ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматриваются особенности договора купли-продажи недвижимого имущества. Авторы анализируют природу данного договора, его структуру и отличительные признаки.

Ключевые слова: договор купли-продажи; объект недвижимости; право собственности; недвижимое имущество.

Для точного определения понятия договора продажи недвижимости, нужно определить место договора в системе институтов гражданского права. К правовому институту гражданского права авторы могут отнести: институт права собственности, обязательного права, наследственного права и права интеллектуальной собственности. Из данного списка авторы выделяют институт обязательного права, так как оно включает в себя договорное право. Само договорное право включает в себя понятие недвижимости.

На практике договорная часть гражданского права является очень актуальной. Часто предметом спора в судах выступает недвижимость или связанные с ней сделки. Из этого становится ясно, что договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи. Поэтому необходимо понимать теоретическую составляющую самого договора купли-продажи.

Согласно статье 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона продавец обязуется передать товар в собственность другой стороне покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Правовое закрепление договора купли-продажи недвижимости находится в параграфе 7 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В нем заключаются общие положения договора продажи недвижимости, благодаря которым авторы могут дать понятие договору купли-продажи недвижимости. Статья 549 ГК РФ указывает, что по договору купли-продажи недвижимости недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонним (взаимным) и возмездным.

Спецификой данного договора выступает недвижимое имущество. Пункт 1статьи 130 Гражданского Кодекса РФ закрепляет перечень недвижимых вещей. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть как физические, так и юридические лица. Важно чтобы на момент заключение договора, продавец являлся собственником недвижимого имущества. Если договор заключен лицом не имевшим право собственности на недвижимое имущество, такой договор будет считаться недействительным. Вместе с тем возможно заключить договор купли-продажи недвижимости с лицом, которое не является собственником недвижимости на момент его заключения, но при этом его действия направленны на приобретение или создание объекта недвижимости до исполнения им обязанности по передаче в собственность покупателя. Пункт 2 статья 455 Гражданского Кодекса РФ указывает что, предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Примером таких договоров служит судебная практика, где застройщик обязуется построить и передать в собственность покупателю в оговоренные сроки, сооружения или помещение, а покупатель в свою очередь оплатить застройщику цену за этот объект недвижимости (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 [7]).

Еще одной особенностью данного договора является покупка доли в праве общей собственности на недвижимую вещь. Такая покупка подлежит нотариальному удостоверению, если иное прямо не установлено законом для отдельных видов недвижимости.

Содержание договора является совокупностью согласованных сторонами условий, в которых закрепляются их права и обязанности. Сами условия делятся на три вида: существенные условия, обычные условия и случайные условия. Существенными условиями договора принято считать условия, которые необходимы для возникновения договорного обязательства. Это минимум, который должен содержаться в договоре.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о его предмете и цене продаваемого имущества.

В договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Согласно статье 554 Гражданского Кодекса РФ, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Рассматривая договор продажи жилого помещения, существенными условиями, согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского Кодекса РФ, будет являться перечень лиц проживающих в продаваемом жилом помещении с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Для того чтобы индивидуализировать объект недвижимого имущества, в договоре купли продажи указывается его кадастровый номер, который присваивается органом регистрации прав. Благодаря постановке недвижимого имущества на кадастровый учет, в соответствии со статьей 7 Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» [8], закрепляются такие сведения как:

1. Вид объекта недвижимости. Это могут быть земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

2. Кадастровый номер и дату внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости.

3. Описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок

4.Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

5. Кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение.

6. Площадь, определенная с учетом, установленных в соответствии с Федеральным Законом «О государственном кадастре недвижимости»[8] требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Данные сведения, закрепленные в статье 7 действующего Федерального закона, характеризуют объект недвижимого имущества, позволяя индивидуализировать предмет договора продажи недвижимости. Помимо вышеуказанных характеристик, важно отметить дополнительные сведения, список которых закреплен в пункте 2 статьи 7 Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» [8].

Необходимо также обратить внимание на пункт 1 статьи 37 Земельного Кодекса Российской Федерации, в которой указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничения его использования. Статья 37 Земельного Кодекса Российской Федерации дополняет и указывает важность кадастровой регистрации недвижимого имущества.

Однако в договоре купли-продажи недвижимого имущества, может быть указан объект, неразрывно связанный с землей, в таком случае предмет договора должен определить юридическую составляющую прав на этот земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского Кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Важным условием определения предмета договора продажи недвижимости, в соответствии с пунктом 1 статьи 129 Гражданского Кодекса РФ, является не запрещенность и ограниченность к обороту указанного имущества. Пункт 3 статьи 129 Гражданского Кодекса РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Примером изъятых из оборота земельных участков, согласно пункту 4 статьи 27 Земельного Кодекса РФ, являются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами следующих категорий: природные заповедники и национальные парки, здания, строения и сооружения, в которых размещаются для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации.

Следующим важным условием договора продажи недвижимого имущества является цена. Исходя из определения договора купли-продажи недвижимого имущества он является возмездным. Основной смысл возмездности заключается в том, что сторона договора получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. В данном случае, возмездность договора продажи недвижимого имущества выражается в цене договора. Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского Кодекса РФ, не применяются.

Цена недвижимости также включает в себя цену передаваемого с ней земельного участка или права на него. Стороны договора могут обговорить, что цена земельного участка определяется отдельно, от цены объекта недвижимости. Однако отсутствие в договоре цены земельного участка, не делает данный договор купли-продажи недействительным. В этом случае, будет считать, что цена на земельный участок включена в стоимость продаваемой недвижимости.

Что касается договора купли-продажи жилого помещения, то статья 558 Гражданского Кодекса РФ указывает дополнительные существенные условия для такого договора.

В договоре продажи жилого помещения в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми сохраняется право пользования жилым имуществом при переходе прав собственности на него от продавца к покупателю. Если такие лица существуют, но в договоре они не указаны, данный договор считается незаключенным.

Список литературы:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: (в ред. от 24.07.2023 г.) // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/  (Дата обращения 28.01.2024) 
2. Земельный кодекс Российской Федерации. федер. закон от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред. от 04.08.2023г.) // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/   (Дата обращения 28.01.2024) 
3. Суханов Е.А. Гражданское право Том П. Полутом 1. –Волтерс Клувер. - 166 с
4. Суханов Е.А. Гражданское право Том III 2-е издание 2020 год – 479 с
5. Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Гражданское право: Учебник. 4-е изд.- М.: ТК Велби Т. 2. -390 с.
6. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества. Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. - 2002. - 120 с.
7. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_117610/  (Дата обращения 28.01.2024) 
8. Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости»  от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ  // URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12054874/  (Дата обращения 28.01.2024)