ОЦЕНКА  РИСКОВ  ИНВЕСТИЦИОННЫХ  ПРОЕКТОВ  В  ЖИЛИЩНОМ  СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Курьина  Елена  Борисовна

магистрант  Сибирского  государственного  аэрокосмического  университета,  РФ,  г.  Красноярск

E-mail: 

RISK  ASSESSMENT  OF  INVESTMENT  PROJECTS  IN  HOUSING  CONSTRUCTION

Elena  Kurina

Postgraduate  student  of  Siberian  State  Aerospace  University,  Russia  Krasnoyarsk

АННОТАЦИЯ

Рассматриваются  классификация  рисков  инвестиционных  проектов  в  жилищном  строительстве,  основные  методы  оценки  инвестиционных  рисков  в  жилищном  строительстве,  а  также  методы  управления  рисками.

ABSTRACT

In  this  article  I  consider  risk  classification  of  investment  projects  in  housing  construction,  basic  methods  of  risk  assessment  in  housing  construction  and  methods  of  risk  management.

Ключевые  слова:  риск;  инвестиционный  проект;  оценка  рисков;  жилищное  строительство.

Keywords:  risk;  investment  project;  risk  assessment;  housing  construction.

Инвестиционная  деятельность  всегда  сопряжена  с  определенным  набором  рисков.  Оценка  рисков  инвестиционных  проектов  в  строительной  сфере  весьма  сложна,  поскольку  строительство  —  процесс  долгосрочный  с  наиболее  отдаленным  и  трудно  прогнозируемым  результатом.  В  связи  с  неопределенностью  будущих  событий  инвестор  вынужден  выявлять,  измерять  и  управлять  рисками  инвестиционных  проектов. 

В  основе  рисков  лежат  такие  два  фактора,  как  вероятность  и  неопределенность.  При  этом  вероятность  характеризует  возможность  получения  определенного  конкретного  результата,  а  неопределенность  связана  с  неполнотой  или  неточностью  информации  об  условиях  реализации  проекта,  в  том  числе  о  связанных  с  ними  затратах  и  результатах.

Применительно  к  инвестиционной  деятельности,  связанной  с  разработкой  и  реализацией  проектов,  наиболее  распространено  такое  понятие  риска. 

Под  риском  инвестиционной  деятельности  понимается  возможность  возникновения  таких  условий,  которые  приведут  к  негативным  последствиям  для  всех  или  отдельных  участников  проекта  [2,  с.  294]. 

При  этом  инвестиционные  риски  можно  классифицировать  по  различным  признакам.

Рассмотрим  основные  риски,  которые  необходимо  учитывать  при  реализации  проектов  в  жилищном  строительстве. 

1.  По  источникам  возникновения  риски  можно  классифицировать  на  систематические  (макроэкономические)  и  несистематические  (микроэкономические).

·     Систематический  риск  определяется  внешними  обстоятельствами,  он  не  зависит  от  субъекта  и  обычно  не  регулируется  им.  Сюда  относятся  страновый  риск  (политические  и  экономические  риски)  и  риск  форс-мажорных  обстоятельств  (опасность  воздействия  на  ход  реализации  проекта  природных  катаклизмов). 

·     Несистематические  риски  присущи  конкретному  субъекту,  они  зависят  от  его  состояния  и  определяются  его  конкретной  спецификой.  Такими  рисками  можно  и  нужно  управлять.  К  несистематическим  рискам  относятся:  деловой  риск,  технический  риск,  маркетинговый  риск,  риск  «слабого»  управления,  риск  ликвидности.

2.  По  степени  возможного  прогнозирования  риски  делятся  на:

·     Прогнозируемые  риски  —  связаны  с  факторами  неопределенности,  которые  могут  наступить  вследствие  циклического  развития  экономики,  смены  конъюктурных  циклов  развития  инвестиционного,  финансового  и  других  рынков,  а  также  предсказуемого  развития  конкуренции  (например,  инфляционный,  процентный  риски);

·     Непрогнозируемые  риски  —  связаны  с  факторами  неопределенности,  вероятность  наступления  которых  отличается  полной  неопределенностью,  и  их  нельзя  определить  на  данном  этапе  по  той  или  иной  причине  (например,  риски  форс-мажорной  группы,  макроэкономические  риски  и  др.). 

3.  По  видам  потерь  различают:

·     Риск  упущенной  выгоды  связан  с  вероятностью  наступления  косвенного  (побочного)  ущерба  (неполучения  или  недополучения  прибыли)  вследствие  неосуществления  какого-либо  мероприятия;

·     Риск  снижения  доходности  определяется  вероятностью  уменьшения  размера,  планируемого  к  получению  дохода;

·     Риск  прямых  инвестиционных  потерь  —  это  вероятность  неправильного  выбора  объектов  инвестиционных  вложений,  а  также  полной  или  частичной  потери  инвестированного  капитала  (например,  кредитный  риск,  риск  банкротства  и  т.  д.). 

4.  По  степени  наносимого  ущерба  риски  делятся  на  [1,  c.  149]:

·     частичные  —  когда  запланированные  показатели,  действия,  результаты  выполнены  частично,  но  без  потерь;

·       допустимые  —  когда  запланированные  показатели,  действия,  результаты  не  выполнены,  но  потерь  нет;

·     критические  —  когда  запланированные  показатели,  действия,  результаты  не  выполнены,  есть  определенные  потери;

·     катастрофические  —  когда  невыполнение  запланированного  результата  влечет  за  собой  разрушение  субъекта  (проекта  предприятия).

5.  Риски  также  можно  подразделить  в  соответствии  со  стадией  проекта,  на  которой  они  возникают:

·     На  инвестиционной  фазе:  риск  превышения  сметной  стоимости  проекта;  риск  задержки  сдачи  объекта;  риск  некачественного  выполнения  инженерных  изысканий  территории  под  строительство;  риск  выбора  некачественной  архитектурной  концепции  проекта,  риск  непрохождения  экспертизы  проекта  и  т.  д.

·     На  производственной  фазе:  производственные  риски  (технологический,  управленческий,  транспортный,  сырьевой);  коммерческие  риски  (риски  реализации  продукта);  экологические  и  другие  риски  гражданской  ответственности;  финансовые  риски  (кредитный  риск,  риск  изменения  процентной  ставки,  валютный  риск  и  т.  д.).

·     На  фазе  закрытия  проекта:  риски  финансирования  и  рефинансирования  работ  по  закрытию  проекта;  риски  возникновения  гражданской  ответственности  и  т.  д. 

В  течение  всего  проектного  цикла  возникают  также  страновые,  административные  и  форс-мажорные  риски. 

Кроме  того,  существуют  общие  риски,  которые  охватывают  все  стадии  инвестиционного  проекта.  К  таким  рискам  относятся:  неразвитость  гражданского  и  корпоративного  законодательства;  слабое  страхование,  система  руководства  и  корпоративного  управления  и  т.  д. 

Мы  хотели  бы  расширить  данную  классификацию,  дополнив  ее  еще  двумя  признаками,  по  которым  можно  классифицировать  риски  инвестиционных  проектов  в  жилищном  строительстве.

1.  В  зависимости  от  участников  инвестиционного  процесса  можно  выделить:

·     Риск  инвестора.  Для  инвестора  риск  связан  с  финансовыми  потерями  вследствие  банкротства  фирмы,  временной  «заморозки»  строительства,  нанесения  ущерба  объекту  инвестирования  (риск  форс-мажорных  обстоятельств)  и  т.  д.  При  этом  инвестором  может  быть  как  физическое  лицо  (например,  дольщик),  так  и  юридическое  лицо  (банки  и  иные  кредитные  организации).

·     Риск  застройщика.  Для  застройщика  риск  может  быть  связан  с  недостатком  спроса  на  жилье  (риск  невостребованного  жилья).  На  спрос  в  данном  случае  могут  влиять  различные  факторы  —  от  неконкурентоспособности  самой  фирмы  до  экономического  кризиса  в  стране.  Застройщик  также  несет  и  финансовые  риски  (прекращение  финансирования,  падение  цен  на  жилье  и  др.).  Помимо  этого,  существует  риск  отзыва  лицензии  на  строительство  вследствие  различных  нарушений.

·     Риск  заказчика.  Поскольку  заказчик  принимает  на  себя  функции  управления  финансовым  проектом  строительства,  то  он  несет  все  финансовые  риски,  присущие  инвестиционному  проекту  (риск  упущенной  выгоды,  риск  отдельной  финансовой  операции,  риск  превышения  расходов  в  связи  с  ростом  цен  на  сырье  и  материалы  и  т.  д.).  Кроме  того,  для  заказчика  существует  риск  невыполнения  подрядчиком  договорных  обязательств.  Заказчик  также  может  являться  застройщиком  и,  соответственно,  нести  все  риски  застройщика.

·     Риск  подрядчика  и  генерального  подрядчика.  Подрядчики,  привлекаемые  к  реализации  проекта,  зачастую  берут  на  себя  обязательства,  с  которыми  они  не  в  состоянии  справиться.  Вследствие  этого  для  подрядчика  возникает  риск  неполучения  (недополучения)  прибыли  или  полного  отказа  от  дальнейшего  участия  в  строительстве  объекта. 

·     Риск  проектировщика.  Для  проектировщика  риск  заключается  в  том,  что  заказчик  может  не  принять,  разработанный  им  проект,  либо  заставит  внести  в  проект  существенные  изменения.  В  таком  случае  фирма-проектировщик  понесет  и  финансовые  и  временные  издержки.  Кроме  того,  в  процессе  проектирования  существует  возможность  допущения  ошибки,  которая  выявится  на  каком-либо  из  этапов  реализации  проекта,  и  также  приведет  к  неблагоприятным  для  проектировщика  последствиям. 

·     Риск  пользователя  объекта  жилищного  строительства  (потребителя).  Для  потребителя  риск,  прежде  всего,  связан  с  качеством  приобретаемого  жилья,  поскольку  он  не  владеет  информацией  о  качестве  материалов,  используемых  при  строительстве  дома,  об  условиях,  при  которых  осуществлялось  строительство.  Потребитель  может  оценивать  только  внешний  вид  здания,  внутреннюю  отделку  квартиры,  инфраструктуру  района,  где  он  покупает  жилье.  Если  потребитель  внес  денежные  средства  (полностью  или  частично)  еще  на  этапе  строительства  объекта,  то  он  является  еще  и  инвестором,  и  тогда  несет  и  риски  инвестора.

2.  В  зависимости  от  вида  ресурсов,  используемых  при  разработке  и  реализации  инвестиционных  проектов  в  жилищном  строительстве,  риски  также  можно  разделить  на  3  вида:

·     Финансовые  ресурсы.  Сюда  относятся:  риск  неплатежеспособности  заказчика;  непредвиденные  расходы  на  строительные  работы;  превышение  сроков  строительства,  стоимости  оборудования;  риск  отдельной  финансовой  операции;  риск  неплатежеспособности  потребителей;  замена  цен  на  сырье  и  материалы;  риск  инфляции;  повышение  налоговых  ставок  и  другие  риски,  связанные  с  финансированием  инвестиционного  проекта.

·     Трудовые  ресурсы.  К  рискам,  связанным  с  трудовыми  ресурсами,  можно  отнести:  невыполнение  контрактных  обязательств  подрядчиками;  подбор  неквалифицированного  персонала;  несвоевременная  подготовка  персонала;  нехватка  рабочей  силы;  нехватка  материалов;  несвоевременность  снабжения  оборудованием;  срывы  поставок;  мошенничество  со  стороны  руководства  и  др.

·     Информационные  ресурсы.  Сюда  относятся:  риски,  вызванные  утечкой  информации  и  использованием  ее  конкурентами;  риски,  возникающие  вследствие  с  неправильно  проведенными  маркетинговыми  исследованиями;  недооценка  конкурентов  на  товарном  рынке;  неправильно  определенный  сегмент  рынка  и  т.  д.

Существует  множество  методов  оценки  рисков  инвестиционных  проектов.  Методы,  которые  на  наш  взгляд  наиболее  приемлемы  для  оценки  рисков  в  сфере  жилищного  строительства,  кратко  описаны  в  таблице  1.

Таблица  1.

Методы  оценки  рисков  инвестиционных  проектов  в  жилищном  строительстве

После  выявления  и  анализа  риска  принимаются  меры,  направленные  на  его  снижение.  К  методам  управления  рисками  обычно  относят  следующие:  диверсификация,  уклонение  от  рисков,  компенсация,  локализация.

Эффективным  способом  снижения  риска  является  его  диверсификация  (распределение).  Распределение  риска  происходит  при  разработке  финансового  плана  и  контрактных  договоров,  при  этом  оно  может  быть  организовано  как  среди  подрядчиков,  так  и  среди  дольщиков. 

Важное  место  среди  методов  уклонения  от  рисков  занимает  страхование  (хеджирование)  риска.  Оно  представляет  собой  защиту  имущественных  интересов  предприятия  при  наступлении  неблагоприятных  событий  за  счет  денежных  средств,  формируемых  из  страховых  взносов  (премий). 

Аналогичной  страхованию  является  компенсация  рисков,  которая  предусматривает  создание  определенных  резервов:  финансовых,  материальных,  информационных.

Локализация  рисков  —  это  выделение  определенных  видов  деятельности,  которые  могут  привести  к  локализации  риска.  Например,  создание  отдельного  юридического  лица  для  реализации  нового  высокорискованного  строительного  объекта. 

Управление  риском  является  необходимой  стадией  оценки  инвестиционного  проекта  в  сфере  жилищного  строительства.  Методы  управления  риском  обычно  определяются  в  инвестиционной  политике  предприятия,  поскольку  некачественный  анализ  возможных  рисков  может  привести  к  существенной  потере  доходности  проекта,  и  даже  сделать  его  убыточным. 

Список  литературы:

1. Касьяненко  Т.Г.  Инвестиции:  учебное  пособие  /  Т.Г.  Касьяненко,  Г.А.  Маховикова.  М.:  Эксмо,  2009.  —  240  с.
2. Ример  М.И.  Экономическая  оценка  инвестиций.  2-е  изд.  /  М.И.  Ример,  А.Д.  Касатов,  Н.Н.  Матиенко;  под  общ.  ред.  М.И.  Римера.  СПб.:  Питер,  2008.  —  480  с.