся обратиться в суд[4, с.95-112].

Дополнительное соглашение о переносе сроков строительства.

Одним частым случаем является перенос сроков строительства по дополнительному соглашению с застройщиком. Дело в том, что за просрочку передачи квартиры застройщику приходится уплачивать неустойку, а срывы сроков строительства нередки.

Застройщик в любом случае должен направить дольщику уведомление о переносе сроков. Зачастую при этом дольщику предлагается подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия с новым сроком и заявлением об отсутствии претензий в связи с переносом.

Подписав такое дополнительное соглашение, дольщик, скорее всего, лишится возможности взыскать штрафные санкции с застройщика.

Анализирую вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что правовая конструкция расторжения договора, закрепленная в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ, включает в себя случаи, когда участник и застройщик могут отказаться от исполнения договора, и случаи, когда по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Правовая конструкция не является совершенной, в том числе, по причине правовой неопределенности понятий, используемых в законе. Необходимо оценивать последствия такого регулирования, чтобы законодательное закрепление норм не сужало, а расширяло сферу действия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в целях защиты прав.

Список литературы:

1. Исламова, Р. И. Проблемные вопросы заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов / Р. И. Исламова // Законность. – 2020. – № 3(1025). – С. 12-14.
2. Монгуш, Д. М. о. Правовая природа договора участия в долевом строительстве / Д. М. о. Монгуш // Аллея науки. – 2021. – Т. 1, № 2(53). – С. 426-429.
3. Спирина, Е. В. Заключение договора долевого участия в строительстве жилья / Е. В. Спирина, О. П. Казаченок // Тенденции развития науки и образования. – 2023. – № 104-10. – С. 91-94.
4. Яковлев, И. С. Содержание договора участия в долевом строительстве и проблемы его реализации / И. С. Яковлев // Энигма. – 2020. – № 18-1. – С. 95-112.
5. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/(дата обращения: 20.05.2024).