ЗАЩИТА ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ ПРИ БАНКРОТСТВЕ КОМПАНИИ ЗАСТРОЙЩИКА

PROTECTION OF THE RIGHTS OF SHAREHOLDERS IN THE BANKRUPTCY OF THE COMPANY-DEVELOPER

A.Glazachev

course of a first-year full-time student of the master's program "Issues of law enforcement and human rights activities" "Tver State University",

Russia, Tver

АННОТАЦИЯ

Институт банкротства является неотъемлемой часть отечественной правовой системы. При этом данный институт всегда остро реагировал на различные изменения происходящие в процессе развития страны. В особенности данная восприимчивость была заметна в делах о банкротстве строительных компаний. Основанием тому послужило то, что в двадцать первом веке одним из самых распространенных способов приобретения жилья в России стало участие граждан в долевом строительстве. Данный способ приобретения жилья был для отечественного права совершенно новым, в связи с чем, при осуществлении нормативного регулирования данных отношений не удалось в полной мере обеспечить защиту прав дольщиков, в особенности при банкротстве компании-застройщика. В следствие подобной нормативной недоработки дольщики, при банкротстве застройщика, столкнулись с рядом проблем.

ABSTRACT

The institution of bankruptcy is an integral part of the domestic legal system. At the same time, this institution has always reacted sharply to various changes taking place in the development process of the country. In particular, this susceptibility was noticeable in the bankruptcy cases of construction companies. The reason for this was that in the twenty-first century, one of the most variegated ways of acquiring housing in Russia was the participation of citizens in shared construction. This method of acquiring housing was completely new for domestic law, and therefore, in the implementation of the regulatory regulation of these relations, it was not possible to fully protect the rights of equity holders, especially in the event of bankruptcy of the developer company. Because of such a regulatory flaw, equity holders faced a number of problems during the bankruptcy of the developer.

Ключевые слова: арбитражный управляющий, банкротство застройщика, способы защиты прав дольщиков, долевое строительство многоквартирных домов, Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (Фонд развития территорий).

Keywords: arbitration manager, bankruptcy of a developer, ways to protect the rights of equity holders, shared construction of apartment buildings, Fund for the Protection of the Rights of Citizens - Participants in Shared Construction (Territorial Development Fund).

До перестройки отечественное законодательство не признавало право частной собственности на жилье. Данное право не признавалось не только в отношении квартир в многоквартирных домах, но и в отношении индивидуальных жилых домов. Все жилье в стране находилось в государственной собственности, а значит, оно не могло свободно покупаться и продаваться. Лишь в 1988 году Советом Министров СССР было принято постановление, что предоставило гражданам право на покупку занимаемых ими квартир, а уже в 1991 году Верховным Советом РСФСР был принят закон, что положил начало массовой приватизации жилья. Однако, стоит понимать, что приватизация затрагивала лишь уже существующий жилищный фонд, что не могло удовлетворить потребности населения в жилье уже в ближайшей перспективе.

Например,  в связи с тем, что потребность в новом жилье у населения росла, а бюджетное финансирование строительства, как это было раньше, прекратилось, строительные компании стали искать нестандартные решения в экономических условиях новой России. Данное решение застройщиками было найдено в привлечении средств граждан для строительства. Подобный способ осуществления финансирования строительства был совершенно нов для отечественной практики в связи с чем, не имел соответствующего нормативного регулирования. Существовала возможность заключать договоры, как урегулированных законодательством, так и тех, что были законом не предусмотрены. В связи с этим, на базе общих положений об обязательствах сделок и договоров, а также нормах об инвестиционной деятельности, были разработаны договоры инвестирования, которые стали договорами долевого участия в строительстве. Существовали и другие формы привлечения денежных средств граждан: договор подряда, уступки требования (цессия) и иные. Понятно, что на фоне такого правового хаоса возникала масса проблем с обеспечением защиты прав граждан, следствием чему послужила масса судебных разбирательств. Причиной всему служило отсутствие в законодательстве регламентации договора об инвестиционной деятельности в связи с чем судам приходилось делать упор на содержание договора, нежели на его название, в то время как правовая природа сделки оставалась под вопросом [8].

Вся эта юридическая путаница привела законодателя к необходимости четкой нормативной регламентации долевого строительства в России. 30 декабря 2004 года был прият Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1]. Например, в отечественном законодательстве впервые было четко закреплено осуществление строительства на долевых началах путем распределения расходов между будущими собственниками квартир в строящихся домах. Однако новый закон не смог в полной мере решить проблему правового регулирования данных отношений [9]. Серьезной осталась проблема обеспечения защиты прав дольщиков, вложивших деньги в строительство жилого дома, при банкротстве компании-застройщика. Сам изначальный текс закона не был до конца проработан и имел очевидные недостатки. Например, в отношении банкротства застройщика должны были применяться общие нормы о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц, в связи с чем, к застройщикам могли предъявить требования только о возврате денежных средств. Очевидно, что для дольщиков приоритетней было бы получить жильё, а не деньги.

Было понятно, что законодательство нуждается в серьезной доработке. В 2011 году законодательство о банкротстве было усовершенствовано путём дополнения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» параграфом 7 «Банкротство застройщиков» [2]. Данная мера должна была обеспечить защиту прав дольщиков, что участвуют в долевом строительстве в качестве непрофессиональных инвесторов. Нельзя безапелляционно утверждать, что данная мера решила все существующие проблемы. Особенно с учетом недобросовестности некоторых застройщиков, которые создают разные мошеннические схемы с целью вывода денежных средств, что неминуемо влечет за собой признание застройщика банкротом и начала соответствующей процедуры. Однако, после дополнения данного закона у дольщиков появились чётко очерченные способы защиты своих прав.

Самым эффективным и наиболее часто применяемым способом защиты стало обращение к арбитражному (конкурсному) управляющему с заявлением об установлении требований. Соответственно, п.1 ст. 127 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает, что при признании должника банкротом и, соответственно, начале конкурсного производства арбитражный суд должен назначить конкурсного управляющего. Например, в течении десяти календарных дней, начиная с даты утверждения конкурсного управляющего, застройщик обязан передать ему все сведения обо всех участниках долевого строительства. Сам же управляющий обязан в течении пяти дней с момента получения данной информации известить всех установленных участников долевого строительства об открытие конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также управляющий должен опубликовать соответствующее уведомление в газете «Коммерсантъ». Сам конкурсный управляющий рассматривает все полученный требования от кредиторов и включает их в реестр требований участников долевого строительства.

Стоит отметить, что большим шагом вперед стало и появление возможности у дольщиков предъявить требование конкурсному управляющему о передаче места под автомобиль. Ранее граждане-участники долевого строительства имели право предъявлять требования лишь о передаче жилья или денежных средств. Такая возможность появилась у граждан совсем недавно, лишь начиная с 2018 года, когда соответствующие изменения были внесены в законодательство [10]. Данные изменения должны способствовать снижению серьезной нагрузки на суды, а, как известно большое количество одновременно рассматриваемых дел негативно влияет на качество принимаемого решения. 

Хотелось бы отметить, что в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан...» [3] было положено начало Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства. Для дольщиков средством защиты своих прав является возможность обратится в данный Фонд за выплатой начиная с даты, когда Фондом было принято решение о выплате возмещения до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика или же даты принятия арбитражным судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика уже другому застройщику. Отныне, при регистрации договора об участии в долевом строительстве, что подразумевает под собой передачу жилья, должна будет производиться проверка застройщика, а именно уплатил ли он обязательные отчисления (взнос в Фонд защиты прав граждан (далее Фонд) в размере 1.2% от суммы сделки) [7]. Вся работа Фонда направлена на повышение гарантий соблюдения прав граждан в качестве участников долевого строительства. К непосредственным компетенциям Фонда можно отнести возможность инвестировать имеющиеся у него свободные денежные средства и осуществлять иную приносящую доход деятельность, направленную на достижение установленных Фондом целей и задач.

Основной целью Фонда является осуществление контроля за строительством объектов недвижимости и оказания гражданам-участникам долевого строительства содействия в завершении строительства и сдачи объекта недвижимости. Решение о выплате дольщикам возмещения принимается Фондом не позднее шести месяцев со дня принятие судом соответствующего решения о признании застройщика банкротом. Само решение размещается на официальном сайте Фонда в сети-интернет не позднее трех дней со дня принятия решения о выплате. По общему правилу участник долевого строительства имеет право обратиться в Фонд за выплатой лишь с даты принятия оным советующего решения о выплате возмещения, но до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика или же даты, когда арбитражным судом будет принято определение о передаче имущества и обязательств обанкротившегося застройщика новому застройщику [4].

В общем и целом, деятельность фонда можно считать успешной. В целях решения проблем связанных с обязательствами застройщиков, что были признаны банкротом, нормативно-правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ. Специфика данного подразделения заключается в том, что данные Фонды имеют право финансировать завершение строительства многоквартирного жилого дома. В таком случае данный региональный фонд становится приобретателем данного имущества, соответственно, как и обязательств застройщика. Например, Фонд будет обязан передать данное имущество участникам долевого строительства в течении трех лет со дня вынесения решения суда о передаче Фонду данного имущества. Кроме того, необходимо упомянуть и о том, что право на выплаты возмещений из средств Фонда обладают те дольщики, что вложили деньги из материнского капитала полученных на улучшение жилищных условий. Если подобное решение будет принято, то сумма материнского капитала будет возвращена в Пенсионный Фонд РФ с целью повторного использования [5]. Данная возможность, по мимо того, что содействует повторному направлению денежных средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, но и уменьшает траты граждан на судебные расходы при реализации процедуры банкротства застройщика.

Указанные выше два способа защиты прав дольщиков, исходя из сложившейся практики, являются наиболее часто используемыми и эффективными. Данный вывод подтверждает и то, что именно эти средства правовой защиты активнее прочих развиваются, о чем свидетельствует законодательный интерес именно к ним. Постепенно растет роль арбитражного управляющего в процессах о банкротствах и теперь на них возлагаются обязательства выступать в роли аукционных или внешних управляющих в делах о банкротстве застройщиков. Теперь арбитражные управляющие имеют ключевую роль в подобных делах, ведь на них возложена обязанность по надлежащему проведению процедуры банкротства. В следствии этого очевидно, что именно они гораздо активнее иных участников процесса банкротства используют цифровые технологии. К его цифровым «инструментам» можно отнести: электронную подачу заявления в арбитражный суд о признании застройщика банкротом, работу управляющего с Единым федеральным реестром сведений о банкротстве (ЕФРСБ), ведение электронного реестра кредиторов, организацию проведения и участие в электронных торгах и т.д. Все это наглядно свидетельствует о том, что данное направление активно развивается.

Касаемо Фонда защиты прав дольщиков стоит указать, что с 10 января 2022 года, совсем скоро, в силу вступят изменения в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым Фонд защиты прав дольщиков будет объединен с Фондом ЖКХ в новую организация «Фонд развития территорий» [6]. Теперь данный Фонд с учетом уже накопившегося опыта будет ещё и решать вопросы развития территории. Отныне вопросы связанные с постройкой дома и устройством его придомовой территории будут заниматься не две отдельных организации, а одна и возникающие задачи она будет решать комплексно тем самым решая и общие градостроительные задачи. Данное решение можно рассматривать шагом вперёд в вопросе человекоориентированного строительства. Самое главное то, что помимо более системного подхода к решению вопросов строительства, формирование «нового» Фонда значительно облегчает задачу для дольщиков. Теперь им не нужно будет для защиты своих прав, одновременно связанных с двумя этими плоскостями, ещё и одновременно обращаться в две разные организации. На данном примере автор наглядно может усмотреть поступательное развитие данного направления защиты дольщиков.

Как уже было указанно ранее, два выше перечисленных способа защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика являются наиболее эффективными и как следствие более популярными среди участников долевого строительства. Однако, участники долевого строительства вправе использовать и иные способы защиты своих прав, а именно:

- подача заявления в арбитражный суд о передаче дела по месту нахождения участников долевого строительства или местонахождению объекта строительства;

- определение дальнейшей судьбы объекта долевого строительства;

- требование признания права собственности на помещение, места под стоянку машины, что были или не были переданы застройщику по акту приемки-передачи, в которых в отношении не менее 1/3 помещений и машина-мест было бы признано или зарегистрировано право собственности;

- отказ от исполнения договора.

Указанные способы не так часто применяются на практике, но при этом они также увеличивают шансы дольщиков защитить свои права при реализации процедуры банкротства застройщика.

Таким образом, можно отметить, что в настоящее время отечественное законодательство предоставляет заметное количество способов защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика. Исходя из того, что законодатель осуществляет развитие наиболее успешных средств такой защиты, можно сделать вывод об их эффективности. Изменения, вносимые в законодательство в последнее время можно охарактеризовать их ориентированностью на защиту прав граждан и ужесточению требований к проведению строительства. Тому свидетельствует и отчет арбитражных судов по делам о банкротстве Верховного суда РФ за 2018-2020 год [11], согласно которому за указанный временной промежуток количество дел о банкротстве не сильно отличалось от года к году. Интересно это тем, что с одной стороны количество дел о банкротстве не накапливается до какой-то критической массы, ибо отношения в данной области с каждым годом обретают все более четкий и системный порядок, но с другой стороны данных дел и не становится меньше так, как и требования тоже растут.

В итоге можно придти к выводу, что постепенно отечественное право преодолевает период хаотичного регулирования института долевого строительства и вытекающие из него банкротства застройщиков и защиты прав дольщиков. Можно отметить, что период, когда было не до конца понятно какие нормы должны регулировать данные вопросы, преодолён. Можно уверенно утверждать о развитии способов защиты прав дольщиков, что усматривается на примере совершенствования наиболее эффективных из них. Однако, стоит отметить и то, что реформирование данных отношений законодатель осуществлял не системно. Наглядно это можно отметить на примере Фонда защиты прав дольщиков, который только теперь (после переименования в Фонд развития территорий) будет заниматься не только вопросами, связанными со строительством дома, но и вопросами ЖКХ и придомовой территории. Ранее для решения данных задач гражданам приходилось обращаться в несколько разных организаций, что значительно усложняло для них решение существующих проблем. Данная проблематика касается не только института банкротства, но и развития всего отечественного законодательства. Проблема с данными фондами проистекает из того, что до недавних пор отечественное право не воспринимало жилые дома и их придомовую территорию как единый имущественный комплекс, что и повлекло за собой массу судебных споров, но в любом случае существующая динамика развития отечественного законодательства позволяет надеяться, что постепенно существующие проблемы будут решаться.

Список литературы:

1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 30.12.2021) // [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения 14.04.2023);
2. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2022) // [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331 (дата обращения 14.04.2023);
3. Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ // 2 августа 2017 г. Российская газета - Федеральный выпуск № 169(7335);
4. Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 (ред. от 20.10.2020) «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений» //  [Электронный ресурс] URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71686060/  (дата обращения 14.04.2023);
5. Постановление Правительства РФ от 19.10.2020 № 1706 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» // [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_365956/ (дата обращения 14.04.2023);
6. Законопроект № 1223203-7 О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части создания публично-правовой компании «Фонд развития территорий») // Система обеспечения законодательства. [Электронный ресурс] URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/1223203-7(дата обращения 14.04.2023);
7. Ершов О.Г. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Вестник Омского университета. Серия «Право». – 2007. - №1. (10). – С. 63-68;
8. Кирсанов А.Р. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и бедующее // Имущественные отношения в РФ. - 2017 - №6. – С. 64-74;
9. Кирсанов А.Р. Новая реформа о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. − 2019. − №1. − С. 61-65;
10. Якупова Ю. Банкротство застройщиков: нововведения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» // Образование и право. - 2019. - № 11. - С. 91 – 94;
11. Отчет о работе арбитражных судов субъектов Российской Федерации по делам о банкротстве. Судебный департамент при Верховном Суде РФ. [Электронный ресурс] URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=79 (дата обращения 14.04.2023);