РЕНОВАЦИЯ ВЕТХОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В АЛМАТЫ: ОПЫТ, ПЕРЕГОВОРНЫЕ СТРАТЕГИИ, МЕХАНИЗМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ РЕНОВАЦИИ

RENOVATION OF DILAPIDATED HOUSING STOCK IN ALMATY: EXPERIENCE, NEGOTIATION STRATEGIES, AND IMPLEMENTATION MECHANISMS FOR RENOVATION INITIATIVES.

Altynbek Nuratuly

Student of the EMBA 7M04104 «Executive Business Administration» program at the Graduate School of Business of NAO «Narxoz University», Deputy Chairman of the Board of JSC «Capital Construction Enterprise of the Almaty City’s Akimat»,

Republic of Kazakhstan, Almaty City

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена проблемам и перспективам реновации жилищного фонда в городе Алматы, где значительная часть зданий, построенных в 1930–1980 годы, не соответствует современным требованиям безопасности и комфорта. Программа реновации, рассчитанная на период до 2030 года, направлена на снос ветхих домов и переселение жителей, однако её успешная реализация зависит от эффективной работы с населением. Автор анализирует ключевые препятствия, включая сопротивление жителей, недостаток информации и недоверие к государственным инициативам, а также предлагает стратегии для повышения доверия и вовлечения граждан в процесс. Особое внимание уделяется важности прозрачности, гибкости в переговорах и развитию инфраструктуры. Статья подчеркивает, что реновация – это не только градостроительный, но и социальный процесс, требующий комплексного подхода для обеспечения комфортных условий жизни горожан.

ABSTRACT

The article focuses on the challenges and prospects of housing stock renovation in Almaty, where a significant portion of buildings constructed between the 1930s and 1980s no longer meet modern safety and comfort standards. The renovation program, scheduled to run until 2030, aims to demolish dilapidated buildings and relocate residents, but its successful implementation hinges on effective community engagement. The author examines key obstacles, including resident resistance, lack of information, and distrust in government initiatives, while proposing strategies to build trust and involve citizens in the process. Special emphasis is placed on the importance of transparency, flexibility in negotiations, and infrastructure development. The article highlights that renovation is not merely an urban development endeavor but also a social process requiring a comprehensive approach to ensure comfortable living conditions for Almaty residents.

Ключевые слова: реновация, ветхое жилье, градостроительство.

Keywords: renovation, dilapidated housing, urban development.

Реновация жилищного фонда в Алматы представляет собой одну из ключевых задач градостроительной политики, направленной на обновление городской среды и улучшение условий проживания граждан. Большая часть жилого фонда, возведённого в период с 1930 по 1980 годы, не отвечает современным требованиям безопасности, энергоэффективности и комфорта. Программа реновации, утверждённая в 2024 году и рассчитанная до 2030 года, призвана решить эту проблему, однако её успешная реализация во многом зависит от работы с населением.

По результатам исследований, проведённых АО «КазНИИСА» в 2017–2018 и 2023–2024 годах, в Алматы насчитывается свыше пяти тысяч объектов, не соответствующих требованиям сейсмостойкости. Среди них – многоквартирные дома, значительная часть которых представляет собой двухэтажные здания с высокой степенью износа. Их текущее состояние создаёт угрозу безопасности жителей и препятствует развитию городской инфраструктуры. Однако любая инициатива, связанная со сносом и переселением, неизменно сталкивается с сопротивлением, что требует особого подхода к ведению переговоров и разъяснительной работы.

Ранее действовавшие программы реновации, реализуемые в период с 2012 по 2025 годы, не привели к масштабному обновлению жилого фонда. Было снесено менее двухсот ветхих домов, а переселение коснулось чуть более полутора тысяч семей. Основные препятствия включали нехватку финансирования, отсутствие продуманного механизма взаимодействия с жителями и слабую нормативную базу. В последние годы ситуация начала меняться: бюджетные ассигнования позволили закупить значительное количество новых квартир, что ускорило процесс переселения. Кроме того, частные застройщики начали активнее участвовать в проектах реновации, предоставляя дополнительные жилые помещения для переселенцев.

Дополнительным фактором, способствующим успешной реализации программы, стало принятие новых правил застройки, исключающих хаотичное строительство и повышающих требования к девелоперам. В соответствии с программой, до 2030 года планируется снести около семьсот ветхих домов и переселить семь с половиной тысячи семей. Однако важнейшим условием успешной реализации остаётся добровольное согласие собственников на участие в реновации. Государство предлагает три основных варианта компенсации: предоставление нового жилья в обмен на старое по принципу «комната за комнату», временное жильё на период строительства нового на месте старого и возможность выкупа ветхой недвижимости по рыночной стоимости.

Несмотря на предусмотренные гарантии, процесс переселения вызывает обеспокоенность у жителей. Недостаток информации создаёт почву для слухов, провоцирует недоверие к программе и её инициаторам. Многие жители испытывают сильную эмоциональную привязанность к своим домам и району, в котором прожили десятилетия. Одним из главных опасений является риск ухудшения условий проживания, связанный с удалённостью новых жилых комплексов от привычных мест работы, школ и социальной инфраструктуры. Не менее важным фактором является общий уровень недоверия к государственным инициативам, обусловленный предшествующим опытом и недостаточной прозрачностью процессов.

Работа с населением требует применения эффективных переговорных стратегий. Практика показывает, что личное взаимодействие с жителями, индивидуальный подход и понятное объяснение всех деталей программы способствуют повышению доверия и снижают уровень сопротивления. Разъяснительная работа должна быть доступной и учитывать особенности восприятия информации разными группами населения. В этом процессе важную роль играет личный контакт: индивидуальные консультации, участие представителей общественности, старших членов семей и соседей оказывают значительное влияние на принятие решений.

Кроме того, существенное значение имеет финансовая и юридическая прозрачность программы. Жители должны понимать, каким образом определяется рыночная стоимость их жилья, какие обязательства берёт на себя государство и застройщики, какие гарантии предоставляются в отношении новых квартир. Гибкость в переговорах также является важным элементом успешной реновации. Индивидуальный подбор вариантов переселения, учёт предпочтений жителей, возможность выбора района или дополнительных улучшений условий проживания делают программу более привлекательной и понятной.

Создание положительного информационного фона – ещё один ключевой аспект. Демонстрация реальных примеров успешного переселения, публикация отзывов жителей, которые уже переехали в новые квартиры, позволяют сформировать позитивное отношение к программе. Важно, чтобы информация о ходе реновации распространялась через доступные каналы, включая социальные сети, печатные издания и телевидение.

На всех этапах реализации программы реновации переговорные стратегии играют решающую роль. Первоначальный этап включает массовые встречи, на которых разъясняются принципы программы, далее идёт работа с индивидуальными случаями, что позволяет учитывать уникальные обстоятельства каждой семьи. Важно понимать, что процесс принятия решений требует времени, и настойчивость в переговорах, основанная на аргументированной подаче информации, значительно повышает шансы на успешное завершение переселения. Опыт последних лет показывает, что при наличии чёткой стратегии и системного подхода процесс реновации может быть ускорен в разы.

При этом отдельное внимание стоит уделить вовлечению жителей в обсуждение конкретного проекта реновации ещё на этапе её планирования. Открытый диалог с населением помогает избежать многих конфликтов на более поздних этапах. Информирование людей о будущих изменениях, возможности выбора жилья, обсуждение пожеланий по благоустройству территории нового комплекса делают процесс переселения более осознанным и прогнозируемым. Жители, чувствующие свою причастность к процессу, менее склонны к протесту и более лояльны к изменениям.

Опыт реновации в Алматы демонстрирует, что одним из ключевых элементов успеха является работа с общественным мнением. Создание инициативных групп, включающих представителей жителей, проведение публичных обсуждений и создание доступных информационных ресурсов позволяют формировать доверие к проектам реновации. Примером успешного взаимодействия можно назвать случаи, когда сами жители становились инициаторами реновации, объединялись в группы, вели переговоры с застройщиками и предлагали свои варианты решения проблемы ветхого жилья.

Реновация – это не только обновление жилого фонда, но и важный социальный процесс. Помимо строительства новых домов необходимо учитывать развитие транспортной и социальной инфраструктуры. Без новых дорог, школ, детских садов и поликлиник переселение может восприниматься жителями не как улучшение условий, а как вынужденная мера, приводящая к ухудшению качества жизни. Поэтому градостроительная политика должна учитывать комплексный подход, включая развитие общественного транспорта, пешеходных зон, благоустройство дворов и озеленение территорий.

Таким образом, реновация жилищного фонда Алматы – это не только градостроительный, но и социальный процесс, требующий учёта интересов всех сторон. Для его успешной реализации необходим комплексный подход, включающий прозрачность всех процедур, правовую и финансовую защищённость жителей, гибкие переговорные стратегии и широкую информационную поддержку. Самым важным фактором остаётся работа квалифицированных переговорщиков, способных убедить людей в преимуществах реновации и минимизировать их страхи и сомнения. Только в этом случае реновация сможет не просто обновить городской фонд, но и обеспечить жителям Алматы комфортные и безопасные условия для жизни.

Список литературы:

1. Программа реновации жилища города Алматы до 2030 года. URL: https://www.pks.kz/ru/aboutcompany/dokumenty (дата обращения: 27.02.2025).
2. Программа реновации жилищного фонда города Алматы на 2021-2025 годы, утвержденная Постановлением акимата города Алматы 19.02.2021 года №1/124. URL: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=37849453&pos=4;-108#pos=4;-108 (дата обращения: 27.02.2025).
3. «Программа развития города Алматы до 2025 года и среднесрочные перспективы до 2030 года». URL: https://www.gov.kz/memleket/entities/almaty/documents/details/344101?lang=ru (дата обращения: 27.02.2025).
4. Государственная программа жилищно-коммунального развития «Нұрлы жер» на 2020 - 2025 годы. URL: https://adilet.zan.kz/rus/docs/P1900001054 (дата обращения: 27.02.2025).
5. Правила застройки территории города Алматы, утвержденные Решением внеочередной XXVI сессии маслихата города Алматы VIII созыва от 25 декабря 2024 года № 193. URL: https://adilet.zan.kz/rus/docs/V24R0179702 (дата обращения: 27.02.2025).
6. Дорожная карта по реализации Программы развития города Алматы до 2025 года и среднесрочные перспективы до 2030 года. URL: https://www.gov.kz/memleket/entities/almaty/press/news/details/478051?lang=ru (дата обращения: 27.02.2025).