ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА ПРИ НЕПОСРЕДСТВЕННОМ УПРАВЛЕНИИ: ПРАВОВОЙ АСПЕКТ

Жилищно-коммунальное хозяйство, остается одной из самых проблемных сфер российской экономики и вместе с тем чрезвычайно социально чувствительной отраслью, функционирование которой непосредственно отражается на качестве жизни граждан.Согласно исследованию некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»наибольшую озабоченность среди собственников жилых помещений вызывает неудовлетворительное содержание и текущий ремонт жилых зданий, – из 6,5 тысяч поступивших в организацию обращений, 19% были связаны с жалобами на нарушения именно в этой сфере [1].

Актуальность исследуемой проблемы обусловлена невыполнением управляющими организациями, товариществами собственников жилья своих обязательств по надлежащему содержанию имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД), поэтому большой теоретический и практический интерес вызывает такая форма управления МКД – как непосредственное управление, при которомсобственники принимают решение быть «хозяевами в своем доме».

В некоторых субъектах Российской Федерации имеется опыт применения непосредственного управления. Так, в Республике Карелия в 2016 году в непосредственном управлении находилось около 10 тысяч домов, что составляло 31,9% от общего числа МКД в республике[2], а в 2018 году, количество МКД, находящихся в непосредственном управлении, увеличилось до 13 225 домов, что, с учетом, сокращения республиканского жилищного фонда, составило 52 % от общего числа МКД [3].

Переход на непосредственное управление проявил проблемы законодательного регулирования этого способа управления, в том числе, связанные с заключением собственниками, в соответствии с ч.2¹ ст.161 и ч.1 ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) договоров подряда. В соответствии с указанными нормами собственники помещений в МКД, на основании решения общего собрания собственников заключают договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД. Данная норма интересна тем, что договор оказания услуг – единственный договор, который собственники помещений в МКД, избравшие непосредственное управление, заключают коллективно. Это яркий пример существования множественности лиц на стороне заказчика при непосредственном управлении.

Надлежащее содержание общего имущества МКД – необходимый, системообразующий элемент управления МКД. В случае если собственники делегируют свое право на управление МКД иным субъектам – управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, то надлежащее содержание общего имущества – главная обязанность такого субъекта. Но форма непосредственного управления тем и отличается от иных способов управления МКД, что подразумевает самостоятельное участие собственников в процессе управление МКД, в отсутствие посредников.

Анализ жилищного законодательства и правоприменительной практики, позволил выявитьограничение права собственников непосредственно выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Диспозиция ч.1 ст.164 ЖК РФ указывает, что заключать договоры оказания услуг собственники вправе с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, без конкретизации лиц о которых именно идет речь. Следовательно, наиболее очевидным вариантом являются сами собственники. Речь в данном случае идет не о бремени содержания общего имущества, а о праве собственников непосредственно, без привлечения сторонних организаций, самим проводить ремонт и осуществлять содержание общего имущества МКД.

Пункт 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее Правила), наделяет собственников жилых помещений правом самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, (за исключением действий по организации мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации; действий по приобретению холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества), или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления МКД [4].

При этом заслуживает внимания правовая позиция Верховного Суда РФ, выраженная в Постановлении от 24 декабря 2015 г. № 302-АД15-11814, согласно которой договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД не тождественен договору подряда на ремонт общего имущества жилого дома [5].

В то же время пункт 16 Правил содержит закрытый перечень способов обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственниками помещений – путем заключения договора управления с управляющей организацией, и путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества, в соответствии со ст.164 ЖК РФ.

По мнению законодателя, правовая природа самостоятельного содержания общего имущества собственниками и содержания общего имущества, как условия непосредственного управления, различны и не взаимозаменяемы. Легальная возможность собственникам самим выполнять работы по ремонту, содержанию общего имущества исходит не из особенностей формы управления МКД, и не из договорных отношений, а из существа права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, в силу статьи 36 ЖК РФ. Следовательно, согласно действующим нормам жилищного законодательства, собственники самостоятельно не могут осуществлять содержание общего имущества в отсутствии лиц, с которыми заключен соответствующий договор. Возможно, что такая фикция допустима в иных формах управления МКД, кроме непосредственного управления, поскольку противоречит его функциональной основе – самодостаточности собственников, при определении механизма управления МКД.

Императивная норма, установленная жилищным законодательством, тем не менее, перечеркивает эту квинтэссенцию непосредственного управления и вводит в процесс управления МКД некоего обязательного подрядчика – обслуживающую организацию по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Подтверждением данного тезиса служат примеры судебной практики, в которой встречаются прецеденты признания за собственниками права осуществлять содержание общего имущества при непосредственном управлении самостоятельно, без привлечения обслуживающих организаций.

В частности, Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда, признавая реализацию собственниками МКД права на непосредственное управление, указала: «На основании решения собрания собственников помещений дома, с 16 октября 2009 года установлена плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в фонд дома в размере 6 руб. 20 коп. с одного квадратного метра общей площади квартиры. Данное решение также указывает на реализацию собственниками выбранного способа управления, в том числе по решению вопросов, связанных с осуществлением действий по содержанию и ремонту общего имущества, включая аварийное обслуживание, учитывая, что в силу п.12 Правил собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества»[6].

То есть суд расценил факт установления платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД в качестве меры, аналогичной заключению договора обслуживания общедомового имущества и потому свидетельствующей о реализации права на управление МКД. Фактически услуги по содержанию и выполнению ремонта общего имущества оказывались одним из собственников помещений, которому затем перечислялись собранные средства, при этом юридически эти отношения оформлены не были.

В тоже время вопрос о надлежащем содержании общедомового имущества самостоятельно собственниками жилых помещений имеет ключевое значение в случае, когда орган местного самоуправления оценивает реализацию собственниками права на управление МКД при принятии решения о назначении открытого конкурса по отбору управляющей организации с учетом пункта 3 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденныхПостановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, согласно которому конкурс проводится, если «…большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ»[7].

В большинстве исследованных судебных актов, возможность собственников, избравших форму непосредственного управления, самостоятельно осуществлять действия по содержанию общего имущества в отсутствие обслуживающей организации, была отвергнута. В некоторых случаях, заблуждение, а точнее юридическая ошибка правоприменителей по вопросу возможности реализации права на управление МКД в отсутствие договора на оказание услуг по обслуживанию общедомового имущества, приводила к обнаружению в их бездействии состава преступления.

Так, Судебной коллегии по уголовным делам Орловского областного суда был оставлен без изменения приговор в отношении гражданина М., осужденного по ч.2 ст.293 УК РФ. Из материалов дела следует, что М., занимал должность начальника отдела по реформированию ЖКХ Управления по развитию городского хозяйства, и в его полномочия входила организация работы по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих компаний. Объективная сторона преступления заключалась в том, что длительное время М. не принимал мер по подготовке и проведению открытого конкурса для выбора управляющей организации одного из МКД, считая, что собственниками помещений реализован избранный ими способ непосредственного управления без заключения договоров с подрядными организациями на обслуживание общедомового имущества. Свидетельством о фактической реализации права, являлось, в частности, назначение одного из собственников лицом, ответственным за очистку кровли дома от снега и наледи, неоднократный сбор собственниками средств на ремонт системы водоснабжения, наличие графика влажной уборки подъезда и др. [8].

Суд указал, что «договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственниками помещений, заключены не были, поэтому способ управления не был реализован (здесь и далее курсив мой – Р.К.)».

В другом деле, суд, определяя время начала реализации собственниками выбранного способа управления, отметил, что «юридическим фактом, подтверждающим выбор собственниками непосредственного способа управления многоквартирным домом, является только заключение ими договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома и его ремонту, и с организациям, предоставляющими коммунальные услуги» [9].

Практика показывает, что суды, вопрос реализации способа управления ставят в прямую зависимость от наличия/отсутствия заключенных собственниками договоров, а во втором примере судом заключение договора оказания услуг по содержанию общедомового имущества, в качестве обязательного признака реализации непосредственного управления, поставлено на одну ступень с заключением договоров предоставления коммунальных услуг.

Приказы и письма Минстроя России (письмо Минстроя России от 10.04.2014 г. № 5880-АЧ/04 «О рассмотрении обращения» [10] и другие) воспроизводят положения ЖК РФ и рассмотренных нами Постановлений Правительства РФ и подтверждают необходимость при непосредственном управлении содержать общедомовое имущество с привлечением подрядчика.

Также необходимо отметить, что в нормативных правовых актах, устанавливающих требования к надлежащему содержанию общего имущества собственников, например в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 в качестве субъекта, обеспечивающего обслуживание и ремонт общего имущества в МКД, признают лишь «соответствующие организации по обслуживанию жилищного фонда» [11].

Сложившийся законодательный парадокс, лишающий права собственников при непосредственном управлении самостоятельно, без привлечения обслуживающей организации, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, не компенсируется и свободой вынужденно заключаемого ими договора. Теоретически, собственники могут не включить в договор оказания услуг те работы и услуги, которые они могут выполнять сами, однако, на практике, независимо от включения в условия договора той или иной услуги, административную ответственность за ее ненадлежащее оказание, приведшее к нарушению правил содержания общего имущества в МКД, понесет обслуживающая организация.

Широко распространившаяся практика признания обслуживающих организаций при непосредственном управлении МКД субъектами административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ, устанавливающего ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений и не менее широкая практика обжалования подобных решений привела к фактическому уравниванию обслуживающих организаций и управляющих организаций в части основания юридической за нарушение правил содержания общедомового имущества, а договоров оказания услуг по содержанию общего имущества к договорам управления МКД. Легальным обоснованием подобной универсализации стало расширительное толкование нормы, предусмотренной статьей 42 Правил № 491, указывающей, что «…управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором».

Верховный Суд России в указанном выше Постановлении от 24 декабря 2015 г. № 302-АД15-11814 так обосновал законность привлечения к ответственности по ст.7.22 КоАП РФ обслуживающих организаций: «Из совокупности приведенных норм суды признали, что при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом организации, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность за выполнение своих обязательств не только в соответствии с заключенными договорами, но и в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Судебное правотворчество привело фактически к несоблюдению принципа свободы договора, установленного ст.421 ГК РФ, и возникновению обязанности у обслуживающей организации оказывать все услуги по содержанию общедомового имущества, даже если они не указаны в заключенном с собственниками договоре. В частности, Пятый арбитражный апелляционный суд, отклоняя апелляционную жалобу общества, привлеченного к административной ответственности по ст.7.22 КоАП РФ, указал: «То есть, несмотря на то, что заявитель не является управляющей организацией рассматриваемого многоквартирного дома, при осуществлении содержания и ремонта общего имущества этого дома на основании договораон обязан соблюдать требования Правил № 491, Правил № 170, Минимального перечня услуг» [12].

Как следует из материалов дела, собственники МКД, выбравшие форму непосредственного управления заключили с обществом договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию общедомового имущества, в котором отсутствовал такой вид услуги, как вывоз и уборка снега с придомовой территории, расчистка межквартальных проездов, осуществляемых собственниками самостоятельно. Однако суд из факта заключения договора, распространил на общество действие ст.162 ЖК РФ «Договор управления многоквартирным домом» и обязанность обеспечить надлежащее содержание общего имущества в этом МКД не только в соответствии с договором технического обслуживания, но и в соответствии с требованиями федерального жилищного законодательства, в том числе обязанность обеспечить своевременную уборку снега с придомовой территории.

Резюмируя, отметим, что закрепление обязанности собственников жилых помещений, избравших самый автономный способ управления МКД – непосредственное управление, поручать полное обслуживание и ремонт общедомового имущества подрядчику не оправданно. Кроме того, подрядным организациям экономически невыгодно брать на обслуживание малоквартирные МКД. Предлагаем законодательно предусмотреть право собственников жилых помещений при переходе на непосредственное управление использовать дифференцированный поход в вопросах содержания и ремонта общедомового имущества. В случае необходимости заключать гражданско-правовой договор со специализированными подрядчиками, например договор на обслуживание общедомовых приборов учета холодной воды, учета тепловой энергии и теплоносителя, в то же время самостоятельно, без привлечения подрядчиков выполнять работы связанные с уборкой придомовой территории и подъездов.

Список литературы:

1. Названы главные коммунальные проблемы россиян//Lenta.ru. [Электронный ресурс]: сайт. URL: https://lenta.ru/news/2019/10/22/zhkh_problems/ (дата обращения 15.12.2019)
2. Отчет Государственной жилищной инспекции Республики Карелия «О результатах деятельности по исполнению функции по защите прав граждан при предоставлении жилищно-коммунальных услуг на территории Республики Карелия в 2016 году»//Карелия Официальная.[Электронный ресурс]: сайт. URL: http://old.gov.karelia.ru/gov/Power/Inspectorate/House/index.html (дата обращения 15.12.2019)
3. Отчет Государственной жилищной инспекции Республики Карелия «О результатах деятельности по исполнению функции по защите прав граждан при предоставлении жилищно-коммунальных услуг на территории Республики Карелия в 2018 году»//Карелия Официальная. [Электронный ресурс]: сайт. URL: http://old.gov.karelia.ru/gov/Power/Inspectorate/House/index.html (дата обращения 15.12.2019)
4. Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание  жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491// Российская газета. — 2006. — 22августа.
5. Постановление Верховного Суда РФ от 24 декабря 2015 г. N 302-АД15-11814// Верховный Суд Российской Федерации.[Электронный ресурс]: сайт. URL: http://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1402748 (дата обращения 19.12.2019)
6. Кассационное определение № 33-379 от 12 марта 2012 г. // Судебные и нормативные акты РФ. [Электронный ресурс]: сайт. URL://sudact.ru/regular/doc/zmo1Gfhu3GW5/ (дата обращения 19.12.2019)
7. О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом:Постановление Правительства РФ от 6.02.2006 № 75 // Российская газета. — 2006. — 22 февраля.
8. Кассационное определение № 22-2769/2012 от 25 декабря 2012 г. по делу № 22-2769/2012.//Судебные и нормативные акты РФ. [Электронный ресурс]: сайт. URL://sudact.ru/regular/doc/WUWJlQVe1S6m/(дата обращения 19.12.2019)
9. Решение № 2-814/2015 2-814/2015~М-450/2015 М-450/2015 от 2 июня 2015 г. //Судебные и нормативные акты РФ. [Электронный ресурс]: сайт. URL://sudact.ru/regular/doc/GYargsw9v2Lw/ (дата обращения 19.12.2019)
10. Письмо Минстроя России от 10.04.2014 N 5880-АЧ/04 «О рассмотрении обращения»// Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». [Электронный ресурс]: сайт.URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_323514/ (дата обращения 21.12.2019)
11. Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170// Российская газета. — 2003. — 23октября.
12. Постановление от 23 ноября 2015 г. по делу № А59-3075/2015// Судебные и правовые акты РФ. [Электронный ресурс]: сайт. URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/cJAQECPOni6h/ (дата обращения 21.12.2019)