ЭСКРОУ-СЧЕТА – СОВРЕМЕННЫЙ СПОСОБ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ НА РЫНКЕ ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматривается современный инструмент заключения сделок – эскроу-счета с учетом его развития на рынке недвижимости. Исследован результат от использования системы эскроу. Основными задачами являются рассмотрение механизма эскроу-счетов и его сравнения с другими банковскими инструментами. Исследование включает изучение последствий перехода на новую систему на рынке недвижимости. Определены преимущества и недостатки использования эскроу.

Ключевые слова: эскроу, сделки с недвижимостью, застройщик, недвижимость, жилье

Эскроу-счета, как новый инструмент взаимодействия между контрагентами, были введены в ГК РФ относительно недавно, а именно 1 июля 2014 года. Благодаря своим преимуществам и законодательным инициативам со стороны государства, этот инструмент стал неотъемлемой частью рынка недвижимости.

Новый для России, так как в западных странах он действует уже более 15 лет, банковский инструмент предназначен для использования при оплате дорогостоящих покупок, чаще всего при покупке и продаже первичного жилья на рынке недвижимости.

Цель исследования - проанализировать механизм функционирования системы эскроу, понять ключевые особенности, а так же обоснование (целесообразность) ее обязательного внедрения с целью выявления основных тенденций для формирования практических рекомендаций.

Исследование актуально, поскольку оно может помочь заинтересованным сторонам оценить преимущества и эффективность системы эскроу в целях дальнейшего использования ее на практике, например, при покупке квартиры не на первичном рынке.

Остановимся на понятии эскроу-счета. Это специально организованный условный счет, на котором хранятся денежные средства, документы или имущество на условиях, указанных в договоре, до выполнения конкретных обязательств или возникновения определенных обстоятельств. Услуги по открытию счетов эскроу в мировой практике могут предоставляться в основном банками, специализированными организациями и юридическими фирмами, либо другими эскроу-агентами.

С юридической точки зрения, данный документ является договор, регулирующий отношения между владельцем счета (депозитором), получателем платежа (бенефициар) и эскроу-агентом (например, банком)[1].

Принцип работы счета эскроу (рис. 1) заключается в том, что, в соответствии с договором, банк открывает специальный эскроу-счет для блокирования денежных средств, перечисляемых на него владельцем счета с целью последующего перечисления третьему лицу до выполнения определенных обстоятельств, указанных в договоре.

Рисунок 1. Принцип работы эскроу-счета [6]

Права на переданные средства остаются и принадлежат депозитору до даты наступления событий, определенных в договоре, после этой даты права переходят к другой стороне - бенефициару.

Основной целью эскроу является минимизация рисков, сопровождающих коммерческую сделку: ее сторона имеет подтверждение о наличии денежных средств на банковском счете своего контрагента или сама предоставляет такое подтверждение. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон хотя бы хотя бы одного из пунктов договора в срок, денежные средства будут возвращены банком со счета эскроу депоненту[2].

Счет эскроу напоминает банковский аккредитив. Основными отличиями этих инструментов следует считать:

1. Завершение эскроу будет происходить только при непосредственном участии всех сторон сделки, что снижает риск мошенничества и повышает гарантии;

2. Форма аккредитива ограничена набором правил, которые прописаны в нормативных документах, что иногда делает его использование не совсем удобным;

3. Существует также разница в сфере ответственности сторон. При осуществлении платежей в форме эскроу банк несет полную ответственность за тщательную проверку выполнения всех условий в сделке.

Помимо эскроу-счетов и аккредитива банки предлагают такой вариант расчета, как банковская (депозитарная) ячейка - небольшой сейф, который банк сдает в аренду. По желанию клиента, можно открыть доступ к ячейке другому лицу. Схема использования ячейки простая: Депонент арендует сейф в банке, помещает туда необходимую сумму. После передачи права собственности на жилье, бенефициар забирает деньги. Может показаться, что банковская ячейка наиболее удобна в расчете, но у нее есть такой минус, как подразумевание только наличного расчета. А это значит, что с ее не получится использовать в сделках с юр. лицом.[7]

Для того чтобы проанализировать реальные показатели и последствия внедрения системы эскроу-счетов, целесообразно обратиться к Аналитической записке Центрального банка России по жилищному строительству. Структура финансирования долевого жилищного строительства заслуживает особого внимания (рис. 2).

Рисунок 2. Структура финансирования долевого жилищного строительства в 2018 году, % [4]

Следует отметить, что в конце 2018 года долевое строительство финансировалось в основном напрямую от дольщиков. Но, с введением новой системы, легко понять, что банковские кредиты займут лидирующие позиции. Стоит ли ожидать повышения цен на кредиты для застройщика? Центральный банк уверял, что процентная ставка останется в пределах       10-12%. Это было возможно благодаря тому, что меньший риск по кредитам будет способствовать снижению ипотечных ставок.

Затем ситуация активно начинает меняться. На конец августа 2019 года было открыто более 10000 эскроу-счетов. Это свидетельствует о первых результатах реформы долевого строительства. Анализируя первые результаты обязательного перехода на эскроу, важно отметить и негативные последствия. Так, в Екатеринбурге замедлился рост строительства новостроек      (рис. 3). С начала 2020 года на столичный рынок поступило проектов на 0,1 млн. кв. м. меньше (2,7 против 2,6), чем за аналогичный период прошлого года. Самая худшая ситуация была в кризисном 2017 году (1,8 млн. кв. м.). Затем произошел рост: 2,4 в 2018 году и  2,7 в 2019 году. Основной причиной этого стала неготовность застройщиков к переходу на эскроу.

Рисунок 3. Динамика объема возводимого жилья на первичном рынке МЖС Екатеринбурга, млн. кв. м.[5]

Анализ тематической литературы и статистических показателей позволяет окончательно сформировать авторскую позицию и на ее основе предложить заинтересованным лицам следующие рекомендации:

- Для застройщиков, не перешедших на эскроу-счета: создать альтернативные варианты, например, разработать механизм гарантирования

- Поскольку банки, выбранные Центральным банком для эскроу, получат выгоду и смогут диктовать свои условия, необходимо создать конкурентную среду, чтобы снижение рисков за счет эскроу привело к пропорциональному снижению процентных ставок по банковским кредитам для застройщиков.

Необходимо определить положительные и отрицательные стороны использования эскроу-счетов. Среди положительных моментов стоит отметить следующие:

1) Простота безналичного оборота;

2) Открытие эскроу-счета может быть дешевле, чем оформление аккредитива или депозитной ячейки. Вместе с ипотечным кредитом на жилье его можно открыть бесплатно;

3) Деньги на эскроу-счетах защищены системой страхования вкладов;

4) Застройщик не получит деньги покупателей, пока дом не будет достроен. Исключена ситуация достройки старых объектов за счет новых дольщиков. Если люди не получат квартиру, они сразу же получат доступ к эскроу-счету и вернут все свои деньги.

К негативным последствиям использования эскроу-счетов относятся:

1) Максимальная сумма страховой выплаты по эскроу-счетам от государства составляет 10 миллионов рублей;

2) С ростом суммы сделки необходимо тщательно выбирать банк или проводить сделку через открытие нескольких счетов эскроу;

3) Сейчас только несколько банков могут открыть счет эскроу.

4) Эта схема слабо защищена от мошенничества со стороны коррумпированных сотрудников банка;

5) Рост стоимости строительства.

Таким образом, счет эскроу - это новый для российской практики банковский инструмент, получивший государственную поддержку. Особый вид счета в банковском деле, основанный на договорной основе, регулирующий сразу два правоотношения (агент-депонент, агент-бенефициар) и предназначенный для минимизации рисков в сделках по купле-продаже дорогостоящих объектов (например, квартир по договору долевого строительства).

После того, как мы разобрались в том, что такое эскроу-счет и как он работает, а так же сравнили его с альтернативными банковскими инструментами, вернемся к вопросу о возможности использования эскроу-счетов на вторичном рынке.

Как мы выяснили, эскроу-счета удобно открывать, когда между передачей и внесением средств проходит длительный срок. На вторичном рынке примером этого может быть такой вариант, когда нужно одновременно продать старую квартиру и приобрести новую. Купля-продажа квартиры или частного дома с использованием счета эскроу будет проходить в несколько этапов. Депонент, бенефициар и банк заключают договор, в котором они определяют свои условия и обязательства. Бенефициар документально подтверждает, что квартира, выставленная на продажу, не имеет других собственников. Депонент обязуется перевести денежные средства в установленный договором срок, а банк гарантирует перевод денег продавцу после выполнения условий договора эскроу. Дальнейшие действия сторон: депонент открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму; банк «замораживает» деньги на счете; Бенефициар приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры; банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца. Банк имеет право получить плату за свои услуги, если иное не предусмотрено договором. Депонент и бенефициар по договоренности берут на себя это обязательство.[7]

Если обратиться к законодательству, то запрета на использование эскроу-счетов для сделок на вторичном рынке нет. И, если при сделках по первичной недвижимости риски депонента минимальны при введении поправок в 214-ФЗ, то как раз при покупке вторичной недвижимости риск потери денег до сих пор сохраняется. Избежать этого поможет именно эскроу-счет.

Подводя итоги, можно выразить надежды на дальнейшее улучшение ситуации на рынке вторичной недвижимости. Приход новых возможностей на данный момент позволяет участникам рынка недвижимости повысить уровень безопасности в сделках. Положительным образом это должно сказаться и на банках, оказывающих услуги по открытию эскроу-счетов: ни для кого не секрет, что в сложившейся рыночной обстановке банки буквально борются за каждого клиента, а реализация эскроу-расчетов позволит презентовать и иные банковские продукты. Учитывая многолетний зарубежный опыт по применению данного вида расчетов по сделкам с недвижимостью можно смело заявлять, что для России – это очередной шаг, отражающий развитие потребительского сектора экономики. Считаем, что существующее законодательство нуждается в дальнейшем развитии: законодателю необходимо провести масштабную работу по нормативно-правовому регулированию большинства аспектов, связанных с эскроу-счетами в Российской Федерации.

Список литературы:

1. Багандова Л.К. Проблемы применения счета эскроу: Российская и зарубежная практика // Вестник Московского государственного университета. Серия: Юриспруденция. - 2018. - №1
2. Ефимова Л.Г., Алексеева Д.Г. Банковское право. 2-е издание. Учебник для бакалавров. - M.: "Проспект", 2018.
3. Тарасенко О.А., Хоменко Е.Г. Банковское право. Теория и практика применения банковского законодательства. 2-е издание. Учебник для магистров. - М.: "Проспект", 2018.
4. Аналитическая записка ЦБ РФ о жилищном строительстве (октябрь 2019 г.) - [Электронный ресурс]. - URL: https://www.cbr.ru/Content-/Document/File/84168-/analyticnote_20191004ddkp.pdf (дата обращения: 05.04.2020).
5. Екатеринбург. Обзор рынка жилой недвижимости. Март 2020 - [Электронный ресурс]. - URL: https://macon-realty.ru/publications/MarketReviews/ekaterinburg-obzor-rynka-zhiloynedvizhimosti-mart-2020-g (дата обращения: 27.04.2022)
6. Федеральный закон № 214 (в ред. от 27.06.2019)
7. Как передать деньги через эскроу-счет при покупке квартиры на «вторичке» - [Электронный ресурс]. - URL: https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/kak-peredat-dengi-cherez-eskrouschet-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichke-5ed0ce1146a51656e60c61ca (дата обращения: 27.04.2022)