ПРОБЛЕМЫ ВВЕДЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Темпы строительства в сфере жилой недвижимости в современном российском государстве значительно опережают и превосходят объемы вводимого жилья в эксплуатацию. Согласно официальным данным в 2016 году было введено в действие порядка 80 миллионов квадратных метров жилых помещений. Динамика изменений площади вводимого жилья представлена в таблице ниже.

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации за период с 2010 по 2016 год, млн. кв. м. [10]

Аналогично стремительно растут объемы незавершенного строительством жилья, в том числе приостановленного или законсервированного.

Таблица 2

Незавершенные строительством жилые дома за период с 2010 по 2016 год, млн. кв. м. [11]

Процесс ввода жилья в эксплуатацию в российской правовой действительности в основном длится несколько месяцев. Длительность данного процесса ущемляет интересы покупателей, нарушает различные нормы российского законодательства, а также является серьезной проблемой для российского рынка жилой недвижимости.

Процесс введения жилых помещений в эксплуатацию сопровождается множеством бюрократических процедур, а также административных барьеров, которые приводят к большим объемам издержек временных, финансовых, материальных ресурсов организаций-застройщиков. Данные издержки затем включаются в рыночную стоимость жилья, значительно ее увеличивая.

Вследствие чего средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилого дома ежегодно увеличивается.

Таблица 3

Средняя фактическая стоимость строительства одного кв. м. общей площади жилых домов за период с 2010 по 2016 год, руб. [13]

Совокупность всех вышеописанных факторов приводит к затруднительному положению граждан Российской Федерации при решении о приобретении жилья.

Недобросовестные застройщики обходят обязательные бюрократические процедуры, что в результате может привести к выявлению нарушений в оформлении документов, несоответствии фактических характеристик жилого дома заявленным в документации и иным нарушениям. Данные проблемы могут препятствовать вводу жилья в эксплуатацию.

Кроме того, существенной проблемой является постоянно увеличивающаяся стоимость жилья, что является серьезным препятствием для приобретения его отдельными категориями семей.

В данном исследовании необходимо рассмотреть правовые основы введения жилых помещений в эксплуатацию, а также проанализировать их на предмет излишней регламентации бюрократических процедур и наличие административных барьеров.

Порядок и условия введения жилых помещений в эксплуатацию регламентированы нормами Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, а также рядом других нормативно-правовых актов РФ и подзаконных актов.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ жилые помещения признаются объектами жилищных прав [1]. Под жилым помещением понимается изолированное помещение, представляющее собой недвижимое имущество и пригодное для постоянного проживания граждан.  Аналогичное содержание понятия жилых помещений представлено в Постановлении Правительства РФ "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" [6].

Пригодность проживания характеризуется соответствием жилого помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям, определенным в статье 23 Федерального закона №52-ФЗ [3], а также иным техническим правилам и нормам. Соответственно, жилое помещение должно отвечать требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ [7].

Введение жилого помещения в эксплуатацию предусматривает прохождение определенных административных процедур и в результате получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Условия и порядок прохождения административных процедур для получения данного разрешения регламентированы статьей 55 Градостроительного кодекса РФ [2].

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является особым документом, который подтверждает выполнение строительных работ в полном объеме и соответствие построенного объекта соответствующим требованиям.

Застройщик прежде всего обращается в уполномоченный орган, который выдал ему ранее разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно, данная статья Градостроительного кодекса закрепляет перечень документов, которые необходимы для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, мены, приватизации, дарственные, судебные решения, иные нормативно-правовые акты органов государственной или муниципальной власти, согласно которым был выделен или предоставлен земельный участок);
2. Градостроительный план земельного участка (ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ);
3. Разрешение на строительство (Приказ Минстроя №117/пр [8], ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);
4. Акт приемки объекта капитального строительства (если этому предшествовало заключение договора строительного подряда) (Постановление Госкомстата РФ №71а [9]);
5. Документ, подтверждающий соответствие объекта необходимым техническим требованиям;
6. Документ, подтверждающий соответствие объекта необходимым энергетическим требованиям;
7. Документ, подтверждающий соответствие объекта необходимым инженерно-техническим требованиям;
8. Схема, на которой отражено расположение построенного объекта, элементов инженерно-технического обеспечения, план организации земельного участка;
9. Заключение уполномоченного органа, осуществляющего государственный строительный надзор, о соответствии построенного объекта положениям технических регламентов и проектной документации;
10. Договор обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта (ст. 10 ФЗ-225 [4]);
11. Технический план объекта капитального строительства (ст. 24 ФЗ-218 [5]).

Отметим, что статья 55 Градостроительного кодекса РФ не ограничивает вышеизложенный перечень необходимых документов. Напротив, в части 4 данной статьи сказано о том, что Правительство РФ вправе устанавливать иные документы, которые необходимы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Цель затребования иных документов заключается в получении полного объема информации о построенном объекте.

В части 6 статьи 55 указан перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно, к данным основаниям относятся:

1. Отсутствие документов, необходимых для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В частности, отсутствие иных документов, которые установило Правительство РФ;
2. Несоответствие объекта требованиям к строительству;
3. Несоответствие объекта требованиям, которые были закреплены в документе о разрешении на строительство;
4. Несоответствие различных параметров построенного объекта показателям, закрепленным в проектной документации (исключение составляют объекты индивидуального жилищного строительства);
5. Несоответствие объекта разрешенному использованию земельного участка;
6. Если застройщик не выполнил правило, согласно которому должен был в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство передать в уполномоченный орган, выдавший данный документ, сведения об объекте (площадь, высота, этажность, инженерно-техническое обеспечение и так далее).

Часть 8 статьи 55 Градостроительного кодекса предусматривает возможность оспаривания в судебном порядке отказа о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

В случае получения данного разрешения, объект капитального строительства должен быть поставлен на государственный учет.

В 2011 году было проведено обследование отдельных этапов реализации объекта. Обследование осуществляли Институт экономики города и Национальное объединение строителей.

Ввод в эксплуатацию, согласно вышеизложенному порядку получения разрешения, включает в себя в среднем 35 административных процедуры. Среднее количество времени, затрачиваемое на прохождение данных административных процедур, составляет 56 дней. Представим результаты [12].

Рисунок 1. Количество административных процедур в ходе этапов реализации объекта

Помимо указанных административных барьеров и затрачиваемого времени на их прохождение, существуют иные проблемы. В частности, нестабильность рынка строительных материалов может привести к резкому удорожанию тех или иных товаров или услуг. Это может привести к изменению финансового плана застройщика, например, многоквартирного дома и, соответственно, смещению сроков сдачи объекта.

Вместе с тем, согласно статье 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре участия в долевом строительстве застройщик должен указать конечный срок передачи объекта участникам долевого строительства.

Согласно статье 10 при нарушении пунктов договора, в частности касающегося сроков сдачи объекта, застройщик обязуется выплатить участнику долевого строительства неустойку и возместить в полном объеме убытки.

Другими словами добросовестный застройщик, не выполнивший условия договора в силу экономической и финансовой ситуации на рынке строительных материалов, становится автоматически недобросовестным и несет ответственность за нарушение пункта договора.

Проблемы введения жилых помещений в эксплуатацию в современном российском государстве вызваны сложностью правового регулирования и правовой регламентации тех или иных административных процедур.

Таким образом, требуется тщательный пересмотр нормативно-правовой базы, регулирующей порядок и условия введения жилых помещений в эксплуатацию, с целью выявления и устранения административных барьеров и чрезмерной регламентации некоторых бюрократических процедур.

Соответственно, градостроительная и жилищная сфера требует внедрения инновационных методов регулирования, усовершенствования административных процедур.

Список литературы:

1. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017) //"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
2. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) //"Российская газета", N 290, 30.12.2004
3. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" //"Собрание законодательства РФ", 05.04.1999, N 14, ст. 1650
4. Федеральный закон от 27.07.2010 N 225-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.09.2017) // "Российская газета", N 169, 02.08.2010
5. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // "Российская газета", N 156, 17.07.2015
6. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" //"Российская газета", N 16, 27.01.2006
7. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" //"Российская газета", N 28, 10.02.2006
8. Приказ Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" (Зарегистрировано в Минюсте России 09.04.2015 N 36782) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 13.04.2015
9. Постановление Госкомстата РФ от 30.10.1997 N 71а (ред. от 21.01.2003) "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве" // "Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету", N 1, 1998
10. Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации //Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики - [Электронный ресурс] - http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/#
11. Незавершенные строительством жилые дома в Российской Федерации //Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики - [Электронный ресурс] - http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/#
12. Отчет о работе "Мониторинг и оценка административных барьеров в жилищном строительстве". Этап 3/Институт экономики города, Москва, 2011. - 175 с.
13. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Российской Федерации //Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики - [Электронный ресурс] - http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/#