НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОМ ОБОРОТЕ

Как показывает правоприменительная практика последних лет вопрос о понятии «недвижимое имущество» нуждается в серьезной законодательной и глубокой научной проработке. Это связано с отсутствием единства теоретических взглядов касательно признаков, закладываемых в основу понятия «недвижимое имущество», критериев включения того или иного вида имущества в разряд недвижимого. В научно-правовой литературе уже достаточно долго ведутся споры о понятии «недвижимое имущество» [5, с. 45; 2, с. 276; 4, с. 39], нет единого мнения по поводу данного понятия и самое главное — его критериев. Следствием этого является различный смысл, вкладываемый законодателем в содержание понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» «недвижимая вещь». Как правило, понятие «недвижимое имущество» определяется отечественными учеными следующим образом: «Недвижимое имущество — объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости по прямому указанию закона. Недвижимостью признаются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, воздушные и морские суда и иные объекты» [3, с. 68].

Сделка с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте представляет собой совокупность юридических процедур исполнения договора и имеет процедурный характер, является юридической процедурой в той части, в какой этой процедурой является его исполнение. Следовательно, можно рассматривать сущность недвижимости в предпринимательском обороте в двух критериях. Помимо собственно сделок с недвижимым имуществом, можно рассматривать и вопросы правового режима недвижимости. Юридическую процедуру при сделках с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте можно охарактеризовать как систему последовательных действий и возникающих на их основе прав, направленных на решение предпринимательских целей. При сделках с недвижимым имуществом юридические процедуры определяют механизм действий, которые должны совершить субъекты предпринимательских отношений.

Развитие рынка недвижимости в предпринимательском обороте имеет решающее значение для улучшения общего экономического положения страны. Право собственности на недвижимость — основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. С одной стороны, недвижимость удовлетворяет разнообразные личные потребности людей, с другой — приносит постоянный доход собственнику — предпринимателю. В связи с этим участники предпринимательских правоотношений стремятся приобретать недвижимость как наиболее выгодный и стабильный экономический актив, независимо от материального и социального положения. Это, в свою очередь, приводит к повышению уровня деловой активности в стране, проявляются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики и создаются основы экономического роста в стране. Более того, именно в результате положительного развития рынка недвижимости активизируются предпосылки, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений.

Предпринимались отдельные попытки закрепить законодательное определение категории «оборот недвижимости» применительно к земельным участкам. Р.А. Габбасов предлагает под «оборотом недвижимости» понимать всю совокупность фактов, порождающих изменение юридической судьбы объектов недвижимого имущества, т.е. возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость [1, с. 22]. При этом он же отмечает, что наибольшей частью среди таких фактов являются различного рода сделки, совершаемые на рынке недвижимости [1, с. 23].

Некоторые ученые считают, что данное определение неоправданно широко, так как оно включает все случаи возникновения первичного права собственности на недвижимость, а также случаи его уничтожения (например, пожар, затопление и т.п.), что противоречит здравой логике и духу законов, затрагивающих оборот недвижимости.

Предпринимательский оборот недвижимости в широком смысле — это комплекс всех операций, совершаемых с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте, и в узком — часть сделок, направленных на передачу имущественных прав, на недвижимость, с целью извлечения прибыли. Предпринимательский оборот недвижимости — это, прежде всего, возникновение и переход вещных прав на недвижимость с помощью определенных возмездных сделок или в порядке правопреемства (реорганизация юридического лица), результатом чего является возникновение права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничение этих прав, их переход и прекращение.

Опираясь на все эти выводы, можно дать следующее определение «предпринимательского оборота недвижимости». Итак, это, во-первых, возникновение и переход вещных прав на недвижимость с помощью различных видов возмездных сделок; во-вторых, в порядке правопреемства (реорганизация юридического лица), результатом чего является возникновение права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничение этих прав или их переход и прекращение. Особенности предпринимательского оборота требуют установления специальных правил, регулирующих совершение сделок на рынке недвижимости. Это касается, прежде всего, ряда особенностей заключения и исполнения предпринимателями сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Признавая то обстоятельство, что предпринимательские сделки с недвижимостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, отметим, что эти сделки обладают некоторой спецификой. Такая специфика вызвана как объективными, так и субъективными обстоятельствами их совершения. Такой подход позволяет сформулировать понятие «предпринимательский оборот» как составной части гражданского оборота, и определить его как совокупность актов, направленных на возмездный обмен не запрещенных к обращению объектов гражданских прав, систематически осуществляемых между предпринимателями либо между предпринимателями и иными субъектами гражданского права в случаях, когда последние осуществляют необходимую для их функционирования хозяйственную деятельность.

Применительно к обороту недвижимости сделка может быть квалифицирована как предпринимательская при наличии ряда условий. Во-первых, ее участники (или один из участников) преследуют цель извлечения прибыли путем совершения такой сделки (является предпринимательской в силу объективного характера), во-вторых, если ее участники (один из участников) являются индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями (субъективный характер).

Таким образом, предпринимательский оборот недвижимости характеризуется как совокупность соответствующих юридических действий, направленных на отчуждение или использование недвижимого имущества субъектами предпринимательской деятельности в предпринимательских целях и представляющий собой законченный цикл определенных действий. Он состоит из следующих элементов: объект, субъекты, содержание (субъективная сторона и объективная сторона). Объектами предпринимательского оборота недвижимого имущества выступают различные виды недвижимости, являющиеся товаром в экономическом смысле и составляющие гражданско-правовую категорию недвижимого имущества. Субъектами предпринимательского оборота являются субъекты гражданского права юридические лица и индивидуальные предприниматели, целью которых является непосредственное извлечение прибыли. Содержание предпринимательского оборота составляет переход имущества от одного участника предпринимательского оборота к другому на основе заключаемых сделок (субъективная сторона) и составляемых при этом необходимых документов (объективная сторона).

Список литературы:

1. Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2005. №3. С. 22.

2. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 276;

3. Предпринимательское право Российской Федерации / Под ред. Е.П. Губина, П.Г. Лахно. М.: Юристъ, 2003.С. 68.

4. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 39.

5. Суханов Е.А. См. подробнее: Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарии к новому ГК РФ). М.: Центр деловой информации еженедельника «Экономика и жизнь», 1996. С. 45.