НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

TAXATION OF REAL ESTATE RENTAL INCOME

Timothy Muschinkin

Ural State Law University Institute of the Prosecutor's Office,

Russia, Yekaterinburg

Angelina Maksimova

Ural State Law University Institute of the Prosecutor's Office,

Russia, Yekaterinburg

АННОТАЦИЯ

В статье анализируются положения в отношении налогообложения на доход к аренде недвижимости в настоящем времени, показаны правовые проблемы и пути их решения.

ABSTRACT

The article analyzes the provisions regarding taxation on real estate rental income in the present, shows legal problems and ways to solve them.

Ключевые слова: налог, налогообложение, налог на прибыль.

Keywords: tax, taxation, income tax.

В целях получения постоянного дополнительного дохода физическое лицо при наличии свободных денежных средств может приобрести объект недвижимого имущества, а, именно, жилое или нежилое помещение, для сдачи его в аренду физическим лицам или организациям. Актуальность данной статьи обусловлена наличием в ней практических рекомендаций для физических лиц – получателей дохода в виде платы от сдачи имущества в  аренду: какие налоги необходимо уплачивать при этом, в каком размере и как выбрать оптимальный способ расчета с бюджетом физическому лицу. Оптимальным является способ, при котором физическое лицо уплачивает в бюджет наименьшую сумму налога.

Размер уплачиваемых физическим лицом налогов зависит от применяемого им режима налогообложения, то есть совокупности уплачиваемых налогов и взносов в бюджет.

Согласно ГК РФ, договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после 01.03.2013. Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации [1]. Согласно законодательству РФ, каждая сделка, связанная с приобретением жилого помещения, должна быть зафиксирована в соответствующих органах, в том числе, и налоговой инспекции — сделка купли-продажи жилого помещения подлежит налоговому вычету и налогу на собственность.

Действием Налогового Кодекса РФ, в частности, обязанности продавца уплачивать налог на собственность. По состоянию в настоящее время, сумма такого налога в отношении жилого помещения составляет 13% - при средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения на рынке г. Москвы в 152 059 рублей, выходит, что собственник при продаже должен уплатить по 19767,67 рублей за каждый квадратный метр жилого помещения в налоговую службу. Таким образом, при продаже однокомнатной квартиры площадью 42 кв.м., собственник теряет 830242,14 рублей, при стоимости квартиры около 6386478 рублей.

Аренда жилого помещения, согласно Налоговому Кодексу РФ, также считается доходом физического лица и подлежит налогообложению в размере 13% от ежемесячной суммы аренды за каждый месяц договора проживания [6].

Индивидуальный предприниматель, в том числе физическое лицо, фактически осуществляющее предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированное в установленном законом порядке в качестве ИП, может быть на общем режиме налогообложения. При данном режиме с сумм доходов в виде арендной платы уплачивается налог на доходы физических лиц (далее – НДФЛ), который регулируется главой 23 НК РФ, и налог на добавленную стоимость (далее – НДС), регулируемый главой 21 НК РФ. НДФЛ исчисляется с суммы арендной платы по ставке 13 %, если совокупный доход физического лица за год не превысит 5 млн. рублей. С суммы дохода в виде арендной платы, превышающей 5 млн. рублей, налог исчисляется по ставке 15 %. НДС исчисляется по ставке 20 %, при этом учитывается, что полученный доход от аренды содержит в себе НДС. Например, доход физического лица от сдачи имущества в аренду за месяц составляет 30000 руб., следовательно, НДФЛ равен 3900 рублей (30000 х13%), НДС – 5000 руб. (30000 х 20/120). Итого за месяц с суммы дохода в размере 30000 рублей физическое лицо должно заплатить в бюджет 8900 рублей. С 2019 года на территории РФ в порядке эксперимента введен специальный налоговый режим – Налог на профессиональный доход (далее – НПД). Физическое лицо регистрируется онлайн через специальное приложение «Мой налог» в качестве плательщика НПД и приобретает статус самозанятого [4]. Администратором данного приложения является налоговый орган. Доходы от сдачи в аренду недвижимости физическим лицам облагаются налогом по ставке 4%, юридическим лицам или ИП – по ставке 6%. Таким образом, например, при сдаче квартиры в аренду физическим лицам за 30000 рублей в месяц самозанятый заплатит всего 1200 рублей (30000 х 4%). При сдаче той же квартиры организации сумма налога составит 1800 рублей (30000 х 6%). При применении НПД самозанятому на уплату налога предоставляется налоговый вычет в размере 10000 рублей. Таким образом, с учетом вычета в начале применения НПД ставка налога снижается до 3 процентов и 4 процентов соответственно [5].

Выгода для физического лица при сравнении двух применяемых режимов налогообложения очевидна: самозанятый заплатит за месяц в 5-7 раз налогов меньше при применении специального режима НПД, чем при общем режиме налогообложения.

Однако, если физическое лицо получает доход от сдачи в аренду нежилого помещения, то НПД он применять не вправе (п.3 ч.2 ст.6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ [7]). Введение данного ограничения законодателем направлено на недопущение применения более льготного налогового режима ИП, что повлекло бы снижение поступление налогов в бюджет [3].

Следует учитывать, что при регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего вид деятельности –сдача в аренду недвижимого имущества, также возможно применение им еще двух специальных налоговых режимов: упрощенной системы налогообложения (далее – УСН) с объектами – «доходы» или «доходы, уменьшенные на величину расходов», а также патентной системы налогообложения (далее – ПСН). Данные режимы налогообложения установлены разделом VIII.1 «Специальные налоговые режимы» НК РФ [2].

При этом следует учитывать, что в отличие от перечисленных выше спецрежимов, возможных для применения ИП, преимуществом самозанятого также является отсутствие какой-либо отчетности, предоставляемой в налоговый и другие органы.

Таким образом, регистрация физического лица в качестве самозанятого при сдаче в аренду зависит от того какое имущество сдает физическое лицо: жилое или нежилое.

По мнению авторов, сдача жилого имущества в аренду, например, квартиры, и уплата налога на профессиональный доход является для него оптимальным способом расчетов с бюджетом по налогам, чтобы получать доход и «спать спокойно».

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/   (дата обращения: 16.05.2023).
2. Налогового кодекса Российской Федерации Часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ. / Собрание законодательства Российской Федерации от 7 августа 2000 г. № 32 ст. 3340
3. Вылкова Е.С., Тарасевич А.Л. Совершенствование налогообложения физических лиц в странах ОЭСР и Российской Федерации // Экономика. Налоги. Право. 2018. Т. 11. № 3. С. 121-130.
4. Крайнова И.М., Артыкова С.Н. Взаимоотношения с самозанятыми: практические рекомендации по минимизации налоговых рисков. Экономика и бизнес: теория и практика. – 2021. – № 12-2 (82). – С. 13-16.
5. Королева Л.П. Налогообложение вмененных доходов от сдачи в аренду недвижимости против теневизации и имущественного неравенства // Финансы: теория и практика. 2017. Т. 21. № 4 (100). С. 138-149.
6. Информация ФНС России «В ФНС рассказали о преимуществах налога на профессиональный доход при сдаче жилья в аренду». – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/11891593. (дата обращения: 16.05.2023).
7. Федеральный закон "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" от 27.11.2018 № 422-ФЗ /[Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/ (дата обращения: 16.05.2023).