СТРОИТЕЛЬСТВО ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ И ВОПРОСЫ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ КАЗАХСТАНА

АННОТАЦИЯ

Исследуется комплекс вопросов по обеспечению условий строительства доступного жилья, по развитию компаний Казахстана, занятых в сфере строительства доступного жилья. Анализируется качество экономической среды, условия формирования эффективной новой жилищной политики Казахстана. В её основе должно быть, сбалансированное развитие предложения и спроса на доступное жильё.

Рассматриваются финансовые ограничения модернизации строительных компаний, обозначены кредитные и коммерческие барьеры их функционирования, выдвигаются рекомендации по корректировки современной жилищной политики, направленные на обеспечения баланса между предложением и спросом на доступное жильё.

Ключевые слова: баланс предложения и спроса на доступное жильё, инвестиции, инвестиционные приоритеты, инновации, жилищная политика, жилищное строительство, новая экономическая среда, доступное жильё.

В настоящее время, жилищной сектор Казахстана, с точки зрения законодательных, финансовых и управленческих инноваций, находиться на пороге, существенных трансформационных изменений жилищной политики. Президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев подчеркнул: «Особое внимание нужно уделять получению доступного жилья гражданами разных категорий. Нам предстоит задача разработки единой жилищной политики. Правительство примет конкретные меры в этом направлении» [1, с. 1].

Пандемия и, связанный с ней локдаун, существенно повлияли на многие элементы инвестиционного процесса в ЖС и на стоимость жилья.

В том числе:

- на объём освоенных бюджетных средств, выделяемых на жилищное строительство;

- на стоимость жилья на первичном рынке;

- на рост издержек строительства;

- на структуру инвестиционных вложений в жилищное строительство.

Руководство Казахстана проводит курс на снижения издержек строительного производства. В том числе, путём улучшения институциональной среды.

Практика показала, что использование старых строительных технологий, без учета объёма и стоимостных параметров рыночного спроса на жильё, потенциальных потребителей, может свести на нет, меры государства по повышению его доступности [2, с. 367; с. 343].

Именно поэтому, в технологически развитых странах, основой политики в области снижения издержек является стратегия, ориентированная, прежде всего на параметры спроса. В этой связи, еще в 1997 году, известный американский предприниматель Стив Джобс, отмечал важность учёта его особенностей: «Вы должны начинать с запросов потребителей и от них идти к технологии, а не наоборот» [3, с. 1].

Институциональная среда и государственные институты развития, прежде всего, должны стимулировать снижение строительных издержек, а не компенсацию строительным компаниям затрат, связанных с использованием устаревших строительных технологий.

Такая практика приводит к консервации технического уровня строительства и к дисбалансу спроса и предложения на него.

Как справедливо отмечает Иноземцев В., дешевое кредитование жилищной ипотеки, при ограниченном объёме предложения жилья, спровоцировала в 2020 году 26%-й рост цен на недвижимость при снижающихся доходах населения. То есть, сделала жильё ещё менее доступным для большинства российских граждан.[4, с.4]

Издержки реализации такого подхода в настоящее время проявились на рынке жилья Казахстана и России.

Казахстан и Россия приняли различные меры по повышению доступности жилья, но их последствия оказались одинаковыми – цены на жильё подскочили.

В Казахстане, в 2020 году, была начата практическая реализация решения по использованию пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий граждан. Но эти меры породили ажиотажный спрос на жильё. Обозначилась чёткая тенденция повышения цен на недвижимость.

Руководство Казахстана и России поручили своим правительствам принять действенные меры по сдерживанию ажиотажа и цен на рынке недвижимости. Причина этого социально–экономического явления, не только в спекулятивных настроениях застройщиков. Она более сложная.

На наш взгляд, в основе этих процессов – отсутствие институциональных условий строительства доступного жилья [2, с. 343].

В РФ, с целью повышения доступности жилья, был принят комплекс мер. В апреле 2020 года, была запущена Программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам, до 6,5% годовых. Она должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но позже её продлили до 1 июля 2021 года.

По данной программе, российские банки в 2020 году выдали рекордные 4,2 трлн. рублей в качестве ипотечных кредитов. Рынок сразу отреагировал на введение льготной ипотеки. Участники жилищного рынка отреагировали «по рыночному», на увеличение спроса, обусловленного ростом объема выделяемых кредитных ресурсов - цены на жилье стали расти.

Первичное жилье в России в четвертом квартале 2020 года подорожало на 19% в сравнении с аналогичным периодом 2019-го [5, с. 1].

Инструменты льготной ипотеки в 6,5% годовых сработали, однако не в том направлении, на которое рассчитывали их разработчики. В случае сохранения этого тренда, а вероятность такого варианта, как отмечают российские эксперты, очень велика, значительная часть усилий властей, по повышению доступности жилья, может свестись к нулю.

По мнению руководителя аналитического центра «Циан» Попова А. в интервью «Известиям», озвучен прогноз, согласно которому цены на недвижимость продолжат расти и в 2021 году. Удорожание по итогам года может составить 6–8% [5, с.1].

 В.В. Путин 21 января 2021 года, в ходе совещаний с членами правительства по экономическим вопросам указал, что на рынке жилья, на фоне льготной ипотеки, в ряде регионов возникли дисбалансы между предложением и спросом на жильё. Цены на жильё существенно выросли, при этом доступных вариантов квартир для удовлетворения спроса по данной Программе, не хватает.

В конце января 2020 года, специалисты сервиса «Авито Недвижимость» сообщили, что средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в России стабильно росла на протяжении 2020-го, достигнув к концу года 58 тысяч рублей. За 12 месяцев «квадрат» в среднем подорожал на четыре тысячи рублей [6, с.1]

Нечто похожее наблюдалось в ходе реализации в Казахстане жилищной программы «Доступное жильё - 2020». Создание «ЖилстройСбербанка РК», субсидирование ипотечных кредитов, уменьшение первоначального взноса по ипотеки, покрытие государством расходов на подведение инженерных коммуникаций, установление по регионам максимальных цен реализации квартир, по идее должно было существенно повысить доступность жилья, но… Спрос на «доступное» жильё кратно превышал его предложение.

В Республике идёт апробация и отладка принципиально иных, по сравнению с прошлым периодом, финансовых схем и мер господдержки строительства доступного жилья.

Учитывая резкое сужение возможностей внешнего заимствования в кризисный и посткризисный периоды, перед Казахстаном встала задача кардинального изменения воспроизводственной структуры инвестиционного процесса в жилищном строительстве (ЖС). Как в части источников его финансирования, так и в части окупаемости затрат.

Актуальность этой задачи подтверждается тем фактом, что государством, для решения проблем дольщиков, в период с сентября 2007 года по январь 2018 года, было выделено 433,513 млрд. тенге [7, с. 1].

Государство, буквально вытаскивало жилищной сектор из кризисного болота. Можно сказать, что кризис актуализировал разработку теоретических и практических проблем, связанных с минимизацией инвестиционных рисков малых строительных компаний Казахстана.

Практика показывает, что очень часто, декларируемые цели, таких государственных программ как «Доступное жильё - 2020», «Нурлы жер» и других, и реальный процесс их реализации, по различным причинам, существенно расходятся.

Причина такого расхождения, на наш взгляд, прежде всего, из-за недостаточной проработки институтами развития, всего блока вопросов, связанного с финансовым обеспечением, приемлемого уровня рентабельности коммерческих строительных компаний, которые потенциально могут участвовать, в реализации программы строительства доступного жилья «Нурлы Жер».

К примеру, в 2018 году, темпы роста инвестиций в жилищное строительство были на довольно высоком уровне, но малым и средним строительным компаниям они почти не достались.

 За первый квартал объем инвестиций в жилищное строительство Казахстана, составил 826 миллиардов тенге, что на 19% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Но из них только 8,75 пришлось на малые и средние строительные компании [8, с. 1].

В ходе реализации мер по улучшению инвестиционного климата страны, выяснилось, что помимо других причин, серьёзными барьерами стали низкие компетенции чиновников и эгоизм коммерческих банков.

Деньги в стране есть, но из-за слабого банковского надзора, банки не выполняют функции институтов долговременного кредитования экономики.

В настоящее время Казахстану, в сфере строительства доступного жилья, необходима «работающая» инвестиционная политика, направленная не только на привлечение инвестиций, внедрение новейших технологий, но и на снижения его стоимости.

По оперативным данным Комитета по статистике МНЭ и Национального банка РК, в общем объеме инвестиций в жилищное строительство, удельный вес банковских кредитов составил в первом квартале 2018 года всего 3,1%, в 2017 было 4,3%, в 2016 - 5,5%.

Если во втором полугодии, 2017 года, ипотека росла ежемесячно, в среднем на 1,5%, то в 2018 году динамика пропала: в январе месячный рост, всего 0,4%, в феврале зафиксирован отскок вниз, на 1,4%. Если в 2009 году строительный сектор в портфеле банков занимал 20%, то за 2-ое полугодие 2019 года, всего 7,3% [9, с. 1].

Таким образом, у строительных компаний доступ к кредитным ресурсам коммерческих банков ограничен. Поэтому, важное значение, должно уделяться разработке актуальной инвестиционной стратегии компании и серьёзное обоснование принимаемых инвестиционных решений.

Практика показывает, что без знания существующих технологий принятия обоснованного инвестиционного решения, в различных условиях, без наличия профессиональных компетенций у лиц, принимающих данное управленческое решение, компания может понести серьёзные экономические потери, а то и обанкротиться.

В Республике Казахстан, с 2018 года, началась реализация Государственной ипотечной программы «7 – 20 - 25».

Как показывает опыт, отсутствие комплексного учёта многих критериев, влияющих на параметры строительного проекта, в процессе инвестиционного проектирования, недостаточная обоснованность использования той или иной процедуры принятия инвестиционного решения, крайне негативно отражается на его практической реализации.

Крайне важно, рассмотреть альтернативные возможности использования различных форм инвестиционного обеспечения строительства жилья и мер государственной поддержки.

С этой целью, в сфере строительства доступного жилья в Казахстане, необходимо решить следующие задачи:

- критически рассмотреть тенденции и особенности формирования рынка доступного жилья, с учётом инфляционных ожиданий;

- исследовать содержание и динамику воспроизводственной структуры инвестиционного процесса в коммерческом жилищном строительстве (КЖС);

- определить направления трансформационных изменений инвестиционной модели развития КЖС на современном этапе развития экономики Казахстана, имея в виду создания стимулов внедрения инновационных строительных технологий;

- изучить причины нарушения «оптимальных» параметров кругооборота фиксированных активов в строительном секторе;

- пересмотреть существующую инвестиционную модель развития коммерческого жилищного строительства (КЖС);

- обосновать новые подходы к стимулированию инвестиционного процесса в жилищном строительстве Казахстана;

- рассмотреть вопросы формирования конкурентных преимуществ малых и средних строительных компаний Казахстана;

- обосновать пути оптимизации государственно-частного партнёрства в сфере финансирования КЖС;

- изучить позитивный опыт других стран, в этой сфере и адаптировать его к условиям Казахстана.

Также, в процессе выбора инвестиционного решения строительной компании необходимо исследовать следующие вопросы:

- каковы особенности процесса принятия инвестиционного решения в сфере коммерческого жилищного строительства, его основные этапы и критерии отбора;

- определить инвестиционные возможности строительной компании и обоснование выбора альтернативных инвестиционных предложений;

- осуществить выбор и принятие обоснованного инвестиционного решения;

- провести сравнительную оценку финансовых показателей альтернативных инвестиционных проектов, с использованием классических методов.

Выбор и всестороннее обоснование инвестиционного решения строительной компании Казахстана, по развитию бизнеса, направленного на использование в жилищном строительстве новейших технологий и организационных структур, позволит компании выжить в жёсткой конкурентной борьбе, создаст необходимые предпосылки развития её корневых компетенций, сформирует условия проведения конкурентоспособной ценовой политики, на рынке жилья, а также повысит его комфортность и экономичность.

Следует отметить ещё один аспект практической актуальности выбора обоснованного инвестиционного решения - резкое изменение экономической среды, реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства. Известно, что с конца 2014 года, после проведения ряда девальваций тенге, в Казахстане существенно ограничились возможности внутренних и внешних заимствований, а также резко снизилась покупательная способность населения. Из-за экономических санкций, введенных против России, замедлилась реализация интеграционного потенциала ЕАЭС, в сфере жилищного строительства

Понятно, что в условиях дефиците ликвидности и слабой базе платежеспособного спроса населения, выбор научно-обоснованного инвестиционного решения строительной компании, с учётом реалий банковского финансирования и антироссийских экономических санкций – сложнейшая задача [10, с. 12].

Чтобы её успешно решить, необходимо, помимо всего прочего, чтобы институциональные условия поддержки, малых компаний строительного сектора экономики Казахстана, обеспечивали необходимые стимулы их развития.

Список литературы:

1. Касым-Жомарт Токаев. Инаугурационная речь. https://forbes.kz/process/tokaev_oboznachil_svoi_prioritetyi_na_postu_prezidenta.
2. Оразбекова А.К. «Выбор инвестиционного решения малых строительных компаний в условиях формирования новой жилищной политики Казахстана», Сборник статей международной научно-практической конференции – Наука, экономика и социальная модернизация общества: реальность и перспективы., 2019 Алматы.,Стр.367-373; Оразбекова А.К. Качественные параметры экономической среды и их роль при выборе инвестиционного решения по развитию малой строительной компании. Сборник научных трудов международного симпозиума Института экономики МОН РК. посвящённого 85-летию академика НАН РК А.К.Кошанова, 2020 Алматы, стр.343.
3. Стив Джобс. http://www.steve-jobs.su/
4. Иноземцев В. Академики РАН предложили план спасения России. Есть ли у страны реальный выход из глубокого кризиса. www.mk.ru
5. Попов А. Интервью газете «Известия». Telegram
6. Путин В. указал на дисбаланс на рынке жилья на фоне льготной ипотеки. 21 января 2021.Telegram
7. Не мал золотник: спрос на ипотеку для дорогого жилья вырос вдвое , 23 января 2021. Telegram
8. Названы города-лидеры по росту цен на жилье в России. Telegram
9. Абрахманов Д. Долевое строительство в 2019 году: как не стать обманутым дольщиком/ https://finbiz.kz/dolevoe-stroitelstvo
10. Отчёты НБК за 2015-2019 годы /http://nationalbank.kz/?docid= 178&switch=russian