СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЫХ ОБЬЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ С ПРИВЛИЧЕНИЕМ ИНВЕСТИЦИЙ

CONSTRUCTION OF RESIDENTIAL REAL ESTATE WITH INVESTMENT ATTRACTION

Yury Fomenko

Postgraduate student, Belgorod University of Economics and Law Cooperation,

Russia, Belgorod

АННОТАЦИЯ

В данной статье исследуется строительство жилых объектов недвижимости, анализируется порядок легализации самовольных построек, рассматриваются инвестиции связанные, прежде всего с капитальным ремонтом, долевым строительством.

ABSTRACT

This article examines the construction of residential real estate, analyzes the procedure for legalizing unauthorized buildings, considers investments associated primarily with major repairs, shared construction.

Ключевые слова: объекты жилой недвижимости, реконструкция, капитальный ремонт, самовольная постройка, долевая собственность, договор подряда, инвестиционная деятельность.

Keywords: residential real estate, reconstruction, overhaul, unauthorized construction, shared ownership, contractor agreement, investment activity.

В настоящее время одной из проблем в жилищной сфере является необходимость поддержания в хорошем состоянии жилищного фонда. Средства на реконструкцию и эксплуатацию жилых помещений могут быть собственными и привлеченными. Инвестиционная деятельность это вложение в отрасль экономики, в которой присутствует приемлемая отдача, одной из таких отраслей является собственно строительство. Все складывается таким образом, что в настоящее время недостаточно возвести постройку или построить многоэтажный дом, необходимо эту недвижимость узаконить и уже здесь автор опирается на правовое регулирование.

Для начала нужно представлять, что в современных условиях ограничения связаны, прежде всего с экономической ситуацией в стране, люди и организации попросту боятся вкладываться во что либо, кроме того из-за военной спецоперации многие боятся национализации и поэтому достаточно остро стоит вопрос связанный, прежде всего с финансами. Из этого следует, поскольку граждане не в состоянии начать строительство за счет собственных средств, то осуществить постройку можно путем привлечения инвестиций.

Необходимо отметить их существенные особенности, даже плюсы, для начала это время постройки, затем постоянное финансирование, наконец, благоприятное соотношение доходности и риска, инвестором может выступать государство, что уже немаловажно.

В настоящее время периодически сталкиваемся с ситуациями в которых собственники вводят в оборот многолетние постройки, улучшая их путем реконструкций и тем самым создавая новые объекты недвижимости. В итоге это все приводит к тому, что застройщик старается ускорить процесс ввода недвижимости в оборот и тем самым, как показывает практика: застройщик одновременно производит строительства объекта и осуществляет процесс его легализации.

Следует иметь ввиду, что касается самовольных построек то согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо после ее постройки не приобретает право собственности, а значит, не может должным образом ей распоряжаться[1]. Возникает вопрос о том, что делать в таком случае. Единственно, что можно сделать это обратиться в суд, что бы заявить о праве собственности. Судебная практика показывает, что не всегда суд становится на сторону заявителя. В ходе судебного разбирательства может быть произведена экспертиза, и более того, суд может принять решение снести самовольную постройку или же, если это реконструкция квартиры, то восстановление ее в изначальный вид за малейшее нарушение, при чем за собственный счет. Соответственно привлечь инвестиции на самовольные постройки крайне сложно.

Теперь, более подробно о неблагоприятных факторах связанных, прежде всего с самовольной постройкой. Для начала хотим отметить, что застройщик не может застраховать данную недвижимость, более того, нельзя легальным способом подвести центральное отопление, нельзя в банке под залог такой недвижимости взять кредит.

Важно отметить моменты, при которых удалось привлечь инвестиции, найти застройщика с точки зрения правового регулирования. Однако, как указывалось ранее, признать право собственности на такую недвижимость можно только через суд и застройщик в таком случаи может лишь претендовать на возмещение расходов на постройку, при чем, размер определит суд.

Что касается реконструкции жилых помещений, с привлечением инвестиционных вложений, самовольность постройки, можно рассматривать, при наличии признаков, указанных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, еще одним важным моментом является тот факт, что возможность признания права собственности за инвестором, а не владельцем, которому принадлежит данный земельный участок и не собственником основного объекта недвижимости, на котором осуществлена надстройка, на возведенную настройку, настройка исключается[5, с.232-238].

На взгляд автора, вышеуказанные обстоятельства создают необходимость совершенствование законодательства в области самовольных построек.

Ярким примером инвестиционной деятельности является долевое строительство, которое в свою очередь осуществляется за счет привлечения денежных средств между дольщиком и застройщиком. В качестве дольщика могут выступать физические и юридические лица. Следует отметить, что у застройщика есть основная обязанность, а именно он должен предоставить объект долевой недвижимости всем участникам сразу после введение его в эксплуатацию [2].

Правовое регулирование долевого строительства осуществляется рядом кодифицированных законов, таких как Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Кроме этого, следует перечислить случаи, когда у гражданина возникает право собственности на жилое помещение, при условии привлечения денежных средств и когда данная недвижимость еще не введена в эксплуатацию. Прежде всего, это допускается на основании договора о долевом строительстве. Кроме этого, допускается на праве аренды, субаренды земельный участок, получивший в установленном порядке разрешение на строительство многоквартирных домов. В этом случае будет выдан жилищный сертификат, еще допускаются кооперативы жилищно-накопительные и жилищно-строительные, в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.

Что касается гарантий то, прежде всего застройщик может начать строительство, только после разрешения в установленном законом порядке, после чего у него возникает право на привлечение инвестиций для долевого строительства. Далее застройщик должен предоставить технический паспорт объекта недвижимости, кроме этого документ государственной регистрации на право собственности земельного участка, либо договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком. Кроме этого, нужно иметь ввиду, что после всех разрешений застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости, сразу после этого сдать его в эксплуатацию. Не стоит забывать, что другая сторона долевого строительства обязана уплатить цену установленную договором и принять объект долевого строительства[4, с.232-238].

Теперь рассмотрим правила заключения договора о долевом строительстве, прежде всего он заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Рассмотрим субъекты капитальных вложений. Прежде всего, это физические, юридические лица и государственные органы [6, с.2-9].

Как подчеркивает автор, в Гражданском кодексе Российской Федерации, что в целях осуществления капитального строительства между субъектами составляется договор строительного подряда. Перечень строительных работ указан в статье 740 ГК РФ. Ответственность подрядчика за строительные работы указана в главе 37 ГК РФ.

Автор согласн с мнением А. В. Зарубина о том, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют такие понятия, как инвестиционный контракт, собственно с которого и начинается строительство с привлечением инвестиции или такое понятие как договор долевого участия, что создает определенные трудности. Обращаясь к судебной практике, обратим внимание на тот факт, что суды при рассмотрении дела классифицируют договор долевого строительства как договор подряда или договоры о совместной деятельности [3].

Кроме этого следует отметить, что в настоящее время Правительство РФ предлагает инвесторам стабильность правовых условий реализации инвестиционной деятельности [7].

Данный документ устанавливает в числе прочего правовые гарантии прогнозируемости условий ведения производственной и иной хозяйственной деятельности при реализации инвестиционных проектов, а также регламентирует порядок заключения, исполнения, изменения и прекращения соглашений о защите и поощрении капиталовложений.

Таким образом, инвестиции в строительство имеют все шансы для получения в результате хорошего заработка. Инвестор по своему усмотрению может распоряжаться объектом недвижимости, как вариант он может сдать его в аренду, или продать. Строительство при этом будет стоить ниже рыночной стоимости аналогичного объекта.

Следовательно, стоит отметить некоторые случаи, когда инвестиционная деятельность не связана с извлечением прибыли. Например, в отдельных случаях, когда лица объединяются при долевом строительства жилья. Еще одним примером может служить ситуация, когда государство выступает инвестором для строительства жилья для государственных нужд.

Список литературы:

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон: [принят Государственной думой 21 октября 1994 г.: с изменениями от 16 декабря 2019 г.]. − Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142//. (дата обращения 11.12.2022)
2. Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон: [принят Государственной думой 25 февраля 1999 г.: одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.: с изменениями от 2 августа 2019г.]. − Режим доступа: http://consultant.ru/document/ cons_doc_LAW _22142/.(дата обращения 11.12.2022)
3. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / А. В. Зарубин [и др.] ; под общ. ред. В. Н. Соловьева ; науч. ред. С. В. Потапенко. - 3-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство «Проспект», 2012. – 458. с.
4. Воронова, О.Н. Возникновение и развитие права собственности на недвижимое имущество / О.Н. Воронова, Я.В. Никулина // Юридическая наука, образование и практика: история и современность: материалы заочной международной научно-методической конференции (29 марта 2013) АНО ВО «Белгородский университет кооперации, экономики и права». - Белгород: Изд-во БУКЭП, 2013. - С. 232-238.
5. Воронова, О. Н. Понятие, признаки и способы легализации самовольной постройки / О.Н. Воронова, В.А. Поздняков // Актуальные проблемы юридической науки и правоприменительной практики: материалы международной научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава и аспирантов (8 апреля 2014) АНО ВО «Белгородский университет кооперации, экономики и права». - Белгород: Изд-во БУКЭП, 2014. С. 320-329.
6. Дмитриев, М.А. Правовой режим самовольной постройки / М. А. Дмитриев // Семейное и жилищное право. – 2012. - № 5. - С. 2-9.
7. Цыганков, Э.М. Правовые формы осуществления инвестиционной деятельности. /[Электронный ресурс] – Режим доступа : http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=202533661507931345100216383&cacheid=346F2076EA39E8A2E2E8702D23B94CDC&mode=splus&base=CJI&n=113619&rnd=145C61EC8AC9656B6BB04A4A5D95E04B#2op4o3aqkh4 (дата обращения 11.12.2022)