ОСОБЕННОСТИ  ОЦЕНКИ  РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ  ПРИ  ОТСУТСТВИИ  ИМУЩЕСТВЕННЫХ  ПРАВ  НА  НИХ

Штрикунова  Марина  Михайловна

канд.  экон.  наук,  доцент  кафедры  «Финансовый  менеджмент»  ФГБОУ  ВПО  «МАТИ  —  Российского  государственного  технологического  университета  имени  К.Э.  Циолковского»,  РФ,  г.  Москва

E-mail: 

FEATURES  MARKET  VALUE  APPRAISAL  LAND  IN  THE  ABSENCE  PROPRIETARY  RIGHTS  TO  THEM

Shtrikunova  Marina

PhD,  Associate  Professor  of  "Financial  Management"  MATI  —  Russian  State  Technological  University  Tsiolkovsky  ",  Russia  Moscow

АННОТАЦИЯ

Статья  посвящена  изучению  особенностей  оценки  рыночной  стоимости  земельных  участков  при  отсутствии  имущественных  прав  на  них.  Предлагается  ряд  направлений  по  адаптации  методов  оценки  к  реальному  состоянию  российской  экономики.

ABSTRACT

Article  examines  the  characteristics  of  assessing  the  market  value  of  land  in  the  absence  of  property  rights  on  them.  Proposes  a  number  of  areas  for  adaptation  assessment  methods  to  the  real  state  of  the  Russian  economy.

В  практике  оценки  имущества  предприятий  и  граждан  часто  приходится  сталкиваться  с  ситуацией,  когда  при  существующем  праве  собственности  на  строения,  их  собственники  не  заботятся  о  надлежащем  оформлении  прав  на  земельные  участки,  расположенные  под  данными  строениями.  При  этом  оценка  таких  строений  неотделима  от  оценки  прав  на  земельные  участки  занятые  зданиями  и  сооружениями.  В  данном  случае  оценщики  производят  оценку  земли  под  объектами  недвижимости  с  допущением  последующего  оформления  прав  в  соответствии  с  действующим  законодательством  РФ,  согласно  которому  это  может  быть  либо  право  собственности,  либо  право  аренды,  как  правило,  долгосрочной.  Такое  допущение  дает  возможность  применения  традиционных  методов  оценки  земли,  выбор  типа  прав  обуславливается  принципом  наилучшего  использования  и  ограничениями  действующего  законодательства.

Особенностью  применения  традиционных  методов  оценки  является  обоснование  корректировки  на  отсутствие  имущественных  прав  на  земельный  участок  и  коэффициента  перехода  от  права  собственности  к  праву  аренды.  В  настоящей  статье  на  основании  анализа  законодательной  базы,  теории  и  практики  оценки,  представлено  обоснование  данных  показателей  для  земельных  участков,  расположенных  на  территории  г.  Москвы.

Практика  земельного  рынка  в  г.  Москве  свидетельствует  о  следующем.  Собственники  зданий,  сооружений,  расположенные  на  земельных  участках  находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности  в  соответствии  с  п.  1  ст.  28  ЗК  РФ  предоставляются  гражданам  и  юридическим  лицам  в  собственность  или  в  аренду.  В  соответствии  с  п.  1  ст.  36  ЗК  РФ  «Граждане  и  юридические  лица,  имеющие  в  собственности,  ……,  хозяйственном  ведении  …….  здания,  сооружения,  …..,  расположенные  на  земельных  участках,  находящихся  в  государственной  …….  собственности,  приобретают  права  на  эти  земельные  участки  в  соответствии  с  настоящим  Кодексом».  При  этом,  как  следует  из  указанной  статьи  далее  «Если  иное  не  установлено  ……..,  исключительное  право  на  приватизацию  земельных  участков  ……….  имеют  граждане  и  юридические  лица  -  собственники  зданий,  строений,  сооружений……..».  В  п.п.  1_1  п.  1  ст.  36  также  установлено,  что  «…Продажа  земельных  участков,…….  находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,……  собственникам  зданий,  ………….,  расположенных  на  этих  земельных  участках,  осуществляется  по  цене,  установленной  соответственно  органами  исполнительной  власти  и  органами  местного  самоуправления»,  а  из  п.п.  1_2  п.  1  ст.  36  следует,  что  «…Цена  земельных  участков,  …….  указанных  в  пункте  1.1  настоящей  статьи,  не  может  превышать  их  кадастровую  стоимость……  До  установления  уполномоченным  Правительством  РФ  федеральным  органом  исполнительной  власти,  органом  государственной  власти  субъекта  РФ  или  ……….  порядка  определения  цены  земельного  участка  эта  цена  устанавливается  в  размере  его  кадастровой  стоимости………».

Закон  г.  Москвы  №  48  от  19.12.2007  «О  землепользовании  в  городе  Москве»  года  также  предполагал  либо  право  аренды  либо  право  выкупа  земельных  участков,  причем  право  выкупа  собственникам  капитальных  строений,  расположенных  на  земельных  участках,  ранее  выкупленных  из  государственной  или  муниципальной  собственности.  Выкуп  был  возможен  по  льготной  цене  —  двадцать  процентов  от  кадастровой  стоимости  либо  заключение  права  аренды  без  проведения  торгов  (аукционов)  и  внесения  платы  за  заключения  договора  аренды.  Однако  практика  правоприменения  настоящих  норм  московского  земельного  законодательства  свидетельствовала  об  ином.  В  реальности  случаи  приватизации  земли  в  г.  Москве  без  особого  преувеличения  можно  назвать  единичными.  Так,  по  мнению  Виталия  Можарского,  партнера  Goltsblat  BLP,  количество  собственников  земли  в  Москве  не  превышает  2—3  %,  причем  половина  из  них  приходится  на  частные  домовладения.  По  мнению  других  специалистов,  число  собственников  земельных  участков  в  г.  Москве  не  превышает  0,1  от  общего  числа  землепользователей.  То  есть  собственникам  капитальных  строений,  расположенных  на  землях,  принадлежащих  г.  Москве  в  подавляющем  большинстве  случаев,  земельные  участки  под  данными  строениями  с  учетом  земель,  необходимых  для  их  обслуживания,  передавались  на  правах  аренды.

Норма  п.  6  ст.  9  Закон  г.  Москвы  №  48  от  19.12.2007  «О  землепользовании  в  городе  Москве»  года  гласит,  что  «…  Договор  аренды  земельного  участка,  занятого  объектом  капитального  строительства,  заключается  на  срок  от  25  до  49  лет……….  Меньший  срок  договора  аренды  земельного  участка  может  быть  установлен  исключительно  по  соглашению  сторон………..».  Разумно  предположить,  что  любой  собственник  здания,  при  прочих  равных  условиях,  предпочтет  заключение  долгосрочного  договора  аренда  на  более  длительных  срок,  исходя  из  экономической  целесообразности,  а  также  меньшей  рисковой  составляющей,  вытекающей  из  имущественных  прав. 

Право  аренды  является  ограниченным  правом  по  сравнению  с  право  собственности,  поскольку  ограничивает  его  обладателя  в  праве  распоряжения  земельным  участком.  В  соответствии  с  п.  2  ст.  615  ГК  РФ  «…Арендатор  вправе  ……….  сдавать  арендованное  имущество  в  субаренду  (поднаем)  и  передавать  свои  права  ………..  по  договору  аренды  другому  лицу  (перенаем),  предоставлять  …….  имущество  в  безвозмездное  пользование,  а  также  отдавать  арендные  права  в  залог  и  вносить  их  в  качестве  вклада  в  уставный  капитал  хозяйственных  товариществ  и  обществ  ………,  если  иное  не  установлено  настоящим  Кодексом,  ……….  В  указанных  случаях,  ……….,  ответственным  по  договору  перед  арендодателем  остается  арендатор».  При  этом  следует  отметить,  что  в  силу  материальных  интересов  собственника  земельного  участка,  получение  разрешение  на  передачу  прав  долгосрочной  аренды  является  платным,  поскольку  поступает  в  бюджет  г.  Москвы.  В  Законе  г.  Москвы  №  48  от  19.12.2007  «О  землепользовании  в  городе  Москве»  года  нет  четкого  указания  на  получение  разрешения  на  передачу  прав  аренды  при  безвозмездном  получении  права  аренды  собственником  капитального  строения,  расположенного  на  земельном  участке,  находящемся  в  собственности  г.  Москвы,  и  земельных  участках,  государственная  собственность  на  которые  не  разграничена.  Зато  п.  2  ст.  19  настоящего  закона  четко  предусмотрено,  что  «…  Если  решением  о  предоставлении  земельного  участка  в  аренду  предусмотрено  внесение  платы  ……….,  то  в  соответствующий  договор  аренды  земельного  участка  включает  положение,  ……..  приобретает  право  на  совершение  сделок  с  правом  аренды  земельного  участка……  при  условии  внесения  платы  за  право  на  заключение  договора  аренды  в  полном  объеме».  Отсюда  вытекает  что,  если  арендатором  право  аренды  земли  приобретено  на  возмездной  основе  относительно  части  арендуемого  земельного  участка,  то  уступка  допускает  с  согласия  арендодателя  относительно  приобретенного  на  возмездной  основе  права  аренды  земли,  в  остальных  случаях  уступка  не  допускается.

Исходя  из  всего  выше  сказанного,  можно  заключить,  что  если  выбранные  в  процессе  оценки  объекты  аналоги  включают  имущественные  права  на  землю,  как  следует  из  объявлений  об  их  продаже  и  аренде,  то  —  это  права  долгосрочной  аренды  на  49  лет,  приобретенные  на  платной  основе,  поскольку  собственники,  расположенных  на  них  отдельно  стоящих  зданий  продают  такие  права,  а  значит,  обладают  правом  передачи  прав  аренды,  либо  —  это  права  собственности  на  земельный  участок,  причем,  скорее  всего  выкупленные  по  льготной  ставке  —  двадцать  процентов  от  кадастровой  стоимости.

В  настоящее  время  не  существует  единой,  надлежащим  образом  утвержденной  методики  по  оценке  рыночной  стоимости  продажи  права  аренды  на  вторичном  рынке.  Традиционно  оценщики  используют  при  оценке  арендных  прав  общие  методики  оценки  земли  и  корректировки  при  переходе  от  прав  собственности  к  правам  аренды  и,  наоборот,  в  зависимости  от  наличия  рыночной  информации  о  предложении  (продаже)  таких  прав. 

Все  вышеизложенное  в  основном  относится  к  свободному  или,  иначе  говоря,  не  застроенному  участку  земли.  Если  на  арендованном  участке  земли  уже  построено  здание  другого  собственника,  то  ситуация  несколько  изменяется.  Собственник  участка  земли  уже  не  может  по  своему  усмотрению  прекратить  аренду  этого  участка  по  истечении  договора  аренды  (исключение  составляет  только  предусмотренный  законом  РФ  выкуп  земли  для  федеральных  и  муниципальных  нужд).  И  он  будет  вынужден  продлевать  утративший  силу  договор  аренды  или  ему  будет  необходимо  продать  земельный  участок  собственнику  здания.  В  свою  очередь  арендатор  участка  земли  не  будет  иметь  возможность  сдать  его  в  субаренду  или  организовать  на  нем  свой  бизнес,  кроме  как  путем  сдачи  в  аренду  всего  здания  или  части  этого  здания.  Следовательно,  пока  на  земельном  участке  располагается  здание,  этот  участок  имеет  как  бы  особый  статус,  то  есть  он  долгое  время  неотделим  от  этого  здания  и  образует  своеобразный  «единый  объект»  недвижимости.

Обычно  в  этом  случае  для  определения  стоимости  права  аренды  земельного  участка  рекомендуется  использовать  методы  выделения  или  остатка  [2].  Но  точность  данных  методов  крайне  низкая.  Во-первых,  из-за  большой  относительной  погрешности  вычисления.  При  выполнении  операции  вычитания  абсолютные  погрешности  составляющих  складываются,  а  база,  относительно  которой  определяется  относительная  погрешность,  уменьшается.  Во  вторых,  в  стоимость  сооружения  включается  предпринимательская  прибыль,  которая  зависит  от  местонахождения  земельного  участка  и  ее  величина  определяется  так  же  с  высокой  погрешностью.  Кроме  этого,  затратный  подход  к  оценке  недвижимости  в  этом  случае  так  же  теряет  свою  независимость  от  сравнительного  или  доходного  подходов  (в  зависимости  от  того  какой  метод  расчета  стоимости  права  аренды  земли  использован).  Нельзя  не  отметить,  что  полученная  таким  образом  стоимость  земельного  участка  оторвана  от  рынка  земли,  поскольку  при  ее  расчете  используются  только  данные  рынка  аналогичных  объектов  недвижимости  и  рынка  стройиндустрии.  Такие  же  проблемы  возникают  и  при  использовании  метода  распределения.

То  есть  все  рассуждения  теоретиков  в  области  оценки  недвижимости  сводятся  к  тому,  что  в  условиях  отсутствия  достаточной  информации  об  объектах-аналогах  для  применения  традиционных  подходов  к  оценке  стоимости  земли,  может  быть  принято  допущение  об  эквивалентности  (приравнивании)  прав  долгосрочной  аренды  и  прав  собственности  на  земельные  участки,  и  возможности  применении  коэффициента  равного  1  при  корректировке  таких  прав.  Данное  допущение  широко  используется  практикующими  оценщиками  при  неразвитом  рынке  прав  аренды  земельных  участков  или  продаже  прав  собственности  на  земельные  участки  в  качестве  корректировки  на  имущественные  права  для  приведения  прав  аренды  к  правам  собственности  и,  наоборот,  в  зависимости  от  наличия  рыночной  информации  об  объектах-аналогах.

В  части  применения  налоговых  ставок  и  ставок  аренды  применительно  к  объектам  аналогам  и  объекту  оценки  в  соответствии  с  законодательством  г.  Москвы  следует:  ставка  налога  на  землю  для  офисных  и  административных  зданий  была  равна  1,5  %  от  кадастровой  стоимости  [4]  ставка  арендной  платы  за  землю  для  той  же  категории  объектов  и  разрешенного  использования  земли  также  составляла  1,5  %  от  кадастровой  стоимости.  То  есть  к  объектам  аналогам  при  расчете  корректировки  приведения  прав  собственности  к  правам  долгосрочной  аренды  (на  49  лет),  может  быть  применен  коэффициент  равный  1  (единице).

Список  литературы:

1.Грибовский  С.В.,  Иванова  Е.Н.,  Львов  Д.С.,  Медведева  О.Е.  Оценка  стоимости  недвижимости.  Учебник.  М.:  Издательство  «Интерреклама»,  2003.  —  704  с.

2.Закон  г.  Москвы  от  24.11.2004  №  74  в  ред.  Закона  от  19.11.2008  №  58.

3.Методические  рекомендации  по  определению  рыночной  стоимости  права  аренды  земельных  участков.  Утверждены  распоряжением  Минимущества  России  от  10.04.2003  №  1102-р.

4.Фридман  Д.,  Ордуэй  Н.  Анализ  и  оценка  приносящей  доход  недвижимости.  М.:  Дело,  1995. 

5.Черкасов  М.Н.  Затраты  на  реализацию  инновационных  проектов  и  их  сокращение  //  Проблемы  экономики.  —  2012.  —  №  6.  —  С.  70—75.