РАЗВИТИЕ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРМСКОМ КРАЕ

Шаклеина Светлана Александровна

старший преподаватель кафедры «Экономика» ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет,

филиал в г. Березники» Пермского края

Решение жилищной проблемы населения многие годы остается одной из ключевых задач государственной политики России. Данная проблема во все времена была и остается актуальной, она затрагивает образ жизни людей, их здоровье, продуктивность деятельности, безопасность, удовлетворение их потребности в материальных благах, интерес к трудовой деятельности, межрегиональную мобильность. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.

Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:

• количественный аспект — острый дефицит жилья;
• структурный аспект — несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семьи;
• качественный аспект — несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья;
• эксплуатационный аспект — несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда [1, с. 194].

Один из способов решения жилищной проблемы является развитие рынка строительства жилой недвижимости.

Важным показателем развития строительной отрасли является объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» за период с 2005 по 2010 гг. в Пермском крае и по России в целом. Полученные значения сгруппируем в таблицу 1.

Таблица 1.

Объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» в Пермском крае и по России в целом за период с 2005 по 2010 гг. [3; 4]

Основной показатель, характеризующий жилищное строительство, — это количество введенных в действие жилых домов. Проследим динамику данного показателя в период с 2005 по 2010 гг в Пермском крае и по России в целом. Полученную информацию сгруппируем в таблицу 2.

Таблица 2.

Ввод в действие жилых домов в Пермском крае и по России в целом в период с 2005 по 2010 гг., тыс. м.² общей площади [3; 4]

Важной характерной чертой развития строительной отрасли является наличие конкуренции и степень монополизации на строитель­ном рынке. Охарактеризовать сложившуюся ситуацию можно с помощью данных количества строительных организаций и их принад­лежность к частной форме собственности. В таблицу 3 сгруппируем информацию о числе действующих строительных организаций, в том числе организации частной формы собственности, за период с 2005 по 2010 гг. в Пермском крае и по России в целом.

Таблица 3

Число действующих организаций строительной отрасли, в том числе организации частной формы собственности, в Пермском крае и по России в целом за период с 2005 по 2010 гг.[3; 4]

Несмотря на бурное развитие строительной отрасли жилой недвижимости в последние годы, ее поддержание, следовательно, и значительное увеличение площади вводимых в эксплуатацию жилых зданий требуют решения ряда проблем.

Рынок строительства жилой недвижимости отдельных регионов формируется и развивается под воздействием различных факторов. Классификация и оценка данных факторов, влияющих на развитие рынка, позволит выявить причины, сдерживающие развитие рынка, способствующие эффективному развитию рынка строительства жилой недвижимости.

В экономической литературе в настоящее время нет единой общепринятой классификации факторов, влияющих на формирование и развитие рынка строительства жилой недвижимости. Многие существующие классификации излишне громоздки, что затрудняет их использование на практике, отсутствуют количественные оценки факторов, не анализируется влияние (значимость) различных факторов на развитие рынка строительства жилой недвижимости, как правило, факторы оцениваются как равноценные. В таблице 4 факторы, влияющие на функционирование и развитие рынка строительства жилой недвижимости, распределены по уровням влияния и представлена их характеристика [2, с.46 — 47].

Таблица 4

Структура факторов, влияющих на функционирование и развитие рынка строительства жилой недвижимости

В ноябре — декабре 2011 года автором был проведен опрос 100 крупных строительных компаний Пермского края с целью выяснения основных препятствий на пути увеличения объемов строительства жилья. Ответы респондентов выявили пять основных проблем рынка, которые распределились следующим образом (в порядке убывания значимости):

• трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства;
• низкий уровень доступности кредитных ресурсов и иных источников финансирования строительства;
• низкий платежеспособный спрос населения;
• отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных развитой инженерно — технической и социально — бытовой инфраструктурой;
• прочая группа факторов, например нехватка и изношенность машин и оборудования, недостаток квалифицированных кадров и погодные условия.

По мнению участников строительного рынка, основной проблемой являются административные барьеры доступа на рынок жилищного строительства. Эта проблема характеризуется:

• использованием неэффективных административных процедур определения в индивидуальном порядке для каждого инвестора — застройщика назначения объекта недвижимости («процедура предварительного согласования места, где в дальнейшем будет размещен объекта строительства»);
• отсутствием перспективных планов застройки городских территорий;
• достаточно большим количеством организаций, участвующих в согласовании, проведении экспертиз исходной и проектной документации и предоставлении разрешения на строительство (в среднем 35 организаций);
• длительным временем прохождения согласований места под размещение объекта жилой недвижимости перед началом строительства (около 10 — 12 месяцев).

Следующей по значимости проблемой является отсутствие финансирования. Ограниченность кредитования застройщиков объясняется в основном отсутствием обеспечения по кредиту. Таким обеспечением могли бы стать права собственности на земельный участок, который являлся бы предметом залога. Если же кредитные учреждения готовы предоставить строительной организации целевой кредит, то процент за использование денежных средств достаточно высок.

Низкий платежеспособный спрос населения является следствием неразвитости системы ипотечного кредитования и слабыми финансовыми рынками. Большая часть населения готова воспользоваться ипотечными кредитами для приобретения жилья, но банки не обеспечивают требуемый объем кредитования на приемлемых условиях. В некоторых кредитных учреждениях Пермского края предложения по ипотечному кредитованию вовсе отсутствуют.

Строительство жилья невозможно без развития систем инженерно — технической и социально — бытовой инфраструктуры, и в ответах строительных компаний эта проблема отмечена как одна из наиболее значимых. Причиной возникновения данной проблемы являются непрозрачные условия подключения вновь построенных строительных объектов к системам коммунальной инфраструктуры, а также их большой износ и постоянное устаревание. На практике развитие и обновление систем коммунальной инфраструктуры осуществляется за счет средств муниципальных бюджетов, чьи финансовые ресурсы достаточно ограничены.

Проведенный анализ особенностей и факторов развития рынка строительства жилой недвижимости Пермского края позволил выявить неблагоприятные факторы для функционирования данного рынка, которые в различной степени сдерживают развитие этого рынка.

Список литературы:

1. Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА — М., 2008. — 314 с.
2. Финансирование жилищного строительства / А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, А.А. Туманов, М.О. Якубов. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2007. — 168 с.
3. Официальный сайт «Федеральная служба государственной статистики» http://www.gks.ru
4. Официальный сайт «Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю» http://www.permstat.gks.ru