ПРИМЕНЕНИЕ КОНЦЕПЦИИ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА К ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОСТИ

АННОТАЦИЯ

Данная научная статья направлена на проведение анализа и применение методологии основных этапов «жизненного цикла» объектов недвижимости. В условиях современных технологий особенное значение имеет оптимизация затрат на всех этапах «жизненного цикла» объектов недвижимости. В данном исследовании автор применяет методологию исподьзования концепции жизненного цикла по отношению к объектам недвижимости на основе графика Адизеса Ксахе.

Ключевые слова: жизненный цикл, управление жизненным циклом, объекты недвижимости, страхование коммерческой недвижимости, организация управления.

Жизненный цикл объектов недвижимости является важной и актуальной проблемой в современных условиях развития рынка недвижимости. Рост строительства и эксплуатации объектов недвижимости, а также изменение требований и потребностей клиентов, делают необходимым более глубокое изучение процесса его развития. Жизненный цикл объекта недвижимости включает в себя все соответствующие этапы, начиная от его проектирования и строительства, до эксплуатации, модернизации и демонтажа. Таким образом, изучение жизненного цикла объектов недвижимости позволяет оптимизировать процессы управления недвижимостью, повысить эффективность использования ресурсов и улучшить качество предоставляемых услуг.

Основной целью научной статьи является применение концепции жизненного цикла к объектам недвижимости.

Применения концепции жизненного цикла к объектам недвижимости

1.1. Анализ основных этапов жизненного цикла объектов недвижимости

Жизненный цикл объектов недвижимости включает в себя следующие основные этапы [8]:

1. Планирование и разработка проекта:

• Определение целей и задач объекта недвижимости.
• Анализ рынка и потребностей.
• Подготовка бизнес-плана.
• Исследование технической и экономической осуществимости проекта.
• Выбор месторасположения и земельного участка.
• Получение разрешений и лицензий.

2. Проектирование и строительство:

• Разработка архитектурного проекта.
• Создание технического проекта.
• Получение строительного разрешения.
• Проведение строительных работ.
• Контроль качества строительства.
• Ввод объекта в эксплуатацию.

3. Эксплуатация и управление:

• Организация управления объектом.
• Подготовка и заключение договоров с арендаторами или жильцами.
• Проведение текущего технического обслуживания и ремонтных работ.
• Учет и контроль расходов и доходов.
• Обеспечение безопасности и соблюдение нормативных требований.
• Взаимодействие с государственными органами и службами.

4. Реконструкция и модернизация:

• Анализ состояния объекта и выявление потребности в модернизации.
• Разработка проекта реконструкции или модернизации.
• Получение разрешений на проведение работ.
• Проведение реконструкции или модернизации.
• Контроль качества выполненных работ.
• Ввод обновленного объекта в эксплуатацию.

5. Распродажа или снос:

• Определение необходимости продажи или сноса объекта.
• Оценка стоимости объекта.
• Поиск покупателя или подрядчика для сноса.
• Проведение сделки продажи или снос объекта.
• Передача прав на объект новому владельцу или завершение сноса.

Специфика использования концепции жизненного цикла для объектов недвижимости заключается в том, что она позволяет управлять недвижимым имуществом на протяжении всего его существования, начиная от планирования и разработки проекта, и заканчивая распродажей или сносом. Концепция жизненного цикла помогает оптимизировать управление объектом, обеспечить его эффективное использование и максимизировать его стоимость.

Однако на каждом этапе жизненного цикла жилья могут существовать определенные проблемы. Рассмотрим список трудностей, возникающих на каждом этапе:

1. Планирование и разработка проекта:

• Недостаточное изучение рынка и потребностей, что может привести к невостребованности объекта.
• Ошибки в бизнес-плане, в результате чего проект может быть нерентабельным.
• Проблемы с получением разрешений и лицензий, что может задержать начало строительства.

2. Проектирование и строительство:

• Неправильное выполнение проектных работ, что может привести к дефектам и непригодности объекта для использования.
• Проблемы с контролем качества строительства, что может привести к небезопасности и потере стоимости объекта.
• Задержки в сроках строительства, что может увеличить затраты на проект.

3. Эксплуатация и управление:

• Недостаточная эффективность управления объектом, что может привести к низкой доходности и неправильному использованию ресурсов.
• Проблемы, возникающие в результате общения с арендаторами или жильцами, такие как несвоевременная оплата аренды или нарушение условий договора.
• Нарушение нормативных требований и правил безопасности, что может привести к штрафам и недоразумениям во взаимодействии с государственными органами.

4. Реконструкция и модернизация:

• Недостаточное обновление объекта, что может привести к его устареванию и непривлекательности, что важно для арендаторов или покупателей.
• Проблемы с контролем качества выполненных работ при реконструкции или модернизации, которые влекут за собой наличие дефектов и повышенные финансовые затраты.
• Задержки в сроках проведения работ, что может привести к потере доходности объекта.

5. Распродажа или снос:

• Недостаточная заинтересованность покупателей, что ведет к длительному сроку продажи и снижению стоимости объекта.
• Проблемы с оценкой стоимости объекта, следствием которых может быть неправильное определение цены и неполучение выгоды от сделки.
• Проблемы с поиском подрядчика для сноса, что может привести к задержкам и увеличению затрат на снос.

Подобного рода сложности требуют системного подхода и профессионального управления для их устранения и успешной реализации проектов недвижимости.

1.2 Методология применения концепции жизненного цикла к объектам недвижимости на основе графика Адизеса Кхсаке

График Адизеса-Кхсаке (также известен как график жизненного цикла организации) был разработан в 1979 году Дэнном Адизесом и Исааком Кхсаке [1]. Он является инструментом для анализа и управления развитием организации в различных фазах ее жизненного цикла.

График Адизеса-Кхсаке основан на теоретической парадигме, известной как "циклы жизни организаций" [1]. Эта парадигма предполагает, что организации проходят через определенные этапы развития, каждый из которых характеризуется своими особенностями и вызовами. График Адизеса-Кхсаке представляет собой модель, которая помогает организациям понять свое текущее положение и прогнозировать будущие изменения.

Область применения графика Адизеса-Кхсаке включает в себя все типы организаций – от стартапов до крупных корпораций, а также некоммерческие организации и государственные учреждения. Он может быть использован для анализа и управления развитием организации в любой отрасли и на любом этапе ее жизненного цикла.

Этапы работы с графиком Адизеса-Кхсаке включают в себя следующее:

1. Определение текущего положения организации: анализируются основные ее характеристики и проблемы, с целью обозначить, на каком этапе жизненного цикла она находится.
2. Прогнозирование будущих изменений: на основе текущего положения организации проводится предсказывание ее будущего развития и преобразований, которые могут возникнуть.
3. Разработка стратегии эволюции: на основе прогнозирования будущих изменений разрабатывается стратегия развития, которая поможет организации адаптироваться к новым условиям существования и достичь своих целей.
4. Реализация стратегии: после разработки плана развития, внедряемого в организацию, проводятся все необходимые изменения и мероприятия для его реализации.
5. Оценка результатов: по мере применения стратегии проводится соответствующая оценка результатов и корректировка при необходимости.

Рисунок 3. График Адизеса-Кхсаке

График Адизеса-Кхсаке может быть оптимизирован под циклы объектов недвижимости путем адаптации его этапов и методологии к особенностям данной отрасли. Вот каким образом это может быть сделано:

1. Определение текущего состояния объекта недвижимости. Вместо анализа характеристик и проблем организации, проводится изучение основных особенностей и проблем объекта недвижимости. Это может включать оценку его физического состояния, степень использования, доходность и другие факторы.
2. Прогнозирование изменений в самом рынке недвижимости. На основе текущего состояния объекта и анализа рынка недвижимости проводится предсказывание трансформаций, которые могут повлиять на объект. Это может включать в себя прогноз изменения спроса на недвижимость, цен на аренду или продажу, изменения в законодательстве и т. д.
3. Разработка стратегии использования объекта. На основе прогнозирования изменений разрабатывается план использования недвижимого имущества. Сюда входит реконструкция или модернизация объекта для привлечения новых арендаторов или улучшения его доходности. Также может быть разработана стратегия смены арендаторов или продажи объекта в случае нецелесообразности его дальнейшего использования.
4. Реализация стратегии использования. После разработки соответствующего плана развития, происходит его внедрение в управление объектом недвижимости. Это может включать в себя проведение реконструкции или модернизации, поиск новых арендаторов или покупателей, переговоры с текущими арендаторами и тому подобное.
5. Оценка результатов. По мере реализации стратегии проводится оценка ее результатов и корректировка, если необходимо. Сюда входит оценка доходности объекта, уровня его использования, удовлетворенности арендаторов и т. д. В случае необходимости стратегия может быть откорректирована или пересмотрена.

Оптимизация графика Адизеса-Кхсаке под циклы объектов недвижимости позволяет эффективно управлять недвижимыми активами, максимизировать их стоимость и достичь стратегических целей в данной отрасли.

Итак, рассмотрим пример анализа графиком Адизеса-Кхсаке коммерческого офисного здания.

1. Определение текущего состояния объекта недвижимости:

• Физическое состояние здания: проводится оценка технического состояния здания, наличия необходимых коммуникаций, возможности проведения ремонтных работ и т. д.
• Степень использования здания: анализируется уровень арендованности помещений, наличие свободных площадей, долгосрочные договоры аренды и т. д.
• Доходность здания: оценивается текущий уровень арендной платы, стабильность и надежность арендаторов, возможность повышения доходности через улучшение условий аренды или привлечение новых арендаторов.

2. Прогнозирование изменений в рынке недвижимости:

• Анализ рынка аренды офисных помещений: проводится изучение текущей ситуации на рынке аренды офисных помещений, прогноз изменения спроса и предложения, возможных изменений в ценах на аренду и подобные им.
• Изменения в законодательстве: анализируется возможное влияние изменений в законодательстве на условия аренды и использование офисных помещений.

3. Разработка стратегии использования объекта:

• Определение целевой аудитории: анализируются потребности и требования потенциальных арендаторов офисных помещений, исследуется рынок, определяются перспективные секторы для привлечения арендаторов.
• Разработка маркетинговой стратегии: определяются мероприятия по привлечению новых арендаторов, улучшению условий аренды, повышению уровня сервиса и т. д.
• Рассмотрение возможности реконструкции или модернизации здания: проводится проверка с целью необходимости и возможности проведения ремонтных работ, улучшения энергоэффективности, обновления интерьера и т. д.

4. Реализация стратегии использования:

• Поиск новых арендаторов: проводятся маркетинговые мероприятия для привлечения новых арендаторов, включая рекламу, проведение презентаций и т. д.
• Переговоры с текущими съемщиками жилья: обсуждаются возможности повышения арендной платы, продления договоров, улучшения условий аренды и т. д.
• Проведение реконструкции или модернизации здания: при необходимости проводятся работы по улучшению состояния здания и его конкурентоспособности.

5. Оценка результатов:

• Оценка доходности здания. Проводится анализ изменения уровня доходности после внедрения стратегии использования, сравнение с прогнозируемыми показателями.
• Оценка уровня арендованности и стабильности съемщиков: анализируется уровень наполненности помещений, стабильность пользователей, уровень удовлетворенности арендаторов финансовыми условиями и т. д.
• Корректировка стратегии: при необходимости проводится исправление плана развития по использованию объекта недвижимости на основе полученных результатов от всех вышеприведенных действий.

Таким образом, график Адизеса-Кхсаке может быть использован для анализа и управления коммерческим офисным зданием, позволяя оптимизировать его использование, повысить доходность и достичь стратегических целей.

Заключение

В ходе написания работы удалось выполнить все поставленные задачи и достичь цели исследования. В результате проведенной научной деятельности были достигнуты следующие результаты:

1. Проанализированы исторические данные и определены основные этапы жизненного цикла объектов недвижимости. Исследование различных источников информации, включая статистические данные, отчеты организаций и научные публикации, позволило выделить основные этапы жизненного цикла объектов недвижимости: проектирование, строительство, эксплуатация, модернизация и демонтаж.

2. Была разработана методология применения концепции жизненного цикла к объектам недвижимости на основе графика Адизеса-Кхсаке для предприятий. Разработанная методология позволяет систематизировать и управлять всеми этапами жизненного цикла недвижимого имущества, оптимизировать использование ресурсов и повысить эффективность управления им.

3. Были оптимизированы под циклы объектов недвижимости процессы управления ею. Применение разработанной методологии позволяет улучшить планирование и контроль над процессами управления объектами недвижимости на каждом этапе их жизненного цикла. Это включает в себя оптимизацию финансовых потоков, улучшение управления арендаторами, повышение энергоэффективности и снижение эксплуатационных расходов.

Список литературы:

1. Адизес Д., Кхсаке И. Жизненный цикл организации: как организации меняются со временем и что делать с этим. – М.: Издательство "Альпина Паблишер", 2016.
2. Асаул А.Н., Рубахов А.И. Жизненный цикл объектов недвижимости https://rep.bstu.by/handle/data/8083 // Вестник Брестского государственного технического университета. Серия: Экономика. – 2005. – № 3. – С. 4–7.
3. Бутаков А.В. Управление жизненным циклом объектов недвижимости: методология и практика. – М.: Издательство "Экономика", 2010.
4. Гусакова Е.А. Направления прогнозного анализа жизненного цикла проектов девелопмента недвижимости // Вестник МГСУ. – 2019. – № 2. –  С. 164–171.
5. Завьялова Е.В., Логинова А.В. Модель жизненного цикла организации по И. Адизесу как инструмент управления // Системный анализ в проектировании и управлении. – 2023.
6. Каплан Джеймс Р., Нортон Роберт Д. Стратегическое управление жизненным циклом недвижимости. – М.: Издательство "Дело", 2005.
7. Лебедев А.В. Управление жизненным циклом объектов недвижимости: теория и практика. – М.: Издательство "КНОРУС", 2012.
8. Лескина Н.А., Гоштынар С.А., Бижанов С.А. Жизненный цикл объектов строительства и управление недвижимостью // Символ Науки [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/zhiznennyy-tsikl-obektov-stroitelstva-i-upravlenie-nedvizhimostyu/viewer (дата обращения: 11.09.2024).
9. Скопина И.В., Бакланова Ю.О. Формирование и развитие рынка коммерческой недвижимости // Региональная экономика и управление [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/formirovanie-i-razvitie-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti/viewer (дата обращения: 11.09.2024).
10. Широков Е.Н. Оценка стоимости объектов недвижимости на разных этапах их жизненного цикла. – М.: Издательство "Экономика", 2008.