АНАЛИЗ  ЗАРУБЕЖНОГО  ОПЫТА  ОБЕСПЕЧЕНИЯ  НАСЕЛЕНИЯ  ЖИЛЬЕМ

Ушанова  Наталья  Анатольевна

к.  э.  н.,  доцент  СГАСУ,  г.  Самара

E-mail:  ushanovan@mail.ru

Характерной  особенностью  зарубежного  опыта  является  то,  что  население  приобретает  жилье  преимущественно  за  свои  деньги.  Эта  система  за  рубежом  отработана  достаточно  хорошо.  Хотя  последнее  время  наметились  некоторые  изменения.

В  таких  странах  как  Франция,  Австрия,  Швеция,  Дания  увеличиваются  объемы  государственного  жилищного  строительства  и  создаются  системы  государственных  субсидий  и  льготных  кредитов,  но  они  предназначены  для  населения  с  низкими  доходами.  Так  как  во  многих  развитых  странах  уже  создан  большой  жилищный  фонд,  то  осуществляется  перераспределение  инвестиций  из  нового  строительства  на  реконструкцию  и  модернизацию  жилищно-коммунального  фонда.  В  таких  странах  как  Канада  и  Дания  уровень  инвестиций  на  эти  цели  приближается  к  50  %  от  средств,  выделяемых  в  эту  сферу  деятельности,  а  в  США  -  около  40  %.

Доля  государственного  сектора  в  жилищном  строительстве  развитых  стран  очень  мала.  Так  в  США,  например,  она  составляет  всего  1,5-2  %,  но  в  такой  стране  как  Италия  она  поднимается  до  18  %.

Преобладающим  типом  жилья  в  большинстве  развитых  стран  являются  односемейные  одно-  и  двухэтажные  дома  и  преимущественно  в  пригородной  зоне  больших  городов,  в  средних  и  малых  городах,  а  также  в  сельской  местности.  При  этом  практически  отсутствуют  однотипные  жилые  постройки.  Предпочтение  отдается  зданиям  со  своей  индивидуальной  застройкой  и  специфическим  архитектурным  решением.

В  США,  например,  в  односемейных  домах,  проживает  около  65  %  населения  и  в  том  числе  около  40  %  в  пригородных  зонах.  В  зарубежной  практике  широко  используется  заводское  изготовление  деталей  и  конструкций,  что  позволяет  частично  автоматизировать  процессы  их  изготовления.  Это  позволяет  также  существенно  сокращать  сроки  строительства  жилых  помещений,  которые  часто  не  превышают  10  месяцев.  Для  семей,  которые  не  могут  купить  себе  отдельный  собственный  дом,  строятся  многоквартирные  дома.  Такие  же  дома  строятся  для  малоимущих  семей,  которым  оказывается  социальная  помощь.  Социальная  помощь  в  ряде  стран  сравнительно  велика  и  может  составлять  до  70  %  от  стоимости  квартиры  в  многоквартирном  доме.  Такие  многоквартирные  дома  чаще  всего  строятся  из  стандартизированных  конструктивных  элементов  с  монолитными  каркасами,  упрощенным  архитектурным  решением,  а  иногда  даже  используются  типовые  дома.

В  развитых  странах  большей  частью  используются  два  вида  моделей  жилищно-коммунального  хозяйства:

·социально-ориентированная,  в  основе  которой  лежит  всеобщее  удовлетворение  жилищных  потребностей  и  предоставление  коммунальных  услуг  высокого  качества.  В  данной  модели  определяющая  роль  отводится  государству;

·либеральная,  в  основу  которой  положено  удовлетворение  жилищных  потребностей  и  предоставление  коммунальных  услуг  с  привлечением  частной  инициативы  при  минимальном  участии  государства.  Задачей  этой  модели  является  создание  необходимых  условий  для  конкуренции  и  создание  рынка  жилья  на  определенной  территории.

Первую  модель  используют  такие  страны  как  Швеция,  Нидерланды,  Финляндия,  Дания,  Германия,  в  которых  сильны  социально-демократические  традиции.

Ко  второй  модели  относится  жилищно-коммунальное  хозяйство  с  либеральными  традициями  (США,  Великобритания,  а  также  страны  Южной  Европы,  входящие  в  Европейский  Союз).  Эти  страны  не  располагают  достаточным  национальным  богатством,  чтобы  обеспечить  необходимые  социальные  условия,  которые  должно  взять  на  себя  государство  [1].

Есть  еще  промежуточная  модель  так  называемого  государственно-частного  партнерства,  которая  в  основном  используется  такими  странами  как  Франция,  Чили  и  др.  При  ней  государство  входит  в  контакт  с  частым  сектором  с  использованием  различных  механизмов  взаимодействия  [3].

Представляет  интерес  кредитно-финансовый  механизм,  который  используется  в  жилищно-коммунальном  хозяйстве  развитых  стран.  Хотя  условия  субсидирования  и  кредитования  в  отдельных  странах  различные,  но  есть  и  общие  черты.

Наряду  с  системами  общего  субсидирования  используется  учет  жилищных  условий  отдельных  групп  населения  и  их  отдельные  характеристики  (количество  и  возраст  членов  семьи,  их  доходы,  здоровье  отдельных  членов  семьи).

В  других  характерных  случаях,  доля  заемных  средств  при  строительстве  или  покупке  жилья,  например  в  США  и  ряде  европейских  стран,  достигает  до  80  %,  а  первоначальный  личный  вклад  составляет  около  20  %.  Но,  например,  в  Австрии  и  в  Норвегии  в  ряде  случаев  может  предоставляться  полная  ссуда  гражданам,  которые  не  имеют  средств  для  личного  первоначального  вклада.  В  рассматриваемом  механизме  решающее  значение  имеют  сроки  предоставления  кредитов  и  процентные  ставки  по  ним.  Чаще  всего  используется  срок  предоставления  кредита  до  30  лет,  а  ставки  по  кредитам  5-6  %  в  европейских  странах  и  8-10  %  в  США.

Жилищно-коммунальная  сфера  в  развитых  странах  является  объектом  экономического  и  административного  регулирования  с  использованием  разнообразных  форм  и  способов  помощи  малоимущим  гражданам.  Но  во  всех  случаях  используются  принципы  и  требования  рыночной  экономики.

Характерной  чертой  последнего  времени  является  также  то,  что  в  последние  годы  стоимость  строительства  объектов  жилищно-коммунального  хозяйства  постоянно  возрастала.  Так,  цены  на  жилье,  например,  за  последние  15  лет  возросли  примерно  в  два  раза.  Но  доступность  приобретения  жилья  по-прежнему  остается  сравнительно  высокой.  Характерным  является  также  и  то,  что  износ  объектов  жилищно-коммунального  хозяйства  сравнительно  небольшой.  Средний  возраст  жилых  помещений,  например  в  США,  составляет  около  23  лет.

Качество  жилищно-коммунальных  объектов  в  развитых  странах  очень  высокое.  Так  в  США,  например:

·     99  %  всех  домов  оборудовано  водопроводом  и  канализацией;

·     92  %  домов  имеют  горячее  водоснабжение;

·     83  %  домов  имеют  встроенные  гаражи,  а  жильцы  в  остальных  домах  используют  навесы  или  площадки  для  автомобилей  у  домов;

·     средняя  общая  площадь  жилых  домов  для  индивидуального  проживания  составляет  189  квадратных  метров.

Очень  важно  и  то,  что  большая  часть  объектов  жилищно-коммунального  хозяйства  строится  частными  фирмами  или  за  свой  счет,  или  за  свои  и  привлеченные  средства  с  последующей  продажей  на  рынке.

За  рубежом  население  сравнительно  много  расходует  средств  на  жилищно-коммунальные  услуги.  Средняя  американская  семья,  например,  тратит  на  жилье,  включая  плату  за  тепло  и  электроэнергию,  около  четверти  своих  годовых  расходов.  Это  в  два  раза  больше,  чем  на  питание  [2]. 

В  большинстве  развитых  стран  сфера  строительства  и  эксплуатации  объектов  жилищно-коммунального  хозяйства  почти  полностью  контролируется  частным  капиталом.

Участие  государства  при  этом  осуществляется  следующим  образом: 

·     капитальными  субсидиями  в  строительство  жилья  путем  выпуска  ценных  бумаг,  освобожденных  от  налогообложения;

·     субсидии  на  эксплуатацию  жилья,  покрывающие  разницу  между  квартплатой  и  фактическими  расходами  по  его  эксплуатации.  Эти  субсидии  не  должны  превышать  определенный  уровень  доходов  всей  семьи,  например  30  %  годового  дохода;

·     субсидии  на  ремонт  и  обновление  старых  домов.

Получают  определенные  субсидии  и  строительные  организации,  которые  возводят  жилье  для  малообеспеченных  семей.

В  ряде  стран  для  создания  и  эксплуатации  объектов  жилищно-коммунальной  сферы  создаются  специальные  объединения  (корпорации),  которые  берут  на  себя  большую  часть  забот  в  этой  области  деятельности.

В  целом  следует  констатировать,  что  за  рубежом  используются  два  принципиальных  подхода  по  строительству  жилья  на  коммерческой  основе:  опыт  Германии  и  США.  В  России  в  соответствии  с  Концепцией  развития  ипотечного  жилищного  кредитования  в  Российской  Федерации  ставка  сделана  на  использование  американского  опыта.  Поэтому  именно  эту  схему  используют  структуры,  работающие  с  Агентством  по  ипотечному  жилищному  кредитованию  в  РФ.

Список  литературы:

1.Басаргин  А.  Ф.,  Рахлин  А.  Е.  Система  управления  социальным  жильем.  Опыт  Великобритании.  М.:  Экономика,  2001.

2.Ряховская  А.  П.,  Таги-Заде  Ф.  Г.  Управление  жилищным  хозяйством  в  странах  запада  //  ЖКХ.  2003.  №  2.

3.Стулов  А.  В.  Возмездные  операции  на  рынке  жилой  недвижимости:  монография.  М.:  ИКФ  «Каталог»,  2004.