УПРАВЛЕНИЕ  ИНФОРМАЦИЕЙ  ПО  ФАЗАМ  ЖИЗНЕННОГО  ЦИКЛА  ДЕВЕЛОПЕРСКОГО  ПРОЕКТА

Гоц  Владислав  Владимирович

аспирант  кафедры  управления  проектами  Киевский  национальный  университет  строительства  и  архитектуры,  Украина

E-mail:  v

INFORMATION  MANAGEMENT  BY  LIFECYCLE  PHASES  OF  REAL  ESTATE  DEVELOPMENT  PROJECT

Gots  Vladislad

graduate  student  a  pulpit  of  project  management  Kyiv  National  University  of  Construction  and  Architecture,  Ukraine

АННОТАЦИЯ

На  основе  исследования  девелоперских  проектов  на  разных  фазах  предложены  представления  компонентов  информационных  сред  на  фазах:  идея,  концепция,  разработка  и  реализация  проекта.  При  этом  владение  и  управление  информацией  на  каждом  этапе  жизненного  цикла  обеспечивает  правильное  принятие  решения,  которые  позволят  минимизировать  затраты  и  время  в  процессе  реализации  объектов  недвижимости.

ABSTRACT

Basing  on  real  estate  development  projects  researches  on  different  phases  there  are  suggested  to  present  components  of  information  environment  by  following  phases:  idea,  concept,  development  and  project  execution.  At  that,  having  and  managing  the  information  on  every  step  of  lifecycle  secure  right  decision  making,  that  allows  to  minimize  expenses  and  time  in  the  process  of  real  estate  objects  realization.

Ключевые  слова:  девелопмент,  девелоперский  проект,  управление  проектами,  информационная  среда,  фазы  жизненного  цикла.

Keywords:  real  estate  development,  development  project,  project  management,  information  environment,  lifecycle  phases. 

Становление  рыночной  экономики  в  Украине  пробудило  к  жизни  многие  инициативы,  связанные  с  формированием  и  увеличением  капитала  предпринимателей.  Давно  известно,  что  одной  из  наиболее  доходных  и  стабильных  сфер  деятельности  является  недвижимость.  Создание,  эксплуатация,  продажа  или  сдача  в  аренду  объектов  недвижимости  —  это  выгодный  бизнес,  как  в  развитых,  так  и  в  развивающихся  странах.  Поэтому  значительный  интерес  в  Украине  в  последнее  время  к  девелопменту  [5]. 

Девелоперские  проекты  характеризуются  сложностью  и  неопределенностью,  значительной  зависимостью  от  динамического  окружения,  включающего  социально-экономические,  политические,  финансово-экономические,  законодательные  влияния  как  государства,  так  и  конкурирующих  предприятий,  а  также  партнеров  по  бизнесу  [5].  И  они  не  могут  быть  успешны  без  качественной  информации.  Веление  времени  —  найти  научные  способы  управления  информацией  с  целью  создания  эффективных  систем  управления  девелоперскими  проектами.

Вопросам  управления  девелоперскими  проектами  уделялось  значительное  внимание  в  проектном  менеджменте  [3—4,  6—8].  Разработан  научно-методический  инструментарий  управления  проектами  в  условиях  неопределенности  [1,  2].

Учитывая,  что  девелоперские  проекты  очень  сложные,  невозможно  получить  всю  информацию  сразу,  невозможно  хорошо  управлять  всеми  процессами  в  проекте  одновременно.  Для  этого  есть  только  один  метод  —  метод  декомпозиции,  когда  сложная  система  разлагается  на  более  простые,  а  сбор  информации  и  управление  выполняется  по  простому  объекту.

Все  действия  по  проекту  протекают  взаимосвязано  во  времени  и  пространстве.  В  первую  очередь  на  более  простые  объекты  нужно  разложить  весь  процесс  создания  объекта  недвижимости  —  его  время.  Необходимо  выделить  в  этом  процессе  временные  интервалы,  в  рамках  которых  реализуется  какая-то  часть  проекта.

Период  времени  от  начала  вложения  инвестиций  до  получения  конечного  эффекта  от  их  вложений  будем  называть  жизненным  циклом  девелоперского  проекта.

Каждая  фаза  может  делиться  на  этапы.  Завершенные  части  жизненного  цикла  девелоперского  проекта,  которые  дают  законченный  информационный  или  материальный  продукт,  будем  называть  фазой  девелоперского  проекта.

Но  обеспечить  однозначное  разделение  фаз  и  этапов  выполнения  проекта  в  логической  и  временной  последовательности  практически  невозможно.  Связанные  с  этим  проблемы  решаются  с  помощью  опыта,  знаний  и  умений  специалистов,  работающих  над  проектом.  В  свою  очередь  и  объемы  необходимых  ресурсов  распределяются  неравномерно  во  времени  —  по  фазам  и  этапам  проекта  (рис.  1). 

Исходя  из  анализа  отечественного  девелопмента,  предлагается  следующее  разделение  девелоперского  проекта  на  фазы:

1.  Идея  (замысел,  принятия  или  отклонения).

Первая  стадия  цикла,  касается  выбора  или  генерирования  таких  глубоких  идей,  которые  могут  обеспечить  выполнение  важных  задач  развития.  На  этой  стадии  следует  составить  перечень  всех  возможных  идей,  пригодных  для  достижения  целей  экономического  развития.  На  последующих  стадиях  цикла  проекта  эти  и  другие  идеи  будут  уточнены  и  подвергнуты  тщательному  анализу  по  мере  продвижения  по  стадиям  проекта  с  целью  окончательного  определения  той  комбинации  мероприятий,  которая  наилучшим  образом  обеспечит  достижение  целей  проекта.

Необходимая  информация:

а)  цель;

б)  результат  проекта;

в)  происхождение  и  форма  инвестиций;

г)   целевое  назначение  будущего  объекта;

д)  класс  будущего  объекта;

е)   объемы  выполнения  проекта;

ж)сроки  выполнения  проекта;

з)   объем  будущей  предполагаемой  прибыли.

2.  Концепт  (анализ  осуществимости,  альтернативные  концепции,  разработка  концепции,  разработка  предварительного  бизнес-плана).

Первичной  целью  является  адекватная  оценка  системы,  как  базы  для  исчисления  начальных  расценок  и  бюджета.  На  этом  этапе  выявляют  бизнес-случаи,  которые  включают  бизнес-контекст,  факторы  успеха  (ожидаемые  доходы,  признание  на  рынке  и  т.  д.),  а  также  финансовый  прогноз.  В  дополнение  к  бизнес-случаю  генерируется  базовая  модель  прецедентов,  план  проекта,  предварительная  оценка  риска  и  описание  проекта  (основные  требования  к  проекту,  ограничения  и  основные  характеристики).  После  их  завершения  проект  проверяется  на  соответствие  критериям.  Если  проект  не  пройдет  этот  этап,  он  может  быть  как  отменен,  так  и  повторен  после  переконструирования  с  целью  лучшего  удовлетворения  критериев.

  Необходимая  информация:

а)  существующие  предложения  в  сегменте;

б)  существующий  спрос  в  сегменте;

в)  очередность  застройки;

г)   источник  финансирования  проекта;

д)  требования  банков,  инвесторов,  другие  организации;

е)   ожидаемый  объем  инвестиций;

ж)ожидаемые  сроки  и  период  выполнения  проекта;

з)   сильные  и  слабые  стороны  проекта,  возможности,  открывающиеся  при  его  реализации,  и  опасности,  связанные  с  его  реализацией.

3.  Разработка  проекта  (детальная  проработка,  создание  проектной  документации,  планирование).

Возведение  или  реконструкция  любого  строительного  объекта  начинается  с  очень  ответственного  этапа  —  этапа  проектирования,  которое  включает  сопровождение  договора  на  проектирование,  разработку  архитектурных  и  конструкторских  решений,  формирование  на  их  основании  технических  заданий  на  проектирование,  проведение  тендеров  на  проектирование,  сбор  технических  условий,  исследовательские  работы,  корректировку  и  уточнение  технико-экономических  показателей,  определение  технологических  аспектов  и  необходимого  оборудования,  получение  разрешений  и  согласований,  разработку  проекта  стадии  "ЭП",  "П",  "РП".

Необходимая  информация:

а)  сведения  о  проектной  организации;

б)  формирование  задания  на  проектирование.

4.  Реализация  проекта.

На  этом  этапе  выполняются  строительные  работы,  проводится  мониторинг  и  контроль  реализации  проекта,  проведение  тендеров,  подписание  и  сопровождение  договоров  на  выполнение  работ,  поставка  материалов  и  оборудования,  обеспечение  финансирования  проекта,  контроль  движения  денежных  средств,  ведение  исполнительной  документации.  Разрабатываются  и  внедряются  программы  продвижения,  рекламная  компания,  схемы  продажи  и  аренды,  определяется  степень  достижения  целей  проекта  на  основании  приобретенного  опыта  делаются  выводы  до  его  использовании  в  последующих  проектах.  Обязательно  нужно  сравнить  фактические  результаты  проекта  с  запланированными.

Необходимая  информация:

а)    архитектурные  работы  стадии  "ЭП",  "П",  "РП";

б)    проектно-сметная  документация;

в)  специальные  требования  к  строительству  сложных  и  уникальных  объектов;

г)   площадка  для  строительства;

д)  разрешения  и  допуски  на  выполнение  строительно-монтажных  работ;

е)   возможность  обеспечения  строительства;

ж)документы  устанавливающие  сроки;

з)   рекомендации  генподрядной  организации;

и)  сведения  об  условиях  поставки  и  транспортировки;

к)    ежемесячные  сведения  о  выполнении  работ;

л)  детальный  бизнес-план;

м) бюджет  проекта  и  источники  финансирования;

н)  генеральный  подрядчик  на  выполнение  СМР  проекта;

о)  риск-анализ  проекта;

п)  маркетинговая  информация.

Рисунок  1.  Диапазон  потребностей  в  ресурсах  по  фазам  жизненного  цикла  девелоперского  проекта

Но  фазы  жизненного  цикла  определяют  не  только  специфику  действий  в  проектах,  но  и  специфику  формирования  информационной  среды.  Точнее,  специфику  преобразования  информационного  окружения  в  информационные  воздействия  на  менеджеров  проекта.  Для  того,  чтобы  информация  «превратилась»  по  информационному  окружению  в  информационные  действия,  необходимо  реализовать  ряд  бизнес-процедур,  которые  определяются  спецификой  девелоперских  проектов.  Основная  проблема  в  реализации  этих  бизнес-процедур  —  это  управление  информационной  средой,  под  которым  понимается  определение  самой  важной  на  каждом  этапе  информации,  планирования  изменений  в  информационной  среде,  которые  приведут  к  получению  этой  информации,  организация  деятельности  в  информационной  среде  и  использования  полученного  информационного  продукта  для  выполнения  нужных  (оптимальных  по  результатам)  информационных  действий  участников  проекта.

Результатом  каждой  фазы  есть  информация,  которая  позволяет  принять  решение  или  о  переходе  к  следующей  фазе  проекта,  или  об  исправлении  полученных  ошибок,  или  о  завершении  проекта.  Положительные  результаты  завершения  каждой  фазы  проекта  обеспечивают  продвижение  к  достижению  цели  всего  проекта  в  целом,  то  есть,  создание  конечного  продукта.  Следует  отметить,  что  следующая  фаза  проекта  может  начинаться  еще  до  окончания  предыдущей  фазы  и  принятия  решений  по  результатам  ее  выполнения.  Хотя  в  этом  случае  существуют  определенные  риски.  Решая  для  себя  такую  задачу,  участники  проекта  должны  руководствоваться  своей  ролью  в  проекте,  своим  опытом  и  конкретными  условиями  выполнения  проекта.

При  этом  владение  и  управление  информацией  на  каждом  этапе  жизненного  цикла  обеспечивает  принятие  правильных  решения,  которые  позволят  минимизировать  затраты  и  время  в  процессе  реализации  объектов  недвижимости.

Список  литературы:

1.Бушуева  Н.С.  Проактивное  управление  проектами  организационного  развития  в  условиях  неопределенности  /  Н.С.  Бушуева  //  Управління  проектами  та  розвиток  виробництва.  —  2007.  —  №  2  (22).  —  С.  17—27.

2.Гладкая  Е.Н.  Особенности  девелоперских  проектов  как  систем  с  нечетко  зафиксированным  результатом  /  Е.Н.  Гладкая  //  Управління  проектами  та  розвиток  виробництва:  Зб.  наук.  пр.  Луганськ:  вид-во  СНУ  ім.  В.  Даля,  —  2007.  —  №  4.  —  С.  87—92.

3.Лисицин  А.Б.  Как  планировать  девелоперские  проекты  в  условиях  кризиса?/А.Б.  Лисицин//  Тези  доповіді  на  другій  міжнародній  науково-технічній  конференції  «Інформаційні  і  моделюючі  технології»  (ІМТ-2009),м.  Черкаси,  21—24  травня  2009.  —  С.  36—38.

4.Мазур  И.И.  Девелопмент  /И.И.  Мазур,  В.Д.  Шапиро,  Н.Г.  Ольдерогге//  М.:  Экономика,  2004.  —  521  с.

5.Мгбере  Чинви  Обари  Мобильные  системы  управления  девелоперскими  проектами  /Обари  Чинви  Мгбере//  Східно-Європейський  журнал  передових  технологій.  —  2010.  —№  3/5(45).  —  С.  56—60.

6.Монзеес  Р.  Менеджмент  проектов  в  строительстве/Р.  Монзеес,  А.  Ребман,  А.П.  Масенко//  Брауншвайг  (ФРГ),  TWA,  1994.  —  212  с.

7.Назаренко  А.  Проджект-менеджмент  в  недвижимости:  теорема  или  аксиома?/А.  Назаренко,  Р.  Колесник//Commercial  Property,  —  №  11(15),  ноябрь  2004.  —  С.  28—38.

8.Рач  В.А.  Категорійний  апарат  проекту  девелопменту  нерухомості/  Валентин  Рач,  Олена  Шарова  //  Управління  проектами  та  розвиток  виробництва.  —  2008.  —  №  2  (26).  —  С.  40—50.