ПРОБЛЕМЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

PROBLEMS OF OWNERSHIP OF RESIDENTIAL PREMISES

Olga Yakovleva

Bachelor's degree, post of secretary-assistant, place of work Judicial area No. 53 of the Leningrad region,

Russia, Luga

АННОТАЦИЯ

Аспект права собственности на жилые помещения получил своё распространение во множестве значимых секторов жизни граждан государства. Актуальность данного типа права собственности включает в себя множество важных факторов — социальный, экономический и правовой, связанный с высоким количеством споров о праве собственности на жилые помещения в судебной практике, а социальный характер обусловлен важностью наличия собственного жилья для граждан страны. Однако, по факту приобретения жилого помещения, а также, в процессе сделки купли-продажи, аренды и использования таких помещений в различных целях, возникает множество проблем, изучение и анализ которых может позволить сделать выводы о характере возможной эффективной модернизации права собственности на жилые помещения. Статья представляет собой практический и теоретический анализ законодательства РФ, регулирующего судебную практику споров, связанных с правом собственности на жилые помещения.

ABSTRACT

The aspect of ownership of residential premises has become widespread in many significant sectors of the life of citizens of the state. The relevance of this type of property right includes many important factors - social, economic and legal, associated with a high number of disputes about the ownership of residential premises in judicial practice, and the social nature is due to the importance of having their own housing for citizens of the country. However, upon the acquisition of residential premises, as well as in the process of purchase and sale, lease and use of such premises for various purposes, many problems arise, the study and analysis of which may allow us to draw conclusions about the nature of a possible effective modernization of the ownership of residential premises. The article is a review of scientific works on the above topic, as well as a practical and theoretical analysis of the legislation of the Russian Federation regulating the judicial practice of disputes related to the ownership of residential premises.

Ключевые слова: право собственности, жилые помещения, купля-продажа, договор, судебная практика по делам о праве собственности на жилые помещения

Keywords: ownership, residential premises, purchase and sale, contract, judicial practice in cases of ownership of residential premises

Законодательство Российской Федерации различает разные виды права собственности, однако, право собственности, связанное с недвижимым имуществом, имеет наибольшую актуальность на сегодняшний день. В первую очередь, это связано с рядом социальных проблем, а также, устоявшихся общественных ценностей — недвижимое имущество, к коему, по закону, относятся различные строения и земельные территории, в сознании человека прочно связано с социальным статусом, а его наличие является одним из важнейших показателей уровня жизни гражданина в обществе. И в данном контексте отдельное место в правах собственности выступает право собственности на жилое помещение, поскольку именно к таковым относятся дома, квартиры, дачные хозяйства, земля и различные жилые постройки.

По данным РИА, более 80% россиян считают наличие в собственности жилья крайне важным [4]. Однако, для того, чтобы четко разделять понятия аренды и жилого помещения в собственности, необходимо раскрыть суть права собственности с точки зрения законодательства, а также, его значение в применении к жилым помещениям.

Согласно Главе 18 ГК РФ, право собственности на жилое помещение относится к категории вещных прав, Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Также, статья 288 чётко определяет понятие жилого помещения - жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома — данное право определяют статьи 289 и 290 ГК РФ.

Проблемы собственника такого жилого помещения, как квартира в многоквартирном доме, обусловлены, по большому счету, бытовым аспектом. Проведение капитального ремонта несущих конструкций, коммуникаций и сетей нередко создаёт множество споров между собственниками жилых помещений, которые могут образовывать товарищества (ст.291 ГК РФ), и в случае, если их мнения на порядок и схему проведения работ не совпадают, собственники обращаются в суд, что формирует проблему разрешения таких споров, поскольку их решение требует большого количества документов из различных инстанций — домовладений, ЖЭКа, Департамента жилищного хозяйства и т. д. Также дела по подобным спорам осложняются человеческим фактором — истцы могут требовать признания незаконности перепланировок, а также, различного рода компенсаций за повреждение общедомового имущества одним или несколькими собственниками, но доказать ту самую незаконность бывает достаточно трудно — если перепланировка не нарушает требуемых законом технических планов, а также, если она согласована с компетентными органами, собственник всё равно имеет законное право подать жалобу. Рассмотрение таких исков может тянуться годами, ввиду права на кассационное обжалование суда не в пользу истца. Подобные споры являются одними из наиболее проблематичных в судебной практике.

Для того, чтобы более глубоко рассмотреть весь спектр проблем, объединенных правом собственности на жилые помещения, следует раскрыть другой аспект темы — споры по вступлению в право собственности. Данная проблема имеет весомое значение в контексте практики по делам о наследовании и актов дарения жилых помещений. Судебная практика нередко сталкивается со спорами о признании незаконности права собственности, поскольку закон определяет право родственников на наследование имущества покойного лица, в частности, и жилых помещений — домов и квартир. Согласно закону, даже в случае факта составления завещания, заверенного нотариусом, в котором указаны сведения о воле покойного в отношении передачи объектов собственности определенным лицам, граждане, относящиеся к категории родственников, имеют право оспорить такое завещание и заявить свои права на собственность. В частности, наиболее громкими становятся дела с участием знаменитостей, в которых идёт речь о жилых помещениях высокой стоимости.

Порядок вступления в право собственности определяется несколькими способами. Среди них акт дарения, договор купли-продажи, право наследования и передача права на собственность посредством завещания. Проблема права собственности на жилое помещение в правовом контексте связана с большим количеством судебных разбирательств по каждому из способов вступления в право собственности:

Акты дарения могут оспариваться ввиду незаконности процедуры оформления подобного документа. Незаконность может быть обусловлена тем, что жилое помещение не принадлежало дарителю, либо находилась в залоге, либо даритель имел задолженности перед государством или иными кредитными организациями, а его имущество подлежит выставлению на торги для погашения долга. Также, согласно Главе 32 ГК РФ, жилое помещение не может становиться предметом дарения, если доля такого помещения принадлежит иному лицу или группе лиц. То есть, для законности такого акта необходимо согласия всех собственников жилого помещения, а также, обеих сторон.  Согласно ст. 572 ГК РФ - по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование). Проблемой в данном случае выступает высокий риск несогласия других собственников жилого помещения, поскольку, как упоминалось выше, собственность на жилые помещения весьма востребована, и исходя их социальных условий современности, далеко не каждый гражданин готов добровольно отдать долю жилого помещения безвозмездно.

Важнейший документ доказательства права собственности на жилое помещение — договор купли-продажи. Согласно законодательству РФ, каждая сделка, связанная с приобретением жилого помещения, должна быть зафиксирована в соответствующих органах, в том числе, и налоговой инспекции — сделка купли-продажи жилого помещения подлежит налоговому вычету и налогу на собственность. В случае нарушения составления договора купли-продажи, его отсутствия или неуплаты налога по сделке, возникают проблемы, связанные с нарушением процедуры вступления в право собственности на жилое помещение. Согласно ГК РФ, договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после 01.03.2013. Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации (ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Это обусловлено действием Налогового Кодекса РФ, в частности, обязанности продавца уплачивать налог на собственность. По состоянию на сегодняшний день, сумма такого налога в отношении жилого помещения составляет 13% - при средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения на рынке г. Москвы в 152 059 рублей [2], выходит, что собственник при продаже должен уплатить по 19767,67 рублей за каждый квадратный метр жилого помещения в налоговую службу. Таким образом, выходит, что при продаже однокомнатной квартиры площадью 42 кв.м., собственник теряет 830242,14 рублей, при стоимости квартиры около 6386478 рублей. Данная проблема решается собственниками путём увеличения стоимости продажи квартиры, однако, с ростом цены растет и сумма налога, что  во-первых, по-прежнему несёт убытки собственнику, а во-вторых, создаёт проблему падения спроса ввиду дороговизны жилья. Таким образом, ввиду налоговых особенностей права собственности на жилое помещение, на рынке вторичного жилья растёт предложение, но падает спрос, что также негативно сказывается на экономике — жильё не продаётся, в казну не поступают налоговые взносы.

Следующим аспектом права собственности на жилые помещения является правомерность и неправомерность использования жилых помещений. Гражданский Кодекс РФ включает в правомерную эксплуатацию такой собственности лишь проживание в помещении собственника и членов его семьи, а также, сдачу помещения их собственниками для проживания на основании договора, то есть, аренду. Аренда жилого помещения, согласно Налоговому Кодексу РФ, также считается доходом физического лица и подлежит налогообложению в размере 13% от ежемесячной суммы аренды за каждый месяц договора проживания. Также, закон РФ запрещает размещение производств на территории жилого помещения [1], однако, уточняет, что Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. И исходя из данного факта, вытекает проблема незаконного использования жилых помещений, что, в свою очередь, является проблемой права собственности — так, арендатор жилого помещения, без ведома собственника, может вести незаконную деятельность, однако, ответственность будет распространяться также и на владельца права собственности. Это обусловлено ответственностью собственника жилого помещения за сохранность общедомового имущества а также, за законную эксплуатацию собственности. Также распространена и иная проблема — большинство собственников не регистрируют предоставление услуг аренды ввиду нежелания уплачивать налог. Это происходит по той же причине, что и в случае с продажей жилья. Собственники не желают уплачивать внушительный налог, либо повышают стоимость аренды, отчего спрос на их жилое помещение значительно падает. По данным на 2019 год, средний платеж по налогу на имущество физлиц в России составляет 760 руб. [6] Так, право собственности формирует отдельный сектор экономики, который составляет практически треть годового бюджета Российской Федерации. Основная доля доходов, поступивших в консолидированный бюджет Российской Федерации в 2021 году, обеспечена поступлениями налога на доходы физических лиц – 31,9% (7 585,3 млн.руб.) [5].

Таким образом, возникает вывод об устойчивой актуальности проблем права собственности на жилые помещения. Налог на имущество, обусловленный самим существованием вещного права, составляя значительную долю государственной казны, доказывает экономическую значимость развития законодательства в отношении данного вида права собственности. Социальный аспект заключается в потребности граждан быть обеспеченными собственным жильём, что в рамках текущей экономической и политической ситуации, на данный момент, сложно выполнимо. Высокий процент налогообложения и особенности процедуры оформления сделок купли-продажи и сдачи жилого помещения в аренду создают отдельный пласт теневой экономики, что указывает на необходимость пересмотра налоговой политики и смягчения стоимости владения имуществом. Также, сохраняющиеся случаи незаконной и насильственной передачи жилых помещений говорят о неугасающем социальном факторе права собственности на жильё. В данном контексте, уместно рассмотреть меры социальной поддержки населения для снижения подобных случаев в судебной практике. Высокое количество споров о правах собственности на жилые помещения также носит скорее социально-экономический характер, и обращает внимание на проблему обеспеченности населения жильём, которая входит в список наиболее важных и актуальных, по мнению Президента РФ В.В. Путина [4]. Социальность проблем права собственности на дома, квартиры и иные помещения, определяемые, как жилые, доказывается множеством социальных опросов — россияне считают жизненно важным наличие собственной жилплощади, а юридическая практика по делам о дарении и наследовании жилья насчитывает лишь единицы отказов от предмета дарения.

Исходя из данного анализа, главным вектором направления модернизации реализации права собственности на жилые помещения становится социальная политика. Если управленческий государственный аппарат решит проблему недостаточного обеспечения населения жильём, смягчит политику налогообложения доходов физических лиц, связанного с имуществом в собственности, то при таком развитии событий с большой долей вероятности мы сможем увидеть стабилизацию рынка вторичного жилья, снижение случаев уголовных правонарушений, связанных с передачей права собственности, административных правонарушений, связанных с сокрытием дохода или незаконным использованием жилого помещения. Однако, стоит учесть, что данная мера улучшит правовую сторону вопроса, связанную с юридической практикой, но в то же время, высока вероятность снижения доходов от налогообложения, а также, упадок экономики организаций, предоставляющих риэлторские услуги. Так или иначе, политика регуляции права собственности на жилые помещения зависит от решений государственного аппарата — станет ли социальный фактор решающим в модернизации действующего законодательства, мы можем лишь предполагать.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2020) (с изм. и доп. от 06.08.2021) [Электронный ресурс] – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
2. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 декабря 2021г. № 955/пр “О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2022 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2022 года” [Электронный ресурс] – URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/403237727/
3. Динамика поступления налогов и сборов, администрируемых ФНС России, по состоянию на 01.11.2021 | ФНС России [Электронный ресурс] – URL: |https://www.nalog.gov.ru/rn12/news/activities_fts/11585554/
4. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 21.04.2021 "Послание Президента Федеральному Собранию" [Электронный ресурс] – URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_382666/
5. https://realty.ria.ru/20151119/406558639.html
6. https://realty.rbc.ru/news/5e01c1069a7947c9df7cc198