ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ В РФ

THE CONCEPT AND PRINCIPAL OF MORTGAGE INSURANCE IN RUSSIA

Nalalya Kovaleva

cand. of Econ. Sci, Ass. Prof., Don State Technical University, Academy of architecture and construction,

Russia, Rostov-on-Don

Alina Chudnova

master¢s student, Don State Technical University, Academy of architecture and construction,

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается понятие и значение ипотечного страхования в развитии рынка ипотечного кредитования на современном этапе развития отечественной экономики. Раскрывыются виды, элементы и ставки страховых премий по договорам личного, имущественного, титульного и комбинированного ипотечного страхования

ABSTRACT

The article discusses the concept and importance of mortgage insurance in the development of the mortgage market at the present stage of development of the domestic economy. Reveals the types, items, and rates of insurance premiums under contracts of personal, property, title and mortgage insurance combined

Ключевые слова: ипотечное страхование, страховые взносы и выплаты, ипотечное кредитование, комплексное ипотечное страхование, личное страхование, титульное страхование.

Keywords: mortgage insurance, insurance premiums and payouts, mortgage credit lending, comprehensive mortgage insurance, personal insurance, title insurance.

Ипотечное кредитование сегодня является актуальной сферой, проблемы и перспективы развития которой рассматриваются не только экспертами банковского и строительного секторов, на уровне государства, но и специалистами страховой рынка.

Ипотечное кредитование характеризуется высокими пространственно-временными рисками как для заемщика, так и для кредитора, поэтому особое значение в целях приведения объемов ипотечного рынка в соотвествии с потребностями общества, решении проблем обеспечения гарантий возврата кредитов и доступности ипотеки приобретает ипотечное страхование.

В широком смысле ипотечное страхование – это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту имущественных интересов участников рынка банковского кредитования.

В более узком смысле – это метод управления рисками ипотечной деятельности кредитных организаций, состоящий в их диверсификации между страховщиками и субъектами ипотечного рынка, способствующий повышению надежности системы ипотечного кредитования.

Повышение устойчивости рынка ипотечного жилищного кредитования к различным макроэкономическим колебаниям, улучшение структуры и качества сделок секьюритизации, повышение доступности жилья для населения, увеличение темпов возводимых объектов жилищного фонда возможны в том числе при активном развитии и применении всех преимуществ ипотечного страхования.

Сегодня получить ипотечный кредит без оформления ипотечного страхования невозможно. Но страхование всех видов рисков, которые банк предлагает застраховать заемщику, не является обязательным. Согласно законодательству РФ, при оформлении ипотеки, обязательным является только страхование предмета ипотеки от разрушения [5, ст. 31]. Все остальные виды ипотечного страхования могут осуществляться лишь по желанию заемщиков. Однако большинство ипотечных банков требуют обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщиков, а также права собственности на недвижимость (титульное страхование).

Страхование ипотеки – это комплексный страховой продукт, который предусматривает страхование заемщика на полную сумму кредита с учетом процентов, страхование предмета залога на случай утраты или повреждения (конструктивные обрушения, поломки дома или квартиры) и страхование риска потери права собственности (титульное страхование).

Некоторые банки, предоставляют заемщикам право выбора застраховать свою жизнь и трудоспособность или увеличить процентную ставку по кредиту. В итоге увеличение расходов по ипотечному кредиту на данных условиях может оказаться значительно выше, чем размер страховых взносов. Поэтому большинство заемщиков предпочитают оформить договор ипотечного страхования и обращаются в напрямую к страховщикам.

В последнее время, на страховом рынке России появился новый вид услуг – страхование ответственности заемщика по ипотечному кредиту. Данный вид страхования характерен для ипотечных программ, по которым допускается 10 % первоначальный взнос. При минимальных значениях взноса, заемщик обязан застраховать финансовые риски, которые понесет банк при утрате заемщиком способности отвечать по своим обязательствам перед ним. Банк получит страховое покрытие, при условии, если заемщик станет неплатежеспособен, а полученной суммы от продажи залога будет недостаточно для покрытия долга перед банком.

При оформлении ипотечного страхования выгодоприобретателем по договору страхования является банк-кредитор, страховщик обязан возместить ему разницу между суммой задолженности и доходом от продажи предмета ипотеки.

Чтобы заемщику не страховать отдельно все виды рисков, страховые компании предлагают договор комплексного ипотечного страхования, включающий следующие риски:

• страхование жизни и утраты заемщиком трудоспособности (временной или постоянной);
• страхование приобретаемого объекта недвижимости от разрушения и повреждений (от пожаров, наводнений, действий третьих лиц и прочих факторов);
• страхование титула заемщика (его право собственности на недвижимость).

Страховой договор оформляется заемщиком на весь срок ипотечного кредита, а страховые взносы оплачиваются ежегодно. Размер страхового взноса рассчитывается от суммы остатка задолженности по кредиту на начало текущего года, увеличенной на 10 %. Расчитать размер остатка основного долга на начало каждого года действия ипотечного кредита для вычисления страховых взносов можно с помощью ипотечного калькулятора, который также рассчитает и необходимую сумму ежемесячных платежей по ипотечному кредиту [2].

При приобретении недвижимости на первичном рынке, право собственности (титул) страхуется с момента оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки.

 Средняя стоимость договора комплексного ипотечного страхования лежит в диапазоне 0,8 % – 2 % суммы ипотечного кредита. Конкретный размер платежей по договору страхования рассчитывается индивидуально для каждого заемщика на основании множества факторов, таких как возраст заемщика, вид его деятельности, наличие хронических заболеваний и осложнений со здоровьем, образа жизни, возраст объекта недвижимости, процент износа, количество бывших собственников недвижимости и пр.

Страхование предмета залога от уничтожения или повреждения – обязательное условие оформления ипотеки, закреплённое законодательством Российской Федерации [5]. Его срок равен сроку действия самой ипотеки, выплаты производятся один раз в год.

В среднем ежегодный взнос по обязательному виду ипотечного страхования составляет 0,3–0,5 % суммы страховки залоговой недвижимости и зависит от её технического состояния (наличие, например, деревянных перекрытий) при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке, отделки и т. п. Страховыми рисками в этом случае являются:

• стихийное бедствие;
• пожар;
• противоправные действия третьих лиц (вандализм, поджог, подрыв взрывчатыми веществами);
• конструктивные дефекты здания, в котором находится залоговое имущество, если о них момент заключения страхового договора не было известно страхователю.

В случае повреждения жилой недвижимости, страховое возмещение выплачивается заёмщику. Если недвижимость уничтожена полностью, выгодоприобретателем становится банк, который получает от страхователя выплату, на 10 % превышающую сумму выданного под залог кредита. Многие заёмщики предпочитают страховать приобретаемое жилье на его полную стоимость. Тогда при наступлении страхового события страховая компания покроет ипотечную задолженность перед банком, а заёмщик получит оставшуюся сумму, согласно договора.

Как правило, банки-кредиторы требуют от заёмщика дополнительного оформления личной и титульной страховок. В принципе, личное страхования представляется логичным и для банка, и самого заёмщика. Ежегодные выплаты по этому виду страховки составляют от 0,3 %. На размер тарифа, естественно, влияет состояние здоровья заёмщика и его возраст, характер профессиональной деятельности. Если при оформлении кредита учитываются и доходы созаёмщика, банк может потребовать застраховать и его. В случае смерти заёмщика или стойкой потери трудоспособности (инвалидность 1,2 гр.) во время действия страхового договора, страховщик оплатит банку всю сумму ипотечного кредита вместо страхователя.

Следующий вид необязательного страхования – титульное. Это страхование риска потери заёмщиком права собственности на залоговое имущество. Возможны случаи, когда в судебном порядке заёмщика лишают такого права. Обычно такому виду страхования подвергается залоговая недвижимость, приобретаемая на вторичном рынке, оформляется преимущественно на срок 3 года (соответствует сроку подачи искового заявления, оспаривающего право собственности). При страховании титула учитывают «юридическую чистоту» жилья, в среднем по этому риску тариф составляет от 0,2 % суммы страховки. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) запрещает банкам-кредиторам требовать от заёмщика оформления договора личного и титульного страхования, хотя, такая страховка отвечает обоюдным интересам заёмщика и кредитора. Однако, как справедливо полагает ФАС, дело это всё же добровольное [3].

Антимонопольная служба выступает и против навязывания банками заёмщику своих страховых партнёров в качестве страхователя. И в этом случае банки можно понять: выгодоприобретателя не может не волновать платёжеспособность страховой компании, с которой заёмщик заключает договор ипотечного страхования.

Так как процесс жизнедеятельности сопряжен с влиянием разного рода рисков и неопределенностей, на наш взгляд, заёмщику экономически не выгодно отказываться от дополнительного страхования. Например, в случае потери заёмщиком трудоспособности, он и его семья будут освобождены от выплаты ипотеки, а недвижимость останется за ними. В случае смерти заёмщика жильё останется его наследникам, которые не будут обязаны производить дальнейшие выплаты в банк, это за них сделает страховая компания.

Для развития ипотечного страхования необходимо прежде всего, развитие ипотеки, в том числе формирование информационной базы по ипотечным кредитам, накопление кредитных историй и доработка законодательной базы.

Для выработки принципиально новых страховых продуктов, обеспечивающих защиту всех участников ипотечного рынка, а также позволяющих сделать ипотеку доступной для широких слоев населения, необходимо объединение усилий кредитных и страховых организаций.

Таким образом, формирование системы ипотечного страхования непосредственно связано как с общим состоянием российского страхового рынка, так и с развитием жилищной ипотеки. Появление новых кредитных продуктов и увеличение массового спроса на ипотеку среди различных слоев населения влечет необходимость дополнения существующих и появления новых страховых продуктов, позволяющих обеспечить полноценную комплексную и доступную страховую защиту основных участников ипотечного рынка.

Список литературы:

1. Бартенева И.Д. Ипотечное страхования // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд. – Выпуск № 14-2, 2012. – С. 15–18.
2. Информационный портал «Все об ипотеке» – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL: http://www.vse-obipoteke.ru (Дата обращения: 10.05.2016).
3. Информационный портал «Ипотека» – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL: http://www.i-p-o-t-e-k-a.ru (Дата обращения: 11.05.2016).
4. Ковалева Н.А., Чуднова А.С. Состояние и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования // Научное обозрение. – 2015. – № 21. – С. 255–258.
5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015).
6. Финансовый журнал «Страхование ипотечных кредитов», сайт. – URL: http:// www.dbanking (Дата обращения: 11.05.2016).