СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ  МЕХАНИЗМА  ОБОРОТА  ЗЕМЛИ  КАК  СПЕЦИФИЧЕСКОГО  ЭЛЕМЕНТА  НЕДВИЖИМОСТИ

Ионова  Ася  Чагбановна

канд.  экон.  наук,  доцент  ТИС  (филиал)  ДГТУ  в  г.  Ставрополе

E-mail: 

IMPROVEMENT  OF  LAND  COMMERCE  MECHANISM  AS  A  SPECIFIC  ELEMENT  OF  REAL  ESTATE

Asya  Ionova

candidate  of  economic  sciences,  associate  professor  of  Technological  Institute  of  Service,  branch  of  Don  State  Technical  University,  Stavropol

АННОТАЦИЯ

В  современных  условиях  в  сельском  хозяйстве  государственное  регулирование  отрасли  становится  еще  более  актуальным.  В  условиях,  когда  земля  становится  объектом  купли  и  продажи,  возникает  необходимость  в  разработке  новых  теоретических  и  практических  подходов  и  концепций  развития  и  прогнозирования  агропромышленного  комплекса,  объективных  критериев  экономической  оценки  земли  с  учетом  многих  факторов.  Поэтому  необходимо  государственное  регулирование  агропромышленного  комплекса  как  составной  части  национальной  экономической  системы.

ABSTRACT

In  the  modern  context  in  agricultural  sector  the  government  control  becomes  more  essential.  Under  circumstances  where  a  land  is  an  object  of  purchase  and  sale  there  appears  the  necessity  of  new  theoretical  and  practical  approaches  and  concepts  of  agro-industrial  complex  development  and  forecasting  as  well  as  of  objective  criteria  of  economic  land  appraisal  taking  into  consideration  many  factors.  As  a  result  the  government  control  of  the  agro-industrial  complex  as  a  constituent  of  the  national  economic  system  is  required. 

Ключевые  слова:  государственное  регулирование;  сельское  хозяйство,  оценка  земли.

Keywords:  government  control;  agricultural  sector;  land  appraisal.

Социально-экономическая  эффективность  функционирования  современного  агропромышленного  комплекса  страны  как  подсистемы  макроэкономики  зависит,  прежде  всего,  от  государственного  регулирования  с  учетом  основных  рыночных  принципов.  Это  обусловлено  тем,  что  экономическая  подсистема  характеризуется  тесными  связями  между  ее  составными  элементами,  которые  формируются  под  действием  объективных  экономических  законов.  Специфика  аграрного  сектора  экономики  такова,  что  ее  стабильное  развитие  во  многом  зависит  от  обоснованности  управленческих  решений,  принимаемых  и  реализуемых  федеральными  и  региональными  органами  власти,  органами  местного  самоуправления.

  В  условиях  активного  становления  рыночных  принципов  экономической  деятельности  в  сельском  хозяйстве  необходимость  государственного  регулирования  отрасли  становится  еще  более  актуальной,  чем  при  существовавших  способах  хозяйствования.  Господствующие  в  стране  до  сих  пор  концепции,  утверждающие,  что  при  переходе  на  рыночные  принципы  хозяйствования  будут  автоматически  решены  все  экономические  проблемы  как  на  макро,  так  и  микроуровнях  силами  самих  обособленных  друг  от  друга  частных  товаропроизводителей,  на  практике  не  оправдались.  Упорное  отрицание  объективной  необходимости,  роли  и  значения  государственного  регулирования  агропромышленного  комплекса,  абсолютизация  преимуществ  мелких  форм  хозяйствования,  особенно  фермерского  типа  привели  к  системному  кризису,  в  котором  оказалось  сельское  хозяйство  на  протяжении  многих  лет  и  из  которого  с  большим  трудом  сейчас  выбирается.  Актуальность  основных  принципов  и  методов  государственного  регулирования  аграрной  экономики  в  современных  условиях  усиливается  вступлением  России  в  ВТО.  Поэтому  сегодня  необходимы  новые  теоретические  и  практические  подходы  и  концепции  развития  и  прогнозирования  агропромышленного  комплекса.  Мировая  практика,  в  том  числе  опыт  развитых  стран,  показывает,  что  государство  существует  все-таки,  чтобы  успешно  выполнять  весьма  важные  и  неоднозначные,  весьма  сложные  экономические  функции,  что  нет  в  мире  ни  одного  правительства,  которое  не  занималось  бы  социально-экономическими  проблемами  сельского  хозяйства. 

Важнейшим  объектом  государственного  регулирования  в  современной  российской  экономике  остаются  аграрные  отношения,  которые  претерпели  координальные  изменения  за  годы  рыночных  преобразований,  но  все  еще  не  приобрели  черты  рыночной  цивилизации.  Частная  собственность  на  землю,  наряду  с  известными  положительными  моментами,  порождает  немало  проблем  экономического  и  социального  характера,  с  которыми  наше  общество  сталкивается  впервые  в  своей  истории.  К  ним,  прежде  всего,  относятся  такие  актуальные  вопросы  как  земельный  кадастр,  земельный  пай,  межевание  земельных  участков,  земельный  налог,  аренда  и  арендная  плата  и  другие.  В  условиях,  когда  земля  становится  объектом  купли  и  продажи,  возникает  необходимость  в  разработке  объективных  критериев  ее  экономической  оценки  с  учетом  многих  факторов,  в  том  числе  природно-климатических,  региональных,  механизма  образования  и  распределения  дифференциальной  ренты  первой  и  второй.  Для  России  немаловажное  значение  имеет  учет  национальных  и  исторических  особенностей.  Кроме  того,  каждый  субъект  частной  собственности  должен  по  закону  платить  земельный  налог.  Государственная  экономическая  политика  должна  учитывать  специфику  земли,  как  особого  объекта  недвижимости.  В  ней  должен  содержаться  соответствующий  организационно-экономический  механизм  реализации  системы  налогообложения  и  арендной  платы  как  ведущих  экономических  рычагов  регулирования  земельных  отношений  и  на  макроуровне  и  в  региональном  разрезе.

По  действующему  законодательству  налог  за  землю  платит  собственник  земли.  Когда  землевладение  и  землепользование  объединены  в  одном  лице  особых  проблем  не  возникает.  Однако  в  реальной  жизни  существует  множество  вариантов.  Например,  в  Ставропольском  крае  более  половины  сельскохозяйственных  земель,  находящихся  в  индивидуальной  частной  собственности  в  форме  земельного  пая  не  обрабатываются  самими  собственниками,  а  сдаются  в  аренду  коллективным  хозяйствам,  фермерам  и  другим.  В  таких  случаях  возникает  вопрос:  кто  должен  платить  земельный  налог?  Возникают  определенные  противоречия,  имеет  место  ущемление  интересов  крестьян-собственников.  На  практике  преобладают  случаи,  когда  налог  платит  арендатор  по  взаимному  согласию,  но  такой  вариант  не  может  не  отразиться  на  величине  арендной  платы.  Здесь  многое  зависит  от  юридической  обоснованности  договора  аренды,  в  котором  должны  содержаться  четкие  и  конкретные  условия  аренды,  размер  арендной  платы  и  порядок  ее  реализации. 

В  стране  еще  не  сложился  цивилизованный  рынок  земли.  Даже  в  таком  аграрном  регионе  как  Ставропольский  край  еще  не  сформировалось  рыночное  равновесие  между  спросом  и  предложением,  предложение  сдать  землю  в  аренду  значительно  превышает  спрос  со  стороны  предпринимательских  структур.  Поэтому  у  собственников  земельных  долей  нет  выбора  арендаторов. 

Такие  актуальные  вопросы  как  проведение  земельного  кадастра,  межевания  требуют  значительных  финансовых  ресурсов  соответствующих  специалистов,  которые  отсутствуют  у  региональных  и  муниципальных  органов  власти.  Без  масштабной  государственной  организационно-экономической  поддержки  регионов  и  сельских  муниципальных  органов  здесь  эту  проблему  невозможно  решить  эффективно,  о  чем  свидетельствует  опыт  аграрного  Ставрополья.  Долгое  время  в  краевом  бюджете  средства  на  возмещение  этих  затрат  не  предусматривались,  они  были  переложены  на  местные  бюджеты,  которые  не  в  состоянии  покрывать  такие  расходы  за  счет  своих  мизерных  доходов  и  хронического  финансового  дефицита.  Коллективные  сельскохозяйственные  предприятия  и  другие  юридические  лица,  как  правило,  эту  работу  оплачивают  сами,  а  местные  муниципальные  органы  обязаны  оплатить  за  граждан  и  бюджетных  организаций.  Однако  многие  сельскохозяйственные  предприятия  из-за  низкой  рентабельности  не  могут  нести  бремя  расходов  по  проведению  кадастровой  оценки  земли.  Большинство  муниципалитетов  не  могут  заключить  со  специализированными  организациями  договоры  на  подготовку  сведений  о  владельцах  земельных  участков  для  их  постановки  на  кадастровый  учет.  Такая  ситуация  говорит  о  том,  что  сельские  муниципальные  органы  все  еще  не  обладают  необходимой  экономической  самостоятельностью,  хотя  Ставропольский  край  с  2005  г.,  одним  из  первых  в  стране,  работает  по  реализации  Федерального  Закона  «Об  общих  принципах  организации  местного  самоуправления  в  Российской  Федерации».  Данная  проблема  носит  общегосударственный  характер,  потому  Министерство  финансов  страны  обещает  изыскать  бюджетные  средства,  чтобы  до  2016  года  поставить  на  кадастровый  учет  абсолютно  все  сельскохозяйственные  земли  в  России  и  подсчитать  их  плодородие.

Дело  в  том,  что  от  кадастровой  оценки  земли  зависит  успешная  реализация  экономических  интересов  землевладельцев,  землепользователей  и  налоговых  органов,  прежде  всего  ставки  налогооблажения,  размеры  арендной  платы  и  др.  В  Ставропольском  крае  арендная  плата  за  землю  выросла  по  сравнению  с  2008  годом  в  семь  раз.  Проведенная  в  2013  году  кадастровая  оценка  земель  привела  к  их  удорожанию  сразу  на  46  %,  а  в  восточных  районах  края,  с  самыми  худшими  природно-климатическими  условиями  скачок  произошел  в  несколько  раз.  При  этом  интересно  отметить  следующий  факт:  если  плата  за  землю  на  Ставрополье  составляет  1,6  %  от  кадастровой  стоимости,  то  в  Краснодарском  крае  и  Ростовской  области  примерно  0,5  %,  что  усугубляет  асимметричность  социально-экономического  развития  регионов  [2,  с.  25].

До  сих  пор  остаются  сложными  экономические  взаимоотношения  между  землевладельцами  и  землепользователями,  также  налоговыми  органами,  не  создан  прозрачный  организационно-экономический  механизм  арендных  отношений  по  поводу  использования  земли,  находящейся  в  частной  собственности.  Поспешное  проведение  земельной  реформы,  сопровождавшееся  популистскими  лозунгами,  сопровождалось  необоснованной  дифференциацией  собственников  земельных  долей.  Структура  новых  землевладельцев  оказалась  весьма  неоднородной  по  социальному  составу.  Среди  новых  собственников  оказались  не  только  те  крестьяне,  которые  заняты  своим  традиционным  делом  и  заслуженно  получили  землю  в  свое  распоряжение,  но  и  немало  тех,  кто  не  имеет  никакого  отношения  к  сельскохозяйственному  производству.  Собственниками  земельных  участков  стали  и  работники  социальной  сферы  села,  достаточно  большая  доля  собственников  оказалась  лицами  пенсионного  возраста.  В  ходе  проведения  аграрных  преобразований  произошло  дальнейшее  углубление  дифференциации  собственников  земельных  долей  по  различным  признакам:  демографическому  составу,  формам  землепользования,  размерам  доходов  от  собственности  и  др.

За  годы  рыночных  преобразований  многие  владельцы  земельных  паев  утратили  связь  с  сельским  хозяйством  по  разным  причинам.  Немалое  количество  земельных  участков  досталось  по  наследству  лицам,  проживающим  в  городах  не  только  данной  местности,  но  и  проживающим  в  других  регионах  страны,  и  они  успешно  получают  арендную  плату.

В  аграрной  экономике  возникла  новая  ситуация:  арендная  плата  за  земельные  доли  (паи)  для  сохранившихся  коллективных  хозяйств  стала  существенным  элементом  издержек  производства,  оказывая  заметное  влияние  на  уровень  рентабельности  товаропроизводителей.  Получается,  что  теперь  члены  коллективных  сельскохозяйственных  предприятий  платят  деньги,  продукты  в  качестве  арендной  платы  не  только  своим  работникам,  внесшим  свою  долю,  но  и  людям,  потерявшим  всякую  связь  со  своей  землей,  с  сельскохозяйственным  производством.  Для  многих  арендная  плата  за  землю  стала  стабильным  источником  доходов.

Анализ  структуры  собственников  земельных  долей  показывает,  что  продолжается  процесс  существенного  расслоения  сельского  сообщества  по  отношению  к  собственности  на  землю,  формам  хозяйствования,  социальному  статусу  и  занятости. 

Рациональное  использование  земли  зависит  от  многих  факторов  и  прежде  всего  от  форм  собственности  на  землю  и  размеров  форм  хозяйствования.  К  сожалению,  в  современной  России  основной  упор  делается  на  фермерские  хозяйства,  хотя  мировая  и  отечественная  практика  самым  убедительным  образом  доказывают  неоспоримые  преимущества  крупного  производства.  Как  здесь  не  вспомнить  слова  К.  Маркса:  «Мелкая  земельная  собственность,  по  самой  своей  природе,  исключает  развитие  общественных  производительных  сил  труда,  общественные  формы  труда,  общественную  концентрацию  капиталов,  скотоводство  в  крупных  размерах,  прогрессивное  применение  науки»  [3,  с.  45].  Несмотря  на  это  крупные  сельскохозяйственные  предприятия  не  чувствуют  материальной  и  моральной  поддержки  государства,  они  не  уверены  в  завтрашнем  дне.  Одна  из  причин  такого  положения  заключена  в  существующей  системе  землевладения  и  землепользования.  Руководители  крупных  предприятий  Ставрополья  отмечают,  что  нет  гарантии  того,  что  из  Москвы  не  приедут  т.  н.  инвесторы  и  не  выкупят  все  земельные  доли,  и  хозяйство  автоматически  перестанет  существовать.  В  регионе  немало  случаев  рейдерского  захвата  лучших  земель,  особенно  они  часты  во  время  уборки  урожая.  И  для  таких  случаев  необходимо  государственное  регулирование  агропромышленного  комплекса  как  составной  части  национальной  экономической  системы  [1,  с.  15].

Список  литературы: 

1.Ионов  Ч.Х.  Макроэкономическое  регулирование  АПК  как  элемента  экономической  системы  //  Актуальные  проблемы  общества,  экономики,  образования  и  экологии  и  пути  их  решения:  сб.  ст.  научно-практической  конференции  с  международным  участием  (25  апреля  2008).  Ставрополь:  СИЭУ  имени  О.В.Казначеева  (филиал)  ГОУ  ВПО  ПГТУ,  2008.  —  С.  225.

2.Ионов  Ч.Х.  Некоторые  аспекты  выравнивания  уровней  социально-экономического  развития  регионов  страны  //  Региональная  экономика:  теория  и  практика.  —  2012.  —  №  33(264).  —  С.  23—32.

3.Маркс  К.  Капитал,  т.  1.  Изд-во  Академии  Наук  СССР.  —  1953,  —  с.  820.