СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПОВЫШЕНИЯ СТОИМОСТНОЙ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

АННОТАЦИЯ

В настоящее время, в Казахстане, взят курс на создание новой модели жилищного строительства. Полным ходом идёт разработка концепции повышения стоимостной доступности жилья. В статье рассмотрены вопросы, связанные с поиском путей сбалансированного развитии спроса и предложения льготного жилья, анализируются плюсы и минусы государственных жилищных программ. Обосновываются и выдвигаются рекомендации по стимулированию, с помощью мер господдержки, снижения строительных издержек.

Ключевые слова: государственная жилищная программа, стоимостная доступность жилья, инвестиционные кредиты, ипотека, льготное жильё, субсидии, жилищная политика, дисбаланс, спрос, предложение жилья, частные строительные компании.

1. Развитие жилищного строительства Казахстана, в период постпандемического восстановления.

В настоящее время, в Республике Казахстан (РК) взят курс на создание новой модели жилищного строительства. В Правительстве РК полным ходом идёт разработка новой жилищной политики.  При этом, поставлена задача использовать наработанный ценный опыт прошлых государственных жилищных программ (ГЖП), а также успешную практику ряда зарубежных стран.

В рамках данной статьи невозможно рассмотреть все вопросы, связанные с разработкой новой жилищной политики (НЖП) страны.  Это многогранна и сложная проблема, требующая усилий многих учёных и экспертов.

Наша цель – исследовать те новые экономические процессы, которые обозначились, в сфере строительства льготного жилья, частными строительными компаниями (ЧСК), по реализации государственных жилищных программ (ГЖП) Казахстана. В силу каких факторов возникает дисбаланс, между спросом на льготное жильё и его предложением, снижение стоимостной доступности жилья.

По состоянию на начало мая 2021 года, Казахстан занял 35-е место в международном  рейтинге, по уровню доступности жилья. Как известно он измеряется отношением цены на жильё к доходам граждан. Считается чем меньше это соотношение, тем доступнее жильё. То есть, наименьшему соотношению цен на недвижимость и доходов населения, Казахстан занял 35-е место из 109. Индекс страны составил 9,63 (чем ниже этот показатель, тем лучше) [1, с.1-2].

В результате реализации в Казахстане государственных жилищных программ «Нурлы жел», «5-10-20» и других, в стране возводиться доступное кредитное жилье, но низкие темпы его строительства только удлиняют очереди на льготное жильё. Так за 2020 год, сдано в эксплуатацию 9,5 тысяч квартир, по названным программам. А это составляет всего 56 % от плана.   С целью переломить данную негативную тенденцию, Президент страны Касым-Жомарт Токаев, поручил Правительству РК (январь 2021 г.)«…в двухнедельный срок внести новый пакет предложений по совершенствованию жилищной политики» [2, с.1].

В Казахстане в 2021 году, планируется, за счет всех источников финансирования построить 17 млн. кв. метров жилья – это 163 тыс. жилищ, в том числе 6.5 млн. кв. метров индивидуального жилья и 10,5 млн. кв. метров многоквартирного жилья.

В госпрограмме «Нұрлы жер» план на 2021 год - 15,2 млн. кв. метров[3, c.2].

Но возникает ряд вопросов по рискам, связанным с реализацией обозначенных планов.  Почему наблюдаются такие низкие темпы строительства льготного жилья; как нейтрализовать тренд увеличения стоимости строительных материалов; каковы причины увеличения разницы между регулируемыми льготными ценами на жильё, по госпрограммам и рыночными ценами на него; почему малые и средние строительные компании, предпочитают строить коммерческое жильё, а не льготное?

Причин много. Думается, что одна из главных в том, что меры мотивации частных строительных компаний (ЧСК), по снижению издержек строительства жилья, путём внедрения современных высокопроизводительных технологий, в названных госпрограммах остались в стороне.

То есть, повышение производительности труда в жилищном строительстве,  и на этой основе предложение более доступного жилья, существенное увеличение его объёмов, не стимулировалось должным образом.

Последствия такого подхода – рост цен на коммерческое жильё и низкие объёмы ввода льготного жилья.

Необходимо отметить, что в настоящее время, в Казахстане ещё не разработаны финансовые, страховые и другие институциональные условия перехода жилищного строительства, к современным моделям рыночного кредитования.

По существу, в стране отсутствуют комплексные, развёрнутые исследования этапов, трансформационных периодов и экономических особенностей перехода жилищного строительства Казахстана, к современному технологическому уровню.

В результате проведённого анализа итого в реализации ГЖП, за 2019-2021 годы, на наш взгляд, можно выделить следующие негативные тренды:

- ростстроительных издержек на возведение нового жилья;

- преобладание в строительстве бюджетного финансирования жилищных проектов;

- снижение стоимостной доступности жилья; прямое и косвенное;

- низкая активность коммерческих банков (банков второго уровня (БВУ) по кредитованию ЧСК;

- крайне низкий уровень внедрения современных строительных технологий;

- рост инвестиционного спроса на жильё;

- рост дисбаланса между предложением и спросом на льготное жильё;

- отсутствие финансовых возможностей у большинства частных строительных компаний внедрять современные технологии и материалы экономного жилищного строительства;

Названные тенденции, существенно усложняют решение государственными институтами развития (ГИР) задач, по дальнейшему повышению стоимостной доступности жилья (СДЖ).

Перед экономическим блоком Правительства РК встала задача по разработке новой социально-ориентированной модели повышения стоимостной доступности жилья (ДЖ). С учётом новой экономической реальности (НЭР) и возросших рисков финансовой неопределённости.

2. Краткий экскурс в историю формирования концепции строительства доступного жилья в Казахстане.

Руководством страны в 2012 году, была утверждена Программа «Доступное жильё- 2020». По идеи её разработчиков, государство, регулируя максимальный уровень цен на жильё, и предоставляя ряд льгот застройщикам, а также, реанимировав старые, и построив новые домостроительные комбинаты (ДК), создаст необходимые условия повышения доступности жилья[4,с.13-14].

Была предпринята попытка сразу, преимущественно-административным методами, перейти к модели строительства доступного жилья, без создания соответствующих институциональных условий, без учёта финансовых реалий жилищного строительного сектора Казахстана.

Но, как справедливо отметили, в своём развёрнутом исследовании проблем доступного жилья, видные казахстанские учёные Оразбеков К.А.  и Ким Ю.Э., разработанная государственная программа «Доступное жильё – 2020», не могла быть выполнена полностью, именно в силу вышеназванных причин и сохранения прошлого «балласта закредитованности» частных строительных компаний[5, с.38].

Высокий операционный левиридж капиталоёмких проектов по строительству и реанимации домостроительных комбинатов и связанные с этим, высокие коммерческие риски по сбыту панелей и других строительных конструкций, также встали барьером на пути снижения издержек строительства доступного жилья.

Вместе с тем, следует отметить и положительные стороны данной программы. В ходе её реализации удалось выявить и идентифицировать ряд проблем.

Особым достижением данной программы, мы считаем разработку и успешную апробацию «связанной» системы государственно – частного партнёрства в сфере строительства доступного жилья.

Эта система основывалась на эффективной, солидарной матрице государственно-частного партнёрства (ГЧП)[6, с.35].

Частная или квазигосударственная строительная компания обязуется 50% построенного жилья реализовывать по утверждённым государством фиксированным «льготным» ценам, а 50% - по рыночным ценам. Эта успешно апробированная форма ГЧП, была заложена в ГЖП «Нурлы жер», стартовавшей с 2017года[7, с.1-48].

Можно сделать вывод, что  высокий неудовлетворённый спрос на жильё был основным вынужденным рыночным стимулятором развития многоэтажного домостроения Казахстана, в период с 1995 по 2012 годы. Именно в этот период, наблюдались высокие темпы развития многоэтажного ЖС и постоянный рост цен на квартиры.

Но как только потребность в жилье, наиболее обеспеченных слоёв общества, в основном была удовлетворена, возникли барьеры стоимостной доступности жилья, для средних по доходам граждан. Именно поэтому государственная программа «Доступное жильё - 2020», наряду с рядом других причин, не была выполнена.

Внимание государственных институтов развития (ГИР) переключилось на вопросы строительства не просто жилья, а жилья с дифференцированной степенью его стоимостной доступности.

ГЖП стали разрабатывать с учётом разных уровней доходов населения, на основе концепции «лестницы доступности» жилья. В том числе, социального и арендного.

Так в 2014 году была разработана ГЖПна 2015-2019 годы «Нурлы жол», а на 2020 год «Программа развития регионов до 2020 года». С 2017 года стартовала «Государственная программа «Нурлы жер»..[7.с. 4-5]        

В условиях недоступно высоких цен, на новое жильё, для большинства жителей Казахстана, была разработана государственная программа «Нұрлы жер», призванная значительно ускорить решение проблемы повышения стоимостной доступности жилья, для всех групп населения.

Программа жилищного строительства «Нұрлы жер» направлена на выработку новых подходов стимулирования жилищного строительства, для повышения доступности жилья широким слоям населения и интеграции в нее вопросов жилья из прошлых программ.

В отличии от предшествующих ГЖП, в  данной программе, значительное внимание уделено стимулированию строительства жилья частными застройщиками.

Государственная программа «Нұрлы жер», предусматривает поддержку не только населения, желающего приобрести жилье, но и частных строительных компаний (ЧСК), которые строят льготное жилье.

Для данных целей государством предусматривается, субсидирование процентной ставки по кредитам, выдаваемым банками для застройщиков. Размер субсидии составляет 7%, что соответственно позволяет снизить процентную ставку кредита на 7 процентов.

После получения займа, в рамках данного направления, застройщик обязан 50% построенного жилья реализовать через Жилстройсбербанк, по следующим ценам за 1 кв. метр:

- до 260 тыс. тенге в городах Астане, Алматы и их пригородных зонах;

-до 220 тыс. тенге в остальных регионах.

Остальную часть построенного жилья (50%) компания имеет право реализовать по рыночным ценам.

При этом выдвигаются следующие условия для ЧСК , желающих работать по данной программе:

- использовать средства полученного займа строго для строительства жилья;

- срок кредитования – до 3 лет;

- максимальный срок субсидирования – до 3 лет;

- срок кредитования должен быть равен сроку субсидирования.

Практика реализации данной системы инвестиционного обеспечения ЖС, при всех её плюсах, по сравнению с другими жилищными программами, выявила ряд проблем, которые не позволили решить проблему дисбаланса спроса и предложения льготного жилья.

3.Как преодолеть дисбаланс между спросом и предложением льготного жилья.

Практика показала, что использование старых строительных технологий и традиционных материалов (бетона, кирпича, арматуры) без учета объёма и стоимостных параметров рыночного спроса на жильё, потенциальных потребителей, может свести на нет, меры государства по повышению его доступности. Образно выражаясь, меры господдержки по повышению доступности жилья, разбились о барьер дисбаланса между спросом и предложением льготного жилья. Издержки реализации такого подхода, в настоящее время, проявились как на рынке жилья Казахстана, так и России.

Решение Правительства Казахстана, предоставить гражданам страны право снимать пенсионные накопления и использовать их на покупку жилья и погашение ипотеки, привело к резкому росту спроса на жильё и к снижению его стоимостной доступности. И это понятно. Предложение жилья отставало от резкого роста спроса.

Похожая ситуация наблюдалась и в Российской Федерации. Как справедливо отмечают эксперты, дешевое кредитование жилищной ипотеки (6,5%) за счёт субсидий, при ограниченном объёме предложения льготного жилья, спровоцировало рост цен и дисбаланс спроса и предложения на льготное жильё.

В России за 2020 год, наблюдался 26%-й рост цен на недвижимость при снижающихся реальных доходах населения. То есть, льготная ипотека, сделала жильё ещё менее доступным для большинства российских граждан[8, с.4].

Казахстан и Россия приняли различные меры по повышению доступности жилья, но их последствия оказались одинаковыми – цены на жильё подскочили. Удивительный парадокс.

На наш взгляд, такой парадоксальный феномен объясняется тем, что в Казахстане и в России меры господдержки, направленные на повышение стоимостной доступности жилья, были сфокусированы преимущественно на повышение спроса.

Система стимулирования предложения жилья, увеличения объёмов строительства, как бы выпали из названных мер господдержки.

Думается, что государственные институты развития, прежде всего, должны стимулировать снижение издержек, при строительстве жилья, на основе внедрения технологий экономного строительства, а не компенсацию строительным компаниям затрат, связанных с использованием устаревших строительных технологий, в форме субсидий на кредиты. 

Такая практика приводит к консервации технического уровня строительства и к дисбалансу спроса и предложения на него.

Учёным и экспертам ещё предстоит оценить социально-экономическую эффективность, применённых мер господдержки строительства доступного жилья. Но уже сейчас, сегодня, можно сделать обоснованный вывод, о необходимости разработке государством, сопряжённого механизма стимулирования строительства жилья. Этот механизм должен обеспечить не только рост спроса на жильё, но и опережающее увеличение предложения льготного жилья.

Думается, что эффективность бюджетных затрат, выделяемых на повышение стоимостной доступности жилья, значительно увеличиться, если часть их (бюджетных затрат), скажем 40-50% направлять, не на консервацию технологической отсталости ЖС, а на обновление его технологической базы.  И как справедливо отмечает академик РАН Аганбегян А.Г. бюджетную поддержку необходимо оказывать в форме льготных инвестиционных кредитов, а не прямого бюджетного финансирования[9,с.361].

В противном случае нам предстоит и дальше, довольствоваться эффектом замедления роста цен на жильё. Сложившийся дисбаланс мер господдержки надо постепенно устранять.

Рост цен на жилье в Казахстане продолжается и в 2021 году. Причем в октябре ощутимо подорожали новостройки – на 1,88% за месяц до 352,7 тыс. тенге/кв.м. Более быстрый месячный прирост цен на новостройки в 2021 году был зафиксирован лишь в январе (+3,8%) и мае (+2,6%). С начала года новое жилье подорожало на 13,8%, почти в два раза обогнав официальный уровень инфляции (7%).[10, с. 1].

Возникает вопрос, а существуют ли у частных строительных компаний инвестиционные возможности, на внедрение современных строительных технологий? Ответ однозначен. Нет. И главная причина – недоступность «длинных» банковских кредитов.

Проблемы реанимации рыночного кредитования жилищного строительства Казахстана, будут рассмотрены в следующей статье.

Список литературы:

1. В рейтинге стран по доступности жилья Казахстан занял 35-е место//finprom.kz.
2. Выступление Президента Касым-Жомарта Токаева на расширенном заседании Правительства26 января 2021
3. «Государственная программа «Нурлы жер»- доступное жильё». findhow.org
4. По данным текущей и годовой отчётности Комитета по статистике Министерства национальной экономики (МНЭ) РК и Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и развитию (АСП и Р) Республики Казахстан, за соответствующие периоды//www.gov.kz
5. Об утверждении Программы «Доступное жильё-2020».//adilet.zan.kz
6. Оразбеков К.А., Ким Ю.Э. Строительство доступного жилья в Казахстане: состояние, проблемы и перспективы развития. Алматы, 2014.
7. Майоров С.В. Развитие инвестиционной активности в рамках государственно-частного партнёрства. Набережные Челны, 2015., стр.30-39.
8. «Государственная программа «Нурлы жер»- доступное жильё»// findhow.org.
9. Эксперты в 2021году ожидают рост цен на жильё в Росии .//rueconomics.ru
10. Аганбегян А.Г.Финансы, бюджет и банки в новой России.М.:Издательский дом «Дело» РАНХ и ГС, 2019.
11. Но цены продолжают расти. https://kursiv.kz/news/otraslevye-temy/2021-11/aktivnost-na-rynke-zhilya-v-kazakhstane-snizhaetsya