АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НА РЫНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

THE ANALYSIS OF MODERN APPROACHES TO THE ASSESSMENT OF REAL ESTATE MARKET

Lyudmila Tyagulskaya

candidate of Science, Head of computer science and software engineering department,

assistant professor of Transnistria State University Shevchenko,

Republica Moldova, Rybnitsa

Yuri Kucherenko

graduate student of the Department of Applied Informatics in Economics of Transnistria State University Shevchenko,

Republica Moldova, Rybnitsa

АННОТАЦИЯ

Проведен сравнительный анализ существующих подходов к процедуре оценки недвижимости. Перечислены основные методологии, использующиеся в каждом из подходов. Указаны преимущества и недостатки для каждого из современных подходов.

ABSTRACT

A comparative analysis of the existing approaches to property evaluation procedure. List the main methodologies used in each of the approaches. These advantages and disadvantages for each of the current approaches.

Ключевые слова: оценка недвижимости; методы оценки недвижимости; современные способы оценки недвижимости.

Keywords: property valuation; methods of assessment of real estate; modern methods of property valuation.

Традиционно под понятием «Недвижимость» понимали определенный земельный участок со всеми строениями, размещенными на нем. Впервые в России термин «недвижимое и движимое имущество» на законодательном уровне был упомянут во время царствования Петра I [3]. В те времена к недвижимому имуществу относили земельные участки и угодья, жилые строения, заводы, фабрики, лавки, шахты, мосты, плотины.

В настоящее время недвижимость – это не только земельные угодья, участки недр и ряд иных объектов, тесно связанных с землей, но и виды воздушного, речного и морского транспорта. Также, согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, к недвижимости относят и другое имущество, представляющее собой имущественный комплекс, использующийся для осуществления предпринимательской деятельности [1].

Стремительный рост земельных участков, возведение жилых строений, развитие мануфактуры и предприятий привело к тому, что между собственниками (владельцами имущества) стали периодически возникать отношения купли-продажи. Однако основная сложность таких отношений заключалась в правильной оценке объекта. Продавец, желая заполучить как можно большую выгоду, устанавливал стоимость, которая могла не соответствовать реальной. Покупатель, в свою очередь, считал, что стоимость, установленную продавцом, необходимо снизить, чтобы приобрести объект по соответствующей цене и не понести финансовых потерь. В связи с этим возникла необходимость производить независимую экспертную оценку, которая удовлетворяла обе стороны сделки купли-продажи.

В настоящее время такое направление деятельности как оценка недвижимости приобрело широкое значение, образуя одно из главных направлений исследований в экономической науке. Начиная с 1861 года, методы оценки недвижимости в России постоянно совершенствовались и дополнялись новыми существенными факторами, оказывающими значительное влияние на методику проведения [3].

Благодаря развитию методологии оценки недвижимого имущества был выработан унифицированный набор фундаментальных оценочных правил и принципов, который позволяет получить оптимальные показатели стоимости, выгодные как для собственника, так и для лиц, желающих приобрести оцениваемый объект. Сегодня на практике используют несколько десятков методов и принципов оценки, применяемых для различных объектов. На предпочтение того или иного метода оценки оказывает влияние большой ряд внешних факторов. Например, прежде всего, необходимо учитывать характер оцениваемого объекта, его основные функции и состояние. Эксперты рекомендуют применять как можно большее количество существующих методологий, чтобы при согласовании оценки извлечь наиболее оптимальную стоимость.

Все известные принципы оценки образуют группу, состоящую из трех основных подходов к оценке недвижимости (рис. 1):

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Рисунок 1. Современные подходы определения величины стоимости недвижимости

Одним из наиболее популярных подходов к оценке недвижимости принято считать сравнительный подход. Он представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на сопоставлении оцениваемого объекта с его аналогами. Для последних при данном подходе эксперты в обязательном порядке должны обладать соответствующей информацией о стоимости и итогах сделок с ними.

Применение сравнительного подхода возможно при соблюдении ряда условий. Во-первых, оцениваемая недвижимость должна соответствовать аналоговому объекту. Информация об оцениваемом объекте должна быть максимально полной и включать условия проведенных сделок. Помимо этого, перед использованием сравнительного подхода должны быть сопоставлены все внешние и внутренние факторы, которые любым возможным способом могут изменить стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости.

При использовании сравнительного подхода оценка объекта недвижимости происходит в четыре этапа. На первом этапе эксперты должны изучить и проанализировать текущее положение состояния рынка недвижимости, а также тенденции его развития. Дополнительно, особое внимание уделяется тому сегменту рынка, к которому принадлежит объект. Это необходимо для того, чтобы выявить сопоставимые с оцениваемым объекты, дата продажи сравнительно невелика. Второй этап предполагает сбор, анализ и верификацию данных о недавно проданных аналогах для их последующего сравнения. Затем, на третьем этапе, эксперты производят корректировку цен продаж выбранных аналогов, которая напрямую зависит от существующих отличий от объекта оценки. Завершающий этап сводится к определению стоимости рассматриваемой недвижимости на основании скорректированной ранее стоимости для анализируемых объектов-аналогов.

В основе сравнительного подхода к оценке недвижимости лежат два основных метода: метод парных продаж и метод валового рентного мультипликатора. Однако, как показывает практика, приведенные методы часто могут быть скомбинированы для получения наиболее точной оценки.

Как и любой другой подход, сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков [2]. К преимуществам данного подхода относят следующее:

• полученная конечная стоимость позволяет отобразить мнение продавцов и покупателей относительно объекта;
• при подсчете итоговой стоимости всегда учитываются инфляция и финансовые условия;
• данный подход позволяет вносить любые корректировки в том случае, если у объектов-аналогов были найдены отличия;
• данный подход является статистически обоснованным, простым в применении и предоставляет надежные результаты.

К недостаткам сравнительного подхода относят ряд факторов, которые вызывают сложности при получении оценки. Первая проблема состоит в сложности получения информации о практических ценах проведенных сделок. Дополнительно, к вышеуказанному можно отнести невозможность получения данных о специфических условиях сделки, если таковые имелись. Во-вторых, сравнительный подход способен предоставить хорошие результаты оценки недвижимости при стабильности и активности рынка. В случае небольших отклонений результаты могут быть очень неточными, так как существует серьезная зависимость от текущей ситуации. Помимо этого, у экспертов при проведении оценки могут возникнуть сложности в согласовании данных о существенно различающихся продажах.

Второй по значимости подход к оценке недвижимости – это затратный подход. Суть данного подхода состоит в определении затрат, которые будут задействованы для приобретения и реконструкции объекта оценки с учетом имеющегося износа. В данном случае эксперты предполагают, что для покупки готового объекта покупателю не придется переплачивать больше той суммы, которая могла быть затрачена на новое строительство.

При описываемом подходе экспертами-оценщиками должны быть учтены многие дополнительные факторы. В частности, на результат оценки оказывают влияние размер заработной платы и нормы прибылей строителей для определенного региона, возможные накладные расходы, затраты на приобретения строительного оборудования, рыночная стоимость строительных материалов.

Характерной особенностью затратного подхода, которую необходимо отнести к основным преимуществам, является целесообразность его применения при проведении технико-экономического анализа стоимости работ, направленных на строительство новых объектов, а также анализа целесообразного использования земельных участков [2]. Дополнительно, затратный подход позволяет получить обоснование для проведения работ по реконструкции или модернизации действующего объекта. Методы, на которых основывается данный подход, применяются при решении задач страхования и налогообложения рассматриваемых объектов. Но главное преимущество данного метода заключается в том, что при получении результатов оценки учитываются все особенности рынка, обеспечивая тем самым наиболее точный результат.

Недостатки данного подхода могут быть выявлены в следующем ряде случаев. Во-первых, у экспертов часто возникают проблемы при расчете стоимости реконструкции старых зданий. Во-вторых, усложняют процесс расчета существующие технологии оценки земельных участков. Помимо этого, трудности могут возникнуть при определении величины существующего износа старых строений, так как у многих сооружений существуют скрытые проблемы, выявление которых возможно только при использовании соответствующего оборудования. В-четвертых, в ходе расчетов очень часто возникает ситуация, когда затраты, которые запланированы для проведения строительных работ, серьезно расходятся с рыночной стоимостью эквивалентного объекта. В данном случае для аналогичного объекта требуется провести более точные расчеты имеющегося износа, сопровождающиеся быстрым ростом трудовых затрат.

В общем случае классический затратный подход оценки недвижимости разделен на три этапа. Изначально экспертам необходимо провести расчеты, определяющие реальную стоимость земельного участка. На данную процедуру оказывают влияние многие внешние факторы, но основополагающим принято считать особенности эффективного использования: особенности местности, заселенность территории и прочие. После чего происходит переход ко второму этапу, который предполагает определение стоимости реконструкции оцениваемого объекта. По завершению данной процедуры можно переходить к очередному этапу – расчету имеющегося износа (физического, функционального или внешнего). В завершение эксперты должны провести расчет итоговой себестоимости объекта недвижимости, учитывая имеющуюся информацию о стоимости накопленного износа.

В рамках затратного подхода на практике эксперты применяют четыре известных метода: метод сравнительной единицы (удельной стоимости), поэлементный метод, а также сметный и индексный методы.

Однако наиболее современным подходом принято считать доходный подход к оценке недвижимости. Суть его заключается в том, чтобы определить стоимость возможной прибыли, которую способен предоставить рассматриваемый объект. Искомая задача по определению должна соответствовать требованиям оценки качества и быть направлена на капитализацию доходов, которая, в конечном счете, определит взаимосвязь между будущим доходом и текущей стоимостью объекта.

Используя доходный подход, итоговую стоимость недвижимости можно рассчитать стандартной формулой (1), где коэффициент капитализации определяется нормой дохода, а ожидаемый доход указывает на операционный доход, который может быть получен владельцем недвижимости за определенный период [2].

Для определения стоимости возможной прибыли изначально необходимо рассчитать валовой доход, который может быть получен от эксплуатации. Расчет дохода для объектов недвижимости происходит путем проведения анализа текущих тарифов на рынке аренды. Затем необходимо подсчитать потери, которые могут возникнуть при неполной загрузке (сдаче в аренду) или в случае наличия невзысканных платежей для рассматриваемого объекта и того сектора рынка, к которому объект принадлежит. Однако при проведении оценки возможно существенное сокращение размера прибыли. Это происходит в том случае, если не взять во внимание связанные с объектом оценки расходы и издержки (операционные, резервные и фиксированные). Только после этого экспертами может быть произведен расчет коэффициента капитализации и получена величина чистого дохода от продажи.

Доходный подход позволяет применять комплексное или одиночное использование следующих методов: метод прямой капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков. Преимуществом доходного подхода принято считать то, что, используя соответствующие методы, можно произвести расчет реальной стоимости денежных потоков, которые могут быть получены при совершении сделки над объектом оценки, и определить показатели рыночной и инвестиционной стоимости.

Таким образом, и продавцу и покупателю в конечном итоге будет представлена картина, которая ясно отображает качество и количество возможного дохода, получаемого от объекта недвижимости в течение его срока эксплуатации, а также возможные варианты рисков, характерных как для оцениваемого объекта, так и для всего региона в целом.

В рамках рассмотрения современных подходов к оцениванию недвижимого имущества было выяснено, что рассматриваемая проблема актуальна на сегодняшний день. Однако подробного анализа существующих подходов оказалось не достаточно. Для более полного понимания рассматриваемой проблемы необходимо детальное изучение существующих методологий, а также их возможных комбинаций, в рамках каждого из приведенных подходов. Только подробно рассмотрев и изучив существующие методы, можно будет осуществить переход к решению практических задач и разработке информационной системы, автоматизирующей процесс оценки недвижимости.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации – [Электронный ресурс] – URL: http://base.garant.ru/10164072/6/#block_1006 (Дата обращения 29.10.2016).
2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 – [Электронный ресурс] – URL: http://www.aup.ru/books/m94/ (Дата обращения 15.10.2016).
3. История оценки недвижимости – [Электронный ресурс] – URL: http://www.abn-consult.ru/articles/istoria-ocenki-nedvijimosti.html (Дата обращения 7.10.2016).