ТРАНСФОРМАЦИЯ МАТРИЦЫ ФИНАНСОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА СОЦИАЛЬНО - ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

АННОТАЦИЯ

С 2021 года в Республике Казахстан, начаты радикальные трансформационные изменения матрицы финансового обеспечения строительства социально - доступного жилья. Существенно пересматривается инвестиционная политика, в сфере господдержки компаний малого и среднего предпринимательства, реформируются межбюджетные отношения, формируются институты арендного жилья. Эти процессы существенно воздействуют на практику строительства социально-доступного жилья. В статье исследован ряд вопросов, связанных с формированием социально-ориентированной модели жилищного строительства. Обосновываются рекомендации по стимулированию, с помощью мер господдержки и налоговых инструментов, снижения строительных издержек и повышения на этой основе доступности жиля.

Ключевые слова: социально-доступное жильё, государственная жилищная программа, бюджетная поддержка, финансовая модель, инвестиционные кредиты, ипотека, льготное жильё, субсидии, жилищная политика, дисбаланс, спрос, предложение жилья, источники и структура инвестиций.

Анализ современной практики ЖС Казахстана показывает, что используемые методы и инструменты стимулирования строительства социально- доступного жилья, в большинстве своём, не отражают современные политические и экономические реалии Казахстана.

Существующая система инвестиционного обеспечения строительства социально-доступного жилья (СДЖ) в Казахстане базируется на апробированном ещё в 2012-2014 годах, методе связанного льготного (субсидированного) финансирования крупных строительных компаний (КСК)

Напомним, что по этой модели финансового обеспечения строительства СДЖ, одновременно осуществлялось финансирование строительства льготного и коммерческого жилья. В соотношении 50%/50% [1].

Строительные компании подписывали с государством контракт, обязуясь 50% жилья реализовать по утверждённым (льготным) ценам, а остальные 50% они имели право продавать по коммерческим ценам. Такая модель инвестиционного обеспечения ЖС, базировалось на преобладании бюджетного финансировании, а также частично, на собственных источниках развития.

Но как показала практика, бюджетное стимулирование строительства СДЖ, по названной модели, с одной стороны, дает толчок строительному рынку и обеспечивает рост предложения льготного жилья. С другой стороны, а это уже очень плохо, вытесняет рыночные отношения, в финансировании его возведения и ставит развитие всего сектора жилищного строительства СДЖ, в зависимость от объёма господдержки.

Последнее обстоятельство, не в лучшую сторону сказывается на его долгосрочной устойчивости, на фоне увеличившегося дефицита республиканского бюджета, а главное «замораживает» кредитование коммерческими банками строительство СДЖ.

В период с 2014 по 2022 годы, по ряду причин, коммерческие банки самоустранились от кредитования ЖС.

Главным источником финансирования строительства СДЖ, становиться бюджетное финансирование.

Рисунок 1. Влияние бюджетной господдержки строительства СДЖ на уровень кредитования коммерческими банками строительной отрасли в РК, за 2004-2021 годы

Источник: [2]. По данным текущей и годовой отчётности Комитета по статистике Министерства национальной экономики (МНЭ) РК и Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и развитию (АСП и Р) Республики Казахстан, за соответствующие периоды

Как видно из приведённых данных, объём выдачи кредитов коммерческими банками РК строительным компаниям, в период с 2007 года по 2021 года сократился более чем в четыре раза. А доля бюджетной поддержки ЖС выросла более чем в шесть раз.

Практика показала, что низкая эффективность функционирования государственных институтов развития в Казахстане, не может обеспечить, в настоящее время, в полной мере реализацию рыночных факторов, для развития СДЖ.

Эта модель финансового обеспечения строительства СДЖ «работала» в условиях стабильных цен на строительные материалы и низкой инфляции. Но как только цены на них взлетели, а Правительство РК с 2022 года, открыло доступ на строительный рынок компаниям малого и среднего предпринимательства (МСП), ситуация кардинально изменилась.

Резкое повышение цен на строительные материалы в 2021-2022 годах и рост инфляции уже не позволял им (строительным компаниям) возмещать дополнительные затраты, за счёт продажи 50%-ой доли коммерческого жилья.

Этот инструмент финансового перераспределения денежных потоков, который широко использовался крупными компаниями - застройщиками, исчерпал себя, натолкнувшись на возросший уровень строительных издержек и снижение спроса на коммерческое жильё (КЖ). Низкий уровень платёжеспособности населения, резко снизил объём продаж КЖ.

Особенно негативно эта ситуация отразилась на деятельности компаний МСП, занятых в строительстве. На сегодня ими уже приостановлено строительство более 10000 жилищных объектов.

Возникает вопрос, почему строительные компании не строят СДЖ за счёт кредитов банков? Ответ прост годовая ставка их кредитов варьирует от 20 до 24%.

Следует отметить, что собственные источники финансирования, используются строительными компаниями, но в основном, на строительство коммерческого жилья. У малых и средних компаний, как правило, дефицит собственных средств. И они широко практикуют заимствования физических лиц, Под 17% - 20% годовых.

По данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, в 2022 году в сферу жилищного строительства было привлечено 2 трлн. 902,2 млрд. тенге инвестиций. Это на 16,8% больше, чем в 2021 году.

На положительную динамику повлияло увеличение частных инвестиций сразу на 607,6 млрд. тенге, до 2473,9 млрд. тенге.

В то же время, объем бюджетных инвестиций сократился. Причем существенно – с 405,2 млрд. тенге в 2021 году до 288,6 млрд. тенге в 2022году. В итоге их доля в общем объеме инвестиций составила всего 9,9% [3].

Анализ показывает, что в 2022 году, средства из республиканского бюджета, в структуре всех бюджетных инвестиций (республиканского и местных бюджетов), на развитие ЖС резко снизились до 29,2 млрд. тенге. Это минимум за последние три года. Основная нагрузка по господдержке строительства СДЖ, была переложена на местные бюджеты [3].

Общий объём бюджетных инвестиций (республиканского и местных бюджетов) уменьшился с 405,2 млрд. тенге в 2021 году до 288,6млрд. тенге в 2022 году. То есть, сократился сразу на 71,2%. Их доля в общем объёме инвестиций в ЖС составила в 2022 году всего 9,9%. Плохо, что такое сокращение бюджетной поддержки строительства СДЖ, проводилось без всякого переходного периода.

В результате такой резкой оптимизации межбюджетных отношений, шесть регионов Казахстана не получили никакой бюджетной поддержки.

Казалось бы, в этих условиях должно было активизироваться банковское кредитование строительства СДЖ, но этого не произошло.

Вместе с тем, наблюдается рост частных инвестиций (собственных средств) в ЖС - индивидуальное жилищное строительство и многоэтажное. В 2022 году их объём в ЖС составил 2 трл.473млрд. тенге. Это на 16,8% больше чем в 2021 году. В абсолютном выражении прирост составил 607,6 млрд. тенге [2].

Задачу по реанимации интересов коммерческих банков, по кредитованию СДЖ в Казахстане, ещё предстоит решить.

В России, в отличии от Казахстана, банковский капитал активно участвует в финансировании ЖС. С использованием инструментов господдержки. В основном - льготной ипотеки. На наш взгляд в РК необходимо выработать финансовую модель и инструменты, для переходного периода строительства СДЖ, на рыночные рельсы финансирования.

Думается, что одно из направлений такого перехода - развитие социальной и коммерческой аренды жилья. Руководство Казахстана уже начало реализовать его на практике. К примеру, принято решение субсидировать 50% арендной платы за жильё, для ряда категорий граждан. По примеру развитых стран.

На наш взгляд, можно предположит, что в ближайшие пять лет, в Республике будут сформированы развитые институты жилищного найма. Будет создана иная матрица социальной доступности жилья и инвестиционной привлекательности жилья, в основе которой, не право владения недвижимостью, а право её использования.  Это приведёт к широкому рассмотрению инвестиций, в приобретение жилой недвижимости, как выгодной формы доходного бизнеса. Не случайно, в России до революции, строили «доходные дома».

В 2021 году, руководством Казахстана была поставлена задача - заложить в основу формируемой новой системы финансирования строительства, следующие основные подходы:

- ликвидировать монополизм в сфере ЖС, который консервирует использование устаревших материалов и строительных технологий;

- создать условия, для малого и среднего предпринимательства (МСП) широкого участия в ЖС;

- с целью обеспечения условий справедливой конкуренции, создать систему мониторинга строительных издержек;

- обеспечить эффективное взаимодействие крупных строительных компаний с субъектами МСП;

- обеспечить равный доступ к госзаказам, компаниям МСП;

- превратить строительство СДЖ в инвестиционно - привлекательную сферу;

- стимулировать коммерческие банки (КБ) активно кредитовать ЖС на приемлемых условиях.

Как мы отметили выше, попытки фрагментарно реализовать, ряд названных подходов, по изменению схемы финансирования жилищного строительства с 2021 года, без создания соответствующих институциональных условий, ничего не дали.

К примеру, не была выстроена система страхование коммерческих рисков, строительных компаний (СК), связанных с удорожанием строительных материалов, с высокой инфляции, с отсутствием работающей системы взаимодействия и сотрудничества компаний МСП и крупных строительных холдингов

По существу, с 2021 года, в стране началась кардинальная трансформация социально-ориентированной модели жилищного строительства.

В статье, «Современные проблемы повышения стоимостной доступности жилья в Республике Казахстан», опубликованной в сборнике статей по материалам международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономических наук и современного менеджмента» нами рассмотрены, в основном лишь контуры обозначенных проблем реформирования ЖС Казахстана [5].

За происшедшие полтора года прошла, своего рода апробация на практике , декларируемых в начале 2021 года, подходов к изменению жилищной политики. В том числе, социально-доступного жилья.

Выяснилось, что только административными методами, невозможно выстроит социально-ориентированную модель финансового обеспечения строительства социально- доступного жилья в Республике. Скажем, только путём государственного регулирования цен на льготное жильё и предоставления компаниям – застройщикам субсидированных кредитов.

На практике всё оказалось гораздо сложней. Придать стоимостным рыночным регуляторам социальную направленность, в условиях резкого роста цен на строительные материалы, сохранения высокой импортозависимости по ряду из них, непомерно дорогого банковского кредитования и высоких инфляционных ожиданий, не удалось.

Как справедливо отмечает М.Портер: «Стимулы, предусмотренные в государственных программах, необходимо привести в соответствие с реальным функционированием экономики. Приведение в соответствие стимулов и принципов бизнеса должно быть целью каждой государственной программы»[6].

В основе такого несоответствия ключевых индикаторов жилищных программ, как справедливо отмечают доктор экономических наук, профессор Ф Александрова О. - принижение значения социальных потребностей – «В конце восьмидесятых советское общество поманили «шведской моделью»: оно потому и согласилось на реформы, что ему пообещали сочетание рыночных механизмов, которые решат проблему товарного дефицита , с высоким уровнем социальной защищённости». Известно, что в Швеции социальный минимум жилья предоставляется бесплатно [7].

С учётом новой социальной и политической реальности Казахстана, как показала практика, возник ряд нерешённых вопросов развития жилищного строительства Казахстана, которые необходимо исследовать. Особенно в сфере финансового обеспечения строительства социально-доступного жилья.

На наш взгляд, можно выделить и обозначить следующие процессы, в строительстве СДЖ, которые должны найти отражения в финансовой политике страны.

1. Обострение социальной ситуации в Казахстане, в начале 2021 года, привело к росту социального запроса на инклюзивное развитие страны. В том числе, на обеспечению достаточного уровня доступности жилья ,для разных социальных групп населения. Это актуализировало проблему повышения доступности жилья, для всех категорий граждан.

2. Трансформируется экономическое и социальное содержание категории доступности жилья. Помимо его стоимости, в соответствии с принципами экономного строительства, в неё включаются затраты по содержанию жилья. Не обязательно, чтобы продажная цена квартир была ниже, прошлого уровня. Новая квартира может быть дороже, но расходы на её эксплуатацию, за счёт использования инновационных строительных материалов будут кратно сокращены. В итоге общие расходы на приобретение и эксплуатацию жилья, существенно уменьшаться.

3. Использование в жилищном строительстве, устаревших затратных технологий, низкое качество государственно-частного партнёрства, особенно в части своевременного выполнения обязательств местных исполнительных органов (МИО), сформировало устойчивый тренд повышения себестоимости строительно-монтажных работ и консервации технологической отсталости отрасли.

4. Определённые бюджетные ограничения, связанные с пандемией коронавируса и возросшей экономической турбулентностью мировой финансовой системы, существенно повысили уровень валютных рисков компаний, закупающих строительное оборудование и материалы.

5. Наблюдаемый мировой тренд, по росту цен на строительные материалы и оборудования, а также рост стоимости энергозатрат, повышает значения внедрение принципов экономного строительства.

6. Решение задач повышения трудовой мобильности населения Казахстана, не может быть решено без строительства доступного жилья, с использованием институтов коммерческой и социальной аренды.

7. Отстранённость коммерческих банков от кредитования ЖС. Эта проблема ждёт своего решения.

8. В настоящее время, в Казахстане задача повышения эффективности бюджетных расходов, в том числе и средств, направляемых на господдержку ЖС, приобрела не только экономическую, но и социальную актуальность.

Прошлая практика, господдержки ЖС, без сопоставления, вложенных затрат из бюджета и их отдачи, породила в отрасли массовое завышение сметных затрат, непрозрачность реальных издержек строительного производства, раздутость административных расходов. Такая практика изжила себя. На смену ей приходит система мониторинга расходования и отдачи финансовых ресурсов, направляемых на меры государственной поддержки ЖС.

В целом, названные экономические процессы, наблюдаемые в настоящее время, в жилищном строительстве Казахстана, кратно повысили актуальность рассмотрения проблемы повышения доступности социального жилья, не только путём субсидирования ипотечных займов и продления сроков их предоставления, но и за счёт развития социальной и коммерческой аренды жилья, а также за счёт стимулирования снижения затрат на его строительство. И что, не менее важно на его эксплуатацию.

Президент страны Касым-Жомарт Токаев, выступая на совещание по индустриально-инновационному развитию страны, подчеркнул, что «Построение новой экономики должно базироваться на инновационном и научно-техническом развитии базовых отраслей» [8].

Известно, жилищное строительство, по своему экономическому и социальному значению относиться к важнейшей базовой отрасли.

На наш взгляд, повышению инвестиционной привлекательности жилищного строительства СДЖ во многом будет определяться решением следующих вопросов:

- формирование работающей системы мониторинга затрат, на всех этапах строительного цикла жилья;

- развития мер по повышению импортозамещения, путём развития промышленности инновационных строительных материалов;

- субсидирование затрат строительным компаниям, связанным с валютными рисками, при закупке современного оборудования и инновационных материалов;

- предоставления компаниям, внедряющим инновационные технологии и материалы в строительство СДЖ, налоговые льготы и преференции, а также в ряде случаев инновационные гранты, на период окупаемости инвестиционных проектов;

- по примеру Российской Федерации, разработать и утвердить Декларацию взаимодействия компаний крупного бизнеса и МСП;

- повышать адресность предоставления СДЖ;

- всемерно развивать институты социальной и коммерческой аренды жилья. Формирование в Казахстане, институтов социальной и коммерческой аренды жилья существенно повлияет на структуру спроса . Арендное жильё должно быть доступным по тарифам найма и уроню их государственного субсидирования;

- развивать систему госзаказов на СДЖ.

На наш взгляд, современные концепции развития строительства доступного (льготного) жилья, в Казахстане и отчасти в России, базируются преимущественно на консервации его технологической отсталости, за счёт бюджетного финансирования и субсидирования ипотеки, возросших затрат на строительство жилья.

Думается, что в настоящее время, должны быть сформированы финансовые и другие условия, которые в своей совокупности, обеспечат не только устойчивое развитие частных строительных компаний (ЧСК), но и создадут финансовые предпосылки внедрения ими новейших технологий и материалов.  Только так можно переломить тренд удорожания жилья.

Большинство ЧСК должны перейти с уровня безубыточности, а то и убыточности, на уровень рентабельности, на рыночных принципах, не ниже 15-20%. Постепенно, снижение издержек строительства, в том числе, и издержек по обслуживанию кредитных обязательств, выйдут на передний план, по повышению доступности жилья.

На наш взгляд, важнейшая задача, которая должна решаться на данном этапе трансформационного перехода к преимущественно-рыночной модели кредитования строительных компаний - это повышение инвестиционной привлекательности для коммерческих банков и частных инвесторов, не только проектов, реализуемых в рамках государственных жилищных программ, но и тех которые осуществляются, вне их.

В том числе, в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Только решив названные задачи и ряд других, можно выстроить устойчивую работающую модель кредитования коммерческими банками жилищных проектов по строительству СДЖ.

Меры господдержки ЖС, без снижения строительных издержек, с одной стороны, дают толчок строительному рынку и обеспечивают рост платежеспособного спроса на жилье в Казахстане. Но с другой, вытесняют рыночные отношения, ставит развитие всего жилищного сектора в повышенную, необоснованную, зависимость от уровня господдержки.

Следует отметить, что в России жилищное строительство, в меньшей степени ориентировано на прямую, бюджетную поддержку, по сравнению с Казахстаном. Мы разделяем мнение академика РАН Аганбегяна А.Г, о необходимости, в условиях новой социально-экономической реальности Казахстана, акцент перенести, с прямой бюджетной поддержки ЖС, на предоставление инвестиционных кредитов [9].

Пока ЖС Казахстана и отчасти в России, базируются преимущественно на консервации его технологической отсталости, за счёт бюджетного финансирования, возросших затрат на строительство жилья.

Для изменения данной ситуации, по нашему мнению, необходимо принять следующие меры:

- ускоренно развивать производство современных инновационных материалов. Развитие процессов префабрикации «выносит» строительные процессы за пределы строительной площадки.

В настоящее время, именно обрабатывающая промышленность, по производству современных инновационных материалов, задаёт тренд по снижению себестоимости одного квадратного метра нового жилья и повышения производительности труда. Понятно, что крупные строительные холдинги, монополизировав строительный рынок Казахстана, подвержены «эффекту наезженной колеи» и не проявляют достаточного интереса к внедрению инноваций.

По существу, в РФ и в РК уже начался процесс перелива капитала из финишных строительных производств, в сферу производства инновационных строительных материалов. Но он протекает очень трудно. Так в Московской области, квота на использование инновационных строительных материалов установлена на уровне 1,5%.

На наш взгляд необходимо принять следующие меры:

- кардинально пересмотреть систему страхования инвестиционных и залоговых рисков, не только строительных компаний, но и коммерческих банков;

- предоставлять ЧСК налоговые льготы и преференции. В том числе, полное освобождение от корпоративного подоходного налога (КПН), на срок окупаемости жилищных проектов;

- внести «жилищное строительство» в Перечень видов деятельности, для приоритетных инвестиционных проектов;

- создать инструменты финансовой защиты частных строительных компаний, от несвоевременного или некачественного выполнения государственными институтами развития (ГИР), своих обязательств по инфраструктурному обеспечению реализации строительных проектов, в рамках государственно-частного партнёрства;

- развить систему субсидирования валютных рисков ЧСК, закупающих современные строительные технологии и материалы, которые пока ещё не производятся в Казахстане;

- разработать дифференцированный механизм списания части кредиторской задолженности, которая сформировалась в ЧСК, не по их вине.

Дальнейшая практика осуществления трансформационных изменений концепции социально-доступного жилья, позволит на практике обосновано выбрать для Казахстана наиболее приемлемую, для него, модель предоставления гражданам социально-доступного жилья.

Список литературы:

1. «Государственная программа «Нурлы жер»- доступное жильё»// findhow.org
2. По данным текущей и годовой отчётности Комитета по статистике Министерства национальной экономики (МНЭ) РК и Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и развитию (АСП и Р) Республики Казахстан, за соответствующие периоды//www.gov.kz
3. Абдулманов А. Инвестиции в жилищное строительство выросли почти на 17%// bizemedia.kz
4. Концепция развития малого и среднего предпринимательства в Республике Казахстан до 2030 года/https://adilet.zan.kz/rus/docs/P2200000250
5. Гандрабура М.В., Твёрдохлебов Е.А. Современные проблемы повышения стоимостной доступности жилья в Республике Казахстан/Сборник статей по материалам международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономических наук и современного менеджмента» (№12(41). Новосибирск: Изд. ООО «СибАК», 2021.,стр.22-29.)
6. Портер Майкл. Конкуренция// https://search.rsl.ru/ru/record/01002715218
7. Рязанов С.Социальное государство: не откладывать до «лучших времён»// Аргументы недели, №19(865) 17.05.2023, с.3.
8. Выступление Президента Касым-Жомарта Токаева на расширенном заседании Правительства 26 января 2021// https://www.akorda.kz/ru/speeches/internal_political_affairs/in_speeches_and_addresses/vystuplenie-prezidenta-kasym-zhomarta-tokaeva-na-rasshirennom-zasedanii-pravitelstva
9. Аганбегян А.Г. Финансы, бюджет и банки в новой России. М.: Издательский дом «Дело» РАНХ и ГС., 2019.